Cour d'appel de Rennes, 4e chambre, 27 novembre 2025, n° 25/02297

CA Rennes
Infirmation 27 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Intérêt à agir
La cour a estimé que les copropriétaires avaient un intérêt à agir, car aucune résolution définitive de refus de reconstruction n'avait été votée, leur permettant ainsi de contester les résolutions de l'assemblée générale.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires à payer une somme à chaque copropriétaire pour couvrir les frais irrépétibles, en raison de l'issue favorable de l'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 4e ch., 27 nov. 2025, n° 25/02297
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	25/02297
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Diane RENARDVéronique BOLLANI
Cabinet(s) :	FH AVOCATS & ASSOCIESKOVALEX I

Texte intégral

4ème Chambre

ARRÊT N° 266

N° RG 25/02297

N° Portalis DBVL-V-B7J-V5AF

(Réf 1ère instance :

TJ [Localité 15]

Ord JME du 17 mars 2025

RG N° 23/00035)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : M^me Valentine BUCK, Conseillère,

Assesseur : M^me Gwenola VELMANS, Conseillère,

GREFFIER :

Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Octobre 2025, devant M^me Valentine BUCK, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 27 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur [F] [N]

né le 09 Juillet 1944

domicilié [Adresse 8]

Représenté par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Véronique BOLLANI de la SCP FH AVOCATS & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [H] [N]

né le 11 Juin 1933 à [Localité 13]

domicilié [Adresse 7]

Représenté par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Véronique BOLLANI de la SCP FH AVOCATS & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [E] [A]

né le 31 Juillet 1973 à [Localité 13]

domicilié [Adresse 1]

Représenté par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Véronique BOLLANI de la SCP FH AVOCATS & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [J] [A]

né le 02 Octobre 1976 à [Localité 13]

domicilié [Adresse 2]

Représenté par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Véronique BOLLANI de la SCP FH AVOCATS & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [X] [A]

né le 28 Décembre 1979 à [Localité 13]

domicilié [Adresse 6]

Représenté par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Véronique BOLLANI de la SCP FH AVOCATS & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Madame [K] [C]

née le 20 Juin 1957 à [Localité 16] (ALLEMAGNE)

domiciliée [Adresse 10] (ALLEMAGNE)

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Véronique BOLLANI de la SCP FH AVOCATS & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [T] [W] [U]

né le 10 Mai 1963 à [Localité 9] (ALLEMAGNE)

domicilié [Adresse 10] (ALLEMAGNE)

Représenté par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Véronique BOLLANI de la SCP FH AVOCATS & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé SDC RESIDENCE HOTEL DES PINS sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET LCM’S, dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Diane RENARD de la SELARL KOVALEX, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

L’ensemble immobilier Résidence '[Adresse 11]', sis [Adresse 3] à [Localité 14], est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, en vertu d’un règlement de copropriété du 23 juillet 1988. M. [F] [N], M. [H] [N], les consorts [A], et les époux [U] sont, tous, titulaire d’un droit de propriété sur un lot au sein de l’ensemble immobilier.

Le 23 août 2019, l’assemblée générale a voté un programme de travaux sur l’immeuble incluant, travaux de ravalement, de réfection de toiture et de balcons du 3ème étage.

Le 21 août 2020, l’assemblée générale a informé les copropriétaires que des travaux supplémentaires étaient à prévoir notamment sur les têtes de cheminées. Lors d’une assemblée générale extra-ordinaire du 28 novembre 2020, la démolition des souches de cheminées a été décidée et confiée à la société Toutain Frères.

Le 2 mars 2021, l’assemblée générale des copropriétaires a rejeté les résolutions n°3 et 4 tendant, la première, à envisager la reconstruction des cheminées et, la seconde, à ne pas faire reconstruire les têtes de cheminée.

Le 10 juin 2021, l’assemblée générale des copropriétaires a rejeté la résolution présentée par M. [F] [N] tendant à demander au syndic de réunir un dossier de remise en leur état d’origine des souches et conduits de cheminée détruits.

Par courrier du 23 juin 2022, M. [F] [N] a demandé à ce qu’il soit porté à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, un projet de résolutions sur les modalités de reconstruction des souches de cheminées démolies. Le 4 novembre 2022, lors de l’assemblée générale, les copropriétaires, dans leur majorité, ont refusé de voter les travaux proposés.

