Cour d'appel de Riom, 1re chambre, 20 mai 2025, n° 23/01050

CA Riom
Confirmation 20 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Responsabilité des locataires pour les dégradations
La cour a estimé qu'il n'était pas possible d'identifier avec certitude l'auteur des dégradations, rendant impossible d'imputer la responsabilité aux locataires.
Rejeté
Responsabilité du bailleur pour les actes de ses locataires
La cour a jugé qu'aucune faute personnelle n'était démontrée contre le bailleur, qui avait agi rapidement pour faire partir les locataires après les dégradations.
Rejeté
Droit à remboursement des frais de justice
La cour a décidé qu'il n'y avait pas lieu d'appliquer l'article 700 du Code de procédure civile dans cette affaire.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] a fait appel d'un jugement du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand qui l'avait débouté de ses demandes de réparation pour des dégradations survenues dans la copropriété. La cour d'appel a examiné la question de la responsabilité des locataires, M. [N] et M. [E], ainsi que celle de la propriétaire, Mme [Y]. Le tribunal de première instance avait conclu à l'absence de preuve suffisante pour imputer les dégradations aux locataires, et la cour d'appel a confirmé cette décision, soulignant qu'aucune faute personnelle n'était démontrée contre Mme [Y]. En conséquence, la cour d'appel a infirmé les demandes du syndicat et a confirmé le jugement de première instance, chaque partie gardant ses dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Riom, 1re ch., 20 mai 2025, n° 23/01050
Juridiction :	Cour d'appel de Riom
Numéro(s) :	23/01050
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	25 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	François Xavier DOS SANTOSFranck BOYERPaul JAFFEUX
Cabinet(s) :	SCP JAFFEUX-LHERITIER-DAUNAT
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la copropriété [ 7 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 20 mai 2025

N° RG 23/01050 – N° Portalis DBVU-V-B7H-GAXO

— DA- Arrêt n°

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [7] / [H] [E], [C] [N], [R] [Y]

Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 26 Mai 2023, enregistrée sous le n° 22/01857

Arrêt rendu le MARDI VINGT MAI DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [7]

représenté par son syndic en exercice la SAS [Localité 8] Province

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représenté par Maître Franck BOYER, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

M. [H] [E]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Non représenté

M. [C] [N]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représenté par Maître Paul JAFFEUX de la SCP JAFFEUX-LHERITIER-DAUNAT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C63113-2023-000778 du 30/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CLERMONT- FERRAND)

Mme [R] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par Maître François Xavier DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMES

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 mars 2025, en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. ACQUARONE, rapporteur.

ARRÊT : PAR DÉFAUT

Prononcé publiquement le 20 mai 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

I. Procédure

Au mois de décembre 2020 des dégradations ont été commises dans la copropriété Résidence [7] à [Localité 8]. Une plainte a été déposée par la SAS [Localité 8] Province, en sa qualité de syndic de la copropriété. Les soupçons se sont portés sur M. [C] [N] et M. [H] [E], tous deux locataires d’un appartement propriété de Mme [R] [Y]. Ces deux locataires ont quitté les lieux en décembre 2020 et janvier 2021.

Par exploit du 17 mai 2022 la SAS [Localité 8] Province, en sa qualité de syndic de la Résidence [7], a fait assigner Mme [R] [Y] devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand afin d’obtenir réparation des dommages causés à l’immeuble.

Par exploits des 3 et 4 novembres 2022, Mme [R] [Y] a appelé en cause M. [C] [N] et M. [H] [E].

M. [H] [E] n’a pas comparu devant le tribunal.

Par jugement du 26 mai 2023, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a rendu la décision suivante :

« Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déboute le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [7], [Adresse 4] à [Localité 8], représenté par son syndic la SAS [Localité 8] PROVINCE, de l’ensemble de ses demandes ;

Dit que les procédures nº RG 22/01857 et nº RG 22/04270 seront jointes sous le nº RG 22/01857 ;

Rejette les demandes des parties au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [7], [Adresse 4] à [Localité 8], représenté par son syndic la SAS [Localité 8] PROVINCE, aux dépens de l’instance ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. »

***

Le syndicat de la copropriété Résidence [7], représenté par son syndic en exercice la SAS [Localité 8] Province, a fait appel de cette décision le 29 juin 2023, précisant :

« Objet/Portée de l’appel : Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués : Le présent appel tend à obtenir la nullité, l’infirmation ou à tout le moins la réformation du jugement rendu le 26 mai 2023 par le Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand (RG 22/01857), dont les chefs de jugement sont expressément critiqués : – Déboute le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [7] [Adresse 4] à [Localité 8], représenté par son syndic la SAS [Localité 8] PROVINCE, de l’ensemble de ses demandes ; – Rejette les demandes des parties au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; – Condamne le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [7] [Adresse 4] à [Localité 8], représenté par son syndic la SAS [Localité 8] PROVINCE, aux dépens de l’instance ; – Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. »

