R.G : 15/04729

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITÉ

ARRÊT DU 17 NOVEMBRE 2016

DÉCISION DÉFÉRÉE :

Jugement du TRIBUNAL D’INSTANCE DE ROUEN du 31 Juillet 2015

APPELANTE :

SA D’HLM LA PLAINE NORMANDE

XXX

XXX

XXX

Représentée et assistée de M^e X Y, avocat au barreau de ROUEN

INTIMÉE :

Madame Z A

née le XXX à XXX)

XXX

XXX

N’ayant pas constitué avocat bien que régulièrement assigné par acte d’huissier en date du 6 novembre 2016

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 10 Octobre 2016 sans opposition des avocats devant Madame LABAYE,
Conseiller, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Madame BRYLINSKI, Président

Madame LABAYE, Conseiller

Madame DELAHAYE, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

M^me NOEL DAZY, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Octobre 2016, où l’affaire a été mise en délibéré au 17 Novembre 2016

ARRÊT :

Par défaut

Prononcé publiquement le 17 Novembre 2016, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

Signé par Madame BRYLINSKI, Président et par M^me NOEL DAZY, Greffier présent à cette audience.

*

* *

Suivant acte sous seing privé du 1^er janvier 2005, la SA
HLM La Plaine Normande a consenti un bail d’habitation à M^me B née A et M. C D, portant sur un logement situé à Rouen (76) 31 rue de la Coupe, contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 534,59 , outre une provision pour charges pour 20,58 par mois.

Par avenant en date du 21 juillet 2005, le bailleur a noté que M. D C n’occupait plus les lieux depuis le ler août 2005 et que seule M^me C restait titulaire du contrat de location.

Le 22 août 2012, M^me A a quitté les lieux loués, un état de lieux de sortie était dressé par huissier.

Le 22 mars 2013, la société La Plaine Normande a adressé à M^me A un décompte de congé portant un principal restant dû de 6.820,65 , une sommation de payer a été délivrée le 13 mai 2014 qui n’a pas été suivie d’effet.

Par acte en date du 18 mars 2015, la SA La Plaine Normande a fait assigner M^me A Z devant le tribunal d’instance afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui payer la somme de 4.764,05 au titre des réparations locatives, dépôt de garantie déduit, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2013, et une indemnité de 230 pour frais irrépétibles et sa condamnation aux dépens.

Par jugement du 31 juillet 2015, le tribunal d’instance de
Rouen a débouté la SA La Plaine
Normande de l’ensemble de ses demandes, dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamné la SA La
Plaine Normande aux entiers dépens de l’instance.

Le tribunal a considéré que la SA La Plaine
Normande ne justifiait pas de ses demandes notamment du fait de l’absence d’état des lieux d’entrée (le document produit ne mentionne ni le locataire sortant, ni le locataire entrant, ni l’adresse complète du logement).

La société La Plaine Normande a interjeté appel du jugement par déclaration du greffe en date du 07 octobre 2015.

Dans ses dernières conclusions du 14 janvier 2016, la société La Plaine Normande demande à la cour de :

— la déclarer bien fondée en son appel du jugement rendu le 31 juillet 2015 par le tribunal d’instance de Rouen

En conséquence :

— condamner M^me Z A à lui régler la somme de 4.764,05 , outre les intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2013, conformément aux dispositions de l’article 1153 alinéa 1 du code civil

— condamner M^me Z A au règlement d’une somme de 500 sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner M^me Z A aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^e X
Y.

M^me Z A n’a pas constitué avocat, la société appelante lui a fait signifier sa déclaration d’appel par acte du 06 novembre 2015 et ses conclusions par acte du 07 janvier 2016, tous deux remis à personne.

SUR CE

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur un logement décent, selon l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce, il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Le locataire répond, selon l’article 1732, des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont lieu sans sa faute.

Si le preneur est tenu des réparations locatives ou de menu entretien prévues par l’article 1754 du code civil, aucune des réparations réputées locatives, précise l’article 1755, n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté ou la force majeure.

La loi du 06 juillet 1989, article 7, confirme que le preneur doit l’entretien courant du logement, les menues réparations et les réparations locatives consécutives à l’usage normal des locaux et telles que définies par le décret du 26 août 1987 sauf si elles sont causées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure, il doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Il n’est pas contesté que M^me A, qui occupait les lieux depuis janvier 2005, d’abord avec son conjoint, puis seule, les a quittés le 22 août 2012.

La société La Plaine Normande produit le contrat de bail initial, l’avenant du 21 juillet 2005, l’état de lieux d’entrée du 20 décembre 2000, l’original produit comportant l’adresse du logement et le nom des locataires, le procès-verbal d’état de lieux de sotie du 22 août 2012, établi par huissier, en l’absence de M^me A convoquée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le décompte de location, la sommation de payer par huissier du 13 mai 2014.

