COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51B

Chambre civile 1-2

ARRET N°358

CONTRADICTOIRE

DU 16 DECEMBRE 2025

N° RG 24/03125 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WRFI

AFFAIRE :

Fondation APPRENTIS D’AUTEUIL La Fondation dénommée « FONDATION APPRENTIS D’AUTEUIL » dite « APPRENTIS D’AUTEUIL »

C/

[O] [L]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Mars 2024 par le Tribunal de proximité de SANNOIS

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11.23.0169

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 16.12.2025

à :

M^e Mélina PEDROLETTI

M^e Lalia MIR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Fondation APPRENTIS D’AUTEUIL La Fondation dénommée «FONDATION APPRENTIS D’AUTEUIL » dite « APPRENTIS D’AUTEUIL » reconnue d’utilité Publique par décret de Monsieur le Président de la République en date du 19 juin 1929, publié dans le numéro 492 du bulletin des lois de l’année 1929, et dont les statuts modifiés le 31 mars 2020 ont été approuvés par arrêté du Ministère de l’Intérieur du 4 mai 2020 paru au Journal Officiel du 13 mai 2020, Siret N° 775 688 799 000 11, représentée par son Président domicilié audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 – N° du dossier 26438

Plaidant : M^e Valérie COURTOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R129

****************

INTIME

Monsieur [O] [L]

né le 30 Décembre 1968 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentant : M^e Lalia MIR, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 551 – N° du dossier 24.1635

Substitué par M^e Sandra STAROSWIECKI, avocate au barreau de Paris – Toque n° C 2234

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-786462024005625 du 13/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 Mai 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière en pré-affectation, lors des débats : Madame Bénédicte NISI

Greffière lors du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 25 janvier 2023, la fondation Apprentis d’Auteuil a fait assigner M. [O] [L] à comparaître devant le tribunal de proximité de Sannois, aux fins de voir, sous, le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la qualité d’occupant sans droit ni titre de M. [O] [L] des lieux sis parcelle cadastrée section [Cadastre 8] – [Adresse 4] à [Localité 6],

— ordonner l’expulsion de M. [O] [L], ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux occupés, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— ordonner que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et 200 à 209 du décret du 31 juillet 1992 aux frais, risques et périls du défendeur,

— condamner M. [O] [L] à lui payer les sommes suivantes :

* une indemnité d’occupation mensuelle de 1 000 euros, à compter du jugement à intervenir et ce, jusqu’à libération effective des lieux,

* la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* les entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 7 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois a :

— rejeté l’exception d’incompétence soulevée par M. [O] [L],

— déclaré irrecevables les demandes de la fondation Apprentis d’Auteuil,

— débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

— condamné la fondation Apprentis d’Auteuil à verser à M. [O] [L] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Fondation Apprentis d’Auteuil à payer à Maître Valérie Courtois, avocat de M. [O] [L], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle (55 %), la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé qu’en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, M^e Courtois dispose d’un délai de 12 mois à compter du jour où la présente décision est passée en force de chose jugée pour demander le versement de tout ou partie de la part contributive de l’Etat et qu’à défaut elle est réputée avoir renoncé à celle-ci,

— condamné la fondation Apprentis d’Auteuil aux entiers dépens de l’instance,

— rappelé que la présente décision est exécutoire de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 23 mai 2024, la fondation Apprentis d’Auteuil a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 19 mars 2025, la fondation Apprentis d’Auteuil, appelante, demande à la cour :

— d’écarter l’exception d’incompétence soulevée par M. [O] [L],

— de déclarer irrecevable et mal fondé M. [O] [L] en son appel incident,

— d’infirmer le jugement rendu le 7 mars 2024 en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes,

statuant à nouveau,

— constater la qualité d’occupant sans droit ni titre de M. [O] [L] des lieux sis parcelle cadastrée section ZM [Cadastre 8] – [Adresse 4] à [Localité 6],

— ordonner l’expulsion de M. [O] [L], ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis parcelle cadastrée section [Cadastre 8] ' [Adresse 4] à [Localité 6] avec si besoin est le concours de la force publique,

— ordonner que le sort des meubles et objet mobiliers garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et 200 à 209 du décret du 31 juillet 1992, aux frais, risques et périls de M. [O] [L] et ce, en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui resteraient dus,

— débouter M. [O] [L] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner M. [O] [L] à lui régler la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [O] [L] aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^e Mélina Pedroletti, avocat au barreau de Versailles, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 14 mars 2025, M. [O] [L], intimé et appelant à titre reconventionnel, demande à la cour de :

in limine litis, vu l’article 122 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement rendu le 7 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois, en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes de la fondation Apprentis d’Auteuil formulées à tort à son encontre qui n’a pas qualité pour agir puisqu’il est occupant du chef de sa mère,

vu l’article R. 211-4 du code de l’organisation judiciaire et les articles L.145-1 à L.145-60 du code de commerce,

— infirmer le jugement rendu le 7 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois, en ce qu’il a rejeté l’exception d’incompétence qu’il a soulevée,

statuant à nouveau,

— juger que le tribunal de proximité de Sannois est incompétent pour statuer sur le litige l’opposant à la fondation Apprentis d’Auteuil,

— renvoyer la fondation Apprentis d’Auteuil à mieux se pourvoir,

à titre principal,

— infirmer le jugement rendu le 7 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois, en ce qu’il l’a débouté de sa demande reconventionnelle au titre de l’acquisition trentenaire dite usucapion,

statuant de nouveau,

— juger que la parcelle [Cadastre 8] est grevée d’un bail commercial au profit de sa mère qui n’interdisait pas à l’exploitante de fixer accessoirement son domicile dans les bâtiments dont elle est propriétaire pour les besoins de son activité et d’héberger son fils,

à titre reconventionnel,

— juger que ses parents, Mme [C] [L] et feu [D] [L], ont acquis par usucapion trentenaire la propriété de la parcelle [Cadastre 8] revendiquée par la fondation des Apprentis d’Auteuil,

— juger que ses parents, Mme [C] [L] et feu [D] [L], ont acquis par usucapion trentenaire la propriété des bâtis édifiés sur la parcelle [Cadastre 8],

— rejeter l’ensemble des demandes de la fondation Apprentis d’Auteuil,

en conséquence,

— débouter La fondation des Apprentis d’Auteuil de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

à titre subsidiaire,

si à titre exceptionnel, la cour s’estimait compétente pour statuer sur le présent litige et décidait de prononcer son expulsion, lui accorder un délai de 36 mois à compter du présent arrêt pour s’organiser et quitter les lieux,

en tout état de cause,

— confirmer le jugement rendu le 7 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois, en ce qu’il a :

* condamné la fondation Apprentis d’Auteuil à lui verser la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné la fondation Apprentis d’Auteuil aux entiers dépens de l’instance,

y ajoutant,

— condamner la fondation Apprentis d’Auteuil à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la fondation des Apprentis d’Auteuil aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^e Lalia Mir, avocat au Barreau de Versailles, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’appel de la Fondation Apprentis d’Auteuil.

— Sur l’exception d’incompétence 'ratione matériae’ soulevée en défense par M. [O] [L].

M. [O] [L] poursuit l’infirmation du jugement déféré en ce que le premier juge s’est déclaré compétent pour connaître du litige. Il se prévaut du bail commercial portant sur la parcelle [Cadastre 8], que M. [N] [R] et Mme [E] [T], épouse [R], ont consenti à ses parents à compter du 1er janvier 1979, régulièrement reconduit et en dernier lieu le 9 juillet 2015 pour une durée de neuf ans, sur laquelle ses parents exploitaient un ranch, et où sa mère continue de vivre.

La fondation Apprentis d’Auteuil réplique que le juge des contentieux de la protection est compétent pour statuer sur la demande d’expulsion de M. [O] [L], qui occupe les lieux à des fins d’habitation, l’existence du bail commercial consenti à ses parents étant sans incidence.

Sur ce,

Aux termes de l’article L. 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire, 'le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre'.

L’article R. 211-3-26 11° du même code dispose que 'le tribunal judiciaire a compétence exclusive en matière de baux commerciaux à l’exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, baux professionnels et conventions d’occupation précaire en matière commerciale'.

En l’espèce, il ressort d’une attestation notariée du 11 octobre 2018, que la fondation Apprentis d’Auteuil a été instituée légalataire universel de Mme [E] [T], épouse [R], et qu’elle est ainsi devenue propriétaire de la parcelle cadastrée section ZM n°[Cadastre 8] située [Adresse 4] à [Localité 6], à la suite du décès de cette dernière survenu le 7 novembre 2016.

Il résulte par ailleurs des pièces de la procédure que M. [N] [R] et Mme [E] [T], épouse [R], ont consenti à M. [D] [L] et Mme [C] [U], épouse [L], un bail commercial portant sur la parcelle ZM n°[Cadastre 8] à compter du 1er janvier 1979 pour une durée de sept années, afin qu’ils y exploitent leur activité de loueur de chevaux sous le nom de '[7]', que ce bail a été renouvelé le 1er janvier 1986 pour une durée de 9 ans, soit jusqu’au 31 décembre 1994.

M. [D] [L] est décédé le 21 juillet 1993.

Le bail commercial a fait l’objet de renouvellements successifs, le dernier consenti par Mme [E] [T], épouse [R], au profit de Mme [E] [U], épouse [L], par acte notarié du 22 janvier 2004, et ce pour une durée de neuf années.

M. [O] [L] ne peut utilement se prévaloir de ce bail commercial à l’appui de l’exception d’incompétence du juge des contentieux de la protection qu’il soulève, dès lors qu’il occupe la parcelle à des fins d’habitation et non à des fins commerciales et que c’est précisément à ce titre que la fondation Apprentis d’Auteuil agit en expulsion et non sur le fondement du bail commercial.

Le jugement rendu le 7 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois doit, dès lors, être confirmé en ce qu’il a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par M. [O] [L].

— Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M. [O] [L].

M. [O] [L] soulève, au visa des dispositions des articles 32 et 122 du code de procédure civile, l’irrecevabilité des demandes formées à son encontre par la fondation Apprentis d’Auteuil. Il fait valoir à cet effet qu’il n’a pas qualité à agir, dès lors qu’il est hébergé par sa mère, qui est seule locataire de la parcelle, arguant de l’autorisation donnée par le bailleur commercial à ses parents de résider sur la parcelle litigieuse, en sus de l’exploitation commerciale de leur ranch.

La fondation Apprentis d’Auteuil met en évidence la contradiction dont fait montre l’intimé, qui se prévaut à la fois du bail commercial dont ses parents sont titulaires pour conclure à l’incompétence du juge des contentieux de la protection, et de sa qualité d’occupant des lieux du chef de ses parents pour conclure à l’irrecevabilité.

Sur ce,

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile 'Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir'.

L’article 122 du même code dispose que 'constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée'.

En l’espèce, il est constant et au surplus non contesté par l’appelante, que M. [O] [L] occupe la parcelle cadastré ZM n°[Cadastre 8] sans contrat de bail d’habitation, qu’en réalité il est hébergé par sa mère, titulaire d’un bail commercial sur cette parcelle, sur laquelle il déclare être domicilié, ainsi qu’il ressort tant de ses avis d’imposition établis en 2022 et 2023, que de l’attestation manuscrite rédigée par Mme [C] [U], épouse [L], produits aux débats.

Ainsi, M. [O] [L] n’est-il pas occupant sans droit ni titre puisqu’il occupe les lieux du chef de sa mère.

Or, la fondation Apprentis d’Auteuil s’est abstenue d’appeler en la cause Mme [C] [U], épouse [L], de sorte que la cour n’est pas en mesure de vérifier les conditions d’occupation des lieux par cette dernière.

En tout état de cause, même dans l’hypothèse où la cour aurait fait droit à sa demande d’expulsion formée à l’encontre de M. [O] [L], la fondation Apprentis d’Auteuil ne pourrait reprendre possession des lieux, dès lors qu’ils sont toujours occupés par Mme [C] [U] épouse [L], cette dernière n’étant pas occupante du chef de son fils, mais l’inverse.

Il s’ensuit que le jugement ne peut qu’être confirmé en ce qu’il a déclaré la fondation Apprentis d’Auteuil irrecevable en ses demandes formées à l’encontre de M. [O] [L].

Sur l’appel incident de M. [O] [L].

— Sur la demande tendant à voir constater la prescription acquisitive sur la parcelle [Cadastre 8] et des constructions qui y ont été édifiées.

A titre reconventionnel et pour le cas où la cour ferait droit, soit à la demande de la fondation des Apprentis d’Auteuil, soit ne reconnaîtrait pas la validité du bail commercial consenti à ses parents, ou le droit d’habitation dans les lieux, M. [O] [L] demande à la cour de juger que ses parents, feu [D] [L] et Mme [C] [U], épouse [L], ont acquis par usucapion trentenaire d’une part, la propriété de la parcelle [Cadastre 8] revendiquée par la fondation Apprentis d’Auteuil et d’autre part, la propriété des bâtis édifiés sur cette même parcelle.

La fondation Apprentis d’Auteuil soulève l’irrecevabilité de l’appel incident formé par M. [O] [L], motif pris de ce que ce dernier n’a pas qualité pour former cette demande pour le compte de ses parents.

Sur ce,

Il résulte de l’article 31 du code de procédure civile, que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention.

M. [O] [L], comme le soutient à bon droit la fondation, doit être déclaré irrecevable en son appel incident : en effet, Mme [C] [U] épouse [L] n’étant pas dans la cause, l’intimé ne peut utilement se prévaloir de la prescription acquisitive au profit de ses parents et ce, en vertu de l’adage 'nul ne plaide par procureur'.

— Sur la demande de délais.

La Fondation Apprentis d’Auteuil ayant été déclarée irrecevable en ses demandes, la demande de délais pour quitter les lieux formée subsidiairement par M. [O] [L] est sans objet.

Sur les mesures accessoires.

La Fondation Apprentis d’Auteuil doit être condamnée aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de M. [O] [L] au titre des frais de procédure par lui exposés en cause d’appel en condamnant la fondation Apprentis d’Auteuil à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 7 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déclare M. [O] [L] irrecevable en sa demande tendant à voir constater la prescription acquisitive, tant sur la parcelle n° ZM [Cadastre 8], que sur les constructions qui y sont édifiées au profit de feu [S] [L] et de Mme [C] [U], épouse [L],

Déclare sans objet la demande de délais,

Condamne la fondation Apprentis d’Auteuil à verser à M. [O] [L] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel pouvant être recouvrés par M^e Lalia Mir, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,