COUR D’APPEL

DE [Localité 12]

Troisième chambre civile et commerciale

ARRET N°334

DU : 17 Septembre 2025

N° RG 24/01917 – N° Portalis DBVU-V-B7I-GI6U

ACB

Arrêt rendu le dix sept Septembre deux mille vingt cinq

Sur appel d’une ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Clermont Ferrand en date du 12 novembre 2024, enregistrée sous le n° 24/00458

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M^me Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre

M^me Sophie NOIR, Conseiller

Madame Anne Céline BERGER, Conseiller

En présence de : M^me Valérie SOUILLAT, Greffier, lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [M] [J]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représenté par M^e Daniel ELBAZ de la SELARL BEMA & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

APPELANT

ET :

Société INOVE GEN-BIO

SELAS immatriculée au R.C.S [Localité 9] sous le numéro 871 200 317

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par M^e Pierre LACROIX de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND – et par M^e Sébastien RAHON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

INTIMÉE

DEBATS : A l’audience publique du 05 Juin 2025 Madame BERGER a fait le rapport oral de l’affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l’article 804 du CPC. La Cour a mis l’affaire en délibéré au 17 Septembre 2025.

ARRET :

Prononcé publiquement le 17 Septembre 2025, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par M^me Valérie SOUILLAT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige :

Suivant acte en date du 1er janvier 2007, M et Mme [I] [J] ont donné à bail à laSELARL Laboratoires [G], aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SELAS Inovie Gen- Bio, un local situé [Adresse 1] à [Localité 11], moyennant un loyer mensuel de 840 euros, outre la somme trimestrielle de 480 euros au titre de provision sur charges.

Aux termes du bail, la SELARL Laboratoires [G] était autorisée à effectuer des travaux à ses frais, plus particulièrement à démolir un mur pour créer une ouverture entre le laboratoire existant et l’appartement. LaSELARL Laboratoires [G] s’engageait par ailleurs à restituer l’appartement dans son état initial.

En novembre 2007, laSELARL Laboratoires [G] a fait réaliser des travaux après autorisation des bailleurs.

Suivant acte en date du 29 septembre 2023, la SELAS. Inovie Gen- Bio, venant aux droits de laSELARL Laboratoires [G], a fait signifier un congé à M. [M] [J], fils des bailleurs, celui ayant hérité de ses parents le bien, objet du litige.

Le 28 mars 2024, la SELAS. Inovie Gen- Bio a fait dresser un état des lieux par procès-verbal de constat par Maître [R] [T] de la SAS Chezeaubernard , qu’elle a dénoncé à M. [J] par acte en date du 3 avril 2024.

Contestant l’état des lieux qui avait été dressé sur demande de la SELAS Inovie Gen- Bio, M. [J] a fait dresser un état des lieux par procès-verbal de constat par Maître [V] [K] [P] le 19 avril 2024.

M. [J] se plaignant de l’état dans lequel les locaux ont été restitués par la SELAS Inovie Gen- Bio et estimant que ceux-ci présentent des dégradations, a par acte en date du 21 mai 2024 assigné la SELAS. Inovie Gen- Bio devant la présidente du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand statuant en référé aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire des locaux loués [Adresse 1] à COURNON d’Auvergne (63 800) au vu des constats d’huissier de l’état des lieux lors de leur restitution et afin de décrire les travaux rendus nécessaires ainsi que leur coût pour la remise en état des lieux loués à la suite de leur changement de destination par le preneur,

Par ordonnance du 12 novembre 2024, le juge des référés a :

— rejeté la demande d’expertise ;

— dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— laissé les dépens à la charge de M. [J].

Le juge des référés, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, a énoncé qu’un désaccord oppose les parties s’agissant de l’étendue de l’obligation découlant de la clause prévue au bail stipulant que lors de la restitution des locaux 'la SELARL [G] s’engage à restituer l’appartement de M et Mme [Y] dans son état initial’ ; qu’il est nécessaire de préciser le périmètre de cette obligation de réparation avant de confier à un technicien l’évaluation des éventuels travaux nécessaires à la remise en état des locaux ; que le juge des référés n’a pas le pouvoir d’interpréter une clause contractuelle contestée ; qu’il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande d’expertise qui est prématurée.

Par déclaration électronique du 11 décembre 2024, M. [J] interjeté appel de cette ordonnance.

Aux termes des dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 15 avril 2025, M. [J] demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance de référé du 12 novembre 2024 ;

— statuant à nouveau de :

— juger ses demandes recevables et fondées ;

— ordonner une expertise judiciaire de lieux loués [Adresse 2]) au vu des constats d’huissier de la SAS Chezeaubernard et de Maître [V] [P] ne reflétant pas le même état des lieux lors de leur restitution et afin de décrire les travaux rendus nécessaires ainsi que leur coût pour la remise en état des lieux loués à la suite de leur changement de destination par le preneur.

— en conséquence, désigner un expert avec missions habituelles et notamment de :

' lister de manière exhaustive et détaillée l’ensemble des désordres allégués par lui à la suite de la restitution des lieux loués ;

' en cas de désordres avérés, en rechercher les causes et les origines ;

' fournir tous éléments factuels et techniques permettant d’apprécier les responsabilités encourues ;

' rechercher et décrire les travaux nécessaires pour la remise en état de l’appartement loué dans sa configuration initiale en évaluant le coût, la durée des travaux et les contraintes pouvant en résulter, au besoin en s’appuyant sur des devis établis par des entreprises tierces ;

' émettre un avis, dans la stricte limite du concours et de l’apport technique de sa spécialité, sur le trouble de jouissance, sur les autres préjudices annexes allégués de nature matérielle ou immatérielle ;

' constater par tous moyens, la nature et l’importance des désordres subis par le requérant';

' établir un pré-rapport qui sera soumis à chacune des parties en leur impartissant un délai pour présenter leurs dires et y répondre ;

' fixer le délai dans lequel l’Expert désigné devra déposer son rapport accompagné de toutes les pièces complémentaires ;

' fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’Expert qui devra

être consignée au Greffe du Tribunal dans le mois de l’Ordonnance à intervenir

— débouter la SELAS Inovie Gen Bio de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— réserver les frais irrépétibles et les dépens.

Par conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 14 mai 2025, la SELAS Inovie Gen Bio demande à la cour, au visa de l’article 145 du code de procédure civile de :

— juger qu’il n’existe pas de motif légitime justifiant une expertise judiciaire sans trancher le fond

du droit désigné par M. [J] ;

— juger surabondamment qu’il existe une contestation sérieuse concernant les prétentions de M. [J] relevant le cas échéant de la compétence des seuls juges du fond ;

— débouter M. [J] de sa demande d’expertise judiciaire,

— à titre infiniment subsidiaire, si l’expertise venait à être ordonnée,

— intégrer à la mission de l’expert les chefs de mission suivants :

' distinguer les travaux rendus nécessaires par l’usure normale des lieux ou leur vétusté,

' chiffrer la plus-value bénéficiant à l’appartement en conséquence des travaux de reprise qui seraient mis à sa charge par rapport à l’état normal de restitution de l’appartement ;

— condamner M. [J] à lui payer et porter la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Rahon.

La SELAS Inovie Gen Bio fait valoir qu’elle a procédé aux travaux de séparation de l’appartement avec le laboratoire voisin en accord avec le bailleur et qu’elle a restitué les lieux séparés de l’appartement voisin dans un état d’usure normal, les locaux ayant été occupés pendant 17 ans ; qu’en l’espèce, la demande d’expertise présentée n’est pas fondée dès lors, d’une part, qu’elle a fait procéder aux travaux de séparation des deux appartements et conteste le principe des travaux visant à refaire à neuf un appartement dans son intégralité et, d’autre part, que seuls les juges du fond pourraient au préalable déterminer quels sont les droits éventuels de M. [J] pour le cas échéant limiter l’étendue de la mission d’expertise judiciaire.

Pour de plus amples détails sur les prétentions et arguments des parties, il conviendra de se reporter aux dernières écritures des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 mai 2025.

MOTIFS :

Sur la demande d’expertise judiciaire :

M. [J] fait valoir que le bail commercial énonce de façon claire les obligations du locataire de sorte que le périmètre de cette obligation n’a pas besoin d’être précisé. Il indique que seule la désignation d’un expert permettra de connaître de façon contradictoire l’état de l’appartement, la vétusté, l’usure normale ou non, les modifications effectuées et les travaux à réaliser ainsi que l’ensemble des désordres affectant l’appartement.

Enfin, il soutient qu’il justifie donc d’un intérêt légitime de conserver avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige permettant de faire droit à sa demande d’expertise.

En réponse, la SELAS Inovie Gen Bio fait valoir qu’elle a procédé aux travaux de séparation de l’appartement avec le laboratoire voisin en accord avec le bailleur et qu’elle a restitué les lieux séparés de l’appartement voisin dans un état d’usure normal, les locaux ayant été occupés pendant 17 ans. Elle soutient que la demande d’expertise présentée n’est pas fondée dès lors, d’une part, qu’elle a fait procéder aux travaux de séparation des deux appartements et qu’elle conteste le principe des travaux visant à refaire à neuf un appartement dans son intégralité et, d’autre part, que seuls les juges du fond pourraient au préalable déterminer quels sont les droits éventuels de M. [J] pour le cas échéant limiter l’étendue de la mission d’expertise judiciaire.

Sur ce,

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour la mise en 'uvre de ces dispositions, il appartient au juge d’apprécier la perspective d’un litige futur ou éventuel et de caractériser l’existence d’un motif légitime de rechercher ou de conserver des éléments de preuve. Le caractère légitime d’une demande de mesure d’instruction in futurum suppose que soit établie l’existence d’éléments rendant plausible le bien-fondé de l’action en justice envisagée et que la mesure sollicitée présente une utilité.

A titre liminaire, il convient de rappeler que le bail commercial conclu entre les parties prévoyait une clause particulière au terme de laquelle’ M et Mme [J] autorisent la SELAS Inovie Gen Bio à affecter des travaux à ses frais, et plus particulièrement la démolition d’un mur pour créer une ouverture entre le laboratoire existant et l’appartement. Bien entendu, au départ de la SELAS Inovie Gen Bio, cette dernière s’engage à restituer l’appartement de M et Mme [Y] dans son état initial. Les travaux doivent être exécutés sous la responsabilité d’un architecte et d’un maître d’oeuvre. Les travaux d’ouverture pour utilisation de l’ascenseur sont à la charge du laboratoire'.

L’ordonnance déférée a débouté M. [J] de sa demande d’expertise au motif qu’un désaccord opposait les parties sur l’étendue de l’obligation découlant de cette clause. Cependant, force est de constater que l’étendue de cette clause n’est pas contestée par les parties mais que seule son exécution fait débat entre M. [J] et la SELAS Inovie Gen Bio.

En l’espèce, M. [J] verse aux débats le plan initial des lieux (pièce 7) et le plan de l’appartement après changement de destination (pièce 9). En revanche, aucun état des lieux d’entrée n’est versé aux débats.

Il n’est pas contesté que la SELAS Inovie Gen Bio a réalisé des travaux de remise en état lors de son départ. Aucun état des lieux de sortie contradictoire n’a été fait par les parties.

En revanche, M. [J] et la SELAS Inovie Gen Bio ont chacun fait dresser un constat d’huissier.

M. [J] verse aux débats un constat d’huissier dressé par Maître [P] en date du 19 avril 2024 faisant état de ce que :

— les locaux sont rendus sales, crasseux, nonobstant l’échelle de vétusté à appliquer ;

— les locaux sont restitués avec des dégradations, perforation, outre les divers matériels, mobiliers, ouvrages (faux plafonds et surélévation) et équipements qui restent à déposer, lesquels risquent d’engendrer des dégradations supplémentaires aux surfaces lors de leur dépose ;

— les locaux sont restitués sans remise en état de la configuration initiale et sans tenir compte de la répartition et distribution des pièces initiales ;

— des malfaçons affectent l’édification de la paroi sud de la pièce sud/est.

