ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 16 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/05977 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PT65

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 17 OCTOBRE 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NARBONNE

N° RG 22/00183

APPELANTE :

S.A.S BELAMBRA CLUBS RCS de Nanterre n° 322 706 136 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant, substituant sur l’audience M^e Philippe RIGLET, avocat au barreau des Hauts de Seine, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur [U] [U] [I]

né le 10 Mars 1975 à [Localité 12] (81) ([Localité 5])

[Adresse 9]

[Localité 6]

Représenté par M^e Jérémy BALZARINI de la SCP ADONNE AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Amandine COLLA de la SELARL CABARE-BOURDIER, avocat au barreau de TOULOUSE substituant M^e Jacques BOURDIER de la SELARL CABARE-BOURDIER, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

Madame [D] [D] [I] NÉE [P] épouse [I]

née le 10 Décembre 1970 à [Localité 8] (34)

[Adresse 9]

[Localité 6]

Représentée par M^e Jérémy BALZARINI de la SCP ADONNE AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Amandine COLLA de la SELARL CABARE-BOURDIER, avocat au barreau de TOULOUSE substituant M^e Jacques BOURDIER de la SELARL CABARE-BOURDIER, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 05 Mai 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Mai 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, chargée du rapport et M. Emmanuel GARCIA, Conseiller.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 juillet 2006, la société Traloma, aux droits de laquelle sont venus M. [U] [I] et Mme [D] [I] née [W], a consenti à la société VVF Vacances, aux droits de laquelle est venue la SAS Belambra Clubs par voie de fusion-absorption, un bail commercial au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 13] sis [Adresse 15] à Gruissan (11), portant sur le lot de copropriété n°207 consistant en un appartement d’une surface habitable de 40,83 m2, moyennant un loyer annuel d’origine de 4 896 euros hors taxe et hors charge.

Le bail commercial a été consenti pour prendre effet le jour de la signature de l’acte authentique de vente afférent aux locaux, soit le 26 décembre 2006, pour expirer le 31 octobre 2017.

Le bail a été tacitement renouvelé à compter du 1er novembre 2017.

Par exploit d’huissier en date du 28 décembre 2017, la SAS Belambra Clubs, venue aux droits de la société VVF Vacances, a signifié aux époux [I], sur le fondement de l’article L. 145-10 du code de commerce, une demande de renouvellement du bail commercial à compter du 1er janvier 2018, moyennant un loyer fixé ultérieurement.

Par acte extra-judiciaire en date du 20 décembre 2019, la SAS Belambra Clubs a signifié un mémoire préalable aux époux [I], sollicitant la fixation du loyer renouvelé à la somme annuelle de 2 803 euros hors taxe et hors charge, estimant que cette somme correspondait à la valeur locative au 1er janvier 2018.

Aucun accord sur le montant du loyer n’étant depuis lors intervenu, la SAS Belambra Clubs a sollicité, par requête en date du 15 décembre 2021, l’autorisation d’assigner en matière de loyers commerciaux et par ordonnance du 16 décembre 2021, la présidente du tribunal judiciaire de Narbonne a fait droit à sa demande.

Par exploit d’huissier en date du 17 décembre 2021, la SAS Belambra Clubs a assigné les époux [I], devant le juge des loyers commerciaux de [Localité 14], aux fins de fixation du prix du loyer de renouvellement.

Le jugement contradictoire rendu le 17 octobre 2022 par le juge des loyers commerciaux de [Localité 14] :

Ecarte l’application de la méthode hôtelière ;

Ordonne une expertise et commet pour y procéder M. [E] [S] demeurant [Adresse 3], mail : [Courriel 10] avec mission de :

Visiter et décrire les locaux litigieux, prendre connaissance des documents de la cause, recueillir contradictoirement les explications des parties et de tous sachants,

Donner tous éléments utiles permettant de déterminer la valeur locative des locaux à la date du renouvellement du bail soit le 1er janvier 2018 en se référant aux critères de l’article L 145-33 du code de commerce :

*les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux,

*les obligations respectives des pallies,

*les facteurs locaux de commercialité,

*les prix couramment pratiqués dans le voisinage, notamment :

*décrire l’état général d’entretien et de vétusté des locaux,

*dire à quel usage ils sont utilisés,

*rechercher les charges imposées à chacune des parties,

*pondérer les surfaces en fonction de leur affectation,

*rechercher l’importance des locaux annexes et des dépendances, *rechercher la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire, l’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux,

*s’expliquer de façon précise sur les méthodes de pondération retenues, *donner son avis technique sur :

*l’incidence de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,

*l’incidence de la position dans la commune des loyers commerciaux,

*l’incidence de l’évolution des taxes,

*l’importance de la ville, du quartier, de la rue,

Rechercher, dans le cadre de la recherche des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur des loyers des locaux commerciaux situés à proximité en prenant pour référence les valeurs correspondant à des conditions locatives quasi équivalentes : visiter si possible les locaux de comparaison de façon contradictoire et se faire remettre par les tiers détenteurs tous documents ou informations utiles par application des articles 242 et 243 du code de procédure civile, sauf à en référer au juge des loyers commerciaux en cas de difficultés,

Recueillir tout élément de fait sur une modification en cours de bail expiré :

*des caractéristiques du local considéré,

*de la destination des lieux,

*des obligations respectives des parties,

*des facteurs locaux de commercialité,

Fournir tout élément objectif permettant d’apprécier l’évolution de l’activité des commerces du voisinage et du commerce concerné au cours des années de la période considérée, notamment les chiffres d’affaire déclarés dans les comptes résultats, les types de fréquentation du quartier, leur évolution et toutes circonstances particulières éventuelles,

Analyser techniquement ces modifications en indiquant leur importance et leur incidence sur la commercialité des locaux concernés,

Donner tout élément technique de nature à déterminer, à la date du renouvellement, la valeur plafonnée résultant de la variation indiciaire stipulée dans le contrat d’origine.

Rappelle à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission et un engagement d’impartialité. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine ;

Indique à l’expert qu’il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 30 jours, à charge pour les parties de lui adresser spontanément leurs pièces et mémoires ;

Ordonne la communication de renseignements et le versement de toutes pièces utiles à l’expertise judiciaire, détenus par des tiers ou organismes de gestion et notamment en application de l’article L 143 du livre des procédures fiscales ;

Fixe à l’expert un délai maximum de douze mois à compter de sa saisine, date figurant sur l’avis de consignation du greffe, sauf prorogation accordée, pour déposer son rapport, lequel pourra être uniquement sur support informatique, accompagné seulement des pièces complémentaires recueillies par ses soins ou auprès de tiers ;

Ordonne à la SAS Belambra Clubs de consigner au greffe du tribunal une somme de 700 euros dans le mois de l’avis d’appel de consignation notifié par le greffe, sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’avance des frais ne préjuge pas de la charge finale du coût de l’expertise qui peut incomber à l’une ou l’autre des parties en la cause ;

Indique que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur. Il devra au fur et à mesure de sa mission solliciter les provisions nécessaires afin que celles-ci soient le plus proche possible du coût final ;

Dit que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement en la forme dématérialisée pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé ;

Rappelle que, selon les dispositions de l’article 276 du code de procédure civile : « Lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées. » ;

Demande à l’expert de vérifier le contenu de sa mission et la qualité des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du juge des loyers commerciaux. Ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure. Il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise ;

Sursoit à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

Dans l’attente, dit que les loyers actuels seront reconduits ;

Réserve les demandes et les dépens.

Le premier juge déclare l’action de la SAS Belambra Clubs recevable, dans la mesure où il ne lui incombait pas d’indiquer le montant du loyer dans l’acte du 28 décembre 2017, par lequel elle a sollicité le renouvellement du bail commercial à compter du 1er janvier 2018.

Il retient le caractère monovalent des locaux donnés à bail, sur le fondement de l’article L. 145-36 du code de commerce.

Le premier juge relève que la valeur locative à la date d’effet du renouvellement doit être déterminée par application des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, excluant la dérogation prévue à l’article R. 145-10 du même code. A ce titre, il conste qu’il ressort indubitablement des termes usités à l’article 4.1 alinéa 5 du contrat de bail, que la valeur locative ne doit pas être fixée en fonction de la méthode dite hôtelière, dont l’application est d’usage dans le secteur hôtelier.

Il ordonne une expertise afin de vérifier les données factuelles du litige et déterminer la présence d’éventuelles modifications notables des critères de détermination de la valeur locative définie à l’article L. 145-33 du code de commerce, relevant l’existence d’une analyse contraire des parties sur les éléments permettant d’arbitrer leur différend ainsi que le caractère technique des questions.

La SAS Belambra Clubs, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 28 novembre 2022.

Dans ses dernières conclusions du 24 août 2023, la SAS Belambra Clubs, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu le 17 octobre 2022 par le juge des loyers commerciaux de [Localité 14] en ce qu’il a:

Ordonné une expertise et commis pour y procéder M. [E] [S] demeurant [Adresse 3], mail [Courriel 10] ;

Infirmer le jugement rendu le 17 octobre 2022 par le juge des loyers commerciaux de [Localité 14] en ce qu’il a :

Ecarté l’application de la méthode hôtelière,

Fixé à l’expert la mission de :

Donner tous éléments utiles permettant de déterminer la valeur locative des locaux à la date du renouvellement du bail soit le 1er janvier 2018 en se référant aux critères de l’article L 145-33 du code de commerce :

*les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux,

*les obligations respectives des pallies,

*les facteurs locaux de commercialité,

*les prix couramment pratiqués dans le voisinage, notamment :

*décrire l’état général d’entretien et de vétusté des locaux,

*dire à quel usage ils sont utilisés,

*rechercher les charges imposées à chacune des parties,

*pondérer les surfaces en fonction de leur affectation,

*rechercher l’importance des locaux annexes et des dépendances, *rechercher la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire, l’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux,

*s’expliquer de façon précise sur les méthodes de pondération retenues,

*donner son avis technique sur :

*l’incidence de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,

*l’incidence de la position dans la commune des loyers commerciaux,

*l’incidence de l’évolution des taxes,

*l’importance de la ville, du quartier, de la rue,

Rechercher, dans le cadre de la recherche des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur des loyers des locaux commerciaux situés à proximité en prenant pour référence les valeurs correspondant à des conditions locatives quasi équivalentes : visiter si possible les locaux de comparaison de façon contradictoire et se faire remettre par les tiers détenteurs tous documents ou informations utiles par application des articles 242 et 243 du code de procédure civile, sauf à en référer au juge des loyers commerciaux en cas de difficultés,

Recueillir tout élément de fait sur une modification en cours de bail expiré :

*des caractéristiques du local considéré,

*de la destination des lieux,

*des obligations respectives des parties,

*des facteurs locaux de commercialité,

Fournir tout élément objectif permettant d’apprécier l’évolution de l’activité des commerces du voisinage et du commerce concerné au cours des années de la période considérée, notamment les chiffres d’affaire déclarés dans les comptes résultats, les types de fréquentation du quartier, leur évolution et toutes circonstances particulières éventuelles,

Analyser techniquement ces modifications en indiquant leur importance et leur incidence sur la commercialité des locaux concernés,

Confier à M. [E] [S] la mission de donner son avis sur la valeur locative des Locaux loués à la date d’effet du renouvellement, en faisant application de la méthode hôtelière, conformément aux dispositions de l’article R. 145-10 du Code de commerce ;

Condamner les intimés à verser à la SAS Belambra Clubs la somme de

2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner les intimés aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions du 22 avril 2024, M. [U] [I] et Mme [D] [I] née [W] demandent à la cour de :

A titre principal : sur l’absence de caractère monovalent des locaux et le rejet de la mesure d’expertise judiciaire

Infirmer le jugement rendu le 17 octobre 2022 par le juge des loyers commerciaux de [Localité 14] en ce qu’il a :

Jugé le caractère monovalent du local sis à [Adresse 11], cadastré à la section BM n°[Cadastre 2], portant le numéro de lot [Cadastre 1],

Ordonné une expertise et commis pour y procéder M. [E] [S] avec mission de :

Visiter et décrire les locaux litigieux, prendre connaissance des documents de la cause, recueillir contradictoirement les explications des parties et de tous sachants,

Donner tous éléments utiles permettant de déterminer la valeur locative des locaux à la date du renouvellement du bail soit le 1er janvier 2018 en se référant aux critères de l’article L 145-33 du code de commerce :

*les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux,

*les obligations respectives des pallies,

*les facteurs locaux de commercialité,

*les prix couramment pratiqués dans le voisinage, notamment :

*décrire l’état général d’entretien et de vétusté des locaux,

*dire à quel usage ils sont utilisés,

*rechercher les charges imposées à chacune des parties,

*pondérer les surfaces en fonction de leur affectation,

*rechercher l’importance des locaux annexes et des dépendances, *rechercher la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire, l’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux,

*s’expliquer de façon précise sur les méthodes de pondération retenues,

*donner son avis technique sur :

*l’incidence de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,

*l’incidence de la position dans la commune des loyers commerciaux,

*l’incidence de l’évolution des taxes,

*l’importance de la ville, du quartier, de la rue,

Rechercher, dans le cadre de la recherche des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur des loyers des locaux commerciaux situés à proximité en prenant pour référence les valeurs correspondant à des conditions locatives quasi équivalentes : visiter si possible les locaux de comparaison de façon contradictoire et se faire remettre par les tiers détenteurs tous documents ou informations utiles par application des articles 242 et 243 du code de procédure civile, sauf à en référer au juge des loyers commerciaux en cas de difficultés,

Recueillir tout élément de fait sur une modification en cours de bail expiré :

*des caractéristiques du local considéré,

*de la destination des lieux,

*des obligations respectives des parties,

*des facteurs locaux de commercialité,

Fournir tout élément objectif permettant d’apprécier l’évolution de l’activité des commerces du voisinage et du commerce concerné au cours des années de la période considérée, notamment les chiffres d’affaire déclarés dans les comptes résultats, les types de fréquentation du quartier, leur évolution et toutes circonstances particulières éventuelles,

Analyser techniquement ces modifications en indiquant leur importance et leur incidence sur la commercialité des locaux concernés,

Donner tout élément technique de nature à déterminer, à la date du renouvellement, la valeur plafonnée résultant de la variation indiciaire stipulée dans le contrat d’origine,

Juger l’absence de caractère monovalent du local sis à [Adresse 11], cadastré à la section BM n°[Cadastre 2], portant le numéro de lot [Cadastre 1] ;

Débouter la SAS Belambra Clubs de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire, si le caractère monovalent des locaux était confirmé et une mesure d’expertise était ordonnée

Confirmer le jugement rendu le 17 octobre 2022 par le juge des loyers commerciaux de [Localité 14] ;

En tout état de cause

Condamner la SAS Belambra Clubs à payer aux époux [I] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SAS Belambra Clubs au paiement des entiers dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 5 mai 2025.

MOTIFS

Le caractère monovalent :

En application de l’article L 145-34 du code de commerce, la règle en matière de loyer du bail commercial renouvelé est le plafonnement à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 du code de commerce.

Néanmoins, en application de l’article R 145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux principes sus visés, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Les locaux, qui ont été construits en vue d’une seule utilisation ou qui ont été affectés par des aménagements structurels à un usage unique, doivent être qualifiés de monovalents, de même que ceux qui ne peuvent être affectés à un autre usage sans la réalisation de travaux importants ou de transformations coûteuses.

En l’espèce, les locaux situés dans une résidence localisée en bord de mer, sont donnés à bail pour y « exercer une activité d’exploitant de résidence para-hôtelière, consistant en la sous-location meublée des logements pour une période déterminée avec la fourniture en sus de l’hébergement d’au moins trois prestations : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception de la clientèle ». La résidence est composée d’un parc de six hectares entre la mer et l’étang de Mateille, au sein duquel les sous locataires peuvent bénéficier de l’accès à une piscine chauffée, un solarium, un court de tennis, des terrains multi-sports et un parc de jeux pour enfants.

L’activité de la résidence de tourisme est une activité d’hébergement et la configuration des lieux et son environnement géographique immédiat dédié à des activités liées à la mer et aux loisirs ne permettent nullement de réaliser une autre activité dans les locaux, sauf à envisager des transformations coûteuses.

Il est donc admis et non contesté que les locaux situés dans la résidence, objet du présent litige, doivent être qualifiés de monovalents.

Le prix du bail renouvelé sera déterminé conformément aux dispositions de l’article R 145-10 du code de commerce en fonction des usages observés dans la branche d’activité. Or les usages observés dans la branche d’activité considérée font référence à la méthode hôtelière qui consiste à évaluer un pourcentage du chiffre d’affaires théorique réalisable par la résidence de tourisme, en fonction de sa catégorie, de son emplacement, de sa qualité, de la concurrence.

Sur la valeur locative :

Ainsi que le soutiennent à raison, M. Et Mme [I] , l’article R 145-10 du code de commerce n’offre au juge des loyers commerciaux qu’une simple faculté de déterminer le loyer selon les usages observés dans la branche d’activité considérée, c’est à dire en l’espèce la méthode hôtelière, le juge étant en droit de déterminer le loyer d’après les critères prévus à l’article L145-33 s’ils lui paraissent plus pertinents.

Toutefois, en présence de locaux monovalents soumis à un régime dérogatoire du droit commun, il n’y a lieu de revenir au régime de l’article R 145-2 et suivants du code de commerce qu’en raison de caractéristiques particulières du local concerné.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, l’intimée ne justifiant d’aucun obstacle inhérent au local interdisant le recours à la méthode hôtelière qui permet de déterminer la valeur locative en tenant compte de la situation de l’établissement, de sa capacité d’hébergement, de la qualité des services offerts à la clientèle comme l’accueil, le gardiennage, la lingerie et la maintenance, de son taux d’occupation, et des remises accordées aux différents organismes de voyage. La méthode hôtelière usuellement appliquée et dont la pertinence n’est pas remise en cause, permet d’appréhender au mieux la réalité économique dont bénéficie la locataire, sans qu’il soit nécessaire de recourir à une autre méthode, moins adaptée à la spécificité de la situation.

Sur la volonté des parties :

Le juge de première instance, s’il a retenu le caractère monovalent des locaux et la préséance de la méthode hôtelière, l’a néanmoins écartée aux motifs que l’article 4.1 du bail souscrit entre les parties et qui énonce que « le montant du loyer du présent bail n’est pas dépendant ni directement ni indirectement du niveau d’activité du preneur » exclurait le recours à une telle méthode.

La méthode hôtelière consiste à déterminer la recette théorique annuelle du local, fixée en fonction du prix des chambres pratiqué par l’exploitant et du nombre de chambres, en appliquant un coefficient théorique de fréquentation possible en considération de la situation géographique et les caractéristiques du local concerné, puis en appliquant un abattement pour tenir compte des remises accordées par l’exploitant, notamment aux organismes de voyage, aux [Localité 16] opérateurs ou aux sites de réservation '.

La méthode hôtelière ne retient pas la faible fréquentation due à la mauvaise gestion par le preneur mais uniquement celle lié aux qualités intrinsèques des locaux. Ainsi, il est tenu compte pour déterminer le prix du bail renouvelé, d’une quote-part du chiffre d’affaires théorique du local en fonction de son état, de sa catégorie, sa consistance et son emplacement.

La clause 4.1, qui exclut tout lien entre l’activité du preneur et le montant du loyer, ne s’oppose nullement à l’application de la méthode hôtelière qui justement se fonde sur une recette théorique maximale et une fréquentation théorique des locaux en fonction des critères objectifs des locaux et non pas de la gestion du preneur et du chiffre d’affaires réel obtenu par ce dernier.

S’il est acquis que les parties peuvent fixer de façon amiable le loyer du bail renouvelé, encore faut-il que leur commune intention soit exprimée de façon claire et précise. La clause litigieuse qui ne renvoie pas expresse à la fixation du loyer du bail renouvelé, ne permet pas de caractériser un consentement non équivoque des parties sur une méthode de détermination à privilégier.

Il convient d’infirmer la décision de première instance à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire :

Infirme le jugement rendu le 17 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Narbonne en ce qu’il a écarté l’application de la méthode hôtelière ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Juger qu’il convient conformément aux dispositions de l’article R145-10 du code de commerce de déterminer le prix du bail renouvelé en appliquant la méthode dite hôtelière,

Dit n’y avoir lieu à recourir à une seconde méthode d’évaluation,

Dit qu’il appartiendra à M. [S], expert valablement désigné, d’exécuter sa mission en faisant application de la méthode hôtelière,

Condamne M [U] [I] et Mme [P] [D] épouse [I] à payer à la SARL Belambra la somme de 1 500euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M [U] [I] et Mme [P] [D] épouse [I] aux entiers dépens de la présente instance.

La greffière, La présidente,