1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 22/06041

N° Portalis DBVL-V-B7G-TF7G

(Réf 1ère instance : 21/01539)

M. [F] [P]

Société JABB BEHEER CV

C/

Mme [O] [R] épouse [I]

SAFER DE BRETAGNE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 9 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 4 mars 2025

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 9 septembre 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 10 juin 2025

****

APPELANTS

Monsieur [F] [P]

né le 7 février 1958 à [Localité 17] (PAYS-BAS)

[Adresse 9]

[Localité 16] – PAYS-BAS

Société JABB BEHEER CV société de droit Hollandais, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 9]

[Localité 16] – PAYS-BAS

Tous deux représentés par M^e Gaëlle YHUEL-LE GARREC de la SELARL YHUEL-LE GARREC, postulante, avocate au barreau de LORIENT et par M^e Catherine ROUSSELOT de la SELARL HELLOT-ROUSSELOT, plaidante avocate au barreau de CAEN

INTIMÉES

Madame [O] [R] épouse [I]

née le 14 mai 1952 à [Localité 13]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Louis LAURENT de la SCP WANSCHOOR ET ASSOCIES, avocat au barreau de LORIENT

SAFER DE BRETAGNE immatriculée au registre du commerce et des sociétés de SAINT BRIEUC sous le numéro B 496.180.225, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Typhaine GUENNEC de la SELARL LE MAGUER RINCAZAUX EISENECKER CHANET EHRET GUENNEC, avocate au barreau de LORIENT

FAITS ET PROCÉDURE

1. Par acte sous seing privé du 9 août 2018, signé en l’agence immobilière Axel Ronce Immobilier, Mme [O] [R] épouse [I] a promis de vendre au prix de 290.000 € à M. [F] [P] une maison d’habitation en pierre sous ardoises avec terrasse et jardin cadastrée section AB [Cadastre 6] ' reçue de sa mère en donation-partage en 1984 ' et une parcelle attenante cadastrée section AB [Cadastre 5] constituée d’une allée d’accès en indivision pour moitié, le tout situé au lieu-dit [Localité 11] à [Localité 15], en bordure de littoral et d’un chantier conchylicole.

2. Ces deux parcelles, d’une contenance respective de 4 a 52 ca (pour la maison, le jardin et la terrasse-pelouse) et 0 a 49 ca (pour l’allée), soit un total de 5 a 1 ca, étaient classées au PLU en zone NDS (zone naturelle à protéger).

3. Ce bien était grevé d’une servitude de passage au profit de la parcelle voisine appartenant à M. [J] [R], frère de [O], pour permettre à celui-ci d’accéder au domaine public maritime pour les besoins de sa profession d’ostréiculteur, ce droit de passage étant prévu de cesser dès que celui-ci ou ses héritiers directs ne seront plus propriétaires.

4. Le bien était également grevé d’une condition particulière d’interdiction de clôture entre les parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 7] et le long du domaine public maritime.

5. Enfin, M. [J] [R] s’était engagé à laisser en bon état de propreté la partie de terre-plain ostréicole se trouvant au pignon de la maison et de la parcelle attribuée à Mme [I] aux termes de la donation-partage notariée de 1984 : il avait été prévu qu’il ne pourrait pas s’en servir comme dépôt permanent de matériel ou de marchandises mais pourrait l’utiliser normalement pendant la saison ostréicole.

6. Le 2 octobre 2018, la DDTM du Morbihan a informé la SCP De Tilly et [E], notaires associés à Carnac (56341), de ce que la limite présumée du domaine public maritime aux droits de la parcelle [Cadastre 8] emportait une présomption de domanialité publique sur une partie du bâtiment située sur cette parcelle.

7. Le 15 octobre 2018, Mme [I] et M. [P] ont régularisé un avenant pour baisser le prix de la vente à la somme de 200.000 €, sans autre modification.