De son côté, la SELAS Inovie Gen Bio produit un autre constat d’huissier dressé le 28 mars 2024 par maître [T] (pièce 14). Ce constat note également un important état d’usage des murs et sols des différentes pièces sans toutefois préciser qu’il existe de perforations et des matériels et mobiliers non déposés. Par ailleurs, ce constat ne fait pas mention, s’agissant des travaux de remise en état, d’une part que les travaux concernant la zone rebouchée seraient mal réalisés et, d’autre part, que les locaux n’ont pas été restitués dans leur configuration initiale.

La cour relève que les éléments produits par les parties sont divergents et ne permettent pas d’établir, d’une part, si les lieux ont été rendus dans un état correct d’entretien, tenant compte de la longue période de location (17 ans) ou avec des dégradations non imputables à la vétusté et, d’autre part, si les travaux de remise en état ont été réalisés de façon conforme à l’état des lieux initial et sans malfaçon.

Dès lors, M. [J] justifie d’un intérêt légitime de conserver ou d’établir avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige et il sera fait droit à la demande d’expertise sollicitée, dans les termes du dispositif.

M. [J], requérant à l’expertise fera l’avance des frais.

En conséquence, l’ordonnance déférée sera infirmée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Les dépens seront provisoirement supportés par M. [J], sauf décision contraire de la juridiction saisie au fond le cas échéant.

La demande formée par la SELAS Inovie Gen Bio sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement et contradictoirement, en matière de référé, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à la disposition des parties au greffe de la juridiction ;

Infirme l’ordonnance déférée ;

Y ajoutant,

Ordonne une expertise judiciaire des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 11] appartenant aux époux [J] et objet d’un bail commercial au profit de la SELARL Laboratoires [G] aux droits de laquelle vient la SELAS. Inovie Gen- Bio et désigne pour y procéder :

Mme [C] [X]

[Adresse 3]

[Localité 4]

avec pour mission de :

— se rendre sur les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 10] en présence des parties et de leurs conseils, ceux-ci ayant été dûment convoqués pour y faire toutes constatations utiles ;

— recueillir et consigner les explications des parties, prendre connaissance des documents de la cause en particulier du plan initial des lieux, se faire remettre par les parties ou par des tiers tous autres documents utiles et effectuer toutes diligences ou vérifications paraissant nécessaires à la solution du litige ;

— décrire les locaux donnés à bail et dire si ceux-ci sont constitutifs de désordres, autres que ceux résultant de l’état de vétusté normal; dans l’affirmative, décrire et chiffrer les travaux nécessaires à réaliser ;

— dire si les lieux loués ont été remis dans leur état initial et si les travaux réalisés sont affectés de malfaçons ; dans l’affirmative, en rechercher les causes et origines, décrire et chiffrer les travaux nécessaires à réaliser pour une remise à l’état à l’identique et leur durée ;

— donner tous éléments techniques et factuels permettant à la cour d’apprécier les préjudices éventuellement subis par M. [J] ;

— plus généralement donne tous éléments utiles à la solution du litige ;

Dit que l’expert sera saisi à la diligence du greffe du tribunal judiciaire de Clermont Ferrand compétent pour la saisine et le suivi de la présente expertise ;

Dit que l’original du rapport définitif sera déposé en double exemplaire au greffe du tribunal judiciaire de Clermont Ferrand, tandis que l’expert en adressera un exemplaire aux parties et à leur conseil, avant le sauf prorogation expresse ;

Fixe à la somme de 3.500 euros, le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par M. [J] à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Clermont Ferrand avant le 31 octobre 2025;

Dit que faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Clermont Ferrand pour contrôler les opérations d’expertise ;

Déboute la SELAS Inovie Gen Bio de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les dépens seront provisoirement supportés par M. [J], sauf décision contraire de la juridiction saisie au fond le cas échéant.

Le greffier La présidente