1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 22/07323

N° Portalis

DBVL-V-B7G-TLPG

(Réf 1ère instance : 21/01548)

M. [M] [S]

Mme [V] [B] épouse [S]

c/

M. [A] [O]

M. [I] [O]

M. [N] [O]

Mme [L] [O]

Mme [W] [O]

SASU WEST IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 2 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 17 mars 2025, devant Monsieur Philippe BRICOGNE, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT

Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 2 septembre 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 24 juin 2025

****

APPELANTS

Monsieur [M] [S]

né le 4 août 1955 à [Localité 18] (56)

[Adresse 15]

[Localité 4]

Madame [V] [B] épouse [S]

née le 18 février 1957 à [Localité 14] (56)

[Adresse 15]

[Localité 4]

Tous deux représentés par M^e Caroline DUSSUD de la SCP LARMIER -TROMEUR-DUSSUD, avocat au barreau de QUIMPER

INTIMÉS

Monsieur [A] [O]

né le 10 avril 1950 à [Localité 20] (29)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [I] [O]

né le 17 novembre 1972 à [Localité 20] (29)

[Adresse 13]

[Localité 5]

Monsieur [N] [O]

né le 1er janvier 1948 à [Localité 17] (29)

[Adresse 7]

[Localité 8]

Madame [L] [O]

née le 5 février 1949 à [Localité 20] (29)

[Adresse 10]

[Localité 11]

Madame [W] [O]

née le 26 juillet 1976 à [Localité 19] (29)

[Adresse 9]

[Localité 6]

Tous cinq représentés par M^e Arnaud GAONAC’H, avocat au barreau de QUIMPER

SASU WEST IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne LAFORET IMMOBILIER, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de QUIMPER sous le numéro B 508.424.066, agissant poursuites et diligences de ses co-gérants domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 12]

[Localité 3]

Représentée par M^e Valérie POSTIC de la SELARL ATHENA AVOCATS ASSOCIES, postulant, avocat au barreau de QUIMPER et par M^e Karl SKOG, plaidant, avocat au barreau de PARIS

EXPOSÉ DU LITIGE

1. M. [M] [S] et Mme [V] [B] épouse [S] (les époux [S]) ont acquis le 13 mars 2018 auprès de MM. [A], [I] et [N] [O] et Mmes [L] et [W] [O] (les consorts [O]) un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 16] (29) pour un prix de 85.000 € par l’intermédiaire de la SASU West Immobilier, agence immobilière.

2. Se plaignant de l’apparition d’infiltrations dans une chambre dès le 15 mars 2018, les époux [S] ont fait assigner en référé expertise les consorts [O] ainsi que la SASU West Immobilier par actes des 11, 12 et 16 décembre 2019 devant le tribunal judiciaire de Quimper.

3. Par ordonnance du 26 février 2020, le juge des référés a ordonné une mesure de conciliation.

4. Par ordonnance du 6 janvier 2021, le juge des référés a ordonné le retrait du rôle de l’affaire.

5. Par courrier du 14 juin 2021, les consorts [O] ont informé le juge des référés de l’échec de la conciliation.

6. À l’audience du 30 juin 2020, les époux [S] ont indiqué se désister de leurs demandes et saisir le juge du fond, ce dont il a été pris acte aux termes de l’ordonnance du 7 juillet 2021.

7. Suivant exploits des 15, 22 juillet et 25 août 2021, les époux [S] ont fait assigner les consorts [O] ainsi que la SASU West Immobilier devant le tribunal judiciaire de Quimper aux fins de les voir condamner, sur le fondement de la garantie des vices cachés, au paiement notamment des frais de désamiantage et de remplacement de la couverture.

8. Par ordonnance du 6 mai 2022, le juge de la mise en état a débouté les époux [S] de leurs demandes tendant à être autorisés à lever le secret attaché à la mesure de conciliation menée antérieurement à la procédure au fond et à voir condamner les consorts [O] au paiement des frais de désamiantage à hauteur de la somme de 8.763,70 € HT et de remplacement de la couverture pour un montant de 18.851 € HT, outre celle de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

9. Par jugement du 6 décembre 2022, le tribunal a :

— débouté les époux [S] de l’ensemble de leurs demandes formées tant à l’encontre des consorts [O] que de la SASU West Immobilier,

— condamné solidairement les époux [S] à verser la somme de 2.500 € aux consorts [O] et la somme de 2.500 € à la SASU West Immobilier en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement les époux [S] aux dépens lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

10. Pour statuer ainsi, le tribunal a constaté qu’aucune des pièces produites par les demandeurs ne permettait d’appuyer l’argument selon lequel les infiltrations alléguées seraient apparues dès le 15 mars 2018, ni qu’il existait un vice de la toiture ou une humidité importante avant la vente. Pour les premiers juges, il n’était pas possible d’établir la connaissance du vice par les vendeurs avant la vente, celle-ci étant intervenue dans le cadre d’une succession dans laquelle aucun des coindivisaires n’avait sa résidence dans l’immeuble litigieux, les travaux de peinture ayant été commandés par [F] [O] (ancienne propriétaire aux droits desquels viennent les consorts [O]) en 2016 alors qu’elle était elle-même hospitalisée. Par ailleurs, le tribunal rappelle que les acquéreurs ont déclaré avoir eu une parfaite connaissance de l’ensemble des diagnostics établis (dont l’amiante), et avoir fait leur affaire personnelle de toutes réparations nécessaires ou préconisées, renonçant à tout recours contre les vendeurs. S’agissant plus particulièrement de la SASU West Immobilier, la garantie des vices cachés ne pouvait lui être réclamée, celle-ci n’étant que l’intermédiaire de la vente et non la venderesse, outre qu’aucun manquement à son devoir de conseil n’a été caractérisé.

11. Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Rennes du 16 décembre 2022, les époux [S] ont interjeté appel de cette décision.

* * * * *

12. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 30 janvier 2024, les époux [S] demandent à la cour de :

— condamner in solidum les consorts [O] et la SASU West Immobilier à leur payer la somme de 38.795,34 €,

— débouter les consorts [O] et la SASU West Immobilier de toutes leurs demandes,

— condamner ces derniers à leur payer une somme de 10.000 € au titre de leur préjudice moral,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner les consorts [O] et la SASU West Immobilier à leur payer la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens dont distraction au profit de la SCP Larmier-Tromeur-Dussud, avocat.

* * * * *

13. Dans leus dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 26 mars 2024, les consorts [O] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement,

— débouter les époux [S] de l’ensemble de leurs prétentions,

— à titre subsidiaire, et sur l’appel principal,

— juger que l’évaluation des travaux n’est ni opposable, ni justifiée à leur égard,

— débouter les époux [S] de l’ensemble de leurs prétentions,

— condamner solidairement ces derniers titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

* * * * *

14. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 28 mars 2024, la SASU West Immobilier demande à la cour de :

— débouter les époux [S] de l’ensemble de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées à son encontre comme infondées en fait et en droit,

— en conséquence,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— y ajoutant,

— condamner in solidum les époux [S] à lui payer une somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les époux [S] aux entiers dépens, dont distraction pour ceux les concernant au profit de la SELARL Athéna Associés, avocats au barreau de Quimper, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

* * * * *

15. L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 février 2025.

16. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action estimatoire

17. Les époux [S] allèguent qu’ils ont constaté d’importantes infiltrations au niveau de leur chambre dès le 15 mars 2018, qu’ils se sont alors rendus dans les combles de la maison et ont constaté que plusieurs couches de journal et de laine de verre recouvraient le sol et étaient entièrement imbibées d’eau. Par ailleurs, ils ont également découvert la présence de récipients destinés à recueillir l’eau des fuites de la toiture. Ils estiment que l’état parasitaire n’est pas de nature à informer de l’état dégradé de la toiture, volontairement caché aux acheteurs. Dans ces conditions, ils s’estiment fondés à solliciter la prise en charge par l’agence immobilière et les vendeurs, ou l’une des parties à défaut de l’autre, de la reprise intégrale de la toiture de la maison, laquelle comprend les frais de désamiantage et le remplacement de la couverture.

18. Les consorts [O] arguent que les appelants ne produisent aucune pièce justifiant que le prétendu vice serait antérieur à la vente, étant ajouté que seule une expertise judiciaire aurait permis de vérifier si l’immeuble était affecté d’un vice et si celui-ci était antérieur à la vente. Ils rappellent que les époux [S] ont visité la maison dans son intégralité et qu’ils n’ont remarqué aucune infiltration dans la chambre ni dans aucune pièce. En outre, ils disent avoir donné leur accord à l’agence immobilière pour réaliser des travaux avant la vente définitive si cela convenait aux acquéreurs, d’où il suit qu’ils n’ont aucunement cherché à cacher un vice. En outre, selon eux, les appelants ne justifient pas qu’ils ont eu connaissance des vices avant la vente, de sorte que la clause d’exclusion de garantie trouve à s’appliquer. En tout état de cause, ils rappellent que le rapport de visite de la société Le Menn, les devis de cette société ainsi que celui de la société Ouest Désamiantage n’ont pas été établis de manière contradictoire et leur sont donc inopposables.

19. La SASU West Immobilier allègue que les pièces produites aux débats par les époux [S] ne permettent pas de démontrer qu’il existait des infiltrations antérieurement à la vente, ni qu’elle-même les connaissait. Elle rappelle que, dans le cadre de son travail d’entremise, elle a fait visiter le bien aux époux [S] qui, comme elle, n’ont remarqué aucune infiltration dans la chambre. En tout état de cause, la garantie des vices cachés ne saurait lui être imputée dès lors qu’elle n’a pas la qualité de venderesse. Enfin, à supposer même qu’elle ait pu commettre une faute, le préjudice qu’elle a éventuellement pu occasionner ne peut correspondre au coût d’une toiture neuve.

Réponse de la cour

20. L’article 1641 du code civil dispose que 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus'.

21. L’article 1642 prévoit que 'le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même'.

22. L’article 1643 énonce en outre que le vendeur 'est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie'.

23. Aux termes de l’article 1644, 'dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix'.

24. Selon l’article 1645, 'si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur'.

Versions

25. Au contraire, en vertu de l’article 1646, 'si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente'.

26. C’est à l’acquéreur que revient la charge de la preuve de l’antériorité des vices allégués. Il doit également démontrer la connaissance des vices par le vendeur lorsque l’acte de vente contient une clause d’exonération de garantie.

27. En l’espèce, les époux [S] se plaignent d’infiltrations d’eau dans leur chambre et prétendent avoir également constaté plusieurs couches de journal et de laine de verre ainsi qu’un film recouvrant un sol imbibé d’eau au niveau des combles de la maison.

28. Toutefois, pour caractériser l’existence du vice tiré des infiltrations dans la maison, les époux [S] se contentent de produire un procès-verbal de constat d’huissier du 14 août 2018 établi par Me [J] [E] de manière non contradictoire et qui fait apparaître des constatations insuffisantes à déterminer les causes techniques à l’origine des infiltrations d’eau alléguées ainsi que leur datation, l’huissier ayant constaté :

— une déformation et un affaissement de la toiture indiquant des fuites mais sans datation ni cause technique,

— le fait que les tuiles de la couverture ont été repeintes, ce qui ne permet pas en soi d’établir la volonté des acquéreurs de dissimuler un vice, étant également précisé que ces travaux ont été commandés 4 ans avant la vente du 13 mars 2018, en 2014, à l’initiative de la propriétaire de la maison aux droits desquels viennent les consorts [O],

— des crochets déformés et redressés, sans que l’on puisse dire que cette situation soit à l’origine des infiltrations constatées,

— la présence de laine de verre mouillée (situation que n’a pas relevée le diagnostic de l’état parasitaire établi le 7 novembre 2017 malgré la visite des combles, photographies à l’appui), cet indice étant insuffisant à établir l’antériorité de l’humidité alléguée par les appelants,

— des voliges fixées directement sur la charpente et dans un état moyen, situation ne permettant de dénoncer un vice,

— la présence d’objets tels que sacs de jutes et récipients pour éponger le sinistre (toutes choses que n’a pas davantage relevées le diagnostic de l’état parasitaire établi le 7 novembre 2017), là encore insuffisante pour établir avec certitude que les infiltrations étaient antérieures à la vente.

29. M. [G] [Z], commercial de l’entreprise de couverture zinguerie Le Menn, signale dans son rapport de visite du 17 février 2021 qu’il a 'pu constater que les ardoises fibro ciment amiantées ont été peintes sur la totalité de la toiture. En voulant démonter celles-ci, je me suis rendu compte que les ardoises étaient collées entre elles. Cela a rendu la toiture hermétique, générant probablement un phénomène de condensation par manque de ventilation'

30. M. [Z] fait ici référence aux travaux commandés en 2014 par [F] [O], qui ne sont donc pas le fait des vendeurs eux-mêmes, à qui il ne peut pas être reproché ici une tentative de dissimulation. D’ailleurs, la peinture a été effectuée, selon toute vraisemblance, en 2015, soit 3 ans avant la vente, ce qui affaiblit la thèse de la dissimulation délibérée en vue d’une vente imminente et, en tout état de cause, le devis du 11 octobre 2014 mentionne seulement l’application d’un fixateur et de 2 couches de peinture, ce qui n’apporte aucune précision sur l’existence d’une pathologie ou d’un vice d’étanchéité que les anciens propriétaires auraient cherché à dissimuler, les travaux de peinture ayant pu parfaitement être dictés par un souci esthétique.