8. Le 17 décembre 2018, le notaire en charge de la cession a porté le projet à la connaissance de la SAFER Bretagne.

9. Le 11 février 2019, la SAFER Bretagne a fait connaître au notaire sa décision de préempter une partie des biens en vente, à savoir une 'surface’ de '3 a 73 ca’ prise sur les deux parcelles et non déterminée ' mais correspondant en réalité à une partie indivise de l’accès, du jardin surélevé (315 m²), de la terrasse (10 m²) et de la pelouse (70 m²), le tout hors surface au sol de la maison (55 m²) ', moyennant le prix de 176 € et en se fondant sur l’article L. 143-2 2° du code rural (consolidation d’exploitations et amélioration de la répartition parcellaire des exploitations existantes, agrandissement des exploitations conchylicoles du secteur).

10. Le 19 février 2019, Mme [I] a fait connaître au notaire qu’elle refusait la préemption partielle et exigeait une préemption totale au prix de 200.000 €, ce dont le notaire informait la Safer Bretagne par courrier du jour même.

11. Le 15 mars 2019, la SAFER Bretagne a informé le notaire qu’elle exerçait son droit de préemption pour se porter acquéreur au prix de 200.000 € de la totalité des biens vendus.

12. Elle se fondait à nouveau sur l’article L. 143-2-2° du code rural concernant la consolidation d’exploitations en invoquant la nécessité de satisfaire des demandes d’agrandissement des exploitations conchylicoles sur un secteur fortement concurrentiel entre conchyliculteurs d’une part et entre conchyliculteurs et particuliers d’autre part, citant l’exploitation située au lieu-dit "[Adresse 12]" à [Localité 14], spécialisée en production d’huîtres, moules et palourdes et qui souhaitait pérenniser et sécuriser son activité en achetant un lieu de stockage pour son matériel (pieux en bois..) et un logement de fonction à proximité immédiate de ses bâtiments.

13. Le 21 mars 2019, la SAFER Bretagne informait la société Jabb Beheer CV (substituée à M. [P]) de l’exercice de son droit de préemption totale moyennant le prix de 235.856.18 € correspondant au prix d’acquisition de 200.000 € majoré des frais et rappelait l’article 143-2-2° du code rural ainsi que les motivations particulières.

14. Le 4 avril 2019, la société Jabb Beheer CV faisait connaître sa volonté d’acquérir les biens proposés « moyennant la surface de 128 m² ».

15. Des échanges se tenaient entre les parties portant d’une part sur le fait qu’une partie du bâtiment était construite sur le domaine public maritime (le quart de son emprise au sol) et, d’autre part, sur les règles d’urbanisme applicables, les clauses particulières et les frais à supporter.

16. Aucune solution amiable n’était trouvée.

17. Le 29 mai 2019, par acte authentique au rapport de maître [K] [E], notaire à [Localité 10], Mme [I] a vendu sa propriété à la SAFER Bretagne au prix de 200.000 € hors frais.

18. Par exploit d’huissier du 9 août 2019, la société Jabb Beheer CV et M. [P] ont assigné la SAFER Bretagne et Mme [I] devant le tribunal de grande instance de Lorient aux fins de voir prononcer la nullité de deux décisions de préemption de la SAFER Bretagne des 11 février 2019 et 15 mars 2019 ainsi que de l’acte de vente du 29 mai 2019.

19. Subsidiairement, il était sollicité l’annulation de la décision de préemption totale du 15 mars 2019 et de l’acte de vente 29 mai 2019.

20. Par jugement du 7 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Lorient a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication des assignations au service de la publicité foncière, celles-ci ayant été accomplies entretemps,

— rejeté les demandes de la société Jabb Beheer CV et M. [P],

— condamné ces derniers à payer à la SAFER Bretagne une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les mêmes à payer à Mme [I] une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux dépens.

21. Pour statuer ainsi, le tribunal judiciaire a constaté que les assignations au service de la publicité foncière avaient été publiées en cours de procédure.

22. Sur le fond, il a rappelé que la préemption partielle était ouverte lorsque que l’ensemble immobilier objet de l’aliénation contenait des biens de plusieurs catégories, qu’au cas particulier, la configuration des lieux et la consistance des biens permettaient une division de la terrasse, du jardin en surplomb et du terre-plein en pignon sans porter atteinte à l’intégrité du bien aliéné, la maison pouvant être normalement occupée sans ces terrains, qu’il n’était par ailleurs pas établi que le tout constituait une entité économique indivisible, la numérotation sous une seule référence cadastrale [Cadastre 8] étant seulement indicative, que la préemption partielle était enfin suffisamment motivée et circonstanciée.

23. Concernant la décision de préemption totale du 15 mars 2019, le tribunal judiciaire a estimé qu’elle devait être considérée comme valide dès lors que la SAFER Bretagne avait été saisie d’une demande formée par la venderesse d’une préemption totale, à laquelle elle a répondu conformément aux textes applicables et que la motivation n’avait fait l’objet d’aucune critique différente de celle développée contre la décision d’emprise partielle.

24. La société Jabb Beheer CV et M. [P] ont interjeté appel par déclaration du 14 octobre 2022.

25. Par ordonnance du 19 septembre 2023, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables comme notifiées hors délai les conclusions du 5 juin 2023 prises par la SAFER Bretagne, intimée, ainsi que toutes conclusions postérieures.

26. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 janvier 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

27. La société Jabb Beheer CV et M. [P] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 20 janvier 2025 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication des assignations,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

* rejeté les demandes d’annulation des décisions de préemption de la SAFER Bretagne des 11 février 2019 et 15 mars 2019,

* rejeté la demande d’annulation de la vente consentie par Mme [I]

à la SAFER Bretagne selon acte reçu par maître [K] [E] le 29 mai 2019 portant sur la maison litigieuse,

* rejeté la demande de condamnation de Mme [I] à réitérer devant notaire la vente parfaite à leur égard,

— statuant à nouveau,

— à titre principal,

— annuler les décisions de préemption de la SAFER Bretagne des 11 février 2019 (préemption partielle) et 15 mars 2019 (préemption totale),

— à titre subsidiaire,

— annuler la décision de préemption de la SAFER Bretagne du 15 mars 2019,

— en toute hypothèse,

— annuler la vente consentie par Mme [I] à la SAFER Bretagne, selon acte reçu par maître [K] [E] le 29 mai 2019 et ordonner la restitution du prix de vente,

— condamner Mme [I] à réitérer devant notaire la vente consentie à la société JABB Beheer CV portant sur la maison d’habitation litigieuse au prix de 200.000 € net vendeur,

— débouter Mme [I] et la SAFER Bretagne de leurs demandes,

— condamner la SAFER Bretagne à payer à leur payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner cette dernière aux dépens de première instance et d’appel.

28. Mme [I] expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 20 janvier 2025 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement

— ce faisant,

— débouter la société Jabb Beheer CV et M. [F] [P] de leurs demandes,

— condamner ces derniers au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

29. La SAFER Bretagne n’a pas conclu dans les délais impartis et est réputée s’approprier les termes du jugement en application de l’article 954 du code de procédure civile.

30. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIVATION DE LA COUR

1) Sur la préemption partielle du 11 février 2019

1.1) Sur la divisibilité du bien vendu

31. Les appelants considèrent que la SAFER Bretagne ne pouvait, au titre de la préemption partielle, exercer son droit sur les parties non bâties du terrain de Mme [I] (terrasse, jardin et allée d’accès) sauf à les détacher artificiellement et alors que la maison d’habitation, sa terrasse attenante, son jardin surélevé et son allée d’accès ne constituent pas une pluralité de biens au sens de l’article L.143-1-1 du code rural et de la pêche maritime mais bien un seul et même bien immobilier indivisible.

32. Ils ajoutent que lorsque le terrain attenant est d’une surface minime, il forme une dépendance immédiate de la maison et fait corps avec elle, que la maison d’habitation constitue dès lors une amélioration du terrain, lequel ne forme par ailleurs qu’un seul bien cadastré AB [Cadastre 6], qu’il n’existe donc qu’une seule parcelle, assiette de la maison d’habitation, avec terrasse, jardin et accès à la voie publique permis par la parcelle indivise AB [Cadastre 5], désignée comme telle dans la donation-partage.

33. Ils ajoutent encore que dans sa décision de préemption, la SAFER Bretagne aurait dû préciser les surfaces préemptées, étant donné que l’accès à la parcelle AB [Cadastre 6] impose de passer par la parcelle AB [Cadastre 5] et qu’il existe sur la parcelle AB [Cadastre 6] des emprises au sol liées aux constructions existantes précitées.

34. Enfin, la SAFER Bretagne, qui prétend exercer la préemption sur 373 m², ne peut selon poursuivre son acquisition, cette surface, par son ampleur, correspondant à une dépendance immédiate de la maison tandis qu’elle ne précise pas davantage dans sa décision le procédé de division, ce qui empêche de circonscrire les limites de l’emprise de la préemption.

35. Mme [I] allègue que les titres et servitudes suffisent à contredire l’analyse des appelants selon laquelle l’assiette de la préemption partielle de la SAFER Bretagne ne serait qu’un jardin et non une parcelle entière et indivisible. L’esprit de la donation-partage de 1984, mentionnée dès le premier compromis de vente, était selon elle de conserver à l’entité foncière sa vocation ostréicole sur une surface aussi étendue que possible.

Réponse de la cour

36. La loi d’avenir pour l’agriculture n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 a institué pour la SAFER une faculté de préemption partielle.

37. Ainsi, l’article L. 143-1-1 du code rural et de la pêche maritime, issu de ce texte, prévoit que "La société d’aménagement foncier et d’établissement rural est autorisée à n’exercer son droit de préemption que sur une partie des biens aliénés lorsque l’aliénation porte simultanément sur des terrains à usage agricole ou à vocation agricole et sur une ou plusieurs des catégories de biens suivantes :

1° Des bâtiments à usage agricole et les biens mobiliers qui leur sont attachés ;

2° Des bâtiments mentionnés aux deuxième, troisième et quatrième alinéas de l’article L. 143-1 ;

3° Des biens pour lesquels elle ne bénéficie pas d’un droit de préemption.

38. L’alinéa 2 précise que « Ce droit de préemption peut ne s’exercer que sur les terrains à usage ou à vocation agricole et les biens mobiliers qui leur sont attachés, ou sur ces terrains et l’une des catégories de biens mentionnées aux 1° et 2° ou sur ces deux catégories. »

39. Le critère posé par la loi est donc que l’acte de vente porte sur une pluralité de biens appartenant aux différentes catégories précitées. La préemption partielle est ouverte du moment que l’aliénation (unique) contient dans son objet, d’une part, des terrains soumis au droit de préemption, et d’autre part, soit des bâtiments que la SAFER peut préempter, soit des biens échappant au droit de préemption.

40. A contrario, la jurisprudence retient de manière constante que la SAFER ne peut exercer son droit de préemption partielle sur une partie d’un ensemble indivisible, eu égard à l’unité matérielle et économique liant cet ensemble. Elle considère également qu’il n’est pas possible d’étendre le droit de préemption de la SAFER aux biens qui n’y étaient pas légalement soumis (Cass. 3e civ., 30 septembre 2015, n° 14-22.262).

41. La question est donc de déterminer à partir de quand on est en présence d’une pluralité de biens ou d’un bien unique, la vente d’une maison d’habitation isolée avec un terrain attenant ayant par exemple fréquemment suscité ce genre d’interrogation.

42. Au cas particulier, par décision du 11 février 2019, la SAFER Bretagne a préempté une surface de 3 a 73 ca, ce qui correspond ' d’après un plan grossièrement établi ' à une partie des biens en vente comme étant le jardin surélevé (environ 315 m²), la terrasse (environ 10 m²) et une partie de l’accès indivis.

43. Il doit être ici précisé que le terre-plain ostréicole situé au pignon Est de la maison d’habitation a pour assiette le domaine public maritime et ne fait donc pas partie de la vente, ni a fortiori de la préemption partielle.

44. De même, la limite présumée du domaine public maritime aux droits de la parcelle [Cadastre 8] emporte une présomption de domanialité publique sur une partie du bâtiment située sur cette parcelle, soit en sa partie quart-est.

45. Enfin, ainsi que retenu par le tribunal, le bien immobilier objet du compromis de vente conclu en 2019 entre Mme [I] et M. [F] [P] est une maison qui servait d’habitation à cette date et qui ne faisait plus partie d’une exploitation agricole ou n’avait pas été affectée à l’exercice d’une activité agricole ou conchylicole au cours des 5 dernières années ayant précédé l’aliénation, ni même au cours des 20 années précédentes.

46. La SAFER ne pouvait donc préempter de manière partielle que si les biens visés étaient détachables de la maison d’habitation elle-même.

43. Sur ce point, c’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a retenu que :

— au moment de la donation-partage, la maison était composée d’une cuisine, d’une réserve, de 2 chambres, d’un grenier et d’un terrain et qu’elle a fait l’objet d’aménagements ultérieurs pour lui conférer une véritable destination d’habitation,

— à l’origine, ce bien et celui légué à M. [J] [R] constituaient le siège d’une exploitation conchylicole unique,

— la référence cadastrale est un critère purement indicatif en matière de préemption partielle,

— la superficie préemptée, soit 373 m², représente plus de la moitié de la parcelle [Cadastre 8] et ne peut être qualifiée de minime au regard de la superficie totale de 501 m²,

— il n’est pas démontré que la maison ne peut être normalement occupée sans la présence des terrains attenants, ni qu’elle constitue avec lesdits terrains attenants une unité économique indivisible, les photographies démontrant au contraire que chacun d’eux peut être aisément séparé de celle-ci,

— un droit de passage pourrait être consenti si l’entrée principale de la maison venait à se faire par la terrasse ou le jardin, ce qui n’était toutefois pas évoqué.

44. Il sera ajouté sur ce dernier point que, pareillement, une servitude de passage de canalisations et d’entretien pourrait être concédée pour permettre l’usage de la cuve de récupération des eaux usées et de la pompe de relevage présentes sur la zone partiellement préemptée (terrasse-pelouse).

45. Il sera encore précisé que la superficie partiellement préemptée représente 373 m² sur un total de 501 m², soit près de 75 % de la surface totale vendue, étant indiqué que l’emprise au sol de la maison d’habitation n’est que de 57 m².

46. Il sera enfin ajouté que la maison est située, non pas dans un lieu isolé, mais au contraire à toute proximité d’un bâtiment d’exploitation conchylicole, au bord de la rivière de Crac’h qui connaît sur ses rives une importante activité conchylicole et ostréicole et à laquelle les terrains attenants préemptés ont historiquement été dédiés. En effet, la « vocation agricole » s’entend, dans le monde conchylicole, non pas nécessairement de surfaces cultivables mais plutôt de superficies susceptibles d’accueillir, à partir de la rivière, la décharge des stocks de produits de la mer, des outils, des embarcations, etc’ lesquelles s’accommodent parfaitement de parcelles de petite taille.

47. De ces observations, il s’infère que c’est à juste titre que le tribunal a jugé que la surface nue représentant 3 a 73 ca était aisément détachable comme ne composant pas un ensemble indivisible avec la maison d’habitation et pouvait dès lors valablement faire l’objet d’une préemption partielle par la SAFER en application de l’article L. 143-1-1 du code rural.

47. Le jugement sera confirmé sur ce point.

1.2) Sur les objectifs légaux de la préemption partielle

48. La société Jabb Beheer CV et M. [P] soutiennent que la motivation de la SAFER Bretagne est inexistante, l’attribution des terrains de la parcelle AB [Cadastre 6] et de la moitié indivise de la parcelle AB [Cadastre 5] n’étant pas susceptible de permettre l’agrandissement des exploitations conchylicoles du secteur, à l’exception de celle de M. [R], ce qui caractérise un détournement de pouvoir. De plus, la moitié indivise de la parcelle AB [Cadastre 5] objet de la préemption n’a aucun accès au domaine public, cette dernière étant totalement enclavée en l’état. Il en est de même pour la personne qui se verrait attribuer la parcelle AB [Cadastre 6], laquelle ne bénéficierait d’aucun accès au domaine public maritime puisque M. [R] est titulaire d’une autorisation d’occupation du domaine public. En réalité, la SAFER Bretagne n’a exercé son droit de préemption qu’au profit et dans l’intérêt particulier d’un conchyliculteur déterminé à l’avance, à savoir M. [R].

49. Mme [I] n’a pas particulièrement développé ce point, indiquant seulement dans ses conclusions qu’elle s’appropriait les motifs du jugement.

Réponse de la cour

50. Aux termes de l’article L.143-2 du code rural et de la pêche maritime, l’exercice du droit de préemption de la SAFER "a pour objet, dans le cadre des objectifs définis par l’article L.1 :

1° L’installation, la réinstallation ou le maintien des agriculteurs ;

2° La consolidation d’exploitations afin de permettre à celles-ci d’atteindre une dimension économique viable au regard des critères du schéma directeur régional des exploitations agricoles et l’amélioration de la répartition parcellaire des exploitations existantes, dans les conditions prévues à l’article L 331-2 ;

3° La préservation de l’équilibre des exploitations lorsqu’il est compromis par l’emprise de travaux d’intérêt public ;

4° La sauvegarde du caractère familial de l’exploitation ;

5° La lutte contre la spéculation foncière ;

6° La conservation d’exploitations viables existantes lorsqu’elle est compromise par la cession séparée des terres et de bâtiments d’habitation ou d’exploitation ;

7° La mise en valeur et la protection de la forêt ainsi que l’amélioration des structures sylvicoles dans le cadre des conventions passées avec l’État ;

8° La protection de l’environnement principalement par la mise en 'uvre de pratiques agricoles adaptées, dans le cadre de stratégies définies par l’État, les collectivités territoriales ou leurs établissements publics ou approuvés par ces personnes publiques en application du présent du présent code ou du code de l’environnement ;

9° Dans les conditions prévues par la section III du chapitre III du titre Ier du livre Ier du code l’urbanisme, la protection et la mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains."

51. L’article L. 143-3 du même code prévoit que 'A peine de nullité, la société d’aménagement foncier et d’établissement rural doit justifier sa décision de préemption par référence explicite et motivée à l’un ou à plusieurs des objectifs ci-dessus définis, et la porter à la connaissance des intéressés. Elle doit également motiver et publier la décision de rétrocession et annoncer préalablement à toute rétrocession son intention de mettre en vente les fonds acquis par préemption ou à l’amiable.'

52. L’article R. 143-6 du code rural et de la pêche maritime ajoute que 'La société d’aménagement foncier et d’établissement rural qui exerce le droit de préemption notifie au notaire chargé d’instrumenter par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (') sa décision signée par le président de son conseil d’administration ou par toute personne régulièrement habilitée à cet effet. La décision de préemption indique l’identification cadastrale des biens concernés et leur prix d’acquisition. Elle précise en outre en quoi la préemption répond à l’un ou à plusieurs des objectifs prévus par les dispositions de l’article L. 143-2. (…).'

53. Il est constant en jurisprudence que la décision de préemption doit comporter une ou plusieurs données concrètes permettant de vérifier la réalité de l’objectif allégué (Cass. 3e civ., 12 mai 2015, n° 14-11.231). Le contrôle du juge judiciaire porte sur l’existence d’une motivation réelle et concrète de la décision, afin de vérifier le respect des objectifs légaux, et non sur l’opportunité ou la pertinence de celle-ci (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-12.166).

54. De même, la motivation de la préemption demeure indépendante de celle de la rétrocession de sorte « tout en fournissant des données concrètes sur les exploitants susceptibles de bénéficier de sa décision pour répondre aux exigences de la loi, est suffisante la motivation de la SAFER qui n’a pas procédé à la rétrocession et rappelle que les orientations envisagées ne sont pas définitives et que d’autres candidatures sont susceptibles de se manifester » (Cass. 3e civ., 9 juillet 2013, n° 12-19.276, Cass. 1re oct. 2013, n° 12-18.359).

55. En l’espèce, ainsi que relevé par le tribunal par des motifs que la cour adopte, la SAFER s’est explicitement référée dans sa décision de préemption partielle du 11 février 2019 à l’un des objectifs fixés par la loi, à savoir 'la consolidation d’exploitations afin de permettre à celles-ci d’atteindre une dimension économique viable au regard des critères du schéma directeur régional des exploitations agricoles et l’amélioration de la répartition parcellaire des exploitations existantes, dans les conditions prévues à l’article L. 331-2.'

56. Elle justifie par ailleurs de manière particulière sa préemption dans les termes qui suivent : 'dans une commune littorale à forte activité d’élevage conchylicole, où les demandes d’agrandissement des exploitations conchylicoles sont nombreuses mais peuvent difficilement être faites compte tenu de la concurrence sur le marché foncier d’une part, entre conchyliculteurs et, d’autre part, entre conchyliculteurs et particuliers, une intervention de la SAFER permettra l’agrandissement des exploitations conchylicoles du secteur des biens en vente, l’une par exemple ayant son siège d’exploitation au lieu-dit « la pierre Jaune » en la [Localité 18], spécialisée en production d’huîtres, moules et palourdes et qui souhaite pérenniser et sécuriser son activité en achetant un lieu de stockage pour son matériel pieux en bois.'

57. Elle a également précisé que « cette orientation ne peut être considérée comme définitive, d’autres candidatures étant susceptibles de se manifester, après accomplissement des formalités règlementaires de publicité avant rétrocession prévues par l’article R.142-3 du code rural. »

58. En ce sens, le tribunal a retenu que les appelants n’établissaient pas que d’autres candidatures n’étaient pas possibles et n’indiquaient pas en quoi la configuration des lieux empêchait d’autres candidatures que celle de M. [J] [R], voisin immédiat des terrains nus préemptés partiellement.

59. De fait, compte tenu des activités ostréicoles et conchylicoles développées sur les rives de la rivière Crac’h, d’autres candidats situés à proximité sont susceptibles d’être intéressés par une zone supplémentaire de travail. En outre, l’autorisation d’occupation du domaine public délivrée à M. [R] n’est pas incompatible avec l’installation d’un autre candidat auquel la même autorisation pourrait être pareillement délivrée, aucune exclusivité n’ayant été alléguée. La décision de rétrocession n’a du reste pas encore eu lieu, du moins n’a-t-elle pas été communiquée à la cour, et n’est pas incluse dans le périmètre du présent litige.

60. En conséquence, le jugement, qui a jugé que la motivation donnée par la SAFER comportait suffisamment de données concrètes pour vérifier la réalité de l’objectif allégué tout en fournissant des données concrètes sur au moins un exploitant susceptible de bénéficier de sa décision sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de nullité de la décision de préemption partielle du 11 février 2019.

2) Sur la préemption totale du 15 mars 2019

61. S’agissant de la décision de préemption totale du 15 mars 2019, la société Jabb Beheer CV et M. [P] soutiennent que la SAFER Bretagne ne bénéficiait pas d’un droit de préemption portant sur la partie bâtie du terrain litigieux, et que lorsque la SAFER a consenti à acquérir le tout, y compris des biens non préemptables, ce ne pouvait être par application de son droit de préemption mais exclusivement dans le cadre d’une vente conclue à l’amiable qui n’a pas eu lieu en l’espèce. C’est donc à tort que le tribunal a écarté la demande d’annulation de la décision de préemption totale du 15 mars 2019.

62. Mme [I] indique de son côté s’approprier les motifs du jugement, notamment en ce qui concerne la légalité de ladite décision.

Réponse de la cour

63. L’article L.143-1-1 alinéa 3 du code rural et de la pêche maritime dans sa rédaction applicable au jour de l’exercice du droit de préemption prévoit donc que « Lorsque la société d’aménagement foncier et d’établissement rural fait part au vendeur de son intention de ne préempter qu’une partie des biens mis en vente, le propriétaire peut exiger qu’elle se porte acquéreur de l’ensemble des biens aliénés. S’il accepte la préemption partielle, il peut exiger que la société d’aménagement foncier et d’établissement rural l’indemnise de la perte de valeur des biens non acquis. A défaut d’accord amiable sur le montant de l’indemnisation, celui-ci est fixé par le tribunal judiciaire. »

64. C’est ainsi par l’effet de la loi, et non par la volonté du propriétaire, que la SAFER, après avoir préempté partiellement, est autorisée à se porter « acquéreur de l’ensemble des biens aliénés » dans l’hypothèse du refus du vendeur de donner suite à la préemption partielle.

65. Par ailleurs, l’article L.143-1-1 alinéa 3 suscité ne distingue pas selon que le bien complémentaire était préemptable ou non pour imposer que la cession devait s’effectuer sur le mode amiable, la préemption étant au contraire un mécanisme d’autorité attaché une mission générale d’aménagement du territoire.

66. Enfin, le tribunal a jugé à juste titre que la SAFER avait préempté la totalité des biens dans le respect du même formalisme que celui retenu pour la préemption partielle, que la décision avait été prise le 15 mars 2019, soit dans le délai imparti d’un mois suivant la réquisition d’emprise totale transmise par le notaire le 21 février 2019 à la demande de Mme [I], que la motivation n’avait fait l’objet d’aucune critique différente de celles développées contre la décision de préemption partielle et qu’elle était suffisamment motivée en conformité avec les exigences légales.

67. Le jugement qui a rejeté la demande d’annulation de la préemption totale du 15 mars 2019 sera confirmé sur ce point.

3) Sur les dépens et les frais irrépétibles

68. Succombant, M. [P] et la société Jabb Beheer CV supporteront les dépens d’appel. Le jugement sera confirmé s’agissant des dépens de première instance.

69. Enfin, eu égard aux circonstances de l’affaire, il n’est pas inéquitable de condamner M. [P] et la société Jabb Beheer CV à payer à Mme [I] 1.000 € au titre des frais irrépétibles exposés par elle en appel et qui ne sont pas compris dans les dépens.

70. Le jugement sera confirmé s’agissant des frais irrépétibles de première instance tandis que les demandes de M. [P] et de la société Jabb Beheer CV de ce chef seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Lorient,

Y ajoutant,

Condamne M. [F] [P] et la société Jabb Beheer CV aux dépens d’appel,

Condamne M. [F] [P] et la société Jabb Beheer CV à payer à Mme [O] [R] épouse [I] les sommes de 1.000 € au titre des frais irrépétibles,

Rejette le surplus des demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE