HP/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 17 Décembre 2024

N° RG 21/02358 – N° Portalis DBVY-V-B7F-G3UN

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BONNEVILLE en date du 08 Novembre 2021

Appelante

S.A.R.L. HPRE IMMOBILIER, dont le siège social est situé [Adresse 5]

Représentée par la SELAS AGIS, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

Intimés

M. [T] [U]

né le 19 Mars 1949 à [Localité 10], demeurant [Adresse 6]

Mme [L] [U]

née le 07 Juillet 1948 à [Localité 13], demeurant [Adresse 6]

Représentés par la SELARL VALERIE CHAMBET, avocats postulants au barreau de BONNEVILLE

Représentés par M^e Olivier MAZOYER, avocat plaidant au barreau de LYON

Me [V] [C], demeurant [Adresse 4]

Représenté par M^e Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représenté par la SCP CABINET BOUVARD, avocat plaidant au barreau de BONNEVILLE

S.A.S. BR2G CHALETS ET DEMEURE, dont le siège social est situé [Adresse 3]

Représentée par la SELARL CABINET DUVOULDY BERTAGNOLIO DELECOURT&ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Date de l’ordonnance de clôture : 03 Juin 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 septembre 2024

Date de mise à disposition : 17 décembre 2024

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Composition de la cour :

— M^me Hélène PIRAT, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Faits et procédure

Suivant acte authentique du 3 mai 2018 établi par Me [M], notaire, la Sci HPRE Immobilier a acquis un chalet auprès de M. [T] [U] et Mme [L] [U] (ci-après M. Mme [U]) situé [Adresse 5], à [Localité 9], pour la somme de 1 920 000 euros.

Cette transaction immobilière a été réalisée par le biais d’une agence immobilière, la société BR2G, exerçant sous le nom commercial de Chalets et Demeures.

Après la réalisation de cette transaction, la Sci HPRE Immobilier s’est plainte d’une part, de la présence d’une bande de terre appartenant à la commune sur le terrain acquis, alors qu’elle pensait qu’il s’agissait d’un terrain lui appartenant, ainsi que du non traitement du chalet contre les capricornes.

Par actes d’huissier des 6 et 7 juin 2019, la Sci HPRE Immobilier a assigné la société BR2G, M. Mme [U] et M. [V] [C], en sa qualité de notaire, devant le tribunal de grande instance de Bonneville notamment aux fins de les voir condamner à lui payer diverses sommes au titre de ses préjudices.

Par jugement du 8 novembre 2021, le tribunal de grande instance de Bonneville, devenu le tribunal judiciaire, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, a :

— Déclaré la Sci HPRE Immobilier recevable en sa demande ;

— Dit que les clauses exonératoires contenues dans l’acte de vente du 3 mai 2018 ne sont pas applicables en l’espèce ;

— Débouté la Sci HPRE Immobilier de sa demande de condamnation de la société BR2G à lui verser la somme de 40 000 euros du fait du manquement à son devoir de conseil ;

— Débouté la Sci HPRE Immobilier de sa demande de condamnation de M. Mme [U] à lui verser la somme de 80 000 euros au titre de la violation de leur devoir de conseil ;

— Débouté la Sci HPRE Immobilier de sa demande de condamnation de M. Mme [U] à lui verser la somme de 30 000 euros au titre de la violation de leurs obligations contractuelles ;

— Condamné Me. [C] à verser à la SCI HPRE Immobilier la somme de 10 000 euros au titre de la violation de son devoir de conseil et de renseignement au titre de la présence éventuelle de capricornes et au titre de la charge des taxes afférentes au permis de construire modificatif ;

— Condamné la Sci HPRE Immobilier à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la société BR2G la somme de 2 000 euros, à M. Mme [U] la somme de 2 000 euros ;

— Condamné M. [C] à payer à la Sci HPRE Immobilier la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté les autres parties de leurs demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la Sci HPRE Immobilier à payer un tiers des dépens ;

— Condamné M. [C] à payer deux tiers des dépens ;

— Rejeté les demandes des parties pour le surplus.

Au visa principalement des motifs suivants :

Les clauses exclusives de garantie ne sont pas applicables en ce que la présence du chemin ne peut être assimilée à une modification apportée à la contenance de la parcelle vendue, s’agissant, en outre d’un lotissement, le propriétaire de ce lot est propriétaire de la surface de ce chemin mais il doit une servitude, laquelle n’est donc pas concernée dans la clause de non garantie de la contenance du bien vendu ;

L’agent immobilier aurait dû vérifier les caractéristiques du bien et notamment l’existence de ce chemin qui s’apparente à une servitude et ce au-delà de l’apparence, mais, ce devoir de conseil ayant été rempli par d’autres intervenants à la vente, aucun préjudice subi par la demanderesse ne peut être caractérisé ;

L’acquéreur a reçu toutes les informations nécessaires de la part des vendeurs, dès lors, il n’y a pas violation de leur devoir de conseil ;

Le document mentionnant l’existence du chemin a été porté à la connaissance de la demanderesse, soit par l’intermédiaire du notaire qui la représentait soit tant au moment du compromis de vente qu’au moment de l’acte de vente ;

La condition suspensive n’a pas été réalisée, puisqu’aucune attestation de traitement contre les capricornes, aucune garantie décennale d’une entreprise intervenante, et aucune attestation d’un expert n’ont été versées par les vendeurs ;

Toutefois, l’acte de vente a été signé le 3 mai 2018, sans aucune réserve, les acquéreurs ne s’étant pas prévalus de la défaillance de cette condition ;

Me [C] ne démontre pas avoir dûment informé et conseillé la Sci HPRE Immobilier, ni avoir recherché sa volonté au vu de la non réalisation de cette condition suspensive, il a donc commis une faute en manquant à son devoir de conseil ;

La charge de la taxe d’aménagement et de la redevance d’archéologie préventive n’étaient pas fixées dans l’acte, le notaire a failli à sa mission de renseignement et de conseil en ne précisant pas dans l’acte la personne redevable de ces taxes.

Par déclaration au greffe du 7 décembre 2021, la Sci HPRE Immobilier a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu’elle a :

— Déclaré recevable sa demande ;

— Dit que les clauses exonératoire contenues dans l’acte de vente du 3 mai 2018 ne sont pas applicables en l’espèce ;

— Condamné M. [C] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté les autres parties de leurs demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné M. [C] à payer deux tiers des dépens ;

— Rejeté les demandes des parties pour le surplus.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 22 juillet 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la Sci HPRE Immobilier sollicite l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour de :

— Dire et juger recevables ses demandes ;

— Condamner la société BG2R à lui verser la somme de 80 000 euros du manquement à son devoir de conseil s’agissant de la propriété de la bande de terrain ;

— Condamner M. Mme [U] à lui verser la somme de 80 000 euros au titre de leur devoir d’information s’agissant de la propriété de la bande de terrain ;

— Condamner M. Mme [U] à lui verser la somme de 30 000 euros au titre de la violation de leurs obligations contractuelles à son égard, en raison des préjudices subis liés à la présence d’insectes xylophages ;

— Condamner M. [C] à lui verser la somme de 80 000 euros au titre de la violation de son devoir de conseil et d’information et de ses obligations contractuelles s’agissant de la propriété de la bande de terrain ;

— Condamner M. [C] à lui verser la somme de 30 000 euros au titre de la violation de son devoir de conseil et d’information et de ses obligations contractuelles en raison des préjudices subis liés à la présence d’insectes xylophages ;

— Condamner M. Mme [U], M. [C] et la société BR2G à lui payer chacun la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouter M. Mme [U], M. [C] et la société BR2G de leurs prétentions ;

— Condamner les mêmes aux entiers dépens ainsi que ceux de première instance ;

— Débouter la société BR2G de l’ensemble de ses prétentions y compris celles présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

— Débouter M. [C] de l’ensemble de ses prétentions y compris celles présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens de l’instance d’appel.

Au soutien de ses prétentions, la Sci HPRE Immobilier fait notamment que :

' l’agence immobilière aurait dû la prévenir de la réalité des limites de propriété ce qui lui a causé un préjudice puisque le terrain affecté à l’immeuble est de superficie inférieure et que le chemin situé sur une partie de ce terrain est communal, la commune lui ayant proposé un achat avec servitude de canalisation ;

' les vendeurs étaient tenus d’une obligation précontractuelle de conseil et d’information, or ils ne lui ont pas indiqué l’existence de ce chemin et n’ont pas rempli la condition suspensive mise à leur charge concernant les insectes xylophages ;

' son notaire aurait dû attirer son attention sur la présence de la bande de terrain englobée dans leur lot mais appartenant à la commune et le compromis de vente ne mentionne pas les annexes dont le plan. Elle a perdu une chance de voir révéler lors de sona cquisition en 2018 une difficulté provenant de la présence de la bande de terre.

' son notaire aurait également dû attirer son attention sur le fait que la condition suspensive liée aux insectes xylophages n’avait été respectée et que des taxes inhérentes au dépôt d’un permis de construire devaient être réglées par elle. Le préjudice du non respect de la condition suspensive est lié à la perte de chance de pouvoir négocier le prix de vente à la baisse ou de la possibilité de reporter la signature de l’acte définitif dans l’attente de la réalisation de cette condition, or elle démontre que le bâtiment est infecté d’insectes.

Par dernières écritures du 25 novembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. Mme [U] demandent à la cour de :

Sur l’appel de la Sci HPRE Immobilier,

— Confirmer le jugement entreprise en ce qu’il a débouté la Sci HPRE Immobilier de la totalité de ses demandes à leur encontre ;

Sur la bande de terre,

— Juger que l’action de la Sci HPRE Immobilier est mal fondée par la seule application des clauses exclusives de garantie et de contenance stipulées dans l’acte de vente du 3 mai 2018 ;

— Juger que la Sci HPRE Immobilier a reçu toutes informations nécessaires à la définition de la chose vendue ;

— Juger qu’en tous cas la Sci HPRE Immobilier ne rapporte pas la preuve de son préjudice prétendu ;

— La débouter de l’intégralité de ses demandes ;

Sur les insectes xylophages,

— Juger que l’action de la Sci HPRE Immobilier est mal fondée par la seule application des clauses exclusives de garantie et de contenance stipulées dans l’acte de vente du 3 mai 2018 ;

— Juger que la Sci HPRE Immobilier a renoncé au bénéfice de la condition suspensive en réitérant la vente le 3 mai 2018 sans aucune réserve ;

— Juger qu’ils n’ont commis aucune faute ;

— Juger qu’en tous cas la Sci HPRE Immobilier ne rapporte pas la preuve de son préjudice prétendu,

— La débouter de l’intégralité de ses demandes ;

Sur leur appel incident,

— Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Bonneville du 8 novembre 2021 en ce qu’il a rejeté les demandes des parties pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

— Condamner la Sci HPRE Immobilier au paiement d’une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

En tous cas,

— La condamner aux entiers dépens et à la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Au soutien de leurs prétentions, M. Mme [U] soutiennent que :

' il n’est pas justifié que la commune soit propriétaire de la bande de terre litigieuse ;

' ils sont exonérés de toute garantie par les clauses de non garantie figurant dans l’acte de vente (contenance, vices cachés et vices apparents) et le cahier des charges du lotissement faisait état de cette bande litigieuse ;

' la promesse de vente et l’acte de vente contenaient toute les informations et le préjudice allégué est fantaisiste ;

' l’action de la Sci HPRE Immobilier au titre des insectes est irrecevable au regard de la clause de non garantie des vices cachés, outre le fait qu’elle soit non fondée dès lors qu’en signant l’acte authentique de vente, elle renonçait obligatoirement à la réalisation de la condition suspensive et son préjudice est imaginaire s’agissant de la présence prétendue de quelques insectes.

Par dernières écritures du 9 mai 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société BR2G demande à la cour de :

A titre principal,

— Constater qu’elle a parfaitement rempli son obligation de conseil ;

— Constater que la Sci HPRE Immobilier a été parfaitement informée de la situation, de la surface et des conditions et charges du bien litigieux ;

En conséquence,

— Confirmer le jugement rendu le 8 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Bonneville en ce que la Sci HPRE Immobileir s’est vue débouter de sa demande de condamnation à son encontre ;

A titre reconventionnel,

— Condamner la Sci HPRE Immobilier à lui verser une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la même aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la société BR²G fait valoir notamment que :

' le plan cadastral a été communiqué à la Sci HPRE Immobilier et que le compromis précisait qu’il s’agissait d’un bien compris dans un lotissement avec cahier des charges et que l’extrait cadastral et le plan d’implantation étaient joints à l’acte, ces documents mentionnant l’existence de la bande litigieuse;

' l’acte de vente rappelait les informations déjà communiquées; de sorte qu’elle n’a commis aucune faute et que la Sci HPRE Immobilier a acquis le bien immobilier en connaissance de cause.

Par dernières écritures du 24 mai 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [C] demande à la cour de :

— Confirmer le jugement du 8 novembre 2021 rendu par le tribunal judiciaire de Bonneville en ce qu’il a débouté la Sci HPRE Immobilier de sa demande de sa condamnation au titre d’une perte de chance en ce qui concerne la bande de terrain ;

— Infirmer le jugement du 8 novembre 2021 rendu par le tribunal judiciaire de Bonneville pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

— Débouter la Sci HPRE Immobilier de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre puisque celui-ci a respecté son devoir de conseil et de renseignement ;

— Condamner la Sci HPRE Immobilier au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamner aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel, dont distraction pour ces derniers au profit de M^me Dormeval, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, M. [V] [C] fait valoir que :

' la Sci HPRE Immobilier a visité le bien hors sa présence et a eu tous les documents nécessaires sur ce bien de sorte qu’elle n’a subi aucun préjudice au titre d’une perte de chance ;

' il a parfaitement informé sa cliente sur la question des insectes xylophages et celle-ci n’a fait aucune observation sur le mail de M. [K], étant très en retard sur son financement ;

' ce n’est pas lui qui, pour le compte de sa cliente, a donné l’accord pour la demande du permis de construire modificatif et la Sci HPRE Immobilier souhaitait une régularisation de la situation constructive du bien, bien qu’il ait attiré son attention sur le coût des taxes

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 3 juin 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 24 septembre 2024.

MOTIFS ET DÉCISION

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, 'Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure'.

La preuve de l’exécution ou de l’inexécution d’une obligation contractuelle est régie par les dispositions de l’article 1353 du code civil, lequel dispose : 'Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation';

Aux termes de l’article 1240 du même code : 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le répare’ et l’article 1241 prévoit que, 'chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence'

La Sci HPRE Immobilier a acquis le bien litigieux situé dans un lotissement crée en 1933 par l’intermédiaire de la société BR2G, agence immobilière, auprès de M. Mme [U], assistés de leur notaire, Me [A]. La Sci HPRE Immobilier a été assistée d’un notaire pour cette acquisition, dans un premier temps, Me [I], puis Me [V] [C]. L’acte authentique de vente rédigé par Me [M] en date du 3 mai 218 a été précédé d’un compromis de vente en date du 20 novembre 2017. La surface du terrain vendu cadastré B[Cadastre 1] est de 733 m².

La Sci HPRE Immobilier prétend avoir découvert après la vente que le terrain composant le lot acquis comporte une bande de terrain d’environ 100 m² constituant un chemin appartenant à la commune et soutient n’avoir été informée de cette situation ni par l’agence immobilière, ni par les vendeurs ni encore par son propre notaire, Me [V] [C]. Elle recherche donc leur responsabilité quasi délictuelle pour l’agence et le notaire, contractuelle pour les vendeurs. Par ailleurs, elle recherche aussi la responsabilité contractuelle de ses vendeurs et la responsabilité quasi délictuelle de son notaire par rapport à une condition suspensive relative à la présence d’insectes xylophages, condition non remplie, outre pour son notaire un autre manquement (taxes).

I – Sur l’existence d’une bande de terrain constituant un passage

Aucune des parties ne conteste l’existence d’une bande de terrain sur le lot N° [Cadastre 1] du lotissement '[Adresse 11]' acquis par la Sci HPRE Immobilier. Cette bande de terrain figure sur les pièces jointes au compromis de vente : plan cadastral, plans du bien (page 3) cahier des charge du lotissement (page 13), plan et permis de construire initial (page 14) pièces versées aux débats.

Non seulement son tracé figure sur les dites pièces, mais d’une part,

' le cahier des charges du lotissement le mentionne expressément au titre du lot 14 : ' le 14ème lot comporte une parcelle de terre sise au lieudit'[Localité 8]' cadastrée section B, sous partie du numéro [Cadastre 2] pour une contenance de 885 m², y compris une surface de 104 m² représentant la partie de chemin mise à la charge de ce lot', outre le fait que ce chemin est aussi cité à plusieurs reprises dans ce document (pages 3 à 5) et plus particulièrement s’agissant de la parcelle [Cadastre 2] (devenue ensuite B[Cadastre 1]) page 4 'confiné …. au sud par le [Adresse 7] à [Localité 12]' ;

' d’autre part, le permis de construire initial délivré le 26 avril 2012 mentionne 'considérant que le projet ne respecte pas l’article UB 6 car le chalet projeté est situé à 7m41 de l’axe du chemin rural au lieu des 9 m exigés mais que compte tenu de la situation de la parcelle majoritairement bordée par des voiries et du faible écart avec la règle, cette adaptation est mineure et est rendue nécessaire en raison de la configuration de la parcelle'.

Le projet de compromis de vente a été adressé au premier notaire de la Sci HPRE Immobilier avec l’ensemble des pièces susvisées (courrier de Me [A] en date du 23 octobre 2017 pièce 2 M. Mme [U]), et de nouveau avec le cahier des charges à Me [V] [C] par mail du 31 octobre 2017, ce dernier ayant indiqué que sauf erreur, il n’avait pas ce dernier document. Me [A] adressait l’entier dossier de nouveau à Me [V] [C] par mail du 3 novembre 2017 mais encore le 19 avril 2018 en vue de la signature de l’acte authentique.

En revanche, il résulte d’une attestation d’une voisine, Mme [X], qui indique que lors de la construction du chalet, le chemin a été engazonné et une haie de feuillus plantée entre le lot litigieux et le sien. Aucune photographie récente des lieux n’est déposée par les parties à l’exception d’une vue google aérienne mais cette attestation n’est pas remise en cause, ce dont il se déduite que sur place, le chemin n’est pas visible et est bien incorporé dans le lot acquis par la Sci HPRE Immobilier.

Le chemin litigieux est dénommé vicinal dans le cahier des charges du lotissement, rural dans le permis de construire. Le chemin vicinal peut être rural ou communal et les chemins ruraux reconnus dont les conseils municipaux avaient prononcé l’incorporation par délibération sont devenus communaux. Selon le code de la voirie routière à son article L.161-1, le chemin rural est une propriété privée de la commune tandis que, selon ce même texte à son article L.141-1, le chemin communal fait partie du domaine public routier. Ainsi, la bande de terrain litigieux est susceptible d’appartenir à la commune. Par ailleurs, il n’est pas déterminé si ce chemin appartient au domaine privé de la commune ou à son domaine public. Aucun document n’est produit sur cette question et si la Sci HPRE Immobilier soutient que la commune lui avait fait une proposition de vente à 80 000 euros avec servitude de canalisation et qu’une procédure est actuellement pendante devant la cour administrative d’appel de Lyon, elle ne verse aucun justificatif de ses allégations.

1 – sur la responsabilité de l’agence immobilière

La société BG²R, bien que mandatée par les vendeurs, était tenue de vérifier les caractéristiques du bien à vendre et notamment si le lot vendu supportait des servitudes de passage ou encore l’emprise d’un chemin rural ou communal.

La société BG ne rapporte la preuve d’avoir réalisé ces vérifications et d’avoir informé du résultat. Certes, une visite des lieux a été effectuée mais celle-ci n’était pas de nature à permettre pour le candidat à l’achat de se rendre compte de l’existence du passage d’un chemin à travers le lot qu’il souhaitait acheter puisqu’il n’est pas contesté que le lot concerné par la transaction était délimité du lot voisin appartenant à Mme [X] par une haie. Cette configuration laissait donc penser de façon légitime que cette haie était plantée en limite de propriété et que le terrain se trouvant de l’autre côté appartenait en totalité à M. Mme [U] vendeurs. Or, l’agence immobilière qui avait connaissance des plans ne pouvait ignorer que ce chemin n’était pas visible sur place et aurait dû le signaler au candidat acheteur.

Si ce manquement est de nature à engager la responsabilité quasi délictuelle de la société BG²R, il est encore nécessaire que la Sci HPRE Immobilier rapporte l’existence d’un préjudice et d’un lien de causalité avec ce manquement.

Comme l’a justement relevé le premier juge, le fait que la Sci HPRE Immobilier ait eu connaissance ensuite de l’existence de ce chemin par l’ensemble des documents communiqués au compromis de vente et à l’acte de vente lui donnait la faculté de renoncer à cet achat, outre le fait qu’elle aurait pu s’interroger sur le fait qu’elle ne l’avait pas vu lors de la visite . Elle ne démontre pas non plus qu’elle ne l’aurait pas acquis malgré tout, sachant qu’elle ne justifie pas non plus de la perte de chance d’avoir acquis le bien à une valeur moindre. Mais surtout elle n’a pas acheté ce chemin puisque la superficie de sa parcelle est de 733 M² et que la superficie du lot mentionné dans le cahier des charge était la bonne, 'peu ou prou', avec le rajout de la surface de la bande de terre litigieuse d’un peu plus de 100 m², ce qui confirme aussi la description du lot dans le dit cahier des charges En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de la Sci HPRE Immobilier dirigées contre l’agence immobilière.

2 – sur le manquement des vendeurs

En vertu de l’article 1602 du code civil, 'Le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige.

Tout pacte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur.'

Sans avoir à rechercher si l’existence de cette bande de terrain est constitutive d’un vice apparent ou caché et donc sans avoir à déterminer si la clause de l’acte de vente excluant la garantie des vendeurs pour les vices cachés doit s’appliquer ou si ce sont les dispositions de l’article 1642 sur les vices apparents, il est établi, comme rappelé ci-dessus, que les vendeurs ont régulièrement informé les acheteurs de la composition du terrain supportant l’immeuble, objet de la vente, par la communication de l’ensemble des pièces afférentes à ce bien, et n’ont pas caché l’existence de cette bande de terrain contigue au terrain effectivement vendu, étant rappelé l’attestation de la propriétaire du lot voisin, qui a indiqué que cette bande avait été engazonnée par le propriétaire ayant vendu le bien à M. Mme [U] et non par eux-mêmes. En outre, comme motivé par le premier juge, la surface du lot dont fait partie le terrain vendu inclut à sa hauteur la surface du chemin, conformément au cahier des charges du lotissement, de sorte qu’il n’y a pas modification de contenance de la parcelle.

Les vendeurs n’ont donc commis aucun manquement à leur devoir d’information.

3 – sur le manquement du notaire assistant les acheteurs

Le notaire, qui prête son concours à l’établissement d’un acte, doit veiller à l’utilité et l’efficacité dudit acte, et se doit de respecter une obligation de conseil à l’égard de toutes les parties. Ce devoir de conseil s’applique au notaire qui assiste l’une des parties à l’acte authentique. En effet, son devoir est 'd’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur 'les risques’ de l’opération réalisée. La délivrance de ce conseil doit être effective, matériellement et intellectuellement, et il se doit non seulement de veiller, par un conseil adapté et des recherches préalables appropriées, afin que l’acte qui sera rédigé sera un acte efficace, correspondant à l’intention, voire aux mobiles, s’il les connaît, ou à l’intérêt immédiat des parties, mais aussi d’en discerner le risque d’évolution préjudiciable. Alerter des risques liés à une opération juridique implique également du notaire qu’il projette dans le temps son devoir d’information. Il doit alors anticiper sur les difficultés à naître de la situation juridique, régulière, susceptible de résulter de l’acte qu’il instrumente ou pour lequel il assiste son client.

En l’espèce, si les documents qui lui ont été transmis à plusieurs reprises, comme susvisé, par l’étude notariale chargée de la rédaction de l’acte, faisaient figurer ce chemin, ils montrent aussi que ce chemin est à l’extérieur du terrain et le notaire ne pouvait pas savoir que sur place, ce chemin n’était plus visible. Il avait lui-même par courriel du 22 novembre 2017 (pièce 2 Me [V] [C]), transmis le compromis et les annexes (visées dans l’objet) et sa cliente ne lui a pas indiqué qu’elle n’avait jamais vu de chemin. Si tel avait été le cas, effectivement le notaire aurait dû se livrer à d’autres recherches, mais en l’état des plans et de la surface du terrain vendu, il n’existait pas de difficultés, de sorte qu’aucune faute ne peut être retenue contre lui.

II – Sur la clause suspensive liée à la présence de capricornes

Le compromis de vente en date du 20 novembre 2017 stipulait la condition suspensive suivante :

' après visite des biens, il a été observé de la sciure au sol des toilettes indépendants du rez de chaussée . A la demande de l’acquéreur, il est convenu que les boiseries desdits toilettes seraient traités par le vendeur qui s’engage à fournir, au plus tard, le jour de la signature de l’acte authentique de vente, l’attestation de traitement et la garantie décennale de l’entreprise intervenante. Par ailleurs et afin de s’assurer de l’absence d’insectes xylophages en d’autres endroits du tènement immobilier, le vendeur s’engage à faire réaliser par un expert immobilier des sondages confirmant qu’aucun autre endroit du tènement immobilier objet du présent acte n’est infesté par des insectes xylophages'.

Il est certain que l’acte de vente ne mentionne pas la réalisation de cette condition suspensive et que M. Mme [U] produisent uniquement un courriel de M. [K] en date du 2 février 2018 indiquant qu’il n’a visualisé après sa visite aucun problème de termite et qu’il n’en avait jamais vu pendant la période d’occupation par M. Mme [U] ni pendant la période de la vente, mail qui a été communiqué à Me [V] [C]. Il est aussi établi qu’aucune réserve n’a été émise dans l’acte définitif de vente au sujet des insectes xylophages.

La Sci HPRE Immobilier invoque une perte de chance notamment de négocier le prix de vente à la baisse.

Pour être réparable, un préjudice doit être direct et certain, même futur et non pas hypothétique (2e Civ., 14 avril 2016, pourvoi n° 15-10.404)

N’est pas hypothétique le préjudice découlant d’une perte de chance, traditionnellement définie comme la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable (1re Civ., 4 juin 2007, n° 05-20.213; 1ère Civ., 8 mars 2012, n°11-14.234 ; 1ère Civ., 11 janvier 2017, n°15-28.428 ; 1re Civ., 22 juin 2017, n°16-21.296), qui ne se confond pas avec celui résultant d’une chance hypothétique (2e Civ., 16 juillet 2020, n° 19-12.656)

Et toute perte de chance ouvre droit à réparation (2e Civ., 20 mai 2020, n° 18-25.440), même faible (1re Civ., 16 janvier 2013, n° 12-14.439) ou minime (1re Civ., 12 octobre 2016, n° 15-26.147, 15-23.230), le préjudice résultant d’une perte de chance devant être mesuré à la chance perdue et ne pouvant être égal à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée (1ère Civ., 14 février 2018, n°16-27.160 et n° 17-10.389).

1 – sur la responsabilité des vendeurs

Cette condition suspensive n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acheteur. Le compromis de vente stipulait, page 24, que si toutes les conditions suspensives n’étaient pas réalisées, le vendeur et l’acquéreur reprenaient leur entière liberté et le dépôt de garantie serait restitué.

Les acquéreurs ont, malgré l’absence de réalisation de cette condition suspensive double (traitement et expertise de recherche), signé sans réserve l’acte de vente,

Aucune faute ne peut être reprochée à M. Mme [U], d’autant qu’ils ne s’étaient pas cachés d’avoir uniquement sollicité un avis de M. [K], entrepreneur en rénovation de chalets, en adressant le mail de ce dernier à l’agence immobilière, et réadressé au notaire de la Sci HPRE Immobilier.

2 – sur la responsabilité du notaire de l’acquéreuse

Me [V] [C] notaire de la Sci HPRE Immobilier avait reçu procuration pour signer pour le compte de sa cliente de sorte qu’il aurait dû être particulièrement vigilant sur la réalisation des conditions suspensives, alors même que contrairement à ce qu’il soutient, il ne rapporte pas la preuve qui pourtant lui incombe d’avoir obtenu l’accord verbal de celle-ci sur sa renonciation à voir cette condition respectée.

Cette faute est de nature à entraîner un préjudice lié à la possibilité d’obtenir une baisse du prix de vente pour tenir compte de la nécessité pour l’acheteuse de faire les travaux visés (traitement et recherche d’insectes) mais aussi des travaux de traitement en cas de découverte d’insectes xylophages.

La Sci HPRE Immobilier verse aux débats un rapport d’un expert spécialisé en diagnostic des structures en date du 15 novembre 2018 qui met en évidence une activité localisée d’insectes à l’intérieur des bois de parement vertical ainsi que dans la volige de couverture, le montant des travaux devisés pour réaliser le traitement étant de 26 581,90 euros, outre les frais du rapport. Cependant, le coût de l’expertise sollicitée n’est pas justifié, le coût du traitement des toilettes non plus et la baisse du prix de vente pour prendre en considération un traitement de plus grande ampleur s’analyse en une perte de chance qui doit être évaluée à la somme de 10 000 euros.

III – Sur les taxes liées à l’obtention d’un permis de construire modificatif

S’agissant de la faute du notaire relative à l’absence d’information sur la prise en charge des taxes liées au dépôt d’un permis de construire modificatif, la cour adopte la motivation pertinente du premier juge. En effet, la charge du paiement de ces taxes n’est pas prévue dans l’acte de vente, celui-ci ne prévoyant que la charge des frais du dépôt du dossier du permis. Ces taxes ont été d’un montant total de 1 529 euros et la perte de chance d’avoir pu demander aux vendeurs d’assumer ces taxes existe, la demande d’un permis de construire modificatif ayant été nécessité par l’aménagement d’un sous-sol en partie habitable par les vendeurs eux-mêmes. Me [V] [C] ne démontre pas non plus malgré ses allégations avoir averti sa cliente de ce que des taxes seraient dues et seraient à sa charge en raison de cette demande de permis de construire.

Le préjudice en résultant sera justement évalué à la somme de 1 500 euros, soit quasiment la totalité des taxes réglées, d’autant que la rédaction de l’acte au sujet des frais du dossier de permis de construire étaient susceptibles d’interprétation.

En conséquence, le jugement entrepris sur les demandes de la Sci HPRE Immobilier sera confirmé à l’exception du montant de la condamnation de Me [V] [C] au titre de la violation de son devoir de conseil et de renseignement au titre de la présence éventuelle de capricornes et au titre de la charge des taxes afférentes au permis de construire modificatif

IV – Sur la demande incidente de dommages-intérêts pour procédure abusive de M. Mme [U]

M. Mme [U] estiment que l’action de la Sci HPRE Immobilier à leur encontre relève d’un abus de droit tant il est démontré qu’ils n’ont commis aucune faute lors de la vente de leur bien et que cette action leur a causé un préjudice lié aux soucis inhérents à une procédure judiciaire.

L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute, et l’exercice d’une action en justice de même que la défense à une telle action ne dégénère en abus que lorsqu’elle révèle une faute ou une erreur grave dont la commission a entraîné un préjudice pour le défendeur, ce qui n’est pas établi en l’espèce.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté M. Mme [U] de ce chef.

V – Sur les mesures accessoires

Le jugement entrepris sera confirmé. la Sci HPRE Immobilier sucombant en appel sera tenue aux entiers dépens d’appel, à l’exception de ceux engagés par Me [V] [C] que ce dernier conservera à sa charge.

L’équité commande de faire droit à la seule demande de M. Mme [U] à hauteur de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné Me. [C] à verser à la SCI HPRE Immobilier la somme de 10 000 euros au titre de la violation de son devoir de conseil et de renseignement au titre de la présence éventuelle de capricornes et au titre de la charge des taxes afférentes au permis de construire modificatif,

Statuant à nouveau de ce seul chef,

Condamne Me. [C] à verser à la Sci HPRE Immobilier la somme de 11 500 euros au titre de la violation de son devoir de conseil et de renseignement au titre de la présence éventuelle de capricornes et au titre de la charge des taxes afférentes au permis de construire modificatif,

Y ajoutant,

Condamne la Sci HPRE Immobilier aux dépens d’appel, à l’exception de ceux engagés par Me [V] [C] que ce dernier conservera à sa charge,

Condamne la Sci HPRE Immobilier à payer à M. Mme [U] une indemnité procédurale en cause d’appel à hauteur de 2 000 euros,

Déboute les autres parties de leurs demandes d’indemnité procédurale.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 17 décembre 2024

à

la SELAS AGIS

la SELARL VALERIE CHAMBET

M^e DORMEVAL

la SELARL CABINET DUVOULDY BERTAGOLO DELECOURT & ASSOCIES

Copie exécutoire délivrée le 17 décembre 2024

à

la SELAS AGIS

la SELARL VALERIE CHAMBET

M^e DORMEVAL

la SELARL CABINET DUVOULDY BERTAGOLO DELECOURT & ASSOCIES