31. Or, en raison de la clause d’exonération des vices cachés contenus à l’acte de vente (page 11), il revient aux époux [S] de rapporter la preuve de la connaissance personnelle par les consorts [O] des vices alléguées, dont il convient de relever qu’ils n’ont jamais habité dans la maison vendue.

32. Aucune conclusion ne peut être tirée du courrier de l’assureur AXA du 16 octobre 2018 qui suppose que le vice serait antérieur à la vente, étant précisé qu’aucune expertise amiable contradictoire n’a pu être diligentée, la garantie n’ayant pas été mobilisée.

33. Il en est de même des courriers rédigés par l’association UFC Que Choisir adressés au notaire et à l’agent immobilier des consorts [O] comme des e-mails de la SASU West Immobilier qui reprennent les griefs des acquéreurs sans référence à un vice caché antérieur à la vente ou dissimulé par les vendeurs, tous échanges qui ne suffisent pas à établir la certitude de l’existence d’un vice caché antérieur à la vente, et encore moins une dissimulation par les vendeurs.

34. La cour observe qu’alors que les époux [S] avaient initié une procédure en référé expertise, ceux-ci l’ont abandonnée en raison de l’option prise d’une action au fond, se privant ainsi d’un moyen de preuve sérieux pour faire triompher leur cause. Or, l’absence d’expertise technique rend très incertaine notamment l’affirmation de M. [Z] selon laquelle la présence d’ardoises collées crée le phénomène de condensation décrit.

35. Enfin, il convient de relever que la maison des consorts [O] a été construite en 1975, que le changement de la toiture fait partie des charges impondérables pesant sur tout propriétaire d’une construction de plus de 40 ans au moment de la vente litigieuse et que le bien a été acquis pour un prix de 85.000 €, les prétentions des époux [S] (38.795,34 €) représentant plus de 45 % du prix.

36. L’action estimatoire des époux [S] ne peut donc pas, dans ces conditions, prospérer à l’égard des consorts [O].

37. Elle ne pourra pas davantage prospérer à l’encontre de la SASU West Immobilier, la collusion alléguée tenant à la dissimulation, au moment de la vente, de la facture de remise en peinture de la toiture pour donner l’apparence d’une toiture neuve n’étant pas démontrée et la responsabilité de l’agence en tant qu’intermédiaire n’étant par ailleurs pas recherchée au titre d’une défaillance dans son obligation de conseil.

38. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux [T] de leur action estimatoire.

Sur le préjudice moral

39. Les époux [S] considèrent qu’ils sont légitimes à être indemnisés de leur préjudice moral à hauteur de 10.000 € dès lors qu’ils n’ont eu de cesse de tenter de trouver une solution transactionnelle à ce litige malgré le refus persistant des intimés. Ils vivent ainsi dans une maison subissant d’importantes infiltrations depuis plusieurs années.

40. Les consorts [O] arguent que ce préjudice moral n’est pas étayé.

41. La SASU West Immobilier allègue que le préjudice moral des époux [S], subitement apparu à quelques jours de la clôture de la mise en état en première instance, n’est étayé par aucune pièce de nature à justifier la somme demandée.

Réponse de la cour

42. Compte tenu des développements précédents, les époux [S] ne sont pas fondés à réclamer une indemnisation au titre de leur préjudice moral à défaut de pouvoir actionner la responsabilité des consorts [O] comme celle de a SASU West Immobilier.

43. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux [S] de leur demande d’indemnisation à ce titre.

Sur les dépens

44. Le chef du jugement concernant les dépens de première instance sera confirmé. Les époux [S], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel. Les avocats qui en ont fait la demande seront autorisés à recouvrer directement les dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir demandé de provision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

45. Le chef du jugement concernant les frais irrépétibles de première instance sera confirmé. L’équité commande de faire bénéficier tant les consorts [O] que la SASU West Immobilier des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 2.000 €.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Quimper du 6 décembre 2022 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [M] [S] et Mme [V] [Y] épouse [S] aux dépens d’appel,

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement les dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir demandé de provision,

Condamne in solidum M. [M] [S] et Mme [V] [B] épouse [S] à payer à MM. [A], [I] et [N] [O] et Mmes [L] et [W] [O] ensemble la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

Condamne in solidum M. [M] [S] et Mme [V] [Y] épouse [S] à payer à la SASU West Immobilier la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE