1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 24/01143

N° Portalis

DBVL-V-B7I-URR5

(Réf 1ère instance : 23/01180)

Mme [C] [B]

C/

M. [U] [T]

Mme [I] [D]

SARL EXPERTISE IMMO OUEST (BRETAGNE DIAGNOSTICS)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 28 JANVIER 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame [C] BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Marie-Claude COURQUIN lors des débats et M^me Elise BEZIER lors du prononcé,

DÉBATS

A l’audience publique du 17 juin 2024, devant Monsieur Philippe BRICOGNE, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT

Contradictoire, a prononcé publiquement le 28 janvier 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 22 octobre 2024

****

APPELANTE

Madame [C] [B]

Née le 28 février 1975 à [Localité 13]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentée par M^e Béatrice BOBET, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS

Monsieur [U] [T]

Né le 22 mars 1968 à [Localité 14] (44)

Madame [I] [D]

née le 26 octobre 1969 à [Localité 14] (44)

[Adresse 11]

[Localité 8]

Tous deux représentés par M^e Charles OGER de la SELARL ARMEN, plaidant, avocat au barreau de NANTES et par M^e Mikaël BONTE, postulant, avocat au barreau de RENNES

SARL EXPERTISE IMMO OUEST (BRETAGNE DIAGNOSTICS), immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le numéro 800.847.444, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 10]

[Localité 6]

Représentée par M^e Agata BACZKIEWICZ, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Suivant acte dressé le 7 avril 2023 par Me [O], notaire à [Localité 15], avec la participation de Me [W], notaire à [Localité 14], Mme [C] [B] a fait l’acquisition auprès de M. [U] [T] et de Mme [I] [D] d’une propriété bâtie comprenant trois appartements avec un jardin, située au [Adresse 3].

2. À cet acte authentique ont été joints les diagnostics de performance énergétique, établis le 9 septembre 2022 par la SARL Expertise Immo Ouest, exerçant sous l’enseigne 'Bretagne Diagnostics'.

3. Par acte de commissaire de justice des 15 et 20 novembre 2023, Mme [B] a fait assigner la SARL Expertise Immo Ouest, M. [T] et Mme [D] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes afin de solliciter l’organisation d’une expertise, contestant le diagnostic de performance énergétique qui mentionnait la présence d’une isolation intérieure de 4,5 cm sur les murs des appartements de l’étage qui serait inexistante lorsqu’elle a entrepris des travaux..

4. Par ordonnance du 8 février 2024, le juge des référés a :

— débouté Mme [B] de sa demande,

— condamné Mme [B] à payer à la SARL Expertise Immo Ouest une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [B] aux dépens.

5. Pour statuer ainsi, le juge des référés a retenu qu’il n’est pas produit de diagnostics réalisés dans les mêmes conditions faisant apparaitre que l’erreur alléguée concernant la présence ou non d’isolant sur les murs périphériques a une incidence sur le classement des biens évalués, alors que les vendeurs produisent des diagnostics de la société Allo Expertises du 15 septembre 2008 faisant état des mêmes classements. Par ailleurs, en présence d’une clause exonérant les vendeurs de la garantie des vices cachés, la prétendue dissimulation de l’état de l’isolation des parois ne saurait résulter d’une simple erreur d’interprétation d’une facture de travaux par le diagnostiqueur, de sorte que toute action contre eux serait vouée à l’échec.

6. Par deux déclarations parvenues au greffe de la cour d’appel de Rennes le 26 février 2024 qui ont été jointes par ordonnance du conseiller de la mise en état du 7 mars 2024 sous le RG n° 24/01143, Mme [B] a interjeté appel de cette décision.

7. Le 7 mars 2024, le greffe a adressé un avis de fixation à bref délai, avec une audience de plaidoiries prévue le 17 juin 2024.

8. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 2 mai 2024, Mme [B] demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle :

* l’a déboutée de sa demande d’expertise judiciaire présentée au visa de l’article 145 du code de procédure civile,

* l’a condamnée à payer à la SARL Expertise Immo Ouest une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a condamnée aux entiers dépens,

— ordonner une expertise judiciaire au contradictoire de M. [T], Mme [D] et la SARL Expertise Immo Ouest,

— désigner tel expert qu’il plaira à la cour avec pour mission de :

* se rendre sur les lieux, à son domicile situé au [Adresse 4],

* se faire communiquer tous les documents et pièces qu’il estimera utiles pour l’accomplissement de sa mission,

* décrire de manière détaillée le logement et ses équipements,

* déterminer la performance et la consommation énergétique des trois logements acquis par elle dans les mêmes conditions que celles dans lesquelles les DPE litigieux ont été réalisés par la SARL Expertise Immo Ouest, c’est-à-dire en faisant abstraction des travaux réalisés par elle dans ses logements depuis son acquisition,

* dire si les DPE réalisés par la SARL Expertise Immo Ouest le 9 septembre 2022 ont été établis conformément aux règles de l’art et aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur,

* dire si les DPE réalisés par la SARL Expertise Immo Ouest le 9 septembre 2022 sont erronés et, dans l’affirmative, en préciser la ou les causes ainsi que les conséquences en termes de classement et consommation énergétique,

* donner son avis sur les travaux éventuellement nécessaires pour parvenir au classement et à la consommation énergétique visés aux DPE annexés à l’acte de vente et, de manière plus générale, sur les travaux nécessaires pour rendre les logements acquis conformes aux mentions figurant sur les DPE,

* donner tous les éléments permettant d’évaluer les préjudices subis du fait des erreurs commises dans les DPE joints à l’acte de vente,

* plus généralement, fournir à la juridiction tous les éléments de fait susceptibles de lui permettre d’arbitrer les responsabilités encourues,

* dresser du tout un rapport impérativement précédé d’un pré-rapport,

* répondre précisément à tous dires des parties en relation avec le litige,

— débouter M [T], Mme [D], et la SARL Expertise Immo Ouest de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— réserver les dépens.

9. À l’appui de ses prétentions, Mme [B] fait en effet valoir :

— qu’elle justifie d’un litige potentiel l’opposant à ses vendeurs et à la SARL Expertise Immo Ouest sur le classement énergétique des biens immobiliers acquis, légitimant ainsi une demande d’expertise judiciaire,

— que la clause d’exonération de garantie des vices cachés insérée au contrat de vente sera dépourvue d’effet au regard de la qualité de professionnel de M. [T],

— que l’absence d’isolation des murs périphériques des biens acquis constitue une non-conformité contractuelle justifiant à elle seule que, indépendamment de l’impact de cette erreur sur le classement énergétique des biens vendus, elle puisse rechercher la responsabilité contractuelle de ses vendeurs mais également la responsabilité délictuelle de la SARL Expertise Immo Ouest, cette situation l’ayant trompée sur les qualités substantielles de l’immeuble et l’inexactitude d’un DPE constituant un vice caché,

— que son action en garantie des vices cachés est d’autant moins vouée à l’échec que les vendeurs ont considérablement transformé l’immeuble,

— que les autres diagnostiqueurs intervenus postérieurement ont confirmé une absence d’isolation, la SARL Expertise Immo Ouest ayant reconnu que les informations figurant sur une facture de travaux remise par les vendeurs l’avaient amenée à mentionner l’existence d’une isolation sans pour autant le vérifier,

— que, si ce logement du rez-de-chaussée est certes toujours classé G, le niveau de consommation énergétique de ce logement, qui est opposable, est bien plus important sur le DPE de mars 2024 que sur celui figurant que le DPE joint au titre de propriété.

* * * * *

10. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 24 avril 2024, la SARL Expertise Immo Ouest demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

— débouter Mme [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre elle,

— condamner Mme [B] à verser la somme de 1.200 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [B] aux dépens.

11. À l’appui de ses prétentions, la SARL Expertise Immo Ouest fait en effet valoir :

— que Mme [B] a produit en première instance un diagnostic qui n’avait rien de comparable avec ceux réalisés par ses soins avant la vente en prétendant qu’il existait une contradiction entre les trois diagnostics avant-vente portant sur trois appartements différents et un diagnostic sur l’immeuble entier, alors que cette comparaison n’avait aucun sens, dès lors que les algorithmes de calcul de la performance énergétique sont différents selon le type de bien concerné,

— que ce n’est pas la comparaison des diagnostics de février et mars 2024 avec les diagnostics de septembre 2022 qui suffit à faire la preuve d’une faute,

— que le diagnostiqueur recueille les informations qui sont accessibles soit par ses constats non destructifs (contrairement à ce qu’a pu pratiquer l’huissier dépêché par Mme [B]), soit par les déclarations ou pièces du vendeur,

— que la mention des rapports relative à la non transmission des factures est d’évidence erronée, sans quoi on ne peut expliquer que la facture justifiant de la présence d’isolation soit en sa possession, la facture transmise par M. [T] et Mme [D] faisant bien mention d’une isolation par laine de verre de 45 mm, ce dont il a pu légitimement déduire que les murs périphériques étaient isolés,

— que l’existence d’un dommage ne suffit pas à démontrer que la responsabilité du diagnostiqueur serait susceptible d’être engagée, alors qu’il est acquis qu’elle n’a commis aucune faute, de telle sorte qu’une action au fond à son encontre est d’ores et déjà vouée à l’échec et qu’il n’existe donc aucun motif légitime à la faire participer à une expertise judiciaire.

* * * * *

12. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 22 avril 2024, M. [U] [T] et Mme [I] [D] demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté Mme [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre eux,

— subsidiairement, si par impossible une expertise était ordonnée et la décision infirmée,

— ordonner que les opérations d’expertise le soient au contradictoire de la SARL Expertise Immo Ouest,

— au regard des nouvelles pièces produites par Mme [B],

— ordonner que l’expertise soit limitée à l’examen des désordres et vices allégués au sein des deux appartements de gauche et de droite à l’exclusion du studio du rez-de-chaussée,

— débouter Mme [B] et tout autre partie de toute demande plus ample ou contraire,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

13. À l’appui de leurs prétentions, M. [T] et Mme [D] font en effet valoir :

— que c’est dans l’exercice de son pouvoir souverain que le juge des référés a considéré que l’existence d’un vice ou d’un désordre n’était pas démontrée puisque, précisément, la demanderesse au référé présentait des éléments de comparaison qui n’étaient pas comparables,

— que M. [T] ne saurait recevoir la qualité de professionnel du seul fait qu’il est artisan électricien, alors qu’il a vendu son bien avec son épouse hors de son activité professionnelle,

— qu’il n’existe aucune dissimulation puisque, précisément, les performances retenues par la SARL Expertise Immo Ouest correspondent à celles qui ont été retenues par le précédent diagnostiqueur,

— que la mention erronée de la présence d’isolation ne peut pas être la suite de la communication d’une facture de travaux qui n’en fait absolument pas état,

— que l’expertise devra être limitée à l’examen des deux appartements à l’exclusion du studio, puisque le classement de ce dernier reste inchangé par rapport au diagnostic initial.

* * * * *

14. L’instruction de l’affaire a été déclarée close le 22 mai 2024.

15. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’expertise

16. Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, 's’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé'.

17. Pour ordonner une mesure d’instruction sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, le juge des référés doit caractériser l’existence d’un litige potentiel susceptible d’opposer les parties (Civ. 2ème, 16 novembre 2017, n° 16-24.368). Mais cet article n’impose pas au juge de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction au regard du ou des différents fondements juridiques de l’action que la partie demanderesse se propose d’engager, de sorte qu’il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher le débat de fond sur les conditions de mise en 'uvre de l’action que cette partie pourrait ultérieurement engager (Civ. 2ème, 19 janvier 2023, n° 21-21.265). Toutefois, les énonciations, constatations et appréciations de la cour d’appel, desquelles il résulte que l’action qu’entend exercer une partie à l’encontre d’une autre apparaît manifestement vouée à l’échec, caractérisent l’absence de motif légitime justifiant la mesure d’instruction (Com., 18 janvier 2023, n° 22-19.539).

18. L’article L. 271-4 I du code de la construction et de l’habitation dispose que, 'en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants : (…) 6° Le diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, l’audit énergétique prévus aux articles L. 126-26 et L. 126-28-1 du présent code'.

19. En l’espèce, Mme [B] a, suivant acte notarié du 7 avril 2023, fait l’acquisition auprès de M. [T] et Mme [D] d’une propriété bâtie comprenant trois appartements avec un jardin, située au [Adresse 3], moyennant la somme de 474.000 €.

20. À cet acte authentique ont été joints les diagnostics de performance énergétique, établis le 9 septembre 2022 par la SARL Expertise Immo Ouest, exerçant sous l’enseigne 'Bretagne Diagnostics’ :

— l’un, concernant l’appartement du premier étage à droite, indiquant une performance énergétique de niveau E, avec la mention suivante au chapitre 'vue d’ensemble du logement', paragraphe 'murs’ : 'mur en pierre de taille et moellons avec remplissage tout venant d’épaisseur 50 cm avec un doublage rapporté avec isolation intérieure (4,5 cm) donnant sur l’extérieur. Cloison de plâtre avec un doublage rapporté avec isolation intérieure donnant sur un local chauffé',

— l’autre, concernant l’appartement du premier étage à gauche, indiquant une performance énergétique de niveau E, avec la mention suivante au chapitre 'vue d’ensemble du logement', paragraphe 'murs’ : 'mur en pierre de taille et moellons avec remplissage tout venant d’épaisseur 50 cm avec un doublage rapporté avec isolation intérieure (4,5 cm) donnant sur l’extérieur. Cloison de plâtre avec isolation intérieure(4,5 cm) donnant sur un comble fortement ventilé',

— le dernier, concernant l’appartement du rez-de-chaussée, indiquant une performance énergétique de niveau G, avec la mention suivante au chapitre 'vue d’ensemble du logement', paragraphe 'murs’ : 'mur en pierre de taille et moellons avec remplissage tout venant d’épaisseur 50 cm avec un doublage rapporté avec isolation intérieure (4,5 cm) donnant sur l’extérieur. Mur en pierre de taille et moellons avec remplissage tout venant d’épaisseur 50 cm avec un doublage rapporté avec isolation intérieure (4,5 cm) donnant sur une paroi enterrée'.

21. Mme [B] produit un diagnostic de performance énergétique établi le 2 juin 2023 par la société ADB Atlantique mentionnant une performance énergétique de l’ensemble de l’immeuble de niveau F, avec la mention suivante au chapitre 'vue d’ensemble du logement', paragraphe 'murs’ : 'mur en pierre de taille et moellons avec remplissage tout venant d’épaisseur 50 cm avec un doublage rapporté non isolé donnant sur l’extérieur'.

22. Consciente des limites de cette pièce, ainsi que l’a justement relevé le juge des référés qui a retenu qu’il n’est pas produit de diagnostics réalisés dans les mêmes conditions, Mme [B] a communiqué en cause d’appel trois nouveaux diagnostics :

— l’un, établi le 19 février 2024 par la société Diag Habitat concernant l’appartement du premier étage à droite, indiquant une performance énergétique de niveau F, avec la mention suivante au chapitre 'vue d’ensemble du logement', paragraphe 'murs’ : 'mur 1 ouest pierre de taille moellons constitués d’un seul matériau / inconnu donnant sur extérieur, non isolé. Mur 2 est pierre de taille moellons constitués d’un seul matériau / inconnu donnant sur extérieur, non isolé. Mur 6 sud pierre de taille moellons constitués d’un seul matériau / inconnu donnant sur extérieur, non isolé',

— un autre concernant ce même appartement, établi le 25 mars 2024 par la société ADB Atlantique, indiquant une performance énergétique de niveau F, avec la mention suivante au chapitre 'vue d’ensemble du logement', paragraphe 'murs’ : 'mur en pierre et moellons avec remplissage tout venant d’épaisseur 50 cm avec un doublage rapporté donnant sur l’extérieur. Cloison de plâtre avec un doublage rapporté donnant sur un local chauffé.

— un autre, établi le 19 février 2024 par la société Diag Habitat concernant l’appartement du premier étage à gauche, indiquant une performance énergétique de niveau G, avec la mention suivante au chapitre 'vue d’ensemble du logement', paragraphe 'murs’ : 'mur 2 nord pierre de taille moellons constitués d’un seul matériau / inconnu donnant sur extérieur, non isolé. Mur 1 est pierre de taille moellons constitués d’un seul matériau / inconnu donnant sur extérieur, non isolé. Mur 3 ouest pierre de taille moellons constitués d’un seul matériau / inconnu donnant sur extérieur, non isolé',

— un autre, concernant ce même appartement, établi le 25 mars 2024 par la société ADB Atlantique, indiquant une performance énergétique de niveau G, avec la mention suivante au chapitre 'vue d’ensemble du logement', paragraphe 'murs’ : 'mur en pierre et moellons avec remplissage tout venant d’épaisseur 50 cm avec un doublage rapporté donnant sur l’extérieur. Cloison de plâtre donnant sur un local chauffé. Cloison de plâtre avec un doublage rapporté donnant sur un comble fortement ventilé',

— le dernier, établi le 25 mars 2024 par la société ADB Atlantique, concernant l’appartement du rez-de-chaussée, indiquant une performance énergétique de niveau G, avec la mention suivante au chapitre 'vue d’ensemble du logement', paragraphe 'murs’ : 'mur en pierre de taille et moellons avec remplissage tout venant d’épaisseur 50 cm avec un doublage rapporté non isolé donnant sur l’extérieur. Mur en pierre de taille et moellons avec remplissage tout venant d’épaisseur 50 cm avec un doublage rapporté non isolé donnant sur une paroi enterrée'.

23. Les deux appartements du premier étage perdent donc d’un à deux niveaux de performance énergétique et les trois appartements passent d’une isolation intérieure à une absence totale d’isolation, ce dernier point étant confirmé par un procès-verbal de constat d’huissier établi le 20 septembre 2023 par Me [R] qui a dû procéder à des sondages destructifs.

24. Il apparaît que les mentions portées par la SARL Expertise Immo Ouest dans les trois appartements vendus ('doublage rapporté avec isolation intérieure (4,5 cm) donnant sur l’extérieur') n’ont pas fait l’objet d’une vérification effective mais sont le fruit de l’interprétation d’une facture du 24 juillet 2004 pour un montant de 12.694,16 €, produite par les vendeurs, concernant la pose d’un 'plafond suspendu’ dans les trois appartements avec 'cloison phonique’ et utilisation d’une 'séparation laine de 45 mm’ dans les deux appartements de l’étage.

25. La mention apportée par la SARL Expertise Immo Ouest ne correspond manifestement pas à la réalité. Elle a pu induire Mme [B] en erreur sur les qualités attendues du bien et est susceptible de la contraindre à engager des travaux d’isolation pour améliorer ses conditions d’habitabilité.

26. Or, la SARL Expertise Immo Ouest, pour sa défense, se contente d’affirmer que 'le diagnostiqueur n’est pas l’auditeur technique des matériaux de constructions et il recueille les informations qui sont accessibles soit par ses constats non destructifs soit des déclarations ou pièces du vendeur'. De ce point de vue, la demande d’expertise de Mme [B] tendant notamment à 'dire si les DPE réalisés par la SARL Expertise Immo Ouest le 9 septembre 2022 ont été établis conformément aux règles de l’art et aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur’ apparaît légitime, la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur à son égard étant susceptible d’être engagée.

27. De leur côté, M. [T] et Mme [D] opposent le fait qu’ 'il est stipulé à l’acte une clause élusive de garantie des vices cachés à laquelle il ne peut être fait échec que dans l’hypothèse de la démonstration de la mauvaise foi des vendeurs, ici non rapportée'. L’appréciation de la mauvaise foi des vendeurs relèvera en temps utile des juges du fond qui devront déterminer si le fait d’avoir laissé le diagnostiqueur porter cette mention a pu procéder d’une rétention malicieuse d’information. Par ailleurs, il ressort de l’acte de vente que l’immeuble a été transformé par M. [T] et Mme [D] en trois appartements plus de dix années avant la vente (un permis de construire du 25 mars 2004 étant annexé à l’acte). Les diagnostics effectués le 7 mars 2019 par Allo Diagnostics, s’ils mentionnent un niveau E pour l’un des appartements, ne font aucunement état, de leur côté, d’une isolation. Il s’ensuit qu’à tout le moins, une action tendant à voir sanctionner un défaut de délivrance conforme de la part des vendeurs n’est pas totalement fermée pour Mme [B].

28. Enfin, au-delà de la seule classe énergétique, les diagnostics litigieux mentionnent à tort une isolation des trois appartements, de sorte que la mesure d’instruction devra nécessairement concerner l’ensemble des appartements vendus.

29. De l’ensemble, il s’évince que Mme [B] justifie d’un motif légitime à sa demande d’expertise.

30. L’ordonnance entreprise sera infirmée.

Sur les dépens

31. Les dépens seront réservés, leur sort devant être tranché, le cas échéant, par les juges du fond.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

32. Aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirme l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes du 8 février 2024,

Statuant à nouveau,

Ordonne une expertise,

Désigne pour y procéder :

M. [L] [S] [F], expert judiciaire

Demeurant [Adresse 5]

[Localité 7]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mèl : [Courriel 12]

Lequel aura pour mission de :

— se rendre sur les lieux, à son domicile situé au [Adresse 4],

— se faire communiquer tous les documents et pièces qu’il estimera utiles pour l’accomplissement de sa mission,

— se faire assister au besoin par tout sapiteur,

— décrire de manière détaillée le logement et ses équipements,

— déterminer la performance et la consommation énergétique des trois logements acquis par elle dans les mêmes conditions que celles dans lesquelles les DPE litigieux ont été réalisés par la SARL Expertise Immo Ouest, c’est-à-dire en faisant abstraction des travaux éventuellement réalisés par Mme [B] dans ses logements depuis son acquisition,

— dire si les DPE réalisés par la SARL Expertise Immo Ouest le 9 septembre 2022 ont été établis conformément aux règles de l’art et aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur,

— dire si les DPE réalisés par la SARL Expertise Immo Ouest le 9 septembre 2022 sont erronés et, dans l’affirmative, en préciser la ou les causes ainsi que les conséquences en termes de classement et consommation énergétique,

— donner son avis sur les travaux éventuellement nécessaires pour parvenir au classement et à la consommation énergétique visés aux DPE annexés à l’acte de vente et, de manière plus générale, sur les travaux nécessaires pour rendre les logements acquis conformes aux mentions figurant sur les DPE,

— donner tous les éléments permettant d’évaluer les préjudices subis du fait des erreurs commises dans les DPE joints à l’acte de vente,

— plus généralement, fournir à la juridiction tous les éléments de fait susceptibles de lui permettre d’arbitrer les responsabilités encourues,

— dresser du tout un rapport impérativement précédé d’un pré-rapport,

— répondre précisément à tous dires des parties en relation avec le litige,

Dit que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire et établir un inventaire des pièces produites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission,

Dit que l’expert dès sa saisine précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du magistrat taxateur,

Dit que le juge chargé des opérations d’expertise du tribunal judiciaire de Nantes sera informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure, qu’il accordera à titre exceptionnel toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert et qu’il sera saisi de toute demande particulière conditionnant la poursuite de l’expertise,

Dit que l’expert désigné déposera son rapport définitif au greffe du tribunal judiciaire de Nantes accompagné de toutes les pièces complémentaires dans le délai de SIX MOIS suivant la consignation sauf prorogation accordée et en adressera copie aux parties,

Dit qu’en cas d’empêchement de l’expert désigné, il sera procédé à son remplacement par ordonnance à la requête de la partie la plus diligente ou d’office,

Dit que les frais d’expertise seront provisoirement avancés par Mme [B] qui devra consigner à cet effet la somme de 3.000 € à valoir sur la rémunération de l’expert, entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Nantes avant l’expiration d’un délai de DEUX MOIS à compter du présent arrêt,

Réserve les dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE