RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2024

(n° 274/2024, 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 21/14419 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEFR5

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 juin 2021- Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 1ère section) – RG n° 19/02103

APPELANTE

S.A.R.L. [Localité 4] 7 [Localité 3]

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 487 580 177

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Christofer CLAUDE de la SELAS REALYZE, avocat au barreau de Paris, toque : R175

Assistée de M^e Nathalie SALTEL de la SELAS REALYZE, avocat au barreau de Paris

INTIMÉE

S.A.S. CABINET GARRAUD MAILLET

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 330 621 327

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Gérald BERREBI, avocat au barreau de Paris, toque : G289

Assistée de M^e Cécile THURY-BOUVET, avocat au barreau de Paris, toque : G289

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 septembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 5 juillet 2000, la société Simco a donné à bail commercial à la société cabinet Garraud Maillet, à compter du 1er septembre 2000, des locaux à usage de bureaux dans un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4].

Un état des lieux d’entrée a été établi le 11 septembre 2000.

Ce bail a été renouvelé par acte sous seing privé du 13 novembre 2009 entre la société Gecina, qui venait aux droits de la société Simco, et la société cabinet Garraud Maillet, pour une durée de 9 ans, du 1er septembre 2009 au 31 août 2018.

La société [Localité 4] 7 [Localité 3] vient désormais aux droits de la société Gecina.

Par acte d’huissier de justice du 8 décembre 2017, la société cabinet Garraud Maillet a donné congé à la bailleresse pour le 31 août 2018.

Les locaux ont été libérés par la société cabinet Garraud Maillet à la fin du mois de septembre 2018. Un procès-verbal d’état des lieux de sortie a été dressé le 1er octobre 2018.

Par un courrier du 22 octobre 2018 puis par un courrier du 20 décembre 2018, la société cabinet Garraud Maillet a mis en demeure la bailleresse d’avoir à lui restituer le montant du dépôt de garantie, sans succès.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier de justice du 18 février 2019, elle a fait assigner la société [Localité 4] 7 [Localité 3] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir condamner cette dernière à lui payer la somme de 57.308 euros, correspondant au montant du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2018 et celle de 7.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ce avec le bénéfice de l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par jugement du 8 juin 2021, le tribunal judicaire de Paris a :

— dit que la société [Localité 4] 7 [Localité 3] est redevable de la somme de 57.308 euros au titre du dépôt de garantie relatif au bail du local commercial situé [Adresse 2], à [Localité 4] ;

— dit que la société cabinet Garraud Maillet est redevable de la somme de 500 euros au titre de réparations locatives ;

— condamné la société [Localité 4] 7 [Localité 3] à payer à la société cabinet Garraud Maillet la somme de 52.108 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— rejeté la demande de la société [Localité 4] 7 [Localité 3] de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamné la société [Localité 4] 7 [Localité 3] à payer les dépens de l’instance ;

— condamné la société [Localité 4] 7 [Localité 3] à payer à la société cabinet Garraud Maillet la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration d’appel du 23 juillet 2021, la société [Localité 4] 7 [Localité 3] a formé un appel contre ce jugement en critiquant tous les chefs du jugement sauf le prononcé de l’exécution provisoire.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 décembre 2021, la société cabinet Garraud Maillet a interjeté appel incident de ce jugement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 juin 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mars 2022, la société [Localité 4] 7 [Localité 3], appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la cour d’appel de :

— infirmer le jugement rendu le 8 juin 2021, en ce qu’il a :

— dit que la société [Localité 4] 7 [Localité 3] est redevable de la somme de 57.308 euros au titre du dépôt de garantie relatif au bail du local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 4] ;

— dit que la société cabinet Garraud Maillet est redevable de la somme de 500 euros au titre des réparations locatives ;

— condamné la société [Localité 4] 7 [Localité 3] à payer à la société cabinet Garraud Maillet la somme de 52.108 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— condamné la société [Localité 4] 7 [Localité 3] à payer les dépens de l’instance ;

— condamné la société [Localité 4] 7 [Localité 3] à payer à la société cabinet Garraud Maillet la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

— débouté la société [Localité 4] 7 [Localité 3] de sa demande de condamnation à la somme de 42.942,80 euros TTC au titre des travaux de remise en état des locaux ;

— débouté la société [Localité 4] 7 [Localité 3] de sa demande de condamnation de la société cabinet Garraud Maillet à lui payer la somme de 23.566,02 euros en réparation du préjudice lié à la libération tardive des locaux ;

— débouté la société [Localité 4] 7 [Localité 3] de sa demande de condamnation de la société cabinet Garraud Maillet à la somme de 12.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Réformant le jugement entrepris,

— condamner la société cabinet Garraud Maillet à la somme de 42.942,80 euros TTC au titre des travaux de remise en état des locaux ;

— A titre infiniment subsidiaire, condamner la société cabinet Garraud Maillet à la somme de 38.648,52 euros après application d’un coefficient de 10 % au titre de la remise en état ;

En tout état de cause,

— condamner la société cabinet Garraud Maillet à payer à la société [Localité 4] 7 [Localité 3] la somme de 23.566,02 euros en réparation du préjudice lié à la libération tardive des locaux et au maintien dans les lieux pendant plus d’un mois ;

— débouter le cabinet Garraud Maillet de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

— ordonner la compensation entre les sommes dues par le cabinet Garraud Maillet et le montant du dépôt de garantie s’élevant à la somme de 57.308 euros,

— condamner la société cabinet Garraud Maillet à la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur la restitution du dépôt de garantie, l’appelante expose que, selon les termes du bail, le dépôt de garantie est restitué en fin de bail après déduction des sommes dues par le preneur pour quelque cause que ce soit ; que, l’intimée n’ayant pas exécuté correctement ses obligations, c’est à bon droit que la société [Localité 4] 7 [Localité 3], créancière de sommes supérieures au montant de dépôt de garantie à restituer, a conservé ce montant en compensation partielle de la somme imputable à la locataire.

Sur les réparations locatives, l’appelante expose que :

— aux termes du bail, la locataire était contractuellement tenue d’entretenir les locaux loués pendant toute la durée du bail et de consigner entre les mains d’un tiers séquestre le montant de la somme réclamée par le bailleur en fin de bail au titre des réparations ;

— ces stipulations complètent les dispositions de l’article 1732 du code civil selon lesquelles le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance ;

— la société cabinet Garraud Maillet a manqué à son obligation d’entretien comme l’établit la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, l’état des lieux d’entrée du 11 septembre 2000 décrivant des locaux en bon état alors qu’il résulte de l’état des lieux de sortie que les locaux sont dans un mauvais état général ;

— c’est à tort que le tribunal a retenu que « le bailleur ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d’une restitution en mauvais état des locaux par le preneur » alors qu’il retient en même temps des dégradations pouvant être considérées comme relevant de l’obligation d’entretien de la locataire ;

— les dégradations ne se limitent pas à celles retenues par le premier juge, quand bien même le locataire n’aurait pas la charge, comme l’affirme le premier juge, de remettre à neuf les sols et les murs ;

— l’état de dégradation avancé des locaux du fait du non entretien par le locataire ne doit pas être confondu avec un simple état d’usage ni même avec de la vétusté ;

— il est de jurisprudence constante que la société [Localité 4] 7 [Localité 3] est en droit d’obtenir réparation intégrale de son préjudice et que son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations ;

— la société cabinet Garraud Maillet tente d’engager un faux débat en soutenant que la société [Localité 4] 7 [Localité 3] ne subirait aucun préjudice puisqu’elle aurait réalisé elle-même les travaux réparatoires ; que c’est précisément parce qu’elle a dû procéder elle-même aux travaux qui incombaient contractuellement et légalement au locataire qu’elle subit un préjudice ;

— son préjudice peut être évalué à 42.942,80 euros, montant indiqué dans le devis qu’elle produit aux débats ;

— la somme allouée par le premier juge à hauteur de 5.200 euros est dérisoire au regard des travaux de remise en état des locaux rendus nécessaires par le manquement de la locataire à son obligation d’entretien et de réparations.

