4ème Chambre

ARRÊT N° 23

N° RG 25/02859

N° Portalis DBVL-V-B7J-V6YT

(Réf 1ère instance :

TJ de [Localité 10]

Ordonnance de référé

rendue le 15.05.2025

RG N° 24/00338)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 22 JANVIER 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : M^me Gwenola VELMANS, Conseillère,

Assesseur : M^me Valentine BUCK, Conseillère,

GREFFIER :

Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Novembre 2025, devant M^me Gwenola VELMANS, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 22 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur [K] [T]

né le 03 Janvier 1962 à [Localité 7] (29)

[Adresse 6]

Représenté par M^e Simon AUBIN de la SELARL SIMON AUBIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame [E] [L] épouse [T]

née le 17 Mars 1962 à [Localité 8] (42)

[Adresse 6]

Représentée par M^e Simon AUBIN de la SELARL SIMON AUBIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

S.C.I. KERCHOUETTE

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 5]

Représentée par M^e Julien LEMAITRE de la SELARL JOLY LAISNE LEMAITRE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Sébastien SEROT de la SELARL SEROT-MINET AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de CAEN

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [T] et Mme [T] née [L] (les époux [T]) sont propriétaires d’une maison d’habitation, depuis 2009, sis [Adresse 2] [Localité 9].

La société Kerchouette est propriétaire d’une maison d’habitation, construite en 2018, sis [Adresse 4] à [Localité 9].

Le 20 juillet 2023, les époux [T], ont déposé en mairie une déclaration préalable pour la rénovation et l’extension de leur maison.

Par arrêté du 17 août 2023, le maire a indiqué ne pas s’opposer à cette déclaration préalable.

Le 22 août 2023, les époux [T], ont affiché l’autorisation d’urbanisme accordée. Les travaux ont démarré le 28 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024, la société Kerchouette a fait assigner en référé les époux [T] devant le tribunal judiciaire de Vannes afin de les voir condamner in solidum sous astreinte à cesser les travaux et à démolir l’extension.

Par ordonnance en date du 15 mai 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Vannes a :

— condamné solidairement les époux [T] à mettre en conformité, par quelque moyen que ce soit, au cahier des charges du lotissement en date du 15 juin 1974, l’extension édifiée sur leur propriété située [Adresse 1] à [Localité 9] sous astreinte provisoire de 100 euros par jour, passé un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et pendant un délai de 3 mois, après quoi il sera à nouveau statué,

— condamné solidairement les époux [T] à verser la somme de 3.000 euros à la société Kerchouette au titre des frais irrépétibles,

— condamné solidairement les époux [T] aux entiers dépens.

— débouté les époux [T] de leur demande tendant à écarter l’exécution provisoire.

Les époux [T] ont relevé appel de cette décision le 22 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2025, les époux [T] ont fait assigner la société Kerchouette devant le Premier Président de la Cour d’appel de Rennes afin que soit ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire.

Par ordonnance en date du 2 septembre 2025, le Premier Président de la Cour d’appel de Rennes a conclu qu’il n’est pas à exclure que l’extension en toiture-terrasse soit considérée comme ne procédant pas d’un trouble manifestement illicite et qu’il existe donc bien un moyen sérieux d’infirmation de l’ordonnance de référé. L’exécution provisoire a donc été arrêtée.

Aux termes de leurs dernières écritures en date du 17 novembre 2025, les époux [T] concluent à l’infirmation de l’ordonnance déférée en ce qu’elle :

— les a condamnés solidairement à mettre en conformité, par quelque moyen que ce soit, au cahier des charges du lotissement en date du 15 juin 1974, l’extension édifiée sur leur propriété située [Adresse 1] à [Localité 9] sous astreinte provisoire de 100 euros par jour, passé un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et pendant un délai de 3 mois, après quoi il sera à nouveau statué,

— les a condamnés solidairement à verser la somme de 3.000 euros à la SCI Kerchouette au titre des frais irrépétibles,

— les a condamné solidairement aux entiers dépens.

— les a déboutés de leur demande tendant à écarter l’exécution provisoire,

Ils demandent à la cour de :

A titre principal :

— débouter la SCI Kerchouette de l’intégralité de ses demandes en l’absence de trouble manifestement illicite,

A titre subsidiaire :

— débouter la SCI Kerchouette de l’intégralité de ses demandes en ce qu’elles sont disproportionnées,

En tout état de cause :

— débouter la SCI Kerchouette de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens,

— condamner la SCI Kerchouette à leur verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance,

— condamner la SCI Kerchouette aux dépens de première instance,

— condamner la SCI Kerchouette à leur verser à la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel,

— condamner la SCI Kerchouette aux dépens d’appel.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 14 novembre 2025, la SCI Kerchouette conclut à la confirmation de l’ordonnance déférée en toutes et ses dispositions et à la condamnation in solidum des époux [T] au paiement d’une somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de mise en conformité de l’extension sous astreinte

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Vannes a été saisi par la SCI Kerchouette au visa de l’article 835 aliéna 1 du code de procédure civile qui dispose qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour rpévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le premier juge a estimé que l’édification par les époux [T] d’une extension à toit plat alors que le cahier des charges de 1974 prévoyait que les toitures seraient réalisées en ardoises à deux pentes, égales à 40°, reposant sur pignons droits, les croupes étant interdites, constituait une violation de celui-ci et par là même un trouble manifestement illicite.

Les époux [T] qui rappellent l’existence d’autres procédures les opposant à la SCI Kerchouette, soutiennent que le cahier des charges n’interdit pas de réaliser des extensions à toit plat, que les toits-terrasses qui étaient peu courants lors de la rédaction du cahier des charges sont désormais largement autorisés par les règles d’urbanisme, qu’une extension ne constitue ni une construction nouvelle ni une dépendance.

Ils ajoutent que contrairement à ce qu’affirme la SCI Kerchouette, les autres colotis ont donné leur accord pour modifier le cahier des charges.

La SCI Kerchouette maintient que la réalisation d’une extension avec un toit-terrasse constitue une violation du cahier des charges et par voie de conséquence, un trouble manifestement illicite, sans qu’il y ait lieu d’examiner les règles d’urbanisme, le caractère contractuel du cahier des charges prévalant sur toute autre règle.

Elle ajoute que l’extension réalisée par les époux [T] entre dans la catégorie juridique de dépendance jointive de l’habitation principale prévue par le cahier des charges et constitue également une construction soumise à celui-ci, ce que confirme les tentatives de modifications de ce document par les époux [T].

Elle soutient que les obligations contenues dans le cahier des charges sont immuables et ne peuvent être dénaturées ou violées au gré des évolutions architecturales dont souhaiterait bénéficier un coloti.

Elle conteste le caractère disproportionné de sa demande de mise en conformité.

Il convient de rappeler que si le trouble manifestement illicite visé à l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile consiste certes en toute perturbation d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit, la seule méconnaissance de celle-ci est insuffisante.

Il faut en outre que l’illicéité du trouble soit manifeste. Elle doit être appréciée en considération des conséquences en résultant.

Le cahier des charges du 15 juin 1974 prévoit notamment au paragraphe intitulé 'Constructions'', que :

— les toitures seront réalisées en ardoises à deux pentes, égales à 40°, reposant sur des pignons droits, les croupes étant interdites,

— les garages et dépendances seront incorporés à l’habitation ou composés avec elle en dehors des marges de prospect et de recul sur voies. Dans ce cas, la toiture sera traitée à deux pentes, en ardoises comme celle de l’habitation.

Il est clair qu’une extension qui constitue le prolongement de l’habitation principale, ne peut être assimilée à une dépendance contrairement à ce que soutient l’intimée.

Si la construction d’une extension avec toit-terrasse peu important qu’elle ait été autorisée par la mairie, constitue une violation du cahier des charges de 1974 qui n’a pas prévu ce type de toiture qui était à l’époque peu courante, il n’apparaît pas pour autant que la méconnaissance de ce document contractuel constitue un trouble manifeste.

En effet, les photographies versées aux débats permettent de constater que l’extension des époux [T] ne modifie pas le plan de masse annexé au cahier des charges et ne porte pas atteinte à la vue sur mer des autres colotis, étant relevé sur ce point que la maison de la SCI Kerchouette se trouvant être la plus proche de la mer, la présence de l’extension est sans incidence sur la vue sur mer dont elle bénéficie.

Faute pour elle de rapporter la preuve du caractère manifeste du trouble qu’elle invoque, sa demande de mise en conformité de l’extension des époux [T] avec le cahier des charges, sera rejetée.

L’ordonnance déférée sera donc infirmée en ce qu’elle a condamné les époux [T] a mettre en conformité leur extension sous astreinte.

Sur le rejet de la demande d’écarter l’exécution provisoire

L’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile dispose que le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En application de cet article, le premier juge qui statuait en référé et ordonnait une mesure conservatoire, ne pouvait donc écarter l’exécution de droit prévue à l’article 514 du code de procédure civile.

L’ordonnance déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a débouté les époux [T] de leur demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné les époux [T] à payer à la SCI Kerchouette une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette dernière sera condamnée à leur payer une somme de 2.000,00 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

La SCI Kerchouette sera déboutée de sa demande de ce chef.

Succombant, la SCI Kerchouette sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, l’ordonnance déférée étant infirmée en ce qu’elle a condamné solidairement, les époux [T] aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe;

INFIRME l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Vannes du 15 mai 2025 sauf en ce qu’elle a débouté les époux [T] de leur demande tendant à écarter l’exécution provisoire,

LA CONFIRME de ce chef,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

DEBOUTE la SCI Kerchouette de sa demande tendant à la condamnation des époux [T] à mettre en conformité sous astreinte provisoire, l’extension édifiée sur leur propriété située [Adresse 3] Saint-Gildas-de-Rhuys,

CONDAMNE la SCI Kerchouette à payer à Monsieur [K] [T] et Madame [E] [L] son épouse, une somme de 2.000,00 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

DEBOUTE la SCI Kerchouette de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI Kerchouette aux dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier, Le Président,