Cour d'appel de Rennes, 5e chambre, 24 septembre 2025, n° 24/06512

CA Rennes
Confirmation 24 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Inexécution des obligations de délivrance par les bailleurs
La cour a estimé que les contestations soulevées par la société ne sont pas sérieuses et que les bailleurs ont respecté leurs obligations.
Rejeté
Mauvaise foi des bailleurs lors de la délivrance du commandement de payer
La cour a jugé que les appelants n'ont pas démontré la mauvaise foi des bailleurs, rendant leur argumentation infondée.
Rejeté
Droit aux frais irrépétibles en raison de la procédure
La cour a jugé inéquitable de laisser les bailleurs supporter la totalité des frais, mais a rejeté la demande de la société.

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Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 5e ch., 24 sept. 2025, n° 24/06512
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	24/06512
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Gaël LEMEUNIER DES GRAVIERSAnne-Catherine SALINVincent BOUR
Cabinet(s) :	CLARENCE
Parties :	S.A.S. DCDE LEGACY

Texte intégral

5ème Chambre

ARRÊT N°-192

N° RG 24/06512 – N° Portalis DBVL-V-B7I-VNWB

(Réf 1ère instance : 24/01015)

M. [N] [W]

S.A.S. DCDE LEGACY

M. [M] [B]

Mme [A] [P] épouse [B]

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 24 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Juin 2025

devant Madame Virginie PARENT et Madame Virginie HAUET, magistrats rapporteurs, tenant seules l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 24 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur [N] [W]

né le 13 Mai 1987 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Vincent BOUR de la SELARL CLARENCE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

Représenté par M^e Anne-Catherine SALIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

S.A.S. DCDE LEGACY

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Vincent BOUR de la SELARL CLARENCE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉS :

Monsieur [M] [B]

né le 04 Novembre 1945 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par M^e Gaël LEMEUNIER DES GRAVIERS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

Madame [A] [P] épouse [B]

née le 18 Juin 1942 à [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Gaël LEMEUNIER DES GRAVIERS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

Par acte sous seing privé en date du 20 juin 2023, M. [M] [B] et Mme [A] [C] épouse [B] ont donné à bail dérogatoire à la société DCDE Legacy, un local à usage de salle de sport situé [Adresse 1] à [Localité 9] pour une durée de 36 mois à compter du 20 juin 2023, moyennant un loyer mensuel de 2 800 euros hors charges, hors taxes, payable mensuellement d’avance.

M. [N] [K] [Y] s’est porté caution des engagements de la société DCDE Legacy.

Se plaignant d’un défaut de paiement du loyer malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 28 juin 2024 et signifié à la caution, selon un commandement de payer en date du 5 juillet 2024, M. [M] et Mme [A] [B] ont fait assigner en référé la société DCDE Legacy et M. [N] [K] [Y] en sa qualité de caution, suivant acte de commissaire de justice du 4 septembre 2024 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes.

Par ordonnance de référé en date du 14 novembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes a :

— constaté la résiliation du bail au 28 juillet 2024,

— ordonné l’expulsion de la société DCDE Legacy et celle de tout occupant de son chef au besoin avec l’aide de la force publique et le cas échéant d’un serrurier à compter de la signification de l’ordonnance,

— condamné solidairement la société DCDE Legacy et M. [N] [K] [Y] en qualité de caution à payer à M. [M] et Mme [A] [B] :

* une provision de 17 230 euros au titre de l’arriéré locatif au 30 septembre 2024,

* une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* une indemnité provisionnelle d’occupation de 2 890 euros toutes taxes comprises par mois à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,

— rejeté le surplus de la demande,

— condamné la société DCDE Legacy et M. [N] [K] [Y] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer du 28 juin 2024 et de la dénonciation à caution du 5 juillet 2024.

Le 5 décembre 2024, M. [N] [K] [Y] et la société DCDE Legacy ont interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du 28 février 2025, M. Le Premier président a rejeté la demande d’arrêt d’exécution provisoire de l’ordonnance présentée par la société DCDE Legacy et M. [N] [K] [Y].

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 12 mai 2025, la société DCDE Legacy et M. [N] [K] [Y] demandent à la cour de :

— infirmer l’ordonnance de référé rendue le 14 novembre 2024 par le président du tribunal judiciaire de Nantes ;

En conséquence, par l’effet dévolutif de l’appel :

— juger n’y avoir lieu à référé en présence de contestations sérieuses sur la demande de provision au titre de l’arriéré de loyer et sur la demande d’injonction au titre de la constatation des effets de la clause résolutoire,

— juger n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion en présence de contestations sérieuses sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, actionnée de mauvaise foi par M. [M] et Mme [A] [B],

— condamner M. [M] et Mme [A] [B] à payer à la société DCDE Legacy et à M. [N] [X] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [M] et Mme [A] [B] aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Par dernières conclusions notifiées le 3 juin 2025, M. [M] [B] et Mme [A] [B] demandent à la cour de :

— confirmer purement et simplement l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Nantes en date du 14 novembre 2024,

— en conséquence, débouter la société DCDE Legacy, d’une part, et M. [N] [K] [Y], d’autre part, de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement la société DCDE Legacy et M. [N] [K] [Y] à leur payer la somme de 4 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

— condamner les mêmes sous la même solidarité aux entiers dépens de l’instance d’appel.

L’ordonnance de clôture à bref délai est intervenue le 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Pour s’opposer aux demandes formées par M. et Mme [B], et invoquant les dispositions des articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile et 1719 du code civil, la société DCDE Legacy et M. [N] [K] [Y] leur opposent des contestations sérieuses au motif d’une part que les bailleurs n’ont pas respecté leur obligation de délivrance, justifiant qu’ils invoquent une exception d’inexécution et d’autre part la mauvaise foi des bailleurs lors de la délivrance du commandement de payer le 28 juin 2024.

Ils font état des éléments suivants :

— dès le mois d’octobre 2023, soit près de trois mois après la prise d’effet du bail, d’importantes infiltrations ont eu lieu dans le local loué par la société DCDE Legacy, et sont devenus récurrentes au début de l’année 2024,

— un constat d’huissier du 10 décembre 2024 note que les tapis et aménagements au sol de la salle de sport ont été particulièrement endommagés,

— des dommages ont engendré une perte conséquente de chiffre d’affaires,

la société DCDE Legacy étant contrainte de fermer sa salle de sport en janvier, février, mars, avril et mai 2024, au regard des infiltrations et des risques sanitaires encourus par les usagers de la salle de sport,

— le bailleur, en présence du représentant du syndicat des copropriétaires, n’a fait intervenir une entreprise pour inspecter la toiture qu’en juin 2024, cette entreprise ne procédant qu’à une réparation ponctuelle et provisoire de celle-ci.

La société DCDE Legacy estime avoir été contrainte de cesser de payer ses loyers devant l’inertie du bailleur à faire réparer la toiture.

Les appelants indiquent que les bailleurs avaient une parfaite connaissance des infiltrations et de ses conséquences pour la salle de sport, qu’ainsi outre qu’ils ont commis un manquement à leur obligation de délivrance conforme, ils n’ont pas délivré le commandement de payer de bonne foi.

M. et Mme [B], en réponse, considèrent non sérieuses les contestations soulevées.

Ils rappellent que le bailleur n’a pas à répondre des nuisances causées par les parties communes de l’immeuble en copropriété, que seul le syndicat des

copropriétaires est responsable des éventuels dommages causés aux occupants par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes. Ils indiquent qu’il en est ainsi des désordres invoqués, qui affectent la toiture de l’immeuble.

Ils font valoir qu’informés de ces infiltrations le 27 octobre 2023, ils en ont avisé le syndic de copropriété, que l’intervention sur la toiture au printemps 2024, sollicitée par ce dernier a fait ressortir que la toiture était dans son ensemble en bon état de conservation, et que s’il a été recommandé de procéder à la réfection des chéneaux, c’était à moyen terme.

Ils estiment donc avoir été parfaitement diligents.

Ils ajoutent que le locataire a manifestement exploité les lieux au regard des pièces qu’il communique, de sorte qu’il ne peut être valablement retenu une exception d’inexécution.

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile le juge des référés du tribunal judiciaire peut même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures nécessaires pour prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En matière de bail, le preneur est tenu de payer le loyer aux termes convenus sans pouvoir se prévaloir de l’inexécution de travaux de réparation ou d’entretien par le bailleur. L’exception d’inexécution du preneur n’est permise que s’il se trouve dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux (3e Civ., 28 juin 2018, pourvoi n° 16-27.246).

Est privé d’effet le commandement de payer visant la clause résolutoire, qui, bien que répondant aux conditions légales, est délivré de mauvaise foi par le bailleur dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire. La preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe au preneur qui l’invoque et s’apprécie au jour où le commandement a été délivré.

Il n’est contesté par les appelants ni l’absence de paiement de la dette locative commandée par acte du 5 juin 2024, ni l’existence d’une clause résolutoire prévue dans le bail liant les parties, celle-ci figurant ainsi à l’article 30 de ladite convention.

Les parties sont d’accord pour admettre que des infiltrations sont survenues dans le local loué et ont été signalées aux bailleurs le 27 octobre 2023. L’huissier mandaté par la société DCDE Legacy note le 10 décembre 2024, soit six mois après la délivrance de commandement, que le locataire lui explique subir des infiltrations par temps de pluie. L’huissier constate, sur une vidéo réalisée le 5 décembre 2024 par son requérant que l’eau coule le long des murs depuis la toiture et goutte au sol, rejoignant ses constatations d’humidité faites le 10 décembre 2024.

L’origine des infiltrations invoquées serait donc, selon les parties, la toiture qui n’est pas une partie privative comme en atteste l’intervention d’une société Altitudes services requise par le syndicat des copropriétaires, étant observé qu’il n’est pas contesté que ce dernier a été avisé de ces désordres par les bailleurs.

Le 11 juin 2024, l’entreprise Altitudes services a constaté 'un bon état général de la toiture, en dehors de deux zones avec des ardoises cassées ou fissurées permettant à l’eau de s’infiltrer à l’intérieur du bâtiment.' L’entreprise a procédé au remplacement des tuiles en question et a par ailleurs 'réalisé la mise en place d’un patch à l’aide de bande de réparation sur deux manchettes EP potentiellement infiltrantes'. Elle a préconisé aussi la réfection à moyen terme des chéneaux.

Cette intervention corrobore une origine des infiltrations alléguées par la toiture, laquelle appartient aux parties communes.

La société DCDE Legacy ne démontre nullement avec certitude en dehors du 27 octobre 2023 et du 5 décembre 2024 la récurrence alléguée des infiltrations.

Mais surtout, la fermeture prétendue de la salle de sport qui en aurait résulter ne ressort d’aucune pièce et l’attestation de l’expert comptable qui déclare le chiffre d’affaires de la société DCDE Legacy entre le 1er janvier 2024 et le 30 juin 2024 témoigne au contraire d’une exploitation des lieux durant cette période. Le locataire ne peut donc valablement invoquer une exception d’inexécution à sa carence locative.

Les appelants ne démontrent aucune mauvaise foi des bailleurs.

Les contestations soulevées ne sont pas sérieuses et il convient en conséquence de confirmer pleinement l’ordonnance critiquée en ce qu’elle constate la résiliation du bail au 28 juillet 2024, ordonne l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef dans les conditions fixées par le premier juge, et condamne solidairement la société DCDE Legacy et M. [K] [Y], en sa qualité de caution, à payer aux bailleurs d’une part, une provision de 17 230 euros à valoir sur l’arriéré locatif au 30 septembre 2024 (montant non discuté) et d’autre part, une indemnité provisionnelle d’occupation de 2 890 euros, à compter de cette date jusqu’à libération effective des lieux.

— sur les frais irrépétibles et les dépens

Il est inéquitable de laisser à la charge des intimés la totalité des frais irrépétibles qu’ils ont exposés à l’occasion de cette instance. La société DCDE Legacy et M. [N] [K] [Y] sont condamnés solidairement à leur payer une somme de 2 000 euros de ce chef et à payer les dépens d’appel. Les dispositions de l’ordonnance relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne solidairement la société DCDE Legacy et M. [N] [K] [Y] à payer à M. [M] [B] et Mme [A] [B] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formée par la société DCDE Legacy et M. [N] [K] [Y] sur ce fondement ;

Condamne solidairement la société DCDE Legacy et M. [N] [K] [Y] aux dépens d’appel.

Le Greffier La Présidente