ARRET N°69

N° RG 25/01345 – N° Portalis DBV5-V-B7J-HJ3T

[I]

[C]

C/

[R]

[R]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 03 FEVRIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/01345 – N° Portalis DBV5-V-B7J-HJ3T

Décision déférée à la Cour : ordonnance du 16 avril 2025 rendue par le Juge de la mise en état de SAINTES.

APPELANTS :

Monsieur [M] [I]

né le 08 Novembre 1979 à [Localité 4]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Madame [X] [C] épouse [I]

née le 23 Janvier 1982 à [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 7]

ayant tous les deux pour avocat M^e Philippe-henri LAFONT de la SELARL OPTIMA AVOCATS, avocat au barreau de SAINTES, substitué par M^e Damien BOURGUES, avocat au barreau de SAINTES

INTIMES :

Monsieur [G] [R]

né le 04 Avril 1949 à [Localité 5] (Algerie)

[Adresse 3]

[Localité 7]

Monsieur [U] [R]

né le 07 Octobre 1951 à [Localité 5] (Algerie) (16730)

[Adresse 2]

[Localité 1]

ayant tous les deux pour avocat M^e Vincent HUBERDEAU de la SELARL ACTE JURIS, avocat au barreau de SAINTES

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 01 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me Angélique MARQUES-DIAS,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, Président et par M^me Angélique MARQUES-DIAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Les consorts [G] et [U] [R] (vendeurs) et les époux [I] (acquéreurs) ont conclu un compromis de vente le 14 août 2020 portant sur la vente d’un immeuble situé à [Localité 7] (Charente Maritime) pour un prix de 39 000 euros.

L’acte prévoyait en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis que la signature de l’acte authentique de vente aurait lieu au plus tard le 15 décembre 2020.

Le 28 décembre 2020, les époux [I] sommaient [G] et [U] [R] par huissier de justice d’être présents le 5 janvier 2021 pour procéder à la signature de l’acte de vente.

La vente n’a pas été réitérée.

Le notaire établissait un procès-verbal de carence le 5 janvier 2021.

Le 19 février 2021, le conseil des acquéreurs adressait aux vendeurs une mise en demeure recommandée aux fins de signer l’acte de vente définitif.

Le 16 mars 2021, le conseil des vendeurs écrivait au conseil des acquéreurs, confirmait le refus de ses clients de réitérer la vente, estimant notamment que le prix était dérisoire.

A titre transactionnel, il proposait de régler la clause pénale de 3900 euros et les frais de rédaction.

Par actes des 16 et 19 avril 2021, les époux [I] ont fait assigner les consorts [R] devant le tribunal judiciaire de Saintes aux fins de :

— voir constater la vente

— ordonner la publication du jugement

— ordonner la libération des lieux sous astreinte

— condamner les consorts [R] à leur payer une somme de 2000 euros au titre du préjudice causé par la résistance abusive à signer la réiétération du compromis.

Par conclusions du 5 avril 2022, ils ont modifié leurs demandes, renoncé à la demande d’indemnisation pour résistance abusive, demandé condamnation des vendeurs à leur payer la clause pénale.

Les consorts [R] ont conclu à l’irrecevabilité des demandes, à titre subsidiaire, ont demandé au tribunal de prononcer la nullité du compromis de vente, à titre infiniment subsidiaire, à sa résolution sur le fondement de la lésion.

Les époux [I] ont saisi le juge de la mise en état aux fins d’expertise judiciaire.

L’expertise a été ordonnée le 6 juillet 2022. L’expert a déposé son rapport le 10 mars 2023.

Il a conclu que le prix de vente excédait les 5/12° de la valeur du bien.

Par conclusions d’incident du 3 novembre 2023, les consorts [R] ont saisi le juge de la mise en état aux fins de voir déclarer irrecevables les demandes des époux [I].

Les époux [I] ont conclu au rejet, à titre subsidiaire, ont demandé au juge de la mise en état de se déclarer incompétent au profit du tribunal sur l’appréciation de la clause litigieuse, à titre subsidiaire, de juger que le délai de forclusion ne concerne que la demande de constatation judiciaire de la vente, de limiter l’irrecevabilité à cette seule demande.

Par ordonnance du 16 avril 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Saintes a notamment statué comme suit :

— Déclare les demandes de Monsieur [M] [I] et de Madame [X] [C]-[I] irrecevables comme forcloses ;

— Déclare l’instance éteinte ;

— Condamne les époux [I] aux entiers dépens ;

— Condamne les époux [I] au paiement d’une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le premier juge a notamment retenu que :

Les parties ont régularisé un compromis de vente le 14 août 2020. Les vendeurs n’ont pas souhaité réitérer la vente.

Les acquéreurs ont saisi le tribunal de céans aux fins de faire constater la vente par décision de justice.

Le compromis prévoit une clause fixant un terme au droit d’agir de la partie qui entend poursuivre judiciairement la vente en cas de refus de l’autre partie.

Le point de départ du droit d’agir se situe au jour de la constatation du refus de signer la vente.

La clause fixe les modalités de constat : mise en demeure non suivie d’effet, procès-verbal de non comparution, sans que cette liste soit limitative puisqu’elle est suivie de points de suspension.

Un procès-verbal de carence a été dressé par le notaire le 5 janvier 2021 qui constatait la non-comparution des vendeurs.

Les époux [I] disposaient d’un délai d’un mois pour agir en justice aux fins de faire constater la vente par décision de justice.

Ils ont introduit leur action par actes des 16 et 19 avril 2021.

Les demandes sont irrecevables car forcloses.

LA COUR

Vu l’appel en date du 3 juin 2025 interjeté par les époux [I]

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 3 novembre 2025 , les époux [I] ont présenté les demandes suivantes:

Vu les articles1107, 1217,1231-1,1589 du Code civil,

— REFORMER le jugement du juge de la mise en état du Tribunal Judiciaire de SAINTES du 16 avril 2025 en ce qu’il a :

déclaré les demandes de Monsieur [M] [I] et de Madame [X] [C]-[I] irrecevables comme forcloses ;

déclaré l’instance éteinte ;

ordonné le retrait du rôle du dossier enrôlé sous le numéro RG 21/00721 ;

condamné les époux [I] aux entiers dépens ;

condamné les époux [I] au paiement d’une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

STATUANT DE NOUVEAU :

A titre principal,

— DECLARER recevables les époux [I] en l’intégralité de leurs demandes et notamment en leurs demandes de vente judiciaire et d’indemnisation ;

A titre subsidiaire,

— DECLARER recevables les époux [I] en leurs demandes d’indemnisation ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— RENVOYER l’affaire devant la formation collégiale du Tribunal Judiciaire de SAINTES afin qu’elle statue sur le fond du dossier ;

— CONDAMNER MMs [U] et [G] [R] in solidum à leur verser une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure d’incident de première instance et de la présente procédure d’appel ;

— CONDAMNER MMs [U] et [G] [R] in solidum au paiement des dépens relatifs à la procédure d’incident de première instance et d’appel

— REJETER toutes demandes contraires.

Au soutien de leurs demandes, les époux [I] exposent notamment :

— La clause du compromis limitait la délai dont disposaient les contractants pour saisir le juge d’une demande en constat judiciaire de la vente litigieuse.

— Le recours pouvait être initié dans le délai d’un mois à compter de la constatation du refus. Ce refus n’a été matérialisé que par un courrier officiel du conseil des vendeurs du 16 mars 2021.

— [G] [R] a été assigné le 16 avril 2021, [U] [R] le 19 avril.

— Ils demandent l’infirmation du jugement, à titre subsidiaire, font valoir que leur demande en indemnisation reste recevable, cette dernière n’étant pas concernée par la clause litigieuse.

— Ils ont emprunté, ont dû rembourser le prêt de manière anticipée.

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 4 septembre 2025, les consorts [R] ont présenté les demandes suivantes :

Déclarer recevable mais mal fondé l’appel formé par les époux [I] ' [C].

Vu les dispositions des articles 1137 et suivants du Code Civil.

Vu les dispositions de l’article 771 du Code de Procédure Civile.

Vu le compromis régularisé le 14 août 2020, les éléments du dossier,

En conséquence, et statuant à nouveau,

— Confirmer l’ordonnance rendue par le Juge de la Mise en Etat près le Tribunal Judiciaire de SAINTES le 16 Avril 2025 en ce qu’elle a déclaré irrecevable l’action engagée par les époux [I] ' [C].

A titre subsidiaire,

— Limiter l’irrecevabilité à la demande en constat judiciaire de la vente.

En tout état de cause,

— Condamner in solidum les époux [C] – [I] à verser aux consorts [R]

pris comme une seule et même partie la somme complémentaire de 4.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens d’appel.

A l’appui de leurs prétentions, les consorts [R] soutiennent notamment que:

— La saisine de la juridiction devait se faire au plus tard le 4 février 2021.

— Il appartiendra à la cour de se prononcer sur l’irrecevabilité des demandes d’indemnisation l’intérêt du litige se limitant à la clause pénale.

— Les frais de signature de l’acte ne sont pas justifiés.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 6 novembre 2025.

SUR CE

— sur l’irrecevabilité des demandes

L’article 122 du code de procédure civile prévoit : Constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Le compromis du 14 août 2020 prévoit: ' En cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 15 décembre 2020.

La date d’expiration de ce délai est constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter.

En conséquence, si l’une des parties vient à refuser de signer l’acte authentique de vente, l’autre pourra saisir le tribunal compétent dans le délai d’un mois de la constatation de refus ( mise en demeure non suivie d’effet, procès-verbal de non-comparution …) afin de faire constater la vente par décision de justice, la partie défaillante supportant les frais de justice, nonobstant la mise en oeuvre de la stipulation de pénalité stipulée aux présentes.'

Il est constant que les vendeurs convoqués par le notaire aux fins de signature de l’acte authentique n’ont pas comparu, que le notaire a établi un procès-verbal constatant ce refus le 5 janvier 2021.

Le refus des vendeurs de réitérer la vente était donc connu le 5 janvier 2021.

Le courrier postérieur de l’avocat des vendeurs en date du 16 mars 2021 a confirmé ce refus, mais ne l’a pas porté à la connaissance des acquéreurs, celui-ci étant acquis depuis le 5 janvier 2021.

Les époux [I] n’ont assigné les consorts [R] que les 16 et 19 avril 2021 aux fins de voir constater la vente alors qu’ils devaient les assigner avant le 6 février 2021.

Il convient donc de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a déclaré l’action irrecevable,

— sur la demande d’indemnisation

Il résulte des conclusions au fond du 5 avril 2022 que les acquéreurs ont modifié leurs demandes, demandé la condamnation des vendeurs à leur payer la clause pénale prévue par le contrat.

L’acte prévoit qu’en cas de refus de réitération de l’une des parties, l’autre pourra saisir le tribunal compétent, nonobstant la mise en oeuvre de la stipulation de pénalité.

L’acte distingue donc vente et pénalité.

La mise en oeuvre de la pénalité n’est pas soumise au délai d’un mois précité.

La demande d’indemnisation est recevable.

L’ordonnance sera donc infirmée en ce qu’elle a retenu que l’instance était éteinte.

— sur les autres demandes

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge des consorts [R].

Il est équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés.

PAR CES MOTIFS

statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort

— infirme l’ordonnance entreprise

Statuant de nouveau

— dit que les demandes relatives à la constatation judiciaire de la vente, sa publication, la libération des lieux sont irrecevables car forcloses

— dit que la demande relative à la condamnation des vendeurs au paiement de la clause pénale est recevable

Y ajoutant :

— déboute les parties de leurs autres demandes

— laisse à la charge de chacune des parties les dépens exposés par elle en première instance et en appel

— condamne les consorts [G] et [U] [R] aux dépens d’incident de première instance et d’appel

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,