ARRET N°

du 18 octobre 2016

R.G : 15/00634

X

DE OLIVEIRA CORDOSO

c/

Y

SCP Marc JAMANN, Guillaume MOREL, Frédérique
CONREUR- MARTIN Notaires Associés

SARL JEJ 51

DB

Formule exécutoire le :

à

:

— SELARL OCTAV

— Maître BRISSART

— Maître Christian LEFEBVRE

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRÊT DU 18 OCTOBRE 2016

APPELANTES :

d’un jugement rendu le 17 février 2015 par le tribunal de commerce de REIMS,

Madame Z A veuve X

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par la SELARL OCTAV, avocats au barreau de REIMS

INTIMES :

Monsieur B Y

XXX

XXX

XXX

(aide juridictionnelle caduque ; décision du 3 mars 2016
N°2015/004260)

COMPARANT, concluant par Maître Christian
LEFEBVRE, avocat au barreau de REIMS

SCP Marc JAMANN, Guillaume MOREL, Frédérique
CONREUR- MARTIN Notaires Associés

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par Maître BRISSART, avocat au barreau de REIMS, et ayant pour conseil la
SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS

SARL JEJ 51

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par Maître Christian
LEFEBVRE, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Monsieur MARTIN, président de chambre

Madame MAUSSIRE, conseiller

Madame BOUSQUEL, conseiller

GREFFIER :

Monsieur MUFFAT-GENDET, greffier, lors des débats et Madame NICLOT, greffier, lors du prononcé,

DEBATS :

A l’audience publique du 05 septembre 2016, où l’affaire a été mise en délibéré au 18 octobre 2016,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 octobre 2016 et signé par Monsieur MARTIN, président de chambre, et Madame NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

LES FAITS, LA PROCEDURE ET LES PRETENTIONS DES PARTIES :

Par acte du 2 avril 2006, la SCI KRIPTON a consenti à Madame A Z veuve
X un bail commercial sur un local sis à Reims, 89 rue Jean Jaurès, comprenant notamment , au rez-de-chaussée d’une superficie de 60,35 mètres carrés, un bar , une salle de restauration et un escalier conduisant au premier étage d’une surface de 45,41 mètres carrés et comportant notamment une salle de restaurant;

Par acte du 23 juin 2010 un contrat de location gérance d’une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, portant sur un commerce de débit de boissons et brasserie sis dans le local susvisé, a été signé

entre Madame A Z veuve X et la
SARL JEJ 51, locataire gérante;
le loyer annuel du bail était fixé à la somme de 7 200 EUR HC payable mensuellement en garantie du paiement des loyers et de l’exécution des charges et conditions du bail, un dépôt de garantie de 10 000 EUR a été versé ;

Le 15 octobre 2010, une promesse de cession de fonds de commerce a été établie entre la Madame A
Z veuve X et la SARL JEJ 51, signée le 22 octobre 2010, expirant le 31 octobre 2011,date à laquelle, la promesse serait considérée comme nulle et non avenue sans qu’il soit besoin de mise en demeure, l’acte authentique devant être passé avant le 31 octobre 2012; il était prévu un prix de 75 000 EUR payable à concurrence de 10 000 EUR correspondant à la somme versée à titre de dépôt de garantie dans le cadre du contrat de location gérance, 15 000 EUR réglée à la signature à titre d’acompte et 50 000
EUR au jour de la réitération par acte authentique;

Le 19 mai 2011, un incendie s’est déclaré dans les parties communes de l’immeuble dû à un feu de compteur électrique dans la cage d’escalier donnant sur l’issue de secours. Sur la copie d’une page d’un registre de sécurité de la mairie de Reims produit par les deux parties, il est apposé la mention manuscrite suivante :
« Nécessité de limiter l’effectif à 19 personnes dans l’établissement ou de revoir l’aménagement au niveau de la baie vitrée et la maintenir ouverte »;

Par acte du 27 octobre 2011, la SARL JEJ 51 a fait assigner Madame A Z veuve X devant le tribunal de commerce de Reims aux fins notamment d’entendre prononcer la résiliation aux torts de Madame A Z veuve
X du contrat de location gérance signé le 23 juin 2010 et de la promesse de vente signée les 15 et 22 octobre 2010; d’entendre condamner Madame A Z veuve X à lui payer la somme de 34 833, 79 EUR représentant les sommes déboursées par la SARL depuis son installation; la somme de 10 000
EUR au titre du préjudice commercial; la somme de 3 000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens;

Par acte du 19 février 2013, Madame A Z veuve
X a fait assigner Monsieur B Y , es qualité de liquidateur amiable de la SARL JEJ 51 devant le tribunal de commerce de Reims aux fins notamment d’entendre débouter la
SARL JEJ 51 de sa demande de résiliation aux torts de la requérante du contrat de location gérance signé entre cette dernière et la SARL JEJ 51 et de sa demande de résiliation de la promesse de cession de fonds de commerce signée les 15 et 22 octobre 2010; de débouter la SARL JEJ 51 de ses demandes en paiement ; à titre reconventionnel, de prononcer la résiliation du contrat de location gérance aux torts de la SARL JEJ 51; de condamner solidairement la SARL JEJ 51 et Monsieur B Y à lui régler la somme de 100 791,40 EUR au titre de la dépréciation des éléments incorporels du fonds et, à tout le moins, la somme de 50 397
EUR, la somme de 27 377,76 EUR au titre de la recherche de nouveaux locataires gérants; la somme de 30 000
EUR au titre de son préjudice moral; de dire l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 15 000 EUR mentionnée dans la promesse de cession du fonds de commerce acquise à la requérante; en tout état de cause, d’entendre condamner solidairement les requis à lui régler la somme de 17 360, 37 EUR pour le préjudice subi quant à l’état des locaux et du matériel;
de condamner solidairement les requis à lui régler les loyers mensuels à compter du mois de novembre 2011 et jusqu’à la restitution des locaux à la requérante, soit, la somme de 13 123,99 EUR en tout assortis des intérêts au taux de 6% l’an à compter du jour ou ils sont dus;
d’entendre ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière; d’entendre condamner solidairement les requis à lui régler la somme de 221,75 EUR correspondant à la consommation d’eau de la SARL et d’assortir cette condamnation d’une astreinte de 100
EUR par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir;d’entendre condamner solidairement les requis à lui régler la somme de 3 500 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, d’entendre ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Aux termes d’un protocole d’accord signé le 10 septembre 2012 entre la SARL JEJ 51 et Madame A
Z veuve X, les parties ont convenu de la restitution des locaux lors de l’état des lieux, sans préjudice de la poursuite des procédures engagées et un état des lieux a été rédigé le 26 septembre 2012;

Suivant procès verbal d’assemblée générale extraordinaire de la SARL JEJ 51, dont Messieurs
B
Y et C
D étaient co-gérants et associés, du 31 décembre 2012,Monsieur B
Y a été désigné pour 3 mois en qualité de liquidateur amiable de la SARL JEJ 51 et les associés ont décidé de la liquidation de la SARL JEJ 51 et dit qu’elle subsisterait pour les besoins de sa liquidation jusqu’à la clôture de cette dernière;

Suivant procès verbal d’assemblée générale ordinaire du 31 décembre 2012, les associés ont décidé de la clôture des opérations de liquidation amiable et de la radiation de la société du RCS et la radiation du RCS pour clôture de la liquidation est intervenue le 17 janvier 2013.

Par jugement rendu le 19 mars 2013, le tribunal de commerce de Reims a ordonné la jonction des deux instances.

Par jugement rendu le 17 février 2015, le tribunal de commerce de Reims a, notamment : débouté Madame A Z veuve X de ses demandes, prononcé la nullité du contrat de location gérance conclu le 23 mai 2010 entre les parties, condamné Madame A ZZZ veuve X à payer à la SARL JEJ 51 la somme de 10 000 EUR au titre du dépôt de garantie, celle de 18 725,92 EUR au titre des loyers des murs et du fonds de juillet 2010 à octobre 2011;
prononcé la résiliation de la promesse de cession du fonds de commerce signée les 15 et 22 octobre 2010 aux torts de Madame A Z veuve X;
condamné cette dernière à payer à la SARL JEJ 51 la somme de 15 000 EUR au titre d’avance sur prix de cession, et 1 200 EUR à titre d’avance sur le prix de l’acte; condamné Madame A Z veuve
X à payer à la SARL JEJ 51 la somme de 750 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
rejeté toute autre demande; dit n’y avoir lieu à exécution provisoire, condamné Madame A ZZZ veuve
X aux dépens;

Pour statuer ainsi les premiers juges ont notamment considéré que les parties avaient, manifestement, dès la conclusion du contrat de location -gérance, l’intention de céder et d’acheter le fonds tout en différant la cession; que la location -gérance assortie d’une promesse de cession était entachée de nullité en ce qu’elle était contraire aux règles légales et fiscales, comme ayant eu pour unique finalité de retarder les effets réels d’une cession; que la résiliation de la promesse de cession pouvait être demandée en justice et prononcée pour inexécution, l’assignation valant mise en demeure; que l’incendie et l’absence de réalisation des travaux dans le délai de la promesse de cession rendait cette dernière impossible dans les délais impartis pour des raisons extérieures aux bénéficiaires ; qu’il est peu probable que Madame veuve X ait été informée tardivement de l’incendie; qu’il convenait donc de prononcer la résiliation de la promesse de cession aux torts de Madame A Z veuve X et de la condamner à payer à la SARL
JEJ 51 la somme de 15 000 EUR au titre d’avance sur prix de cession, celle de 1 200 EUR à titre d’avance sur le prix de l’acte et de débouter la SARL JEJ 51 du surplus de ses demandes ; que Madame A ZZZ veuve X devait être déboutée de ses autres demandes envers la SARL
JEJ 51; qu’il n’est pas fait mention , dans l’assignation délivrée à Monsieur Y de sa qualité de liquidateur amiable de la SARL JEJ 51 et que les demandes dirigées directement à son encontre sont irrecevables.

Par déclaration enregistrée le 7 septembre 2015 au greffe de la cour d’appel de Reims, Madame A ZZZ veuve
X a interjeté appel de cette décision .

Par acte du 31 août 2015,Madame A Z veuve
X a fait assigner la
SCP JAMMAN-MOREL-CONREUR-MARTIN , notaires, devant la cour d’appel de Reims aux fins notamment d’entendre déclarer que l’arrêt à intervenir lui sera opposable et de l’entendre condamner à la relever et garantir de toutes condamnation pouvant être prononcée à son encontre sur le fondement de la nullité des contrats.

Dans ses dernières conclusions transmises le 11 juillet 2016 au greffe de la présente juridiction par RPVA, Madame A Z veuve X a demandé à la cour d’appel de Reims, notamment, d’infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions , et, statuant à nouveau : de débouter la

SARL JEJ51 de toutes ses demandes, de dire que la résiliation du contrat de location gérance est intervenue aux torts de la SARL JEJ 51 et , en tout état de cause de dire qu’elle a manqué à son obligation de bonne foi, de la condamner, en conséquence, à lui payer, sur le fondement des dispositions des articles 1134 et 1147 du code de commerce, les sommes suivantes : 20 896 EUR au titre de la remise en état du fonds de commerce, 100 791,40 EUR au titre de la dépréciation des éléments incorporels, ou, à tout le moins, la somme de 50 397
EUR; 27 377,76 EUR au titre du préjudice consécutif à la fin du contrat de location gérance; 30 000 EUR de dommages intérêts au titre de son préjudice moral, 15 918,04 EUR au titre du paiement des redevances, loyers et charges; de dire que la créance de redevances de location gérance et de loyers des locaux est productive d’intérêts au taux de 6% avec anatocisme; de dire que l’indemnité d’immobilisation mentionnée dans la promesse de cession de fonds de commerce d’un montant de 15 000 EUR est acquise à l’appelante; de condamner Monsieur B Y, liquidateur amiable de la SARL JEJ 51, solidairement avec cette dernière, au paiement de toutes les condamnations prononcées à son profit; de condamner la SARL JEJ 51 et Monsieur B Y à lui verser la somme de 3 500 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile; subsidiairement de constater que le préjudice de la SARL JEJ 51 n’est pas établi et de rejeter sa demande de dommages intérêts ; très subsidiairement, de la recevoir en sa mise en cause de la SCP
Marc
JAMANN , Guillaume MOREL et Frédérique CONREUR-MARTIN, notaires associés, de condamner la SCP notariale à la relever et garantir de toutes condamnation pouvant être prononcée à son encontre et à lui payer la somme de 3 500 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; de condamner la partie succombante aux dépens , dont distraction au profit de son conseil .

L’appelante a notamment fait valoir que la conclusion successive d’un contrat de location gérance puis d’une promesse de cession de fonds de commerce n’est pas interdite par les textes ni nulle; que les actes n’ont pas été conclus en même temps et qu’il n’est fait nulle part mention dans le contrat de location gérance d’une éventuelle future cession du fonds; qu’il s’agit d’une promesse unilatérale de cession ; que les conditions financières du contrat de location gérance sont classiques; qu’à aucun moment le prix de la cession n’a été dissimulé; qu’aucune volonté de fraude ou de dissimulation n’est établie; que l’appelante a rempli l’ensemble de ses obligations contractuelles; qu’il ne peut lui être reproché la non exécution des travaux et qu’elle n’a pas commis de négligence fautive; que les articles 1719 et 1722 et suivants du code civil ne s’appliquent pas aux contrats location gérance; que la SARL JEJ51 est assurée contre l’incendie et a perçu une indemnité; que la perte de matériel est due à l’incendie qui est une cause extérieure à l’appelante; que le contrat prévoyait que la locataire gérante renonçait à tout recours contre l’appelante pour tous dommages de quelque ordre qu’ils soient causés aux immeubles loués et aux biens de toute nature lui appartenant ainsi qu’aux biens confiés.
L’appelante soutient ensuite que sa locataire-gérante a manqué à ses obligations contractuelles en ne la prévenant pas du sinistre avant de l’assigner; qu’elle n’a ensuite pas permis la réalisation des travaux de rénovation rendus nécessaires par l’incendie en ne permettant que très tardivement après 4 mois de retard et après que la propriétaire des murs ait mis en demeure l’appelante à plusieurs reprises, l’accès aux lieux ;
que bien qu’ayant perçu les fonds de l’assurance, la locataire n’a pas entrepris la remise en état du fonds et n’a rien fait pour reprendre l’exploitation alors que le fonds doit, aux termes du contrat, être ouvert 6 jours par semaine; que même avant l’incendie, l’établissement n’était pas ouvert régulièrement; qu’elle a fermé durant 16 mois sans payer de redevance ni de loyer depuis novembre 2011 et que le fonds a subi une dépréciation importante; que les locaux n’ont été restitués qu’en septembre 2012; qu’elle a dû assumer les frais de remise en état du fonds de commerce qu’elle a dû exploiter elle même à compter du 17 mars 2013 en plus de l’exploitation d’un autre local; qu’il convient d’indemniser les éléments incorporels qui se sont dépréciés;
qu’elle n’a pu encore retrouver de repreneur et a subi un préjudice moral. L’appelante souligne aussi que la liquidation amiable d’une société implique l’apurement intégral du passif et qu', aux termes des dispositions de l’article L237-12 du code de commerce le liquidateur répond , même après la cessation de ses fonctions, des conséquences dommageables des fautes commises dans l’exercice de celles -ci ;que les créances litigieuses doivent être garanties par une provision; qu’à défaut d’actif suffisant pour désintéresser les créanciers, le liquidateur doit demander l’ouverture d’une procédure collective, à défaut de quoi sa responsabilité peut être engagée, notamment lorsqu’il fait clôturer les opérations de liquidation alors qu’une instance est en cours, or l’assignation introductive d’instance date d’octobre 2011, alors que Monsieur B Y, gérant, représentait la société et la clôture des opérations de liquidation date du 31 décembre 2012; sur les demandes de la SARL JEJ 51, l’appelante observe que le contrat de location gérance dispose que le locataire gérant exploite en son nom personnel et à ses risques et périls en renonçant à tout recours contre le loueur de fonds;

qu’il ne peut donc être demandé à ce dernier de lui payer les charges d’exploitation; que les justificatifs fournis par l’intimée émanent d’elle même et sont inopérants; que les deux co gérants ont pris des fonctions salariées en dehors de la société avant même la signature du protocole transactionnel ; qu’il est possible que l’intimée ait été assurée pour perte d’exploitation. Concernant la recevabilité de l’appel en la cause de l’étude notariale l’appelante dit que l’évolution du litige est intervenue par suite du jugement révélant une circonstance de fait ou de droit née du jugement ou postérieure à celui-ci , modifiant les données du litige (page 35 de ses écritures); que le notaire a manqué à son devoir de conseil; qu’il appartient à ce dernier d’établir qu’il l’a respecté ce qu’il ne fait pas; que c’est le notaire qui a rédigé les deux contrats et que si l’appelante avait su qu’ils encourraient la nullité elle ne les aurait pas signés; que la mise en cause du notaire est recevable comme se rattachant directement à l’objet du litige en cours; que l’ assignation en intervention est légitime puisque le contrat a été annulé du fait du manquement du notaire à son devoir de conseil.

La SARL JEJ 51, représentée par ses cogérants,
Messieurs B Y et C D, intimée, a, dans ses dernières conclusions transmises le 24 juin 2016 au greffe de la présente juridiction par RPVA, demandé à la cour d’appel de Reims, notamment, de prononcer la résiliation du contrat de location gérance et de la promesse de cession du fonds de commerce sur le fondement des dispositions des articles 1184,1134,1719 alinéa 3 et 1382 du code civil, de condamner Madame A Z veuve X à lui payer les sommes de 51 323,76 EUR et 15 000 EUR soit la somme totale de 66 323,76 EUR; la somme de 10 000 EUR à titre de dommages intérêts et celle de 5 000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile , de constater que le liquidateur, Monsieur B
Y n’a commis aucune faute, de débouter l’appelante de toutes ses demandes en vertu des dispositions de l’article 1732 et de la condamner aux dépens.

Elle a notamment observé que l’incendie du 19 mai 2011 est dû au feu d’un compteur électrique dans la cage d’escalier donnant sur l’issue de secours; que la mairie lui a alors interdit de recevoir plus de 19 personnes ou de maintenir la baie vitrée ouverte; que de ce fait, elle ne pouvait plus recevoir de public dans la salle de restauration du premier étage qui pouvait auparavant contenir 30 à 40 personnes, l’escalier de secours étant totalement détruit; que les locaux ne pouvaient être utilisés en toute sécurité; que le bureau
Véritas a attesté qu’entre le jour de l’incendie et le 4 juillet 2013, le fonds était inexploitable; que l’appelante a été prévenue par l’un des associés de la SARL JEJ51; que l’exploitation étant devenue impossible elle a sollicité la résiliation de la location -gérance et de l’acte de promesse de vente sur le fondement des articles 1134 , 1184 et 1719 alinéa 3 du code civil; que le bailleur est tenu de lui permettre une jouissance paisible; que les parties avaient manifestement dès l’origine, l’intention de céder et d’acheter le fonds tout en différant la réalisation de l’opération au 31 octobre 2011 au plus tard; que l’appelante n’a pas procédé aux travaux de remise en état et de conformité nécessaires à l’exploitation; n’a pas assigné le propriétaire des murs , l’assureur de ce dernier , ni les assureurs des parties et n’a pas communiqué d’autorisation d’ouverture au public avant juillet 2013; que n’étant pas propriétaire des murs, l’appelante ne pouvait procéder aux réparations; que ces éléments rendaient irréalisable la promesse dans le délai imparti pour des raisons extérieures aux bénéficiaires de la promesse;
qu’en toute hypothèse, l’incendie constituait un cas de force majeure rendant inexploitable le fonds or, le loueur offre, par principe, une garantie d’éviction; que la
SARL JEJ51 a fait une déclaration de sinistre auprès de son assureur , ainsi que la propriétaire des murs et qu’elle n’a jamais fait obstruction à la réalisation des travaux.

La SCP JAMMAN-MOREL-CONREUR-MARTIN , intimée, a, par conclusions transmises le 19 avril 2016 au greffe de la présente juridiction par RPVA, demandé à la cour d’appel de Reims, notamment, de dire Madame A Z veuve X irrecevable en l’ensemble de ses demandes formulées à son encontre en vertu des dispositions de l’article 555 du code de procédure civile, de la débouter de l’ensemble de ses demandes, de dire que Maître E n’a commis aucune faute; de dire que Madame A Z veuve X ne caractérise pas le lien de causalité entre la faute invoquée et le préjudice allégué; de dire qu’elle ne caractérise son dommage ni en son principe, ni en son quantum, de la condamner à lui payer la somme de 3 000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens , dont distraction au profit de son conseil;

La SCP notariale a notamment soutenu, sur l’irrecevabilité, que l’évolution du litige ne justifiait pas sa mise en

cause en appel dans la mesure où il était acquis dès avant l’assignation devant le tribunal de commerce que le fonds ne pourrait plus être exploité du fait de l’incendie, de la liquidation de la preneuse et du défaut de la levée d’ option prévue dans la promesse par la SARL
JEJ51; que, par conséquent, la location gérance ne pourrait plus recevoir exécution et que la promesse de vente ne connaîtrait aucune réitération; que la circonstance que le tribunal de première instance ait annulé les actes ne change rien au fait qu’ils ne pouvaient recevoir aucune exécution dès 2011 et que les conditions de la mise en cause de la responsabilité des notaires n’avaient pas changé non plus depuis la première instance , la condamnation de première instance ne pouvant constituer ,à elle seule, un changement des données du litige permettant d’appeler un tiers à l’instance d’appel et de réparer un oubli, une négligence ou une mauvaise appréciation des droits du demandeur à la garantie;
que les moyens invoqués contre elle le sont de manière générique, sans caractérisation in concreto des fautes qu’elle aurait pu commettre ni moyens de preuve; qu’aucun acte authentique n’a été signé mais un acte sous-seing privé de promesse de vente rédigé par
Maître E, celui de location
-gérance ayant été rédigé par l’expert comptable; qu’aucune référence à une promesse de cession n’était mentionnée dans le contrat de location gérance et que si tel était le cas, le notaire ne pourrait en être tenu pour responsable; que le fait de signer une promesse de vente de fonds de commerce après avoir signé un contrat de location gérance est courant en pratique et que pour qu’il y ait fraude, il faut démontrer l’intention frauduleuse des parties, qui n’est pas établie en l’espèce; qu’il n’existe aucune causalité entre les diligences de l’étude et le dommage allégué;
que le notaire ne serait pas nécessairement responsable s’il était avéré que les actes aient pu servir de support à une fraude, le dol et la mauvaise foi de l’appelante étant seuls à l’origine de son dommage et il ne saurait être fait droit à l’appel en garantie de celui qui se rend coupable d’un dol.

Par ordonnance d’incident rendue le 12 janvier 2016, le conseiller de la mise en état a, notamment : ordonné la jonction des procédures inscrites sous les numéros 15/00634 et 15/02255 et a débouté la SARL JEJ 51 de sa demande d’exécution provisoire .

L’affaire a été mise en délibéré au18 octobre 2016.

SUR CE,

La clôture de l’instruction du dossier a été prononcée par ordonnance rendue le 30 août 2016 et transmise aux parties par RPVA à 9 heures 45;

Les dernières écritures de la SARL JEJ 51 ont été transmises par RPVA le 30 août 2016 à 10 heures 54, après clôture;

Aucun motif grave ne justifie que l’ordonnance de clôture soit rabattue et les débats rouverts;

Les écritures transmises le 30 août 2016 par la
SARL JEJ 51 seront donc écartées des débats et la cour statuera sur les dernières écritures de la SARL JEJ 51 transmises par RPVA avant clôture , le 24 juin 2016.

S u r l a r e c e v a b i l i t é d e s d e m a n d e s d e l ' a p p e l a n t e à l ' e n c o n t r e d e l a S C
P
JAMMAN-MOREL-CONREUR-MARTIN :

Aux termes de l’article 554 du code de procédure civile, peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt, les personnes qui n’ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité;

Aux termes de l’article 555 du même code, ces mêmes personnes peuvent être appelées devant la cour, même aux fins de condamnation, quand l’évolution du litige impose leur mise en cause;

La condamnation d’une partie, en conséquence de demandes dont elle avait connaissance ne peut être considérée comme une évolution du litige au sens de l’article 555 du code de procédure civile et il ne peut être prétendu à une évolution du litige lorsque les éléments dont se prévaut le demandeur en intervention étaient déjà connus en première instance;

En l’espèce, le notaire n’avait pas été appelé en la cause en première instance, et aucun élément de fait né après la clôture des débats de première instance n’est invoqué par l’appelante pour justifier sa mise en cause, les motifs de décision de première instance ne pouvant la justifier;

E n c o n s é q u e n c e , l e s d e m a n d e s d e l ' a p p e l a n t e à l ' e n c o n t r e d e l a S C P
JAMMAN-MOREL-CONREUR-MARTIN seront déclarées irrecevables devant la cour;

A titre superfétatoire il convient d’observer que le seul fait du rapprochement dans le temps de l’acte de location gérance et de la promesse de vente, et des sommes versées de même que la clause d’immobilisation du fonds ne suffisent pas à démontrer que les parties avaient l’intention de vendre et d’acheter le fonds dès la conclusion du contrat de location gérance alors que la conclusion d’une promesse de vente après signature d’un contrat de location gérance est une opération courante en pratique, de même l’intention frauduleuse, notamment en matière fiscale n’est pas suffisamment démontrée par les pièces produites et ne saurait être présumée alors qu’aucun élément émanant de l’administration fiscale n’est produit tendant à corroborer cette intention frauduleuse, la responsabilité du notaire ne saurait donc, en toute hypothèse, être engagée pour manquement à son devoir de conseil en raison de ces faits;

Madame A Z veuve X sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel l’opposant à la SCP JAMMAN-MOREL-CONREUR-MARTIN, dont distraction au profit de Maître
F BRISSART, dans les conditions et formes de l’article 699 du code de procédure civile et à régler à la
SCP JAMMAN-MOREL-CONREUR-MARTIN la somme de 1 500 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les demandes de résiliation des contrats de location-gérance et de promesse de cession du fonds de commerce et les demandes subséquentes des parties:

Il convient préalablement d’observer qu’aux termes de l’article 12 du code civil, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et il doit donner ou restituer aux faits et actes litigieux leur exacte qualification sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée, sauf accord express entre les parties dans les conditions exposées dans l’article.

Il ressort des pièces produites et il n’est pas contesté que l’ incendie s’est déclaré dans les parties communes de l’immeuble et est dû à un feu de compteur électrique dans la cage d’escalier donnant sur l’issue de secours ;

Le propriétaire des murs n’est pas en la cause,

La cause de l’incendie et l’incendie lui même étaient irrésistibles, extérieurs aux parties et imprévisibles pour elles;

Il revêtent donc les caractéristiques de la force majeure;

Il est justifié par les pièces produites que , compte tenu des injonctions de la mairie, et malgré les déclarations faites à leurs assureurs respectifs par la propriétaire et l’intimée, le locataire gérant n’a plus pu exploiter son fond conformément aux clauses du contrat, la consistance des lieux et les conditions d’exploitation ayant été brusquement modifiées du fait de l’incendie;

De même, la promesse de vente ne pouvait plus trouver d’issue avant l’expiration de la date prévue au contrat;

Il résulte des pièces que le fait générateur de l’entrave à l’exploitation du locataire gérant et à la signature de la promesse était bien l’incendie;

Les deux parties demandent que soit prononcée la résiliation du contrat de location-gérance;

Aux termes de l’article 1184 du code civil, la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats

synallagmatiques au cas ou l’une des parties ne satisferait pas à ses obligations, elle doit être demandée en justice;

Aucune des parties n’était en mesure d’exécuter l’ensemble de ses obligations nées du contrat de location gérance après la survenance de l’incendie, le bailleur ne pouvait plus garantir , notamment , une jouissance paisible de l’intégralité des composants du fonds de commerce loué et le locataire ne pouvait plus remplir toutes ses obligations, notamment d’exploitation entière et continue des biens loués;

Il y a donc bien lieu de prononcer la résiliation du contrat de location gérance du fait de la disparition , du fait de l’incendie, de la possibilité pour le locataire, d’exploiter une partie du fonds loué;

Il ne saurait en revanche être reproché à l’une ou l’autre des parties d’avoir commis des fautes entraînant la résiliation du contrat puisque le fait générateur des empêchements susvisés est la force majeure ;de plus il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1148 du code civil, il n’y a lieu à aucun dommage intérêts lorsque, par suite d’un cas fortuit, ou de force majeure, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé ou a fait ce qui lui était interdit;

Il y a donc lieu de débouter les deux parties de leurs demandes tendant à dire que la résiliation du contrat de location gérance doit être prononcée aux torts de l’une ou l’autre d’entre elles;

L’appelante doit, pour les mêmes motifs et en vertu de la même disposition textuelle être déboutée de ses demandes de condamnation de la SARL JEJ 51 à lui régler les sommes de : 100 791,40 EUR au titre de la dépréciation des éléments incorporels, ou, à tout le moins, la somme de 50 397 EUR pour les mêmes raisons, 27 377,76 EUR au titre du préjudice consécutif à la fin du contrat de location gérance; elle n’établit pas avoir subi un préjudice moral et doit également être déboutée de sa demande sur ce point;

Concernant ses demandes de condamnation de la locataire-gérante à lui verser la somme de 20 896 EUR au titre de la remise en état du fonds de commerce; il convient d’observer que , du fait de l’événement de force majeure, la locataire a dû cesser partiellement l’exploitation , elle ne saurait donc être redevable des désordres pouvant être dus à l’absence d’exploitation ni à la vétusté, les factures produites par la propriétaire du fonds sont d’autre part postérieures au départ de la locataire gérante de plusieurs mois et il n’est pas établi qu’elles correspondent à des réparations résultant de désordres causés par cette dernière et non des conséquences de l’incendie ou d’événements postérieurs à son départ;

L’appelante verse d’autre part aux débats un courrier de la MAAF, assureur de la SARL JEJ 51, adressé à son avocat qui lui indique que le montant de l’indemnité payée suite à l’incendie était d’un montant de 5 189
EUR, y compris notamment une indemnité pour nettoyage , perte d’exploitation et de stock étant indiqué que le prix du nettoyage a été payé directement à l’entreprise BELFOR;

Il résulte de cette attestation que le nettoyage a été payé directement à l’entreprise BELFOR et non à la locataire gérante, l’appelante ne peut reprocher à cette dernière de ne pas l’avoir réalisé; que les indemnités pour perte d’exploitation , perte de stocks ne sauraient être reversées à la bailleresse;

Madame A Z veuve Xsera donc déboutée de sa demande de condamnation de la locataire-gérante à lui verser la somme de 20 896 EUR au titre de la remise en état du fonds de commerce dont elle ne justifie pas suffisamment;

L’appelante produit également des lettres adressées à la locataire gérante lui demandant de lui permettre l’accès au fonds, mais ne justifie pas d’un retard de travaux ni d’un préjudice qu’elle aurait subi du fait d’un éventuel retard, d’autre part, elle ne saurait reprocher à la locataire gérante de ne pas avoir poursuivi l’entière et continue exploitation du fait de la modification des conditions d’exploitation générée par l’incendie et les nécessités de la sécurité du public;

En revanche, la locataire -gérante pouvait poursuivre partiellement son activité puisque seule la fermeture du

premier étage devait intervenir,

Compte tenu de la gêne occasionnée par l’incendie et par les travaux de l’immeuble, il convient de dire que le loyer dû par le locataire gérant du jour de la survenance de l’incendie au jour de la remise des clés , soit, du 19 mai 2011 au 26 26 septembre 2012, soit, 16 mois et 14 jours, doit être égal à 50% des sommes prévues au contrat, soit à la somme de 9900 EUR:2= 4 950 EUR HT; il n’y a pas lieu d’assortir cette somme des intérêts à 6%, prévus contractuellement en cas de retard et qui s’analysent comme une clause pénale au sens de l’article 1226 du code civil, compte tenu des circonstances de force majeure entourant le retard de paiement ; il convient donc de condamner la SARL JEJ 51, représentée par ses cogérants, Messieurs B
Y et
C D à payer à l’appelante cette somme de 4 950 EUR HT à titre de loyers , outre la somme de 221,75 EUR au titre de la consommation d’eau, réclamée par courrier RAR du 15 décembre 2011 et dont l’intimée ne justifie pas du paiement , soit la somme totale de 5171,75 EUR assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance.

Comme il est dit plus haut, par décision de l’AG du 31 décembre 2012,Monsieur B
Y a été désigné pour 3 mois en qualité de liquidateur amiable de la SARL JEJ 51et aux termes d’un extrait K bis du 29 janvier 2013, la radiation du RCS de l’intimée pour clôture de la liquidation est intervenue le 17 janvier 2013;

Aux termes des dispositions de l’article L237-3 du code de commerce, durant la période de liquidation, préalable à la dissolution, la société en liquidation est représentée par un liquidateur amiable qui doit assurer un certain nombre d’opérations comptables et financières dans la perspective de la dissolution de la société;
Il est responsable, aux termes des dispositions de l’article des dispositions de l’article L237-12 du code de commerce, vis à vis des tiers des conséquences dommageables des fautes qu’il a commises dans l’exercice de ses fonctions or, la liquidation amiable d’une société impose l’apurement intégral du passif, les créances litigieuses devant, jusqu’au terme des procédures en cours, être garanties par une provision, en l’absence d’actif social suffisant pour répondre du montant des condamnations éventuellement prononcées à l’encontre de la société, il appartient au liquidateur de différer fa clôture de la liquidation et de solliciter, le cas échéant, l’ouverture d’une procédure collective à l’ égard de la société; la liquidation amiable impose d’apurer intégralement le passif, Le liquidateur doit poursuivre les opérations consécutives à la dissolution, notamment réaliser l’actif social pour éteindre les dettes sociales; à défaut, le liquidateur engage sa responsabilité ,il doit, en particulier, veiller à ce que cette liquidation ne soit pas faite au détriment des créanciers qui doivent être réglés de leur créance durant la liquidation avant la dissolution envisagée;

En l’espèce, compte tenu du montant des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent arrêt, supérieur à celui des condamnations prononcées à l’encontre de l’intimée, l’appelante ne justifie pas d’un préjudice subi du fait de l’absence de provision constituée par le liquidateur amiable; elle sera donc déboutée de ses demandes à l’égard de Monsieur B Y;

La somme de 10 000 EUR ayant été versée dans le cadre de la location gérance à titre de garantie, même s’il avait été prévu qu’elle serve d’acompte en cas de cession du fonds de commerce devra être restituée par Madame A Z veuve X à la SARL JEJ 51;

Il sera ordonné la compensation entre le montant des deux condamnations susvisées.

Pour les mêmes raisons exposées précédemment, notamment le cas de force majeure constitué par l’incendie de l’immeuble et l’application des dispositions de l’ article 1148 du code civil, la SARL JEJ 51 sera déboutée de ses demandes visant à entendre condamner Madame A Z veuve
X à lui payer les sommes de 51 323,76 EUR et de 10 000 EUR à titre de dommages intérêts , la propriétaire du fonds n’ayant aucune responsabilité dans les dommages subis par la locataire gérante suite à l’incendie survenu, notamment dans son exploitation et cette dernière ayant, de surcroît, reçu une indemnisation de sa propre compagnie d’assurance.

Concernant la promesse de vente, il était prévu qu’au delà du délai du 31 octobre 2011, la promesse était considérée comme nulle et non avenue sans besoin d’aucune mise en demeure;

Cette promesse n’ayant pu trouver d’issue en considération d’un cas de force majeure, aucun tort ne peut être imputé à l’une ou l’autre des parties du fait de son absence de réalisation;

Il convient d’en constater la nullité sans qu’il y ait lieu de prononcer la résiliation;

Le versement de l’acompte doit donc, du fait de la nullité être restitué par la propriétaire du fonds à la locataire gérante ;

Madame A Z veuve X sera donc condamnée à régler la somme de 15 000 EUR à la SARL JEJ 51 avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation introductive d’instance.

Dans l’instance opposant Madame A Z veuve
X et la SARL JEJ 51, chacune des parties , succombant partiellement ,conservera la charge des dépens qu’elle a exposé en première instance et en appel et de ses frais irrépétibles

Les dépens de première instance et d’appel concernant l’instance opposant Madame A ZZZ veuve
X et Monsieur B Y resteront à la charge de Madame A
ZZZ veuve
X, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans l’instance les opposant.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS :

La cour , statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Ecarte des débats les écritures transmises le 30 aout 2016, après clôture, par la SARL JEJ 51,

Déclare irrecevables les demandes de Madame A Z veuve
X formées à l’encontre de la SCP
JAMMAN-MOREL-CONREUR-MARTIN,

Condamne Madame A Z veuve X aux dépens de l’instance d’appel l’opposant à la SCP JAMMAN-MOREL-CONREUR-MARTIN, dont distraction au profit de Maître
F BRISSART, dans les conditions et formes de l’article 699 du code de procédure civile et à régler à la
SCP JAMMAN-MOREL-CONREUR-MARTIN la somme de 1 500 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Infirme le jugement rendu le 17 février 2015 par le tribunal de commerce de Reims en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau,

Prononce la résiliation du contrat de location gérance conclu entre Madame A
ZZZ veuve
X et la SARL JEJ 51 le 23 juin 2010, pour cas de force majeure,

Condamne la SARL JEJ 51, représentée par ses cogérants, Messieurs B
Y et C
D, à payer à l’appelante la somme de 5171,75 EUR EUR HT à titre de loyers et de charges , assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance;

Condamne Madame A Z veuve X à régler la somme de 10 000
EUR à la SARL JEJ 51,assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance;

Ordonne la compensation des deux condamnations réciproques qui précédent;

Constate la nullité du contrat de promesse de vente signé par Madame A Z

veuve X et la SARL JEJ 51 le 15 octobre 2010, survenue de plein droit le 1^er novembre 2011;

Condamne Madame A Z veuve X à restituer à la SARL JEJ 51 la somme de 15 000 EUR versée par cette dernière à titre d’acompte assortie des intérêts au taux légal de cette somme à compter de l’assignation introductive d’instance .

Dit que Madame A Z veuve X, la
SARL JEJ 51 conserveront la charge de leurs frais irrépétibles et de leurs propres dépens de première instance et d’appel dans l’instance les opposant, dont distraction , pour les dépens d’appel, au profit de Maître G en ce qui concerne les dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision dans les conditions et formes de l’article 699 du code de procédure civile.

Dit que les dépens de première instance et d’appel concernant l’instance opposant Madame A ZZZ veuve
X et Monsieur B Y resteront à la charge de Madame A Z veuve X et qu’il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en ce qui concerne cette instance.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes .

Le greffier, Le président,