Par acte de commissaire de justice du 29 décembre 2022, M. [F] [N], M. [H] [N], M. [E] [A], M. [J] [A], M. [X] [A], M. [T] [W] [U] et Mme [C], ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Résidence 'Hôtel des Pins’ représenté par la société Cabinet LCM’S, devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo, afin d’obtenir la condamnation du syndicat à effectuer des travaux de reconstruction des souches de cheminées démolies.

Par ordonnance en date du 17 mars 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Saint-Malo a :

— Accueilli la fin de non recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir soulevée par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence 'Hôtel des Pins’ sis [Adresse 3] à [Localité 14], représenté par la société Cabinet LCM’S, à l’encontre de la demande en annulation des résolutions n°12, 13, 14, 15, 16, 17, 18 et 19 de l’assemblée générale du 4 novembre 2022,émise par M. [F] [N], M. [H] [N], M. [E] [A], M. [J] [A], M. [X] [A], M. [T] [W] [U] et Mme [C],

En conséquence,

— Déclaré M. [F] [N], M. [H] [N], M. [E] [A], M. [J] [A], M. [X] [A], M. [T] [W] [U] et Mme [C] irrecevables en cette demande émise à titre subsidiaire,

— Condamné M. [F] [N], M. [H] [N], M. [E] [A], M. [J] [A], M. [X] [A], M. [T] [W] [U] et Mme [C] in solidum aux dépens de l’incident ainsi qu’à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence '[12]' sis [Adresse 3] à [Localité 14], représenté par la société Cabinet LCM’S, la somme de 1.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Débouté M. [F] [N], M. [H] [N], M. [E] [A], M. [J] [A], M. [X] [A], M. [T] [W] [U] et Mme [C] de leurs prétentions,

— Renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état virtuelle du 5 septembre 2025, pour fixation de la clôture avec les modalités suivantes :

— conclusions au fond M^e Ripoche : 2 mai 2025,

— conclusions au fond Me [P] : 20 juin 2025,

— Dit que les parties devront indiquer par message transmis par RPVA avant le 3 septembre 2025 à 12h, si elles entendent conclure de nouveau et proposer une date pour le dépôt de leur conclusions récapitulatives.

M. [F] [N], M. [H] [N], M. [E] [A], M. [J] [A], M. [X] [A], M. [T] [W] [U] et Mme [K] [C] ont relevé appel de cette décision le 18 avril 2025.

L’avis de fixation à bref délai du 28 avril 2025 a fixé la clôture et l’examen de l’affaire au 21 octobre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans leurs dernières conclusions en date du 30 juin 2025, M. [F] [N], M. [H] [N], M. [E] [A], M. [J] [A], M. [X] [A], M. [T] [W] [U] et Mme [K] [C] demandent à la cour de :

— Les recevoir en leur appel et les y déclarer bien fondés,

— Infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance en ce qu’elle a :

— Accueilli la fin de non recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir soulevée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence '[12]' sis [Adresse 3] à [Localité 14], représenté par la société Cabinet LCM’S, à l’encontre de la demande en annulation des résolutions n°12, 13, 14, 15, 16, 17, 18 et 19 de l’assemblée générale du 4 novembre 2022 ,émise par M. [F] [N], M. [H] [N], M. [E] [A], M. [J] [A], M. [X] [A], M. [T] [W] [U] et Mme [C],

— Déclaré M. [F] [N], M. [H] [N], M. [E] [A], M. [J] [A], M. [X] [A], M. [T] [W] [U] et Mme [C] irrecevables en cette demande émise à titre subsidiaire,

— Condamné M. [F] [N], M. [H] [N], M. [E] [A], M. [J] [A], M. [X] [A], M. [T] [W] [U] et Mme [C] in solidum aux dépens de l’incident ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence '[12]' sis [Adresse 3] à [Localité 14], représenté par la société Cabinet LCM’S, la somme de 1.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Débouté M. [F] [N], M. [H] [N], M. [E] [A], M. [J] [A], M. [X] [A], M. [T] [W] [U] et Mme [C] de leurs prétentions,

Statuant à nouveau,

— Rejeter la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires,

— Déclarer recevables leurs demandes subsidiaires, copropriétaires appelants,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à payer, à chacun des copropriétaires appelants, une indemnité de 500 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 18 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence '[12]' sis [Adresse 3] à [Localité 14], représenté par la société Cabinet LCM’S demande à la cour de :

— Confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue,

— Rejeter l’ensemble des demandes fins et conclusions de M. [F] [N], M. [H] [N], M. [E] [A], M. [J] [A], M. [X] [A], M. [T] [W] [U] et Mme [C],

— Juger irrecevables les demandes subsidiaires de M. [F] [N], M. [H] [N], M. [E] [A], M. [J] [A], M. [X] [A], M. [T] [W] [U] et Mme [C] visant à voir prononcer l’annulation des résolutions 13 à 19 de l’assemblée générale du 4 novembre 2022,

— Condamner in solidum M. [F] [N], M. [H] [N], M. [E] [A], M. [J] [A], M. [X] [A], M. [T] [W] [U] et Mme [C] à lui régler une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d’appel,

— Condamner in solidum M. [F] [N], M. [H] [N], M. [E] [A], M. [J] [A], M. [X] [A], M. [T] [W] [U] et Mme [C] aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés par la SELARL Kovalexi,

Subsidiairement,

— Renvoyer l’examen de la fin de non-recevoir à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond,

— Rejeter l’ensemble des demandes fins et conclusions de M. [F] [N], M. [H] [N], M. [E] [A], M. [J] [A], M. [X] [A], M. [T] [W] [U] et Mme [C],

— Dire et juger que M. [F] [N], M. [H] [N], M. [E] [A], M. [J] [A], M. [X] [A], M. [T] [W] [U] et Mme [C] ne seront pas exonérés de leur participation à la dépense commune des frais de procédure,

— Dire que les dépens d’incident et d’appel suivront le sort des dépens de l’instance principale.

DISCUSSION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir soulevée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la demande en annulation des résolutions n°12, 13, 14, 15, 16, 17, 18 et 19 de l’assemblée générale du 4 novembre 2022

Le juge de la mise en état a accueilli la fin de non-recevoir. Il a relevé que suivant procès-verbaux des assemblées générales en date des 2 mars et 2 juin 2021, les copropriétaires ont refusé de procéder à la reconstruction des cheminées et que les décisions prises n’ont pas fait l’objet de contestation, dans le délai prescrit à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Il en a conclu que les décisions sus-visées sont, dès lors, définitives. Considérant qu’une fois le délai expiré, une décision prise par l’assemblée générale des copropriétaires ne peut plus être remise en cause, quel que soit le vice qui l’affecte, il a noté que lors de l’assemblée générale du 4 novembre 2022, les copropriétaires ont refusé, une nouvelle fois, de voter les travaux de reconstruction des souches cheminées suivant résolutions 12 à 19. Il en a conclu que si la décision prise en assemblée générale le 4 novembre 2022, qui réitère le refus des copropriétaires de procéder aux travaux de reconstruction des cheminées manifesté dans les précédentes décisions prises en assemblée générale par ces mêmes copropriétaires, est susceptible d’une annulation, il convient de constater que si l’annulation de la décision du 4 novembre 2022 était prononcée, les décisions prises les 2 mars et 2 juin 2021 demeureraient valides, que la demande d’annulation apparait donc dénouée de tout intérêt.

Les copropriétaires rétorquent que l’assemblée générale du 2 mars 2021 a refusé tant la reconstruction que la non-reconstruction, ce qui équivaut à une absence de décision et ne permet en aucun cas de se prévaloir du caractère définitif de l’une plutôt que de l’autre. Ils ajoutent pour l’assemblée générale du 2 juin 2021, qu’aucune de ses résolutions n’a refusé de faire procéder à la reconstruction des cheminées. En outre, s’appuyant sur un arrêt de la cour de cassation de 2006, les copropriétaires soutiennent que « la délibération d’une assemblée générale de copropriétaires sanctionnée par un vote et qui réitère une décision prise antérieurement est une décision susceptible d’annulation ». En l’espèce, les résolutions contestées ont toutes été sanctionnées par un vote. Il en résulte qu’elles sont susceptibles d’annulation, et ce quand bien même elles réitèreraient des décisions prises antérieurement.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la décision initiale est une décision de rejet de travaux, confirmée par une décision de rejet des mêmes travaux, et que dès lors l’annulation de la confirmation n’a aucun intérêt pour les demandeurs puisqu’on en reviendra à la décision initiale de rejet de travaux.

Il précise que le procès-verbal d’assemblée générale du 28 novembre 2020 avait décidé de la destruction des cheminées, que l’assemblée générale du 2 mars 2021 a refusé la reconstruction, ce qu’a confirmé l’assemblée générale du 10 juin.2021 qui a refusé de confier au syndic un mandat de préparer un dossier de reconstruction et qui a réfusé d’admettre le principe d’une reconstruction de souches et conduits. Dès lors, l’annulation des résolutions 12 à 19 de l’assemblée générale du 4 novembre .2022 qui visent à ce que les copropriétaires se prononcent sur la reconstruction des souches n’a aucun intérêt, cette annulation n’entrainant pas obligation pour le syndicat des copropriétaires de reconstruire les souches, dès lors que les décisions passées ont déjà refusé cette reconstruction, refusé les travaux de reconstruction proposés par le passé et refusé même le principe de l’obligation de les reconstruire.

***

Vu l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 30, 31 et 122 du code de procédure civile,

En l’espèce, lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 mars 2021, ont été rejetées la résolution n°3.1. suivant laquelle 'l’assemblée générale décide de faire reconstruire les cheminées’ ainsi que la résolution n°4 suivant laquelle 'l’assemblée générale décide à l’unanimité de ne pas reconstruire les têtes de cheminées. Cette décision entraine l’impossibilité donné à certains copropriétaires de se servir de leur cheminée'.

Lors de l’assemblée générale du 10 juin 2021, a été rejetée la résolution n°6 suivant laquelle 'la résolution 4 de notre AGE du 2 mars 2021 n’ayant pas recueilli l’unanimité requise par la loi, l’assemblée générale prend acte que les souches de cheminée et les conduits qu’elles contiennent doivent être remis en leur état d’origine. Par conséquent, il est demandé au syndic (') de monter un dossier en ce sens dans les meilleurs délais (')'.

Lors de l’assemblée générale du 4 novembre 2022, ont été rejetées les résolutions n°12,13,14,15,16, 17, 18 et 19 relatives au principe de travaux de reconstruction des souches de cheminée des pignons Nord-Est et Sud-Ouest et à leurs modalités.

La Cour constate que lors de l’assemblée générale du 2 mars 2021, aucune décision n’a réellement été prise sur la reconstruction ou la non reconstruction des souches de cheminée litigieuses, que la résolution n°4 de l’assemblée générale du 2 mars 2021 a été rejetée car l’unanimité n’avait pas été recueillie pour l’adopter, que cela n’a pas empêché l’assemblée générale de voter une nouvelle résolution sur la reconstruction ou non des souches de cheminée lors de l’assemblée générale suivante.

Elle relève également que lors de l’assemblée générale du 10 juin 2021, c’est la décision de demander au syndic de préparer un dossier pour la remise en état d’origine des souches de cheminée qui a été rejetée, et non pas celle du principe d’une reconstruction.

Par conséquent, aucune résolution définitive de refus de reconstruction des cheminées n’ayant clairement été votées, les appelants dispose bien d’un intérêt à agir en annulation des résolutions n°12,13,14,15,16, 17, 18 et 19 votées en assemblée générale du 4 novembre 2022.

L’ordonnance du juge de la mise en état sera donc infirmée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Compte-tenu de l’issue du litige, l’ordonnance sera également infirmée en ce qu’elle a condamnée les appelants aux dépens de l’incident et à payer la somme de 1000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens des deux instances et à payer à chacun des appelants la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 10-1, d) de la loi du 10 juillet 1965, M. [F] [N], M. [H] [N], M. [E] [A], M. [J] [A], M. [X] [A], M. [T] [W] [U] et Mme [K] [C] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Saint-Malo en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Rejette la fin de non recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir soulevée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la demande en annulation des résolutions n°12,13,14,15,16, 17, 18 et 19 votées en assemblée générale du 4 novembre 2022 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à M. [F] [N], M. [H] [N], M. [E] [A], M. [J] [A], M. [X] [A], Mme [K] [C], M. [T] [W] [U], chacun respectivement la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d’appel ;

Dispense M. [F] [N], M. [H] [N], M. [E] [A], M. [J] [A], M. [X] [A], M. [T] [W] [U] et Mme [K] [C] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Le Greffier, Le Président,