ARRÊT N°

N° RG 24/00103 – N° Portalis DBWA-V-B7I-COAT

S.A.R.L. AVENIR

C/

S.A.S.U. SOLEIL

COUR D’APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 14 JANVIER 2025

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de Fort-de-France, en date du 12 janvier 2024, enregistrée sous le n°23/00413 ;

APPELANTE :

S.A.R.L. AVENIR, prise en la personne de son gérant en exercice

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Julien FRADIN DE BELLABRE, avocat au barreau de MARTINIQUE

INTIMEE :

S.A.S.U. SOLEIL, prise en la personne de son président Monsieur [P] [G]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Alban-kévin AUTEVILLE de la SELAS ALLIAGE SOCIETE D’AVOCAT, avocat au barreau de MARTINIQUE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 Décembre 2024, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine PARIS, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :

Présidente : Madame Christine PARIS, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Thierry PLUMENAIL, conseiller

Assesseur : Claire DONNIZAUX, conseillère

Greffière, lors des débats : Madame Sandra DE SOUSA,

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau code de procédure civile ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2020, la SARL Avenir a donné à bail à la SASU Soleil un local commercial situé [Adresse 7] [Localité 6] (Martinique) pour une durée de neuf ans à compter du 1er septembre 2020 et moyennant le paiement d’un loyer annuel hors taxes d’un montant de 33.780 euros, soit 2.815 euros par mois.

Se prévalant d’un trouble de jouissance, par exploit d’huissier en date du 23 octobre 2023, la SASU Soleil a fait assigner la SARL Avenir devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Fort-de-France afin que soit ordonnées une expertise judiciaire ainsi que la consignation des loyers à la Caisse des dépôts et des consignations.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue en date du 12 janvier 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Fort-de-France a :

— AUTORISÉ la SASU Soleil à consigner les loyers résultant du bail commercial conclu le 1er juillet 2020 avec la SARL Avenir pour un local situé [Adresse 7] à [Localité 6] d’une superficie de 120 m² pour un montant annuel de 33.780 euros, outre une somme de 150 euros par mois, auprès de la Caisse des Dépôts et des Consignations depuis le rejet des virements effectués jusqu’à ce que la SARL Avenir lui produise un relevé d’identité bancaire à jour ou ait indiqué tout autre moyen de paiement légal conformément aux dispositions contractuelles ;

— DIT n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes ;

— CONDAMNÉ la SARL Avenir à payer à la SASU Soleil la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— RAPPELÉ l’exécution provisoire de plein droit ;

— CONDAMNÉ la SARL Avenir aux dépens.

Suivant déclaration au greffe en date du 9 mars 2024, la SARL Avenir a interjeté appel de l’ordonnance susvisée en ce qu’elle a autorisé la SASU Soleil à consigner les loyers et en ce qu’elle l’a condamnée à payer à la SASU Soleil la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Un avis d’orientation et de fixation de l’affaire à bref délai a été adressé à l’appelante le 21 mars 2024.

La SASU Soleil a constitué avocat le 9 avril 2024.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°2 remises au greffe par voie électronique en date du 29 novembre 2024, la SARL Avenir demande à la cour de :

— RÉFORMER l’ordonnance du 12 janvier 2024 en ce qu’elle a autorisé la SASU Soleil à séquestrer son loyer auprès de la Caisse des dépôts et consignations dans l’attente du RIB de la bailleresse alors qu’elle disposait des nouvelles coordonnées bancaires de cette dernière a minima depuis le 3 juillet 2023 ;

Statuant à nouveau :

— REJETER la demande de consignation des loyers ;

Sur l’appel incident,

— REJETER la demande d’expertise sollicitée par la SASU Soleil ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER la SASU Soleil à payer la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SASU Soleil aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions d’intimée n°3 remises au greffe par voie électronique en date du 14 novembre 2024, la SASU Soleil demande à la cour de :

— la DÉCLARER recevable et bien fondée en ses écritures ;

— CONFIRMER la décision entreprise en ce qu’elle a :

— Ordonné la consignation des loyers ;

— Condamné la SARL Avenir au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— L’INFIRMER pour le surplus, et statuant à nouveau :

— ORDONNER une expertise judiciaire, et désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission :

— De se rendre sur place ;

— Se faire remettre tout document utile ;

— Examiner le local donné à bail, ainsi que les travaux réalisés par la SARL Avenir ;

— Décrire les désordres pouvant entraîner des troubles de jouissance ;

— Évaluer le préjudice de jouissance ;

— Donner à la juridiction éventuellement saisie tous les éléments permettant de déterminer les responsabilités ;

— COMMETTRE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour surveiller les opérations d’expertise ;

— DIRE que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute

personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts près ce Tribunal ;

— DIRE qu’en cas de difficulté, l’expert saisira le Président, qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui ;

— ORDONNER qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance de ce magistrat rendue sur simple requête ou même d’office ;

— FIXER la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir ;

— ORDONNER que les frais d’expertise soient avancés par la demanderesse mais définitivement mis à la charge de la défenderesse; – DÉBOUTER la SARL Avenir de l’ensemble de ses demandes ;

— CONDAMNER la SARL Avenir aux entiers dépens et au paiement de la somme 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— REJETER tous moyens fins et prétentions contraires ou plus amples aux présentes.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, il sera fait expressément référence à la décision déférée à la cour et aux dernières conclusions déposées.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 décembre 2024 et mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de consignation des loyers :

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’ordonnance entreprise, le juge des référés a autorisé la SASU Soleil à consigner les loyers résultant du bail litigieux auprès de la Caisse des Dépôts et des Consignations à compter du rejet des virements effectués et jusqu’à ce que la SARL Avenir lui produise un relevé d’identité bancaire à jour ou lui indique tout autre moyen de paiement légal.

En cause d’appel, la SARL Avenir, qui ne conteste pas que la société preneuse ne disposait pas ab initio de son nouveau relevé d’identité bancaire, fait valoir que la SASU Soleil disposait cependant de ses nouvelles coordonnées bancaires depuis le 3 juillet 2023 et un message 'whatsapp’ envoyé à la société preneuse par Mme [O] [K], fille du dirigeant de la SARL Avenir.

Disposant ainsi depuis le 3 juillet 2023 des informations bancaires nécessaires pour procéder au paiement du loyer directement auprès de la société bailleresse, la SARL Avenir estime que la demande de séquestre ne pouvait être acceptée.

Cependant, c’est à juste titre que la SASU Soleil soutient que l’envoi du relevé d’identité bancaire en photographie par l’intermédiaire de la messagerie 'whatsapp’ par la fille du dirigeant de la société bailleresse n’offrait pas la certitude que les informations envoyées étaient exemptes de toutes fraudes.

A ce titre, force est de constater qu’à plusieurs reprises la SASU Soleil a sollicité de la société bailleresse qu’elle lui communique de nouveau ses informations bancaires.

Il résulte en effet de l’échange sur la messagerie 'whatsapp’ du 3 juillet 2023 que la SASU Soleil a sollicité un nouvel envoi du relevé d’identité bancaire par la société bailleresse, non pas en photographie mais en version 'pdf', afin qu’elle puisse procéder directement aux paiements des loyers sur le compte de la SARL Avenir.

Par courriers recommandés en date des 17 juillet 2023 et 1er septembre 2023, la SASU Soleil a sollicité une nouvelle fois la SARL Avenir afin qu’elle lui transmette de façon officielle, par lettre recommandée, un exemplaire original de son nouveau relevé d’identité bancaire.

Or, en l’espèce, au 12 janvier 2024, date de l’ordonnance rendue par le juge des référés, la SARL Avenir n’avait toujours pas justifié avoir communiqué par un autre canal que la messagerie 'whatsapp’ son relevé d’identité bancaire.

En effet, la SARL Avenir ne justifie avoir signifié ses nouvelles coordonnées bancaires à la SASU Soleil que par exploit d’huissier du 17 septembre 2024.

En l’absence de contestations sérieuses, c’est donc par une juste appréciation que la cour fait sienne, que par ordonnance rendue en date du 12 janvier 2024 le juge des référés a autorisé la SASU Soleil à consigner les loyers auprès de la Caisse des Dépôts et des Consignations jusqu’à ce que la SARL Avenir lui produise un relevé d’identité bancaire à jour ou lui indique tout autre moyen de paiement légal.

L’ordonnance sera donc confirmée de ce chef.

Sur l’appel incident formé par la SASU Soleil :

L’article 145 du code de procédure civile énonce que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La SASU Soleil sollicite une expertise judiciaire sur ledit fondement aux fins notamment de décrire les désordres affectant le local loué et d’évaluer son préjudice de jouissance.

Le juge des référés, souverain dans l’appréciation du motif légitime prévu à l’article 145 susvisé, doit s’assurer que le demandeur à une expertise judiciaire rapporte la preuve qu’un procès au fond sera possible entre les parties, que l’expertise judiciaire permettrait d’éclairer le juge du fond et que cette action au fond n’est pas d’avance manifestement vouée à l’échec.

S’il n’est pas imposé au demandeur de faire connaître ses intentions procédurales futures, il doit justifier de la potentialité d’une d’action future dont la solution pourrait dépendre de la mesure d’instruction sollicitée.

Afin de justifier sa demande, la SASU Soleil expose que l’alimentation en eau de l’ensemble du bâtiment loué a été coupée de septembre 2022 à début juillet 2023. Un courrier adressé à la SARL Avenir le 4 janvier 2023 par la société preneuse fait état de ce désordre.

Elle verse également un premier procès-verbal de constat d’huissier établi en date du 24 juillet 2023 aux termes duquel il apparaît que SARL Avenir a effectué divers travaux au sein du local loué engendrant divers désordres constatés par le commissaire de justice: surélévation du sol devant la façade nord de l’immeuble empêchant les personnes à mobilité réduite d’accéder au bâtiment ; endommagement de la tôle constituant l’enseigne ; fuite d’eau d’un climatiseur ; boîtier d’éclairage cassé ; endommagement de la citerne d’eau acquise afin de pallier l’absence d’alimentation en eau du local loué ; absence de fermeture correcte du volet extérieur.

Aux termes d’un second procès-verbal établi le 30 août 2024, le même commissaire de justice a décrit l’existence de l’absence de possibilité pour le vantail vitré de la porte d’entrée d’être verrouillé, mais également la présence de deux tunnels de termites au sein du local objet du bail. Il indique que le tuyau de sortie d’évaporateur de climatisation a disparu et que la commande extérieure du volet roulant ainsi que l’interrupteur extérieur d’arrêt d’urgence de l’enseigne sont invisibles. Enfin concernant le rideau métallique, le commissaire de justice a relevé que la barre horizontale de fermeture du volet ne peut s’insérer dans le mur et qu’aucun trou permettant d’insérer le top bloc afin de fermer ledit rideau n’était observé.

Pour s’opposer à la demande d’expertise, la SARL Avenir fait valoir qu’elle a fait réaliser un constat comparatif le 7 octobre 2024 par la SCP Jean-Noël Coyan – Francklin Babin, huissiers de justice, lequel fait état d’une absence de désordre concernant la rampe d’accès aux personnes à mobilité réduite.

La société bailleresse souligne par ailleurs la mauvaise foi de la SASU Soleil laquelle a fait réaliser un procès-verbal de constat d’huissier alors que les travaux, réalisés étaient en cours et dont la gêne devait être supportée par le preneur en application des dispositions de l’article 11 du contrat de bail.

En l’espèce, et pour les motifs exposés ci-avant, l’existence et la persistance des troubles sont démontrées même si leur ampleur n’est pas déterminée.

Par ailleurs, si la société bailleresse reconnaît avoir réalisé des travaux, les éléments produits aux débats sont insuffisants pour connaître leur efficacité.

Pour rappel, l’obligation de délivrance à la charge du bailleur lui impose de mettre à disposition de son locataire un bien conforme à la destination contractuelle et permettant l’exploitation prévue au contrat.

L’obligation de délivrance de la chose louée court pendant toute la durée du bail, elle est d’ordre public et le bailleur ne peut s’en affranchir par le biais d’une clause relative à l’exécution de travaux ou d’une clause selon laquelle le locataire prend les locaux en l’état.

En l’espèce, les éléments versés aux débats démontrent que la société preneuse justifie d’une action future pouvant être exercée à l’encontre de la SARL Avenir pour manquement à son obligation de délivrance.

La SASU Soleil justifie donc d’un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire afin de déterminer l’ampleur des désordres affectant le local loué, les travaux à réaliser afin d’y remédier, le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et les préjudices subis, et ce, au regard de l’éventuelle action en responsabilité quelle pourrait exercer à l’encontre de la SARL Avenir.

Il y a donc lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande d’expertise sollicitée par la société preneuse.

L’expertise judiciaire sera ordonnée conformément à ce qui sera dit dans le dispositif de la présente décision.

Sur les autres demandes :

Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance seront confirmées.

Les dépens d’appel seront mis à la charge de la SARL Avenir qui succombe.

L’équité commande en revanche de ne pas prononcer, en cause d’appel, de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

Statuant, par arrêt contradictoire en référé, prononcé par mise à disposition au greffe,

— INFIRME l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expertise ;

Statuant à nouveau,

— ORDONNE une mesure d’expertise et désigne monsieur [H] [C], [Adresse 1], [Localité 3], expert près de la cour d’appel de Fort de France, avec pour mission de :

— se rendre au local commercial litigieux situé [Adresse 7] [Localité 6] (Martinique) ;

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

— décrire l’immeuble donné à bail à la SASU Soleil et donner son avis sur son état de conservation ;

— décrire les travaux exécutés par le bailleur dans les locaux donnés à bail

— déterminer les travaux rendus nécessaires sur l’immeuble ainsi que de ceux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou à la mise en conformité du bien loué ;

— chiffrer le coût de ces différents travaux ;

— déterminer si la SASU Soleil a été privée d’alimentation en eau au sein du local loué ;

— indiquer tous élements de nature à caractériser un préjudice de jouissance et à l’évaluer s’il existe

— fournir tout élément technique et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis et les moyens de les faire cesser ou d’y remédier ;

— DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, qu’en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu’il pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix à charge d’en informer préalablement le juge commis ci-après;

— DIT que la SASU Soleil versera par chèque libellé à l’ordre du régisseur du tribunal judiciaire de Fort-de-France une consignation de 2500,00 euros à valoir sur la rémunération de l’expert et ce dans le délai de deux mois suivant la notification de la présente décision faute de quoi, la désignation de l’expert sera caduque conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

— DIT que l’expert devra commencer ses opérations dès qu’il aura reçu avis de la consignation de la provision et qu’il devra déposer son rapport auprès du greffe du tribunal judiciaire de Fort-de-France, service des référés, dans le délai de six mois suivant le versement de la consignation ;

sous peine de caducité de la présente désignation conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai ci-dessus fixé, la désignation de l’expert sera caduque, à moins que le magistrat chargé du contrôle des expertises, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité ;

DIT que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dire que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement sous forme de synthèse pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé ;

INDIQUE que l’expert pourra, le cas échéant, faire application des dispositions de l’article 276 du code de procédure civile ;

DIT que, de ces opérations, l’expert dressera un pré-rapport qu’il communiquera aux parties en leur octroyant un délai minimum d’un mois afin de recueillir tous dires, explications et pièces complémentaires qu’elles jugeraient utiles ;

DIT que l’expert devra déposer au greffe un rapport définitif en double exemplaire dans les six mois de l’avis de consignation après avoir répondu aux dires des parties ;

RAPPELLE que l’article 173 du code de procédure civile fait obligation à l’expert d’adresser copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leur avocat et qu’il y joindra sa note d’honoraires, les parties disposant d’un délai de 15 jours pour la contester éventuellement ;

DÉSIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre les opérations d’expertise et le cas échéant procéder au remplacement de l’expert par simple ordonnance sur requête;

DIT que l’expert pourra solliciter par simple lettre un délai complémentaire pour achever sa mission et qu’il sera statué par simple ordonnance sur requête ;

INDIQUE l’expert communiquera au magistrat chargé du contrôle des expertises un mémoire récapitulant le coût des opérations d’expertise.

— CONDAMNE la SARL Avenir aux dépens d’appel ;

— DIT n’y avoir lieu à prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

Signé par M^me Christine PARIS, présidente de chambre et M^me Sandra DE SOUSA, greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,