1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 24/00746

N° Portalis

DBVL-V-B7I-UPWS

(Réf 1ère instance : 22/01818)

Mme [N] [W] épouse [H]

M. [D] [H]

Mme [U] [H] épouse [F]

C/

M. [O] [T] [L] [G]

Mme [A] [I] épouse [G]

S.A.R.L. FIND INVEST

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 21 JANVIER 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Marie-Claude COURQUIN lors des débats et M^me Elise BEZIER lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 3 juin 2024devant Madame Véronique VEILLARD, magistrate rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 21 janvier 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 8 octobre 2024

****

APPELANTS

Madame [N] [W] épouse [H]

Née le 27 février 1952 à [Localité 19]

[Adresse 16]

[Localité 20]

Monsieur [D] [H]

Né le 14 novembre 1952 à [Localité 19]

[Adresse 16]

[Localité 20]

Madame [U] [H] épouse [F]

Née le 19 mai 1960 à [Localité 20]

[Adresse 17]

[Localité 6]

Tous trois représentés par M^e Julien DERVILLERS de la SELARL PROXIMA, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS

Monsieur [O] [T] [L] [G]

Né le 8 mai 1953 à [Localité 13]

[Adresse 12]

[Localité 13]

Madame [A] [I] épouse [G]

Née le 18 mai 1953 à [Localité 14]

[Adresse 12]

[Localité 13]

S.A.R.L. FIND INVEST, immatriculée au RCS de SAINT-MALO sous le numéro 517.717.898, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 16]

[Localité 20]

Tous trois représentés par M^e Fabien BARTHE de la SELARL CABINET LEMONNIER – BARTHE, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

1. Par acte authentique du 6 août 2013, reçu par maître [C], notaire à [Localité 20] (35), faisant suite à un compromis de vente régularisé à une date non précisée avec faculté de substitution, M. [D] [H], Mme [N] [W] épouse [H] et Mme [U] [H] épouse [F] (ci-après les consorts [H]) ont vendu à la sarl Find Invest dans laquelle sont associés M. [O] [G] et son fils M. [X] [G] diverses parcelles édifiées de bâtiments, cadastrées section R n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 10], d’une contenance totale de 79 a 43 ca, sises à [Localité 20] (Ille-et-Vilaine) lieudit [Localité 15] au prix de 460.000 €.

2. L’objet social de la sarl Find Invest consiste notamment en l’exploitation de tables et chambres d’hôtes outre une activité de marchands de biens, d’opérations foncières et d’amélioration et rénovation de tous immeubles.

3. Par acte authentique reçu le même 6 août 2013 devant le même notaire, les consorts [H] ont consenti à M. [O] [G] et son épouse Mme [A] [I] une promesse unilatérale de vente au prix de 24.405 € portant sur diverses parcelles de terre agricole situées à proximité de la propriété ci-dessus vendue, cadastrées section R n° [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 11] d’une contenance totale de 4 ha 6 a 75 ca. Il était stipulé que la promesse de vente expirait le 30 novembre 2013 à 16 heures.

4. Enfin, par un 3ème acte authentique également signé le 6 août 2013, les consorts [H] ont consenti à Mme [G], agricultrice de profession, un bail rural à long terme d’une durée de 18 années courant du 1er septembre 2013 au 31 août 2031 portant sur les parcelles de la promesse unilatérale de vente. Ce bail rural devait permettre à Mme [G] de bénéficier d’un droit de préemption prioritaire à celui de la Safer après trois années d’exploitation.

5. Par trois courriels manuscritement datés des 7 et 18 octobre et 17 novembre 2016, il apparaissait que maître [B], notaire des acquéreurs, en résidence à [Localité 18] (35), sollicitait maître [C] aux fins de régularisation authentique de la vente des parcelles de terre agricole.

6. Aucune régulisarisation n’étant intervenue, la sarl Find Invest, se substituant à M. et Mme [G], faisait délivrer à chacun des consorts [H] d’avoir à comparaître en l’étude de maître [C] le 7 décembre 2017 à 10 h pour procéder à la signature de l’acte de vente.

7. Ceux-ci étant absents, maître [C] établissait le même jour un procès-verbal de carence.

8. Saisi par requête des consorts [H] transmise par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 18 juin 2020 au greffe, le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Malo a, par jugement du 5 novembre 2021 :

— rejeté la demande d’autorisation judiciaire de cession du bail à M. [G],

— prononcé la résiliation dudit bail rural à compter du 31 août 2016,

— ordonné à Mme [G], M. [G] et à tous occupants de leur chef de libérer les parcelles et prononcé par défaut leur expulsion avec au besoin le concours de la force publique,

— condamné Mme [G] à payer aux consorts [H] les sommes de :

* 3.000 € à titre de dommages et intérêts,

* avec M. [G] celle de 3.200 € à titre d’indemnité d’occupation et celle de l.000 € au titre des frais irrépétibles,

— rejeté les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné M. et Mme [G] aux dépens,

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

9. Par déclaration du 6 décembre 2021, M. et Mme [G] ont interjeté appel de cette décision.

10. Par un arrêt du 23 septembre 2023, la cour d’appel de Rennes a confirmé ce jugement sauf en sa disposition ayant condamné Mme [G] à payer aux consorts [H] la sommes de 3.000 € à titre de dommages et intérêts. Statuant à nouveau, elle a condamné Mme [G] à payer aux consorts [H] la somme de 6.624 € au titre de la remise en état de la parcelle R [Cadastre 11] et, y ajoutant, a condamné M. et Mme [G] à payer aux consorts [H] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

11. M. et Mme [G] ont formé un pourvoi.

12. Parallèlement, par actes du 19 octobre 2022, M. et Mme [G] et la sarl Find Invest ont assigné les consorts [H] devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo en exécution forcée de la promesse unilatérale de vente du 6 août 2013.

13. Les consorts [H] ont soulevé devant le juge de la mise en état la prescription de l’action des demandeurs et se sont à leur tour et par voie d’exception prévalus de la nullité de la promesse de vente litigieuse. Les demandeurs ont alors contesté la prescription de leur action en exécution forcée et ont en retour invoqué la prescription de l’exception en nullité de la promesse dont entendaient se prévaloir les vendeurs.

14. Par ordonnance du 15 janvier 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Saint-Malo a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée par les consorts [H] de la prescription de l’action en exécution forcée de la promesse unilatérale de vente,

— dit en conséquence que l’action en exécution forcée de la promesse de vente intentée par M. et Mme [G] n’était pas prescrite,

— déclaré recevables M. et Mme [G] en leur fin de non- recevoir tirée de la prescription de l’action en nullité de la promesse unilatérale de vente,

— dit que cette action était prescrite,

— débouté les consorts [H] de leur demande de nullité de la promesse unilatérale de vente,

— condamné les consorts [H] aux dépens de l’incident,

— laissé à leur charge leurs frais irrépétibles,

— condamné les consorts [H] à payer à M. et Mme [G] la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— renvoyé l’affaire à l’audience de la mise en état virtuelle du 31 mai 2024 pour clôture, avec les modalités suivantes :

* conclusions de maître Dervillers avant le 15 mars 2024,

* conclusions de maître [E] avant le 17 mai 2024.

15. Les consorts [H] ont interjeté appel par déclaration du 6 février 2024.

16. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 mai 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

17. Les consorts [H] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 2 mai 2024 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

— réformer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

— statuant à nouveau,

— juger que leur exception de nullité n’est pas prescrite et est recevable,

— juger que l’acte nul n’a fait l’objet d’aucune ratification de leur part,

— juger prescrite l’action de M. et Mme [G] et la sarl Find Invest tendant à la conclusion d’une vente forcée,

— débouter M. et Mme [G] et la sarl Find Invest de leurs demandes,

— les condamner à leur payer la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles,

— les condamner aux dépens.

18. M. et Mme [G] et la sarl Find Invest exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 6 mai 2024 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance déférée,

— y ajoutant,

— condamner solidairement les consorts [H] à leur payer la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles d’appel,

— les condamner solidairement aux dépens d’appel.

19. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIVATION

20. À titre liminaire, il convient de rappeler que l’office de la cour d’appel est de trancher le litige et non de donner suite à des demandes de 'constater', 'dire’ ou 'dire et juger’ qui, hors les cas prévus par la loi, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile lorsqu’elles sont seulement la reprise des moyens censés les fonder.

1. Sur la prescription de l’action en exécution forcée de la promesse

21. Les consorts [H] soutiennent que M. et Mme [G] et la sarl Find Invest auraient dû agir en exécution forcée dans les 5 ans suivant l’expiration de la promesse de vente, soit au plus tard le 30 novembre 2021 ou à tout le moins dans les 5 ans du courrier de convocation du 16 octobre 2017 du notaire maître [C] démontrant un désaccord quant à la réalisation de la promesse de vente et établissant leur connaissance du refus définitif des promettants de signer la vente, que la date du 4 décembre 2017 retenue par le juge de la mise en état est erronée et que l’assignation du 19 octobre 2022 est donc tardive pour avoir été délivrée au-delà du délai de 5 ans imparti.

22. M. et Mme [G] et la sarl Find Invest soutiennent que le terme de la promesse ne constitue pas le point de départ de la prescription quinquennale applicable pour agir en exécution forcée, lequel ne peut consister que dans la connaissance, par la partie titulaire de ce droit du refus de son cocontractant d’exécuter son obligation principale de signer l’acte authentique de vente, qu’ils n’ont eu réellement connaissance du refus des défendeurs de signer l’acte authentique qu’à la date du 4 décembre 2017 lorsque le cabinet Proxima leur a notifié ce refus ou mieux à la date du procès-verbal de carence établi le 7 décembre 2017 par le notaire, qui est l’acte qui constate le refus de signature sur la base du courrier du 4 décembre précédent.

Réponse de la cour

23. Aux termes de l’article 2224 du code civil, 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.'

24. En l’espèce, par des motifs pertinents que la cour adopte, le juge de la mise en état a retenu que :

— M. et Mme [G] n’ont eu connaissance du refus des défendeurs de signer l’acte authentique de vente qu’à la date du 4 décembre 2017, date du courrier du conseil des défendeurs exprimant ce refus pour le compte de l’un d’entre eux, à savoir Mme [U] [F] [H], lequel courrier a été adressé à maître [C], notaire désigné dans la promesse unilatérale de vente pour procéder à la réitération de la vente par acte authentique, et après que ce dernier leur aient fait adresser une sommation par acte d’huissier en date du 23 novembre 2017 d’avoir à comparaître à son étude le jeudi 7 décembre 2017 en vue de la réitération de l’acte vente,

— dès lors, le délai de prescription de l’action expirait aux termes des 5 années suivant ce refus, soit le 4 décembre 2022,

— l’assignation des demandeurs a été délivrée le 19 octobre 2022, soit antérieurement à l’expiration du délai de prescription.

25. Il sera ajouté que :

— le courrier du 16 octobre 2017 invoqué par les consorts [H] est une convocation adressée par leur notaire d’avoir à se présenter la signature de la vente le 23 octobre 2017 et ne mentionne pas explicitement et de manière univoque que les promettants refuseront de signer cette vente ' même s’il le laisse entendre puisque le notaire écrit qu’il se trouve 'dans l’obligation de [les] convoquer',

— la connaissance du refus définitif n’est donc acquise au mieux qu’à la réception du courrier du cabinet Proxima du 4 décembre 2017 par lequel Mme [U] [F] née [H] 'signifie’ son 'refus catégorique […] de déférer à la sommation de comparaître […] pour régulariser l’acte authentique.'

26. L’ordonnance qui a considéré que l’action de M. et Mme [G] et de la sarl Find Invest en exécution forcée de la promesse de vente n’était pas prescrite sera en conséquence confirmée sur ce point.

2. Sur la prescription de l’exception de nullité de la promesse de vente

27. Les consorts [H] soutiennent que la promesse de vente d’une durée supérieure à 18 mois devait comporter à peine de nullité une indemnité d’immobilisation d’un montant minimal de 5 % du prix de vente faisant l’objet d’un versement ou d’une caution déposés entre les mains du notaire, que tel n’a pas été le cas puisqu’il y est au contraire mentionné que 'De convention expresse entre les parties, il n’est et ne sera pas versé de dépôt de garantie', que cette promesse est donc nulle, que cette nullité peut être invoquée tant que la promesse n’a pas reçu de commencement d’exécution, qu’au cas particulier, ils n’ont pas été destinataires d’une levée d’option de sorte qu’ils ne sont pas prescrits en leur exception de nullité de l’acte.

28. M. et Mme [G] et la sarl Find Invest soutiennent que la promesse a reçu un commencement d’exécution dès sa conclusion par le promettant qui, pendant un délai donné, a conféré de manière exclusive au bénéficiaire la faculté d’acquérir le bien concerné de sorte que la promesse a commencé à produire ses effets sans qu’il y ait besoin de l’expression d’une levée d’option, laquelle, non soumise à une quelconque forme, relève du champ de la vente et non de la promesse qui, elle, a été exécutée, qu’il faut distinguer les régimes des promesses unilatérale et synallagmatique, la seconde impliquant la réalisation de la vente, à la différence de la première qui n’est qu’une faculté d’acquérir, qu’en tout état de cause, ils ont levé l’option à travers divers courriels et courriers de leur notaire à l’attention du notaire des vendeurs, que ces démarches constituent un commencement d’exécution, qu’un rendez-vous de signature a été fixé début 2017 avec report à la demande du notaire des vendeurs, que soulevée après l’expiration du délai de 5 ans à compter de la signature, l’exception de nullité est irrecevable pour cause de prescription.

29. Dans l’ordonnance déférée, le juge de la mise en état a considéré que le délai de prescription quinquennale avait commencé à courir le 6 août 2013, date de la signature de l’acte, que la prescription de cette action était acquise cinq ans plus tard, soit le 6 août 2018, ce qu’aucune des parties ne contestait, mais que la notification de la vente auprès de la Safer avait conduit à la purge du droit de préemption de celle-ci, qu’elle avait produit un effet juridique, que cette notification avait trouvé son origine dans la manifestation de volonté des demandeurs de procéder à la vente définitive, démontrant ainsi le commencement d’exécution de la promesse qui avait eu pour de faire échec au caractère perpétuel de l’exception de nullité dès lors atteinte par la prescription.

Réponse de la cour

30. En application de l’article 1185 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, 'L’exception de nullité ne se prescrit pas si elle se rapporte à un contrat qui n’a reçu aucune exécution.'

31. Appliquée de manière prétorienne antérieurement à l’ordonnance de 2016, cette règle de la perpétuité de l’exception de nullité dont peut se prévaloir le défendeur exposé à une demande d’exécution d’un acte n’est recevable qu’à la double condition que le contrat n’ait pas commencé d’être exécuté (Cass. 1ère civ., 1er déc. 1998, n° 96-17761) et que l’action en nullité soit prescrite (Cass. com., 8 févr. 2017, n° 14-26094).

32. Ainsi, la règle selon laquelle l’exception de nullité est perpétuelle ne s’applique que si l’action en exécution de l’obligation litigieuse est introduite après l’expiration du délai de prescription.

33. Et le caractère perpétuel de l’exception de nullité disparaît en raison du commencement d’exécution du contrat qui n’aurait pas été légalement formé.

34. Enfin, l’exception de nullité de la promesse de vente est une défense au fond qui peut être opposée en tout état de cause (Cass. 2ème civ., 4 déc. 2008, p. 1526).

35. Au cas particulier, le délai de prescription quinquennale a commencé à courir le 6 août 2013, date de la signature de la promesse de vente, et la prescription de cette action a été acquise au 6 août 2018.

36. L’action en exécution forcée de cette promesse de vente litigieuse a été introduite par actes du 19 octobre 2022 par M. et Mme [G] et la sarl Find Invest qui ont assigné à cette fin les consorts [H] devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo.

37. Ces assignations du 19 octobre 2022 étant postérieures à l’expiration le 6 août 2018 du délai de prescription, la règle selon laquelle l’exception de nullité est perpétuelle peut donc recevoir application.

38. Reste à examiner le point de savoir s’il y a eu ou non pour la promesse unilatérale de vente litigieuse un commencement d’exécution de nature à faire échec au caractère perpétuel de l’exception de nullité.

39. Sur ce point, il est de jurisprudence établie que cette notion est conçue comme le commencement d’exécution d’une obligation. Ainsi :

— le commencement d’exécution peut concerner n’importe quelle obligation prévue par le contrat, y compris une autre obligation que celle arguée de nullité, voire une obligation figurant dans une convention accessoire (Cass. com., 13 mai 2014, n° 12-28013),

— il doit cependant s’agir d’une obligation stipulée par les parties, qui façonne l’économie du contrat, et non d’une obligation imposée par la loi (Cass. com., 8 avr. 2015, n° 13-14447 à propos de la délivrance de l’information annuelle légalement due à la caution),

— il est indifférent que le commencement d’exécution émane de l’un ou l’autre des contractants (Cass. 1ère civ., 12 nov. 2020, n° 19-19480),

— de même, l’inscription d’une hypothèque constitue un commencement d’exécution indépendamment du cocontractant qui l’effectue (Civ. 3ème, 9 mars 2017, n° 16-11.728 P),

— en revanche, la réalisation d’une condition suspensive ne constitue pas commencement d’exécution du contrat et ne peut, par suite, faire échec au caractère perpétuel d’une exception de nullité (Cass. com., 19 janv. 2022, n° 20-14010).

40. De fait, plus la notion de commencement d’exécution est large, plus la place laissée à l’exception perpétuelle de nullité est étroite. Et il a pu être écrit en doctrine qu’au fond, dans un souci de sécurité des transactions, tout acte impliquant l’existence et la validité d’une convention devrait pouvoir faire obstacle à la perpétuité de l’exécution de nullité.

41. En l’espèce, pour établir ce commencement d’exécution, M. et Mme [G] et la sarl Find Invest soutiennent que la signature de la promesse en tient lieu en tant que tel puisqu’elle leur a donné la faculté exclusive d’acquérir, que par ailleurs, une date de signature de la vente avait été prévue le 2 janvier 2017 et qu’enfin, le courrier purgeant le droit de préemption de la Safer avait été envoyé par le notaire, le tout témoignant de ce que l’option avait bien été levée par leurs soins.

42. Toutefois, sauf à confondre la conclusion d’un acte avec son exécution, la signature de la promesse de vente ne peut constituer un commencement d’exécution en tant que tel puisqu’en effet, ainsi que l’a justement retenu le premier juge, le fait de conférer au bénéficiaire une faculté d’acquérir, fût-elle exclusive, ne suppose l’accomplissement d’aucun acte distinct de celui de la conclusion de la promesse.

43. De même, ainsi que le prévoyait la promesse de vente, la levée de l’option devait s’accompagner du versement du prix et des frais entre les mains du notaire puis de la signature de l’acte de vente au plus tard dans les cinq jours ouvrés suivant celle-ci, ce qui n’a pas été le cas, M. et Mme [G] et la sarl Find Invest n’ayant effectué aucun paiement de ce prix ni des frais.

44. De même, s’il résulte de trois courriels versés aux débats datés manuscritement des 7 octobre, 18 octobre et 17 novembre 2016 et échangés entre maître [B], notaire des bénéficiaires, et maître [C], notaire des promettants, que les premiers souhaitaient avoir confirmation de ce que les seconds étaient bien informés de ce qu’une signature devait intervenir avant la fin de l’année, ces courriels, indépendamment de la contestation portant sur leur date, ne mentionnent pas de manière explicite une levée d’option par les bénéficiaires ' dont on ignore du reste la date à laquelle elle aurait été formulée ' qui, encore une fois, n’ont pas versé le prix de vente ni les frais entre les mains du notaire.

45. M. et Mme [G] et la sarl Find Invest arguent de ce qu’il est 'patent que si les appelants et leur notaire n’avaient pas pris acte de la manifestation par les bénéficiaires de leur intention d’acquérir, il n’aurait pas été réalisé de notification préalable à la Safer par Me [C] ni prévu de rendez-vous de signature.'

46. En l’état, les courriels émanent du seul notaire et ne comportent aucune expression d’une levée d’option qui plus est à une date certaine tandis que ni le prix ni les frais n’ont été versés par les bénéficiaires et que, s’agissant du rendez-vous de signature, aucune convocation n’est produite aux débats qui permettrait d’attester de l’effectivité officielle de la date retenue du 16 janvier 2017 à 15 h, dont un courriel postérieur du 12 janvier 2017 renseignera du reste sur le fait que ce rendez-vous sera finalement reporté mais à une date qui n’est pas précisée.

47. La simple fixation d’un rendez-vous pour procéder à la vente est, ainsi que l’a encore retenu le premier juge, sans effet juridique et ne permet pas non plus de caractériser un commencement d’exécution de la promesse, étant ajouté qu’elle n’émane pas de l’un des cocontractants mais du seul notaire, dont les convocations ne sont pas communiquées, et qu’il n’a pas été établi de procès-verbal de carence à son issue.

48. Il ne peut du reste qu’être relevé que M. et Mme [G] et la sarl Find Invest qui se prévalent d’une levée d’option n’ont pour autant à aucun moment précisé la date, la forme et les circonstances dans lesquelles cette formalité aurait été accomplie par leurs soins. Ils se contentent en réalité de la déduire des courriels échangés entre les notaires chargés de la transaction, ce qui ne peut suffire à lui donner une existence et une date qui seraient l’une et l’autre certaines.

49. Enfin, en dernier lieu, la notification de la vente auprès de la Safer n’a pas émané des promettants comme le soutiennent les intimés mais bien du seul notaire auquel il incombe en effet l’obligation de prendre en compte les règles du contrôle des structures tant au titre de son devoir de conseil qu’à celui des vérifications requises pour l’efficacité des actes qu’il reçoit.

50. Au surplus, cette lettre de notification à la Safer n’est pas non plus versée aux débats de sorte qu’il n’a pas été donné au juge de la mise en état ni n’est donné à la présente cour statuant en cause d’appel la possibilité d’en évaluer la teneur ' à supposer qu’il ne s’agisse pas d’une lettre-type ' et le cas échéant d’y rechercher l’expression éventuelle d’une levée d’option par les bénéficaires à défaut de versement du prix et des frais par leurs soins.

51. En tout état de cause, la purge du droit de préemption relève d’une formalité légale et non d’une obligation contractuelle et il ne saurait donc être tiré de l’envoi de cette notification par le notaire ' ainsi que le font pourtant les intimés dans leurs écritures ' l’existence à date certaine de leur intention d’acquérir valant commencement d’exécution.

52. En dernier lieu, elle a été adressée par le notaire en janvier 2017 à la Safer, soit postérieurement à l’expiration du délai de validité de la promesse de vente fixé au 30 novembre 2016 de sorte qu’il est permis de s’interroger sur sa portée juridique.

53. Au total, aucun commencement d’exécution par l’un des cocontractants ne peut, en l’état des pièces versées aux débats, être caractérisé pour cette promesse de vente signée le 6 août 2013 qui n’a donc pas commencé à être exécutée par ses cocontractants et à l’égard de laquelle l’exception de nullité a conservé son caractère perpétuel de sorte que l’invocation de cette exception par les appelants n’est pas prescrite.

54. L’ordonnance sera infirmée sur ce point et il appartiendra à la juridiction du fond et non à un magistrat de la mise en état d’examiner le bien-fondé de cette action en nullité soulevée par voie d’exception.

3. Sur les dépens et les frais irrépétibles

55. Chaque partie échouant en ses prétentions supportera la charge des frais, compris ou non dans les dépens, par elle exposés en première instance et en appel. L’ordonnance sera réformée sur ces points.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Saint-Malo du 15 janvier 2024 en ce qu’elle a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée par les consorts [H] de la prescription de l’action en exécution forcée de la promesse unilatérale de vente et dit en conséquence que l’action en exécution forcée de la promesse de vente intentée par M. et Mme [G] n’était pas prescrite,

Infirme l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Saint-Malo du 15 janvier 2024 en ce qu’elle a :

— déclaré recevables M. et Mme [G] en leur fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’exception de nullité de la promesse unilatérale de vente et dit que l’action en nullité de la promesse de vente soulevée par voie d’exception était prescrite,

— débouté les consorts [H] de leur demande de nullité de la promesse unilatérale de vente,

— condamné les consorts [H] aux dépens de l’incident,

— laissé à leur charge leurs frais irrépétibles,

— condamnés les consorts [H] à payer à M. et Mme [G] la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau sur les chefs de décision infirmés,

Rejette la fin de non-recevoir tirée par les consorts [G] et la sarl Find Invest de la prescription de l’action en nullité de la promesse de vente et déclare par voie de conséquence les consorts [H] recevables en ladite action soulevée par voie d’exception,

Laisse les dépens à la charge de chacune des parties,

Rejette le surplus des demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE