Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 14 MARS 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/09878 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHXER

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Avril 2023 – Tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 20/05200

APPELANTS

Monsieur [L] [X] [F] né le 20 octobre 1972 à [Localité 8] (Madagascar),

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e Laetitia BOYAVAL-ROUMAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : B0618, substituée par M^e Marie VALENTE D’ANDREA, avocat au barreau de PARIS, toque : E 1294

Madame [E] [R] épouse [F] née le 27 mars 1981 à [Localité 8] (Madagascar),

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Laetitia BOYAVAL-ROUMAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : B0618, substituée par M^e Marie VALENTE D’ANDREA, avocat au barreau de PARIS, toque : E 1294

INTIMÉE

SCI DO immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 417 671 658, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS, toque : A0727

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de Chambre

Catherine GIRARD-ALEXANDRE, Conseillère

Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : Dorothée RABITA

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, Présidente et par Marylène BOGAERS, greffière présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 19 septembre 2019, a été signée une promesse unilatérale de vente par laquelle la SCI DO s’est engagée à vendre, à M. [L] [F] et Mme [E] [R] épouse [F], un appartement de 80 m² et une cave composant les lots de copropriété 2 et 29 d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 7] cadastré section CN n°[Cadastre 2], au prix de 965.000 €, en fixant une condition suspensive de prêt, au plus tard le 19 novembre 2019, une indemnité d’immobilisation de 48.250 € et l’expiration du délai d’option au 19 décembre 2019.

Les époux [F] ont versé en séquestre la somme de 48.250 € à l’office notarial de Me [K] [Y], notaire au sein de la Selarl Lembo & associés à [Localité 6] .

Les époux [F] n’ont pas obtenu leur prêt et la vente n’a pas été signée.

Par acte d’huissier du 17 juin 2020, les époux [F] ont assigné la SCI DO aux fins de restitution de l’indemnité d’immobilisation et en dommages et intérêts.

Par acte du 22 février 2021, la SCI DO a assigné en intervention forcée la Selarl Lembo & associés aux fins d’autoriser le séquestre à lui remettre la somme de 48.250 € séquestrée entre ses mains au titre de l’indemnité d’immobilisation.

La Selarl Lembo & associés, assignée à personne morale, n’a pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire 17 avril 2023, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi :

— rejette la demande des époux [F] en paiement de l’indemnité d’immobilisation,

— condamne les époux [F] à payer à la SCI DO la somme de 48.250 € consignée entre les mains de la Selarl Lembo & associés,

— ordonne à la Selarl Lembo & associés de se libérer au profit de la SCI DO de la somme de 48.250 € consignée entre ses mains,

— rejette la demande de dommages et intérêts,

— condamne in solidum les époux [F] aux dépens et accorde à la SCI DO le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile,

— rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelle l’exécution provisoire du jugement.

M.et Mme [F] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 01 juin 2023, à l’encontre de la SCI DO.

La Selarl Lembo & associés n’est pas partie en cause d’appel.

La procédure devant la cour a été clôturée le 21 novembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 30 août 2023, par lesquelles M. [L] [F] et Mme [E] [R] épouse [F], appelants, invitent la cour à :

Vus les articles 1304-4 et 1304-5 du Code civil ;

Vu l’article 1304-6 du Code civil ;

Vus les articles 1352 à 1352-9 du Code civil ;

Vu l’article 1187 du Code civil ;

Vu l’article 1217 du Code civil ;

Vus les articles L.312-6, L.313-35 et L. 313-41 du Code de la consommation ;

Vu l’article 1187 du Code civil ;

Vus les articles 11, alinéa 2, et 142 du Code de procédure civile ;

Vus les articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

— INFIRMER le jugement rendu en toutes ses dispositions ;

STATUANT DE NOUVEAU

A titre principal,

— PRONONCER la défaillance de la condition suspensive de prêt incluse dans la

promesse de vente du 19 septembre 2019 ;

— JUGER que la défaillance de la condition n’est pas imputable aux époux [F],

en ce que le refus de financement opposé par la banque est lié à l’impossibilité de

souscrire une assurance-emprunteur, en raison de l’état de santé de Monsieur

[F] ;

— JUGER que le refus de restitution de l’indemnité d’immobilisation par la SCI DO

constitue une rétention abusive ;

En conséquence,

— JUGER que la promesse de vente est rétroactivement réputée caduque ;

— ORDONNER la restitution de l’indemnité d’immobilisation de 48.250 €, au taux légal

majoré de moitié à compter du 15 ème jour suivant la mise en demeure du 22 avril 2020;

— CONDAMNER la SCI DO à verser aux époux [F], la somme de 10.000

euros à titre de dommages-intérêts ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER la SCI DO à verser aux époux [F] la somme de 10.000 euros

au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SCI DO aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître

Laetitia BOYAVAL-ROUMAUD ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 8 novembre 2023, par lesquelles la SCI DO, intimée, invite la cour à :

Vu les articles 1303 et suivants du code civil,

JUGER les époux [F] recevables mais mal fondés en leur appel

Confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions.

Et statuant à nouveau :

JUGER que les époux [F] ont demandé un prêt pour un montant supérieur à celui-ci prévu dans la promesse unilatérale de vente.

JUGER que les époux [F] ont demandé un prêt à un taux inférieur au taux prévu par la promesse de vente.

JUGER que les époux [F] ont uniquement sollicité une assurance décès invalidité en contradiction avec les obligations de la promesse au titre de la garantie du prêt.

JUGER que les époux [F] n’ont pas proposé à l’organisme emprunteur d’autres garanties du prêt.

En conséquence, JUGER que les époux [F] n’ont pas sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définie à la promesse de vente.

JUGER que la condition suspensive est réputée accomplie du fait du comportement des acquéreurs.

DEBOUTER les époux [F] de leur demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation.

DEBOUTER les époux [F] de leur demande de dommages et intérêts.

CONDAMNER solidairement Monsieur [L] [X] [F] et Madame [E]

[R] épouse [F] à payer à la SCI DO la somme de 48.250,00 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts aux taux légal à compter de l’assignation.

CONDAMNER solidairement Monsieur [L] [X] [F] et Madame [E] [R] épouse [F] à payer à la SCI DO la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Valérie ROSANO, Avocat à la Cour, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur l’indemnité d’immobilisation

Les époux [F] sollicitent, sur le fondement de l’article 1304-6 du code civil, la restitution de l’indemnité d’immobilisation ; ils estiment que la banque n’est pas tenue de respecter les stipulations de la promesse et que c’est elle qui a choisi de subordonner l’octroi du financement à la souscription d’une assurance emprunteur ; ils concluent que la défaillance de la condition suspensive ne leur est pas imputable en ce que le refus de financement opposé par la banque est lié à l’impossibilité de souscrire une assurance-emprunteur, en raison de l’état de santé de M. [F] ;

La SCI DO conclut, sur le fondement des articles 1103 et suivants du code civil, à la condamnation des époux [F] à leur verser l’indemnité d’immobilisation au motif que la condition suspensive est réputée accomplie du fait du comportement des acquéreurs qui n’ont pas sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, en ce qu’ils ont demandé un prêt pour un montant supérieur à celui prévu dans la promesse, à un taux inférieur au taux prévu dans la promesse et une assurance décès invalidité en contradiction avec les obligations de la promesse au titre de la garantie du prêt ;

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » ;

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt » ;

Aux termes de l’article 1304-6 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition.

En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé » ;

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente du 19 septembre 2019 stipule notamment :

« Condition suspensive d’obtention de prêt

Le bénéficiaire déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L313-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

— Montant maximal emprunté : 965.000 €

— Durée maximale de remboursement : 25 ans

— Durée minimale de remboursement : 20 ans

— Taux nominal d’intérêt maximal : 1,40% l’an (hors assurance)

— Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle

devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès invalidité.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant

emprunté, au taux ou à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

' » ;

Aux termes de la clause de la promesse stipulant « Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux ou à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil », le seul manquement des bénéficiaires à l’une des caractéristiques du prêt, dans le cadre de la demande de prêt, a pour conséquence que la condition suspensive de prêt est réputée défaillie aux torts des bénéficiaires, sans qu’il n’y ait lieu de rechercher si le refus de l’établissement inclut un autre motif que cette caractéristique du prêt ;

Or il ressort des pièces du dossier que les époux [F] n’ont pas déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques de la promesse puisque les courriers de la société Générale du 6 décembre 2019 et du 16 janvier 2020 précisent que leur demande de prêt porte sur un prêt d’un montant de 974.000 €, supérieur aux caractéristiques de la promesse qui fixe un montant maximal de 965.000 € ;

Aussi il importe peu de déterminer si les autres caractéristiques du prêt prévues par la promesse ont été respectées et si le refus de l’établissement bancaire inclut un autre motif que le montant du prêt sollicité ;

Il convient donc de considérer que la condition suspensive de prêt est réputée défaillie aux torts de M. et Mme [F] ;

Concernant l’indemnité d’immobilisation, la promesse unilatérale de vente du 19 septembre 2019 stipule notamment :

« 3 Sort de ce versement

La somme ci-dessus (de 48.250 €) ne portera pas intérêts.

Elle sera versée au promettant ou au bénéficiaire selon les hypothèses suivantes :

'

b) En cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci.

'

c) Toutefois, dans cette même hypothèse de non-réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s’il se prévalait de l’un des cas suivants :

— si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ;

' » ;

Il est constant que M.et Mme [F] n’ont pas renoncé à la condition suspensive de prêt et n’ont pas levé l’option ;

Il ressort de l’analyse ci-avant que M.et Mme [F] ne justifient pas d’un refus de prêt suite au dépôt d’une demande de prêt conforme aux caractéristiques de la promesse et ne justifient donc pas que la condition suspensive de prêt a défaillie selon les modalités de la promesse, au sens du c) de la clause de la promesse relative à l’indemnité d’immobilisation ;

Aussi la vente n’ayant pas été réalisée alors que la condition suspensive de prêt est réputée réalisée aux torts de M.et Mme [F], en application du b) de ladite clause de la promesse relative à l’indemnité d’immobilisation, celle-ci reste acquise au promettant, soit à la SCI DO ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a :

— rejeté la demande des époux [F] en paiement de l’indemnité d’immobilisation,

— condamné les époux [F] à payer à la SCI DO la somme de 48.250 € consignée entre les mains de la Selarl Lembo & associés,

— ordonné à la Selarl Lembo & associés de se libérer au profit de la SCI DO de la somme de 48.250 € consignée entre ses mains ;

Sur la demande de dommages et intérêts des époux [F] pour rétention abusive de la somme séquestrée

En l’espèce, les époux [F] succombant en leur demande de restitution de la somme séquestrée, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice subi en conséquence de l’absence de restitution de cette somme ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les époux [F], partie perdante, doivent être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la SCI DO la somme supplémentaire de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par les appelants ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne M. [L] [F] et Mme [E] [R] épouse [F] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la SCI DO la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette la demande des appelants au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE DECHAMBRE,