Dans ses conclusions ensuite du 26 mars 2024 la SAS [Localité 8] Province, agissant en sa qualité de représentant légal du syndicat des copropriétaires de la Résidence [7], demande à la cour de :

« Vu les dispositions de l’article 15 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

Vu l’Ordonnance nº 2019-l 101 du 30 octobre 2019 ;

Vu les dispositions de l’article 3 de la Loi du 6 juillet 1989 ;

Vu les dispositions de l’article 1242 alinéa 1 du Code civil ;

Vu le règlement de copropriété en date du 30 octobre 2000 ;

Vu le jugement rendu le 26 mai 2023 par le Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand ;

Vu les pièces versées aux débats ;

JUGER le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] représenté par son syndic la SAS [Localité 8] PROVINCE, recevable et bien fondé en son appel ;

Y faisant droit :

INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 26 mai 2023 par le Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand ;

DÉBOUTER Madame [R] [Y] et Monsieur [C] [N] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions plus en plus contraires ;

Statuant de nouveau.

CONDAMNER solidairement Madame [R] [Y] et Messieurs [C] [N] et [H] [E] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la [7], représenté par son syndic la SAS [Localité 8] PROVINCE, une somme de 5 720,70 ' en remboursement des frais de réparation des dégradations causées par Messieurs [N] et [C] ;

CONDAMNER solidairement Madame [R] [Y] et Messieurs [C] [N] et [H] [E] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la [7], représenté par son syndic la SAS [Localité 8] PROVINCE, la somme de 2 500 ' au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de première instance.

CONDAMNER solidairement Madame [R] [Y] et Messieurs [C] [N] et [H] [E] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la [7], représenté par son syndic la SAS [Localité 8] PROVINCE, la somme de 3 000.00 ' au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens en cause d’appel. »

***

Mme [R] [Y] a pris des conclusions le 31 octobre 2023, pour demander à la cour de :

« DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires delà résidence [7], représenté par son syndic en exercice, la SAS [Localité 8] PROVINCE, de son appel.

CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 26 mai 2023 par le Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND.

En conséquence,

DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

À titre subsidiaire,

CONDAMNER Messieurs [E] et [N] à garantir Madame [Y] et la relever indemne de toute condamnation prononcée à son encontre.

En tout état de cause,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] représenté par son syndic en exercice et, à titre subsidiaire Messieurs [E] et [N] solidairement, à payer et porter à Madame [Y] une indemnité de 3 600 ' sur le fondement de l’article 700 du CPC. »

***

Enfin, M. [C] [N] a conclu le 18 décembre 2023, pour demander à la cour de :

« DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [7], représenté par son Syndic SAS [Localité 8]-PROVINCE de son appel,

CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 26 Mai 2023 par le Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND,

En conséquence, DÉBOUTER purement et simplement le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] de ses demandes, fins et conclusions comme irrecevables et en tous cas non fondées à l’encontre de Monsieur [N],

DÉBOUTER Madame [Y] de son appel en cause et en garantie,

CONDAMNER le Syndicat de copropriétaires à porter et payer à Monsieur [N] la somme de 1.500 ' au titre de l’article 700 du CPC,

CONDAMNER le même aux entiers dépens. »

***

La déclaration d’appel a été signifiée à M. [H] [E] le 27 juillet 2023, selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

M. [H] [E] ne comparait pas devant la cour d’appel.

***

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu’en première instance.

Une ordonnance du 23 janvier 2025 clôture la procédure.

II. Motifs

1. Sur les demandes formées contre M. [N] et M. [E]

Il n’est pas contestable que la copropriété Résidence [7] a été dégradée fin décembre 2020, comme démontré par le dépôt de plainte du syndic le 17 décembre 2020, les photographies produites au dossier, les échanges de lettres, les échanges de courriers électroniques, et les factures des réparations.

Le syndicat appelant sollicite la condamnation solidaire, avec Mme [R] [Y], de Messieurs [N] et [E], locataires de la première. Encore faut-il cependant pouvoir nommer de manière certaine l’auteur des dégradations. Or une telle preuve n’est pas rapportée par le syndicat.

Sur le procès-verbal de dépôt de plainte du 17 décembre 2020, le syndic de la copropriété déclare en effet que « selon les dires des résidents, l’auteur du vandalisme serait le locataire de l’appartement numéro 4 qui aurait été identifié visuellement ». Un échange de messages électroniques du 11 décembre 2020 évoquant « le locataire qui habite au numéro 4 » n’est guère plus précis. Il en va de même du témoignage de M. [T], disant qu’un individu de « type africain » d’une vingtaine d’années, résidant « dans l’appartement numéro 4 », a sonné à tous les interphones de l’immeuble, et comme personne ne voulait lui ouvrir « il a décidé de casser la porte d’entrée ». Un autre témoin, M. [L], rapporte à peu près les mêmes faits, à savoir qu’un « individu a sauvagement fracturé la porte du bâtiment 1 ». De manière tout aussi peu éclairante, dans un courriel du 14 décembre 2020, le syndic de la copropriété expose à la société Square Habitat, gestionnaire de l’appartement de Mme [Y], « que l’occupant de l’appartement 4 vient d’arracher les cellules de la barrière. » Enfin, la plainte pénale du 17 décembre 2020 n’a apparemment donné aucun résultat.

Nonobstant une concordance certaine dans les déclarations de toutes ces personnes, concernant le lieu, la période, la réalité et la nature des dégradations commises, il demeure que la désignation de l’auteur comme étant « le locataire » de l’appartement nº 4 n’est pas suffisamment précise pour permettre de nommer avec certitude la personne qui a commis ces dommages, alors que suivant contrat de bail à effet du 1er octobre 2020, Mme [Y] a loué son appartement non pas à un seul locataire mais à Messieurs [N] et [E] ensemble.

Par conséquent, en l’état du dossier tel qu’il est présenté à la cour, il est impossible d’imputer les dégradations commises de manière certaine à M. [N] ou à M. [E].

2. Sur les demandes formées contre Mme [R] [Y]

Même s’il n’est pas possible d’identifier précisément l’auteur, il n’est pas contestable que les dommages à la copropriété ont été causés par l’un ou l’autre des locataires de Mme [Y].

Le syndicat des copropriétaires lui réclame réparation en vertu des articles 15 et 30 du règlement de la copropriété.

L’article 30 intitulé « Responsabilité » ne trouve pas application ici. Il dispose en effet que chaque copropriétaire est responsable à l’égard des autres des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence, « ou celle des personnes dont il doit répondre ». D’évidence cette disposition se rapporte à l’article 1242 du code civil, qui institue une responsabilité sans faute des père et mère pour leurs enfants mineurs habitant avec eux, des maîtres et commettants pour leurs domestiques et préposés, et des instituteurs et artisans pour leurs élèves et apprentis. Il ne s’agit pas de cela ici.

L’article 15 intitulé « Locations » est par contre adapté à la situation. L’alinéa premier autorise les copropriétaires à louer leurs appartements à la condition que les locataires soient « de bonne vie et m’urs » et qu’ils respectent les prescriptions du règlement. Le deuxième alinéa précise que les baux de location « devront imposer aux locataires l’obligation de se conformer aux prescriptions du présent règlement de copropriété ». Au troisième alinéa il est dit : « En tout cas, les copropriétaires resteront personnellement garants et responsables de l’exécution de cette obligation. »

Si le troisième alinéa se rapporte au deuxième, l’obligation est remplie par Mme [Y], puisque le bail qu’elle avait conclu avec M. [N] et M. [E] comporte précisément une clause nº 7 intitulée « Jouissance paisible », imposant au locataire de ne commettre aucun abus de jouissance susceptible de nuire à la bonne tenue de l’immeuble et d’engager la responsabilité du bailleur envers les autres occupants ou envers le voisinage ». Cette clause du bail impose donc aux deux locataires de respecter la bonne tenue de la copropriété.

Si par interprétation le troisième alinéa édictant une responsabilité personnelle du copropriétaire impose à celui-ci de garantir la copropriété des désordres qui pourraient survenir en raison du mauvais comportement des locataires, par référence au premier alinéa de l’article 15, encore faut-il démontrer une faute du copropriétaire. En effet, sauf les cas ci-dessus prévus par la loi, il ne peut exister une responsabilité sans faute, automatique et de plein droit, pour les agissements dommageables d’autrui, fût-il un cocontractant.

Or aucune faute personnelle n’est ici démontrée contre Mme [Y]. Il résulte en effet du dossier que celle-ci, retraitée et âgée de 71 ans lors de la conclusion du bail, avait confié la gestion de son bien à la société Square Habitat et que, dès l’annonce des désordres commis par M. [N] ou M. [E], il a été procédé avec diligence pour leur imposer de partir de la copropriété, puisque tous deux ont quitté les lieux très rapidement en décembre 2020 et janvier 2021.

En conséquence de ces motifs, le jugement sera confirmé.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Chaque partie gardera ses dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt rendu par défaut,

Confirme le jugement ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie gardera ses dépens d’appel ;

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Le greffier Le président