Il résulte des pièces que M. et M^me C ont, le 1^er janvier 2001, intégré un logement neuf, loué pour la première fois, tous les éléments y sont nécessairement portés comme à l’état neuf et il ne peut y être porté le nom du locataire sortant.

Le procès-verbal d’état de lieux de sortie mentionne notamment des peintures, des tapisseries murales défraîchies avec des traces de salissures, des plinthes poussiéreuses au rez-de-chaussée, un carillon mural en place mais hors de fonctionnement, des plaques de propreté des portes branlantes, souillées de peinture, la barre de seuil des WC est coupée en deux et se décolle, la boiserie lasurée en sous-face de l’escalier est souillée de peinture bleue, absence de la porte de cuisine, dalles de revêtement plastifié au sol tâchées, portant des accrocs et fissures, absence de ce revêtement sur quatre demi-carreaux, peinture défraîchie dans la cuisine, bouche de ventilation très poussiéreuse, porte-fenêtre très sale, radiateur légèrement branlant, réglette lumineuse murale sans néon, meuble d’évier sale de même que l’évier inox, dans le séjour : mêmes constatations, dalles de revêtement au sol défraîchies, plinthes poussiéreuses, interrupteurs sales, de même que le radiateur, les vitrages et les volets, toile de verre murale présentant une déchirure et des traces de salissures dans son ensemble, prise télé et une prise de courant cassées, même constat à l’étage, revêtements de sols et murs défraîchis et /ou sales, porte de la salle avec une déformation en forme de choc, réglette murale lumineuse avec une ampoule hors de fonctionnement, radiateur sale, placard mural à deux portes coulissantes dont une est cintrée et coulisse mal, rails encrassés, sanitaires et robinetteries sales et entartrés, pas de bouchon de bonde dans la baignoire, le robinet d’eau froide ne délivre plus d’eau, dans les chambres revêtements de sols, tapisseries murales, peintures défraîchies ou même dégradés par endroits, plinthes, interrupteurs, rails de placard encrassés, vitrages, réglettes d’aération au-dessus, volets sales, un volet defixé, à plusieurs endroits du logement présence de badigeon de peinture appliquée de façon non uniforme, absence de butée de porte dans plusieurs pièces avec un trou en lieu et place, s’agissant du garage, l’intérieur est complètement encombré de biens et objets divers laissés par la locataire.

La société Plaine Normande réclame, au titre de la remise en état de lieux, la somme de 4.764,05 (en réalité le total = 4.764,25 ) soit :

— facture de David Hillario d’un montant de 3.522,03

— facture de David Hillario d’un montant de 507,62

— facture de la société Ernett d’un montant de 526,24

— facture d’électricité générale d’un montant de 203,82

— facture de Cuiller Frères d’un montant de 497,11

sous déduction du dépôt de garantie de 492,57 .

Il convient de remarquer que la locataire est restée dans les lieux un peu plus de sept ans, il doit être tenu compte d’un coefficient de vétusté qui existe même si le locataire entretient correctement les lieux, les lieux ayant en l’espèce étaient rendus sales ;
la bailleresse ne peut demander une remise à neuf d’un logement occupé plus de dix ans.

La société la Plaine Normande est fondée à demander remboursement de la facture Ernett pour nettoyage du garage, enlèvement des objets qui l’encombraient (526,24 ), de même que la facture d’électricité pour remplacement de prises, douilles, prise TV, néon … (203,82 ) la facture pour changement ou réparation du placard, du volet, de la porte de la cuisine, des butoirs de portes (497,11 ).

Pour le remplacement des dalles du sol, la société
La Plaine Normande demande une somme de 507,62 sur une facture totale de 2.537,12 soit environ 20 % (20,007%), pour la réfection des peintures et papiers peints, il est demandé une somme de 3.522,03 sur une facture de 3.797,41 soit 92,75 %. Compte-tenu des éléments rendus ci-dessus, durée de l’occupation, vétusté, logement laissé très sale, il sera alloué une somme de 1.000 au titre de cette dernière facture.

Le jugement étant infirmé, M^me A sera condamnée à payer la somme de :

526,24 + 203,82 + 497,11 + 507,62 + 1.000 – dépôt de garantie de 492,57 = 2.242,22 avec intérêts au taux légal à compter à compter de la mise en demeure du 13 mai 2014.

Le jugement entrepris sera infirmé en ses dispositions relatives aux indemnités de procédure et dépens de première instance, M^me A supportera les dépens de première instance et d’appel et devra verser à la société appelante une indemnité de procédure que l’équité commande de fixer à la somme de 500 pour les frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire,

Infirme le jugement rendu le 31 juillet 2015 par le tribunal d’instance de Rouen ;

Statuant à nouveau :

Condamne M^me Z A à payer à la société SA
HLM La Plaine Normande, au titre des réparations locatives, la somme de 2.242,22 avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2014 ;

Condamne M^me Z A à payer à la société SA
HLM La Plaine Normande la somme de 500 sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Condamne M^me Z A aux dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier Le Président