A titre infiniment subsidiaire, l’appelante expose que si la cour d’appel l’estime nécessaire, un coefficient pourrait être appliqué afin de tenir compte de la durée d’occupation, qui pourrait être fixé à 10 %.

Sur le point de départ des intérêts, l’appelante expose que c’est à raison qu’elle n’a pas restitué le dépôt de garantie en fin de bail compte-tenu des sommes dues par la locataire de sorte qu’il convient de rejeter la demande de l’intimée tendant à faire courir les intérêts à compter de la mise en demeure du 22 octobre 2018.

Sur la restitution tardive des locaux, l’appelante expose que :

— selon la jurisprudence, à défaut de restitution matérielle des lieux loués à la date d’expiration du bail, le preneur est redevable à l’égard du bailleur d’une indemnité d’occupation qui doit tenir compte du préjudice effectivement subi par le bailleur du fait de la privation de jouissance de son local ; que cette indemnité est destinée à la fois à rémunérer la jouissance des locaux occupés et à réparer le préjudice résultant d’une occupation sans bail, sans qu’il soit nécessaire de caractériser une faute du locataire ;

— elle est donc bien fondée à solliciter la réparation de son préjudice, quand bien même la société cabinet Garraud Maillet aurait réglé, au titre du mois occupé indûment, une somme correspondant au montant du dernier loyer ;

— son préjudice peut être évaluée à la somme de 23.566,02 euros, correspondant au montant d’un mois de loyer tel qu’il était acquitté au moment de la restitution des lieux ;

— la restitution tardive des locaux par la société cabinet Garraud Maillet a retardé le début des travaux de remise en état des locaux et consécutivement l’entrée dans les lieux du nouveau locataire, initialement prévue le 1er novembre 2028, de sorte qu’elle a dû accorder un mois supplémentaire de franchise de loyer à son nouveau locataire,

— son préjudice correspond au mois de franchise de loyer supplémentaire qu’elle a dû accorder à son nouveau locataire.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer à ses conclusions, pour un exposé plus ample de ses moyens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 avril 2022, la société cabinet Garraud Maillet, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la cour d’appel de :

— débouter la société [Localité 4] 7 [Localité 3] de ses demandes,

— infirmer le jugement en ce qu’il a dit :

— que la société cabinet Garraud Maillet redevable de la somme de 500 € au titre des réparations locatives concernant le montant de la condamnation,

— que les intérêts au taux légal dus par la société [Localité 4] 7 [Localité 3] sur le montant de la condamnation courent à compter du jugement,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions, sauf en ce qui concerne le montant de la condamnation prononcée à l’encontre de la société [Localité 4] 7 [Localité 3] et la date à partir de laquelle les intérêts sont dus,

Ce faisant,

— condamner la société [Localité 4] 7 [Localité 3] à payer à la société cabinet Garraud Maillet la somme de 57.308 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 22 octobre 2018,

Subsidiairement,

— condamner la société [Localité 4] 7 [Localité 3] à payer à la société cabinet Garraud Maillet la somme de 56.108 euros (56.808 euros dans la partie discussion des conclusions) avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 22 octobre 2018,

En tout état de cause,

— condamner la société [Localité 4] 7 [Localité 3] à payer à la société cabinet Garraud Maillet la somme de 12.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société [Localité 4] 7 [Localité 3] aux entiers dépens.

Sur les réparations locatives, l’intimée expose que :

— le bail ne lui impose ni de répondre de la vétusté, ni de restituer les locaux en état neuf ;

— le devis produit aux débats par l’appelante comporte essentiellement des travaux de remise en état à neuf ;

— la prétendue dégradation anormale des locaux est inexistante et le manquement du preneur à ses obligations n’est pas établi ;

— il résulte de l’état des lieux d’entrée que les locaux n’ont pas été délivrés en état neuf ou parfait ;

— la bailleresse ne démontre pas d’inexécution de l’obligation d’entretien, l’usure et le défraichissement des moquettes, peintures, dalles et revêtements étant normal après 18 ans d’occupation ;

— une remise en état à neuf des locaux, qui est contraire aux stipulations du bail, constituerait un enrichissement injustifié pour la bailleresse ;

— la bailleresse agit de mauvaise foi ;

— la bailleresse ne peut à titre subsidiaire demander l’application d’un coefficient de vétusté de 10 % pour 18 ans d’occupation alors que même si les locaux avaient été délivrés en état neuf, la durée de l’occupation ne lui permettrait pas de réclamer la moindre somme au titre des prestations visées par le devis produit aux débats.

