Cour d'appel de Rennes, 1re chambre, 24 mars 2026, n° 25/02962

CA Rennes
Confirmation 24 mars 2026

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'appel de Rennes était saisie d'un litige concernant la répartition des responsabilités entre deux notaires et une agence immobilière, suite à la résolution d'un bail commercial. La question juridique posée était de déterminer la part de responsabilité de chaque professionnel dans le préjudice subi par le locataire, suite à un défaut d'autorisation d'exploitation commerciale des locaux loués.

La juridiction de première instance avait condamné in solidum les deux notaires et l'agence immobilière à indemniser la société bailleresse, puis avait réparti la charge de cette condamnation à parts égales entre les notaires et l'agence immobilière au titre de leur recours en garantie. Les notaires avaient interjeté appel de cette décision, contestant cette répartition.

La cour d'appel a confirmé le jugement de première instance, estimant que la faute de chaque partie avait directement contribué à la réalisation du préjudice. Elle a considéré que la responsabilité des notaires et de l'agence immobilière était de nature indemnitaire et qu'il était juste de répartir la charge des condamnations à hauteur de 50% pour chaque partie.

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Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 1re ch., 24 mars 2026, n° 25/02962
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	25/02962
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	2 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Joachim BERNIERCarine PRAT
Cabinet(s) :	EFFICIACLARENCESELARL A.R.CAB LITIS - SOCIETE D'AVOCATS PELOIS - AMOYEL-VICQUELIN
Parties :	S.A.S.

Texte intégral

1ère chambre

N° RG 25/02962 – N° Portalis DBVL-V-B7J-V7AA

(Réf 1ère instance : 21/01008)

Me, [Z], [T]

Me, [C], [I]

S.A.S., [1]

Copie exécutoire délivrée

le : 25/03/2026

à :

M^e Pelois

M^e Bernier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 24 MARS 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Monsieur Thomas VASSEUR, premier président de chambre, entendu en son rapport

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 27 janvier 2026

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 24 mars 2026 par mise à disposition au greffe

****

APPELANTS

Maître, [Z], [T] Notaire Associé de la SAS, [2]

Office Notarial, [2]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Maître, [C], [I], es qualité de successeur de Me, [U], [I], Notaire

[Adresse 2]

[Localité 2]

Tous deux représentés par Représenté par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, postulant, avocat au barreau de RENNES et M^e Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, plaidant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE

S.A.S., [1], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NANTES sous le numéro, [N° SIREN/SIRET 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Joachim BERNIER de la SELARL CLARENCE, avocat au barreau de NANTES

EXPOSE DU LITIGE

Le point de départ du litige :

Par acte sous seing privé du 6 janvier 2017, la société, [3] a signé avec la société, [1], exerçant sous l’enseigne ,'[4]', un mandat de location non exclusif portant sur un local commercial d’une surface de 1.500 m2 situé au, [Adresse 4] à, [Localité 3].

Par acte authentique du 17 janvier 2017, reçu et dressé par Me, [I], notaire associé au sein de la SCP dénommée 'Maître, [U], [I] et Maître, [C], [I], notaires associés’ à, [Localité 2], avec la participation de Me, [T], notaire associé de la SCP, Lamotte-Laisne-Guegen,-[T] à, [Localité 1], la société, [3] a donné à bail à la société, [6] le local commercial de 1.500 m2, négocié par l’intermédiaire de la société, [7], pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer annuel de 150.000 euros payable trimestriellement d’avance avec une franchise de loyer jusqu’au 30 juin 2017, pouvant être décalée au 31 juillet 2017, si l’ouverture du magasin était retardée au 1er août 2017 et ce, pour l’exploitation d’une activité de vente d’animaux de compagnie, aliments et accessoires pour animaux.

Le litige entre la locataire et la bailleresse :

Par acte du 29 août 2017, la société, [6], exposant que les droits d’exploitation de la surface de vente au détail avaient disparu à la suite de la fermeture du précédent commerce depuis 2014, et que le bailleur avait manqué à son devoir d’information sur ce point, a fait assigner la société, [3] devant le tribunal de grande instance de Nantes aux fins de résolution du bail et d’indemnisation de ses préjudices.

Le 20 octobre 2017, la société, [3] a fait délivrer à la société, [6] un commandement de payer au titre des loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte du 15 novembre 2017, la société, [6] a fait assigner la société, [3] devant le tribunal de grande instance de Nantes aux fins essentiellement de voir, à titre principal, annuler ce commandement de payer et, à titre subsidiaire, ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire de ce bail.

Par jugement du 14 mars 2019, le tribunal de grande instance de Nantes a prononcé la résolution du bail commercial pour manquement à l’obligation de délivrance du bailleur, en l’absence d’autorisation d’exploitation commerciale des locaux objets du bail. En conséquence, la société, [3] a été condamnée à payer à la société, [6] la somme de 96.857,27 euros, outre les dépens et la somme de 2.100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société, [3] a interjeté appel de cette décision le 23 mai 2019.

Par arrêt (RG 19/03423) du 21 septembre 2022, la cour d’appel de Rennes a confirmé ce jugement et condamné la société, [3] à payer à la société, [6] une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le litige entre la bailleresse et les notaires ainsi que l’agence immobilière :

Pendant le cours de l’instance devant le tribunal de grande instance de Nantes entre la société, [6] et la société, [3], cette dernière avait fait assigner devant cette même juridiction Me, [T], Me, [I] et la société, [7] afin que soit déclaré commun et opposable le jugement qui était alors à venir dans l’instance l’opposant à la société, [6] et afin d’être relevée et garantie de toute condamnation prononcée à son encontre. Cependant, les deux procédures n’ont pas été jointes.

Par ordonnance du 2 juillet 2019, le juge de la mise en état a ordonné la radiation de la procédure opposant la société, [3] à Me, [I], Me, [T] et la société, [7]. Par conclusions du 29 janvier 2021, la société, [3] a sollicité le réenrolement de l’affaire. Par ordonnance du 19 mai 2022, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer sur l’ensemble des demandes des parties dans l’attente d’une décision définitive suite à l’appel formé à l’encontre du jugement du tribunal de grande instance de Nantes du 14 mars 2019.

Enfin, par jugement du 22 avril 2025 (RG 21/01008), le tribunal judiciaire de Nantes a :

condamné in solidum Me, [I], Me, [T] et la SAS, [7] à payer à la SARL, [8], venant aux droits de la SARL, [3], la somme de 56.957,27 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

débouté la SARL, [8] de ses demandes pour le surplus ;

condamné Me, [I] et Me, [T] à garantir la SAS, [7] à hauteur de 50% de la condamnation prononcée à leur encontre ;

condamné la SAS, [7] à garantir à Me, [I] et Me, [T] à hauteur de 50% de la condamnation prononcée à leur encontre ;

condamné in solidum Me, [I], Me, [T] et la SAS, [7] aux dépens ;

condamné in solidum Me, [I], Me, [T] et la SAS, [7] à payer à la SARL, [8] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté Me, [I], Me, [T] et la SAS, [7] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

dit que la charge finale des dépens et de l’indemnité accordée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera répartie par moitié entre les notaires et l’agent immobilier ;

dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Les deux notaires, Me, [T] et Me, [I] ont interjeté un appel partiel de ce jugement. C’est l’objet du présent arrêt.

L’appel formé par Me, [T] et Me, [I] :

L’appel formé le 27 mai 2025 à l’encontre du jugement (RG 21/01008) prononcé le 22 avril 2025 par le tribunal judiciaire de Nantes est un appel partiel à un double titre :

cet appel ne vise que les deux seuls chefs de dispositif suivants, en ce que le tribunal judiciaire a :

condamné Me, [I] et Me, [T] à garantir la SAS, [7] à hauteur de 50% de la condamnation prononcée à leur encontre ;

condamné la SAS, [7] à garantir à Me, [I] et Me, [T] à hauteur de 50% de la condamnation prononcée à leur encontre ;

à cet appel n’est intimée que la société, [1] et non la demanderesse en première instance qu’était la bailleresse, la société, [8], venant aux droits de la société, [3].

Il s’agit donc d’un appel qui n’est formé que pour le recours en garantie des parties condamnées en première instance. Ni le principe de la condamnation prononcée au profit de la bailleresse ni le montant de la somme qui lui a été allouée à ce titre ne sont en cause.

Aux termes de leurs dernières conclusions, remises le 5 novembre 2025, Me, [T] et Me, [I] demandent à la cour de :

infirmer le jugement en ce qu’il a condamné les notaires à garantir la SAS, [1] à hauteur de 50% du montant des condamnations ;

statuant à nouveau :

juger que les honoraires de l’agence immobilière devront être restitués en totalité par cette dernière, à l’exclusion des notaires ;

en tout état de cause, juger que l’agence immobilière devra majoritairement contribuer à la dette ;

débouter la société, [1] de toutes ses demandes, fin et prétentions à l’encontre de Me, [I] et Me, [T] ;

à titre subsidiaire et en cas de condamnation in solidum, condamner la société, [1] à garantir Me, [T] et Me, [I] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ;

condamner la société, [1] à verser à Me, [I] et à Me, [T] la somme de 2.000 euros à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société, [1] aux entiers dépens qui seront recouvrés par M^e Pelois conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, Me, [I] et Me, [T] exposent qu’il appartenait à l’agence seule de s’enquérir d’un éventuel obstacle à l’exploitation de la surface commerciale avant de faire visiter le lieu, et ce peu important l’intervention ultérieure de l’étude notariale. L’essentiel de la condamnation portant sur la restitution des honoraires de l’agence à hauteur de 45.000 euros, ils soutiennent qu’ils ne peuvent être condamnés à garantir l’agence de ses honoraires et ainsi, in fine, à restituer une somme qu’ils n’ont pas perçue. Ils indiquent que chaque professionnel doit être tenu de restituer ses propres honoraires, afin de replacer chacun d’eux dans la situation qui aurait été la sienne si aucune prestation n’avait été exécutée.

S’agissant de la demande de garantie de l’agence immobilière sur le fondement de l’article 1240 du code civil, Me, [I] et Me, [T] soutiennent que l’intervention de l’étude ne pouvait dispenser l’agence d’opérer des vérifications, en sa qualité d’intermédiaire et à l’origine de la commercialisation du lieu. Par conséquent et à titre subsidiaire, Me, [I] et Me, [T] sollicitent la garantie de l’agence en cas de condamnation in solidum.

Aux termes de ses dernières conclusions, remises le 25 novembre 2025, la société, [1] demande à la cour de :

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Me, [I] et Me, [T] à garantir la société, [1] à hauteur de 50% de la condamnation prononcée à son encontre ;

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société, [1] à garantir Me, [I] et Me, [T] à hauteur de 50% de la condamnation prononcée à leur encontre.

statuant à nouveau et à titre principal :

condamner Me, [I] et Me, [T] à garantir la société, [1] de toutes les condamnations prononcées à son encontre par le jugement rendu le 22 avril 2025 par le tribunal judiciaire de Nantes ;

à titre subsidiaire :

condamner Me, [I] et Me, [T] à garantir la société, [1] de la majorité des condamnations prononcées à son encontre par le jugement rendu le 22 avril 2025 par le tribunal judiciaire de Nantes.

en tout état de cause :

condamner in solidum Me, [I] et Me, [T] à payer à la société, [1] la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d’appel.

Au soutien de ses prétentions, la société, [1] expose que sa responsabilité ne peut être retenue puisque contrairement à Me, [I] et Me, [T], l’agence n’est pas intervenue en tant que professionnel du droit mais en tant que professionnel de la transaction. Dès lors, il incombe selon elle aux seuls notaires, tenus à une obligation de résultat, de rédiger des actes conformes à l’objectif poursuivi par les signataires.

La société soutient que Me, [I] et Me, [T] opèrent une confusion entre le préjudice subi par la société, [8] avec la question de la contribution à la dette au titre de ce préjudice. Selon elle, la question n’est pas de déterminer qui a perçu des honoraires ou commissions, mais bien de déterminer la part de chacun dans la réalisation du préjudice. Dès lors, la société, [1] affirme que si la cour de céans venait, bien qu’elle ne soit intervenue qu’en qualité de professionnelle de la transaction, à reconnaître l’existence d’une faute à son encontre, celle-ci ne pourrait en tout état de cause être que conjointe à celle commise par les notaires. En effet, elle considère que compte tenu de leurs fonctions, la faute de Me, [I] et Me, [T] a directement contribué à la réalisation du préjudice, de sorte qu’ils doivent être tenus d’en assurer l’indemnisation intégrale.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 13 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Ainsi qu’il a été indiqué dans l’exposé du litige, ni le principe ni le quantum de l’indemnisation allouée à la bailleresse ne sont remis en cause à l’occasion de cet appel partiel, seul l’étant le recours en garantie entre les parties respectivement condamnées. Le chef de dispositif même qui condamne in solidum les notaires et l’agence immobilière n’est critiqué ni par l’appel principal ni par l’appel incident.

Il convient dès lors de rappeler ce qui a été indemnisé par la disposition du jugement devenue définitive : le tribunal judiciaire de Nantes a alloué une somme de 56.957,27 euros « correspondant aux frais d’agent immobilier, aux frais de rédaction d’acte notarié, aux frais d’état des lieux, aux travaux réalisés dans les locaux, aux frais postaux », ainsi que « les indemnités accordées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile [qui] tendent également à l’indemnisation du dommage subi par le preneur pour les frais irrépétibles qu’il a engagés. »

De ce détail, il résulte que les préjudices indemnisés sont ainsi constitués :

des honoraires de l’agence, dont les notaires indiquent sans être contestés sur ce point qu’ils s’élèvent à la somme de 45.000 euros ;

des frais notariés, dont aucune des parties ne précise le montant ;

de frais autres : frais d’état des lieux, frais liés aux travaux réalisés dans les locaux, frais postaux, frais irrépétibles.

La circonstance que les honoraires de l’agence constituent effectivement la plus large part des préjudices indemnisés n’induit pas que dans le recours en garantie entre les parties condamnées, l’agence immobilière ait vocation à assumer le montant final de l’indemnisation selon la même proportion. En effet, c’est en considération des conséquences de la faute commise par chacune des parties condamnées que doit s’apprécier la part respective leur incombant.

En outre, contrairement à ce que soutiennent les deux notaires, la condamnation prononcée en première instance n’est pas une condamnation à restitution mais une condamnation de nature indemnitaire, les responsabilités délictuelle, s’agissant des notaires, et contractuelle, s’agissant de l’agence immobilière ayant été retenues par le jugement, dont il convient de rappeler qu’il n’est pas attaqué par les appels de chacune des parties sur ces points.

Enfin, s’agissant de l’appel principal, les deux notaires se contredisent eux-mêmes lorsqu’ils indiquent (dernière phrase de la 6ème page de leurs conclusions) que « en réalité, chaque professionnel doit restituer les honoraires qu’il a personnellement perçus », ce qui impliquerait qu’eux-mêmes devraient restituer les leurs, alors qu’ils demandent à titre subsidiaire de condamner l’agence immobilière à les garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre. Au surplus, ne précisant pas le montant de leurs honoraires ou émoluments, ils ne mettent pas la cour en mesure de tirer les conséquences de leur moyen.

Réciproquement, l’agence immobilière est mal fondée à soutenir que n’ayant pas été rédactrice du bail notarié, sa faute serait sans commune mesure, selon l’expression de l’appelante incidente, avec celles des deux notaires. En effet, ayant elle-même agi en tant que mandataire professionnel de la bailleresse, elle était tenue de s’assurer de l’efficacité du bail qui a été conclu par son entremise, de sorte qu’elle ne pouvait se dispenser de s’assurer que les locaux pour lesquels elle devait chercher un preneur à titre commercial bénéficiaient de l’autorisation d’exploitation commerciale sans laquelle le bail devenait sans objet.

En considération de l’ensemble de ces éléments, c’est à bon droit que le tribunal judiciaire a retenu que chacune des parties, les deux notaires étant considérés à cet égard comme une seule entité, devait garantir l’autre à hauteur de la moitié des condamnations prononcées.

Aussi convient-il de confirmer le jugement entrepris.

Appelants à titre principal, Me, [T] et Me, [I] seront condamnés aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Confirme, dans les limites de la dévolution de l’appel, le jugement entrepris ;

Condamne Maîtres, [Z], [T] et, [C], [I] aux dépens de l’appel ;

Rejette les demandes de chacune des parties formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous : (D n°47-1047 du 12 juin 1947 modifié) huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, ladite décision a été signé par le président et le greffier

Pour copie certifiée conforme à l’original, revêtue de la formule exécutoire délivrée par nous Directeur des service de greffe judiciaire de la cour d’appel de Rennes.