Sur le préjudice subi par la société [Localité 4] 7 [Localité 3], l’intimé fait valoir que :

— si la jurisprudence autorise le bailleur à obtenir indemnisation sans avoir à justifier de l’engagement effectif des dépenses, il ne dispense pas ce dernier de justifier d’un préjudice ;

— le préjudice du bailleur ne peut résulter des simples constatations de l’état des lieux de sortie comme l’a retenu le tribunal ;

— la société [Localité 4] 7 [Localité 3] n’a subi aucun préjudice puisqu’il résulte du bail conclu par la bailleresse avec son nouveau locataire que la bailleresse a procédé à une rénovation complète des lieux, ce à quoi elle s’est engagée contractuellement avec ce dernier d’une manière totalement indépendante de l’état des lieux de sortie à la fin du bail consenti à la société cabinet Garraud Maillet, et moyennant un loyer fixé en conséquence ;

— le tribunal a procédé à une évaluation du préjudice de la société [Localité 4] 7 [Localité 3] alors que la société [Localité 4] 7 [Localité 3], en produisant un devis qui ne ventile pas le montant des réparations pour chaque réparation, ne justifie en réalité pas du quantum du préjudice qu’elle allègue.

Subsidiairement, l’intimée fait valoir que le juge de première instance a commis une erreur matérielle affectant le calcul de la condamnation à paiement. La société cabinet Garraud Maillet soutient que le jugement a fixé l’indemnité due par elle à la société [Localité 4] 7 [Localité 3] au titre des réparations locatives à la somme de 500 euros, que le montant de la condamnation à paiement de la société [Localité 4] 7 [Localité 3] aurait donc dû être de 56.808 euros et non de 52.108 euros.

Sur l’indemnité réclamée par la société [Localité 4] 7 [Localité 3] au titre de la restitution tardive des locaux, la société cabinet Garraud Maillet fait valoir qu’il n’est pas établi que la société [Localité 4] 7 [Localité 3] aurait été contrainte d’accorder un mois de franchise de loyer supplémentaire au nouveau locataire en raison de la libération tardive des lieux ; que la société cabinet Garraud Maillet a prévenu la bailleresse de son impossibilité de déménager à la date du 31 août 2018 dès le début du mois de mai 2018 et a réglé les indemnités d’occupation jusqu’à libération des lieux ; que la société [Localité 4] 7 [Localité 3] n’a subi aucune perte financière.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer à ses conclusions, pour un exposé plus ample de ses moyens.

SUR CE,

Sur la demande d’indemnité de la société [Localité 4] 7 [Localité 3] au titre des réparations locatives :

En application du 1er alinéa de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131, applicable en l’espèce du fait du renouvellement du bail avant le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le bail du 5 juillet 2000, aux clauses et conditions duquel le bail a été renouvelé par avenant du 13 novembre 2009, stipule concernant l’état des locaux et les réparations :

— page 2 du bail dans le paragraphe entrée en jouissance et état des lieux : ' Les lieux loués seront pris dans l’état où il se trouveront le jour de l’entrée en jouissance, sans que le preneur puisse exiger de réparations ni de travaux de quelque nature que ce soit, pendant tout le cours de la location, le bailleur n’étant tenu qu’aux grosses réparations définies par l’article 606 du code civil et, encore, à la condition que ces travaux de gros oeuvre ne soient pas nécessités par un manque d’entretien imputables au preneur’ ;

— page 3 du bail, dans le paragraphe travaux d’entretien : ' Il (le preneur) devra entretenir la chose louée en bon état de réparations autres que celles visées par l’article 606 du code civil, comme il est dit ci-dessus. Il devra graisser et nettoyer régulièrement les fermetures extérieures, notamment les volets roulants et autres.'

— page 9 du bail, dans le paragraphe réparations : ' Les lieux loués devront être rendus, en fin de location, en bon état de réparations de toute nature.

Il est également formellement convenu qu’au départ du locataire, le compte des réparations, s’il en existe, sera dressé par l’Architecte du Bailleur ou son représentant, qui aura le droit de pénétrer à cet effet dans les lieux loués. Dans le cas où les parties ne se mettraient pas d’accord amiablement sur la somme à payer, le Preneur s’engage à verser entre les mains d’un tiers séquestre, à titre de consignation, le montant de la somme réclamée, jusqu’à ce qu’il ait statué par qui de droit sur le montant des réparations.'

Ces stipulations n’opèrent pas transfert de la charge des réparations locatives occassionnées par la vétusté au preneur, étant rappelé qu’en vertu de l’article 1755 du code civil et sauf stipulation contraire et expresse dans le bail, cette charge échappe au locataire à moins que la vétusté ait été aggravée par un défaut d’entretien du locataire.

L’article 1732 du code civil qui dispose que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute, ne permet pas non plus d’imputer au preneur les réparations locatives occassionnées par la vétusté s’il n’est pas établi que le locataire, par un défaut d’entretien ou un usage anormal des locaux, a aggravé ou accéléré la vétusté constatée.

Les stipulations du bail n’impliquent pas non plus une remise en état à neuf des locaux en fin de bail par le preneur, celui-ci devant simplement les rendre en bon état de réparations de toute nature, étant observé que l’état des lieux d’entrée établit que les locaux n’étaient pas à l’état neuf au moment de l’entrée en jouissance de la société cabinet Garraud Maillet. En effet, cet état des lieux mentionne un bon état ou un état correct des revêtements du sol et des murs, avec des tâches en plusieurs endroits de la moquette.

Au vu de ces éléments, la société cabinet Garraud Maillet ne peut donc être tenue que des réparations rendues nécessaires par un manquement à ses obligations de réparation et d’entretien prévues au bail, à l’exclusion de celles occassionnées par la vétusté qui ne résulte pas d’un défaut d’entretien commis par elle.

En l’espèce, contrairement à ce que soutient la société [Localité 4] 7 [Localité 3], l’examen de l’état des lieux de sortie ne permet pas de retenir que la société cabinet Garraud-Maillet a restitué les locaux dans 'un état de dégradation avancé'.

Il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée dressé le 11 septembre 2020 et l’état des lieux de sortie dressé le 1er octobre 2018 que sont imputables à un manquement de la société cabinet Garraud Maillet à ses obligations d’entretien et de réparation les désordres suivants :

— des traces grisâtres sur les portes d’ascenseur,

— un manque de carrelage au sol des sanitaires à droite de l’entrée, au niveau de l’encadrement de la porte,

— trois percements dans la protection murale carrelée de l’espace lavabo,

— deux carreaux cassés au sol de l’espace lavabo, à gauche de la porte donnant accès à la cabine de gauche,

— la dégradation du joint entre le plan de la vasque et la vasque dans l’espace lavabo,

— des inscriptions au marqueur à l’intérieur du placard central du 2ème bureau à droite du couloir de dégagement,

— le défaut de nettoyage du placard du 5ème bureau à droite du couloir de dégagement (portes noircies et traces de noircissure à l’intérieur)

— le non-fonctionnement d’un bloc néon dans le 8ème bureau à droite du couloir de dégagement,

— une poignée de porte très largement descellée de la porte vitrée d’accès au 10ème bureau à droite du couloir de dégagement,

— un spot électrique qui ne fonctionne pas dans l’espace lavabo après le 11ème bureau à droite du couloir de dégagement,

— un spot électrique qui ne fonctionne pas dans l’espace lavabo des sanitaires de gauche,

— un spot électrique déboîté dans le cabine WC dames des sanitaires de gauche,

— un sport électrique qui ne fonctionne pas dans le 1er bureau à gauche du couloir de dégagement,

— une fêlure importante du vitrage du 8ème bureau à gauche du couloir de dégagement,

— un bloc néon qui ne fonctionne pas dans le 8ème bureau à gauche du couloir de dégagement.

Les autres désordres dont la société [Localité 4] 7 [Localité 3] demande réparation sont consécutifs à la vétusté des locaux dans le cadre d’un usage normal des biens loués par la société Garraud Maillet, après 18 ans d’occupation. Il n’est pas établi qu’une part de cette vétusté résulte d’un défaut d’entretien ou de réparation de la société cabinet Garraud Maillet. Ils ne sont donc pas imputables à la société cabinet Garraud Maillet.

En application des articles 1147 et 1149 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la société cabinet Garraud Maillet qui a manqué à ses obligations contractuelles d’entretien et de réparation des locaux, comme ci-dessus établi, doit réparer le préjudice subi par la société [Localité 4] 7 [Localité 3].

Si, comme le soutient justement la société [Localité 4] 7 [Localité 3], son indemnisation n’est pas soumise à l’exécution des travaux de remise en état, il n’en demeure pas moins qu’elle doit établir l’existence de son préjudice.

C’est à tort que la société cabinet Garraud Maillet soutient que la société [Localité 4] 7 [Localité 3] ne subit pas de préjudice pour s’être engagé à l’égard de son nouveau locataire à procéder à des travaux de rénovation, 'd’une manière totalement indépendante de l’état des lieux à la sortie du cabinet Garraud-Maillet'. En effet, dès lors que la société [Localité 4] 7 [Localité 3] s’est engagée à l’égard de son nouveau locataire à procéder à des travaux de rénovation complète, qui vont remédier à la fois à l’état de vétusté des locaux dont la société cabinet Garraud Maillet n’est pas responsable et aux désordres consécutifs aux manquements de la société cabinet Garraud Maillet à ses obligations d’entretien et de réparation, l’existence de son préjudice consécutif aux manquements de la société cabinet Garraud Maillet à ses obligations d’entretien et de réparation est établie.

Pour établir le montant de son préjudice, la société [Localité 4] 7 [Localité 3] produit un devis de réparation. Ce devis est suffisament précis pour apprécier le montant des dommages et intérêts à allouer à la société [Localité 4] 7 [Localité 3]. L’examen de ce devis permet de retenir une indemnisation de la société [Localité 4] 7 [Localité 3] à hauteur de 1.465 euros HT, soit 1.758 euros TTC, comme suit :

— pour les traces grisâtres sur les portes d’ascenseur, il peut être retenu une indemnité de 100 euros HT pour le nettoyage des portes d’ascenseur ;

— pour le manque de carrelage au sol des sanitaires à droite de l’entrée et les deux carreaux cassés de l’espace lavabo, il peut être retenu une indemnité de 150 euros HT ;

— pour les trois percements dans la protection murale carrelée de l’espace lavabo et la dégradation du joint de la vasque, il peut être retenu une indemnité de 160 euros HT ;

— pour les inscriptions au marqueur à l’intérieur du placard central du 2ème bureau à droite du couloir de dégagement, il peut être retenu une indemnité de 100 euros HT pour le nettoyage du placard ;

— pour le défaut de nettoyage du placard du 5ème bureau à droite du couloir de dégagement (portes noircies et traces de noircissure à l’intérieur), il peut être retenu une indemnité de 100€ HT ;

— pour le non-fonctionnement d’un bloc néon dans le 8ème bureau à droite du couloir de dégagement, il peut être retenu une indemnité de 70 euros HT ;

— pour la poignée de porte très largement descellée de la porte vitrée d’accès au 10ème bureau à droite du couloir de dégagement, il peut être retenu une indemnité de 150 euros HT ;

— pour le spot électrique qui ne fonctionne pas dans l’espace lavabo après le 11ème bureau à droite du couloir de dégagement, il peut être retenu une indemnité de 100 euros HT ;

— pour le spot électrique qui ne fonctionne pas dans l’espace lavabo des sanitaires de gauche, il peut être retenu une indemnité de 100 euros HT ;

— pour le spot électrique déboîté dans le cabine WC dames des sanitaires de gauche, il peut être retenu une indemnité de 25 euros HT pour sa refixation ;

— pour le spot électrique qui ne fonctionne pas dans le 1er bureau à gauche du couloir de dégagement, il peut être retenu une indemnité de 100 euros HT ;

— pour la fêlure importante du vitrage du 8ème bureau à gauche du couloir de dégagement, il peut être retenu une indemnité de 240 euros HT ;

— pour le bloc néon qui ne fonctionne pas dans le 8ème bureau à gauche du couloir de dégagement, il peut être retenu une indemnité de 70 euros HT.

En conséquence, le jugement attaqué sera infirmé en ce qu’il a dit que la société cabinet Garraud Maillet était redevable de la somme de 500 euros au titre des réparations locatives. Il sera dit que la société cabinet Garraud Maillet est redevable envers la société [Localité 4] 7 [Localité 3] de la somme de 1.758 euros au titre des réparations locatives.

Sur la demande d’indemnité de la société [Localité 4] 7 [Localité 3] au titre de la restitution tardive des locaux :

Il est acquis que la société cabinet Garraud Maillet, après avoir donné son congé par acte d’huissier de justice du 8 décembre 2017, a restitué les locaux après la fin du bail prévue le 31 août 2018 mais qu’à la date du procès verbal d’état des lieux , le 1er octobre 2018, la société cabinet Garraud Maillet avait libéré les lieux.

La société cabinet Garraud Maillet a donc restitué les locaux avec un mois de retard.

En application des articles 1147 et 1149 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la société cabinet Garraud Maillet qui a manqué à son obligation contractuelle de restituer les lieux en fin de bail après avoir donné son congé pour cette date, doit réparer le préjudice subi par la société [Localité 4] 7 [Localité 3].

Néanmoins, la preuve que la société [Localité 4] 7 [Localité 3] ait subi un préjudice du fait de la restitution tardive des locaux par la société cabinet Garraud Maillet n’est pas apportée.

En effet, d’une part il est acquis que la société cabinet Garraud Maillet s’est acquittée d’une indemnité d’occupation correspondant au dernier montant du loyer, pour son occupation des locaux au mois de septembre 2018.

D’autre part, il n’est pas établi que la société [Localité 4] 7 [Localité 3] ait consenti une franchise de loyer d’un mois à son nouveau locataire en raison du report d’un mois de l’entrée dans les lieux de son nouveau locataire.

La société [Localité 4] 7 [Localité 3] produit l’avenant en date du 22 novembre 2018 qu’elle a signé avec le nouveau locataire des locaux libérés par la société cabinet Garraud Maillet, la société Stardust media and communcation. Cet avenant permet de comprendre que les parties avaient signé un premier avenant en date du 25 avril 2018 qui prévoyait une entrée dans les lieux du nouveau locataire le 1er novembre 2018. L’avenant du 22 novembre 2018 prévoit une entrée dans les lieux le 1er décembre 2018. Si l’avenant du 22 novembre 2018 prévoit une franchise de loyer de 2 mois au bénéfice du preneur, cette franchise est ainsi motivée : ' à titre commercial afin de l’accompagner dans son aménagement privatif et la réalisation de son cloisonnement, le bailleur accorde au preneur une franchise de loyer de deux mois pleins et consécutifs portant uniquement sur le loyer de la surface du 3ème étage, pour la période allant du 1er décembre 2018 au 30 janvier 2019, appliquée à compter du 1er décembre 2018.' Il n’est nullement indiqué que cette franchise est due, même pour partie, au retard d’un mois de l’entrée du nouveau locataire dans les lieux. L’avenant du 25 avril 2018 n’est pas produit aux débats de sorte qu’il n’est pas établi que les parties aient initialement convenu d’un seul mois de franchise de loyer. Le mail adressé par le mandataire de la société [Localité 4] 7 [Localité 3] à la société cabinet Garraud Maillet le 11 octobre 2018 (pièce n° 10 de la société cabinet Garraud Maillet) n’a pas une valeur probante suffisante pour apporter la preuve que la société [Localité 4] 7 [Localité 3] a consenti un mois de franchise de loyer supplémentaire au nouveau locataire du fait de la restitution tardive des locaux par la société cabinet Garraud Maillet.

En conséquence, le jugement attaqué sera confirmé en ce qu’il a débouté la société [Localité 4] 7 [Localité 3] de sa demande de condamnation de la société cabinet Garraud Maillet à lui payer la somme de 23.566,02 euros au titre de la restitution tardive des locaux par la société cabinet Garraud Maillet.

Sur la restitution du dépôt de garantie :

Le bail du 5 juillet 2000, aux clauses et conditions duquel le bail a été renouvelé par avenant du 13 novembre 2009, stipule concernant le dépot de garantie que ' le dépôt de garantie sera remboursé en fin de bail, après déménagement et remise des clés, après déduction des sommes dues dont le preneur pourrait être débiteur envers le bailleur, pour quelque cause que ce soit, et ce, après justification du paiement de tous impôts.

Il est acquis que le montant du dépot de garantie est de 57.308 euros.

Après déduction des sommes dues par le preneur au titre des réparations locatives, la société [Localité 4] 7 [Localité 3] doit donc rembourser à la société cabinet Garraud Maillet la somme de 55.550 euros.

Le jugement attaqué sera donc infirmé en ce qu’il a :

— dit que la société [Localité 4] 7 [Localité 3] était redevable de la somme de 57.308 euros au titre du dépôt de garantie relatif au bail du local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 4],

— condamné la société [Localité 4] 7 [Localité 3] à payer à la société cabinet Garraud Maillet la somme de 52108 euros.

La société [Localité 4] 7 [Localité 3] sera condamnée à payer à la société Cabinet Garraud Maillet la somme de 55.550 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie après déduction des réparations locatives.

Sur les intérêts :

En application de l’article 1153 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, devenue l’article 1231-6 du code civil, la condamnation à paiement sera prononcé avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 octobre 2018 qui est produite aux débats, s’agissant de la restitution du dépôt de garantie prévue au contrat de bail.

En conséquence le jugement attaqué sera infirmé en ce qu’il a fait courir les intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

Le jugement attaqué sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

La société [Localité 4] 7 [Localité 3], qui succombe en ses prétentions, supportera les dépens d’appel en application de l’article 696 du code de procédure civile et sera en outre condamnée à payer à la société cabinet Garraud Maillet la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société [Localité 4] 7 [Localité 3] sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 8 juin 2021 (RG n° 19/2103) en ce qu’il a :

— rejeté la demande de la société [Localité 4] 7 [Localité 3] de condamnation de la société cabinet Garraud Maillet à lui payer la somme de 23.566,02 euros en réparation du préjudice lié à la restitution tardive des locaux ;

— condamné la société [Localité 4] 7 [Localité 3] aux dépens de l’instance ;

— condamné la société [Localité 4] 7 [Localité 3] à payer à la société cabinet Garraud Maillet la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 8 juin 2021 (RG n° 19/2103) pour le surplus de ses dispositions soumises à la cour d’appel,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Dit que la société cabinet Garraud Maillet est redevable envers la société [Localité 4] 7 [Localité 3] de la somme de 1.758 euros au titre des réparations locatives,

Condamne la société [Localité 4] 7 [Localité 3] à payer à la société cabinet Garraud Maillet la somme de 55.550 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2018, au titre du remboursement du dépot de garantie après déduction des sommes dues par le preneur au titre des réparations locatives ;

Y ajoutant,

Condamne la société [Localité 4] 7 [Localité 3] à supporter la charge des dépens d’appel ;

Condamne la société [Localité 4] 7 [Localité 3] à payer à la société cabinet Garraud Maillet la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société [Localité 4] 7 [Localité 3] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,