R.G : 15/05254

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 23 NOVEMBRE 2016

EXPROPRIATION

DÉCISION DÉFÉRÉE :

15/6

Décision rendue par le JUGE DE L’EXPROPRIATION DU
TRIBUNAL DE GRANDE
INSTANCE DE ROUEN en date du 06 Octobre 2015

APPELANT – PARTIE EXPROPRIANTE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NORMANDIE (EPFN)

XXX

XXX

XXX

représenté et assisté par la SCP MICHEL
BARON-PASCAL COSSE, avocat au barreau d’EURE

INTIMÉE – PARTIE EXPROPRIÉE :

SCI LE MONT

XXX Gaulle

XXX

représentée et assistée par M^e Henri VALLET, avocat au barreau de ROUEN

MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU
GOUVERNEMENT

Direction Régionale des Finances Publiques France
Domaine

XXX

XXX

représenté par M. X,
Inspecteur

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 12 Octobre 2016 sans opposition des avocats devant

Monsieur LOTTIN, Président, rapporteur, en présence de Monsieur SAMUEL, Conseiller

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Monsieur LOTTIN, Président de
Chambre

Monsieur SAMUEL, Conseiller

Madame FEYDEAU-THIEFFRY, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

M^me VERBEKE, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 12 Octobre 2016, où l’affaire a été mise en délibéré au 23
Novembre 2016

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 23 Novembre 2016, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la
Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur LOTTIN, Président et par M^me VERBEKE, Greffier présent à cette audience.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

L’opération d’aménagement du quartier dit 'de la
Luciline’ à Rouen a été déclarée d’utilité publique par arrêté du préfet de la Seine Maritime en date du 16 novembre 2012.

L’ordonnance d’expropriation a été rendue par le juge de l’expropriation de Seine Maritime le 3 novembre 2014, concernant notamment la parcelle KW 308 d’une superficie d’un peu moins de 400 m², propriété de la Sci Le Mont située 75 avenue du Mont Riboudet, bâtie d’un hangar commercial sur deux niveaux loué à une société qui y exploite un night-club à l’enseigne 'Le crooner'.

Les négociations amiables n’ayant pas abouti, l’Etablissement Public Foncier de Normandie (EPFN), chargé par la Ville de Rouen de procéder aux acquisitions nécessaires à l’aménagement du quartier de la Luciline, a, par lettre du 13 avril 2015, notifié les offres suivantes d’indemnisation à la Sci Le Mont :

Indemnité principale : 405'000 (900 le m²)

indemnité de remploi: 41 500

Total : 446'500

L’expropriée a notifié son refus par réponse du 28 avril 2015.

L’EPFN a saisi le juge de l’expropriation le 17 juin 2015 et confirmé ses précédentes offres.

La Sci Le Mont a sollicité son indemnisation devant le juge de l’expropriation ainsi qu’il suit :

Indemnité principale : 1'234'000 (sur la base d’un rendement locatif de 7%)

indemnité de remploi : 124'400

Total : 1'358'400

Le commissaire du gouvernement estimait satisfactoire l’offre de l’expropriant.

Par jugement contradictoire rendu le 6 octobre 2015, le juge de l’expropriation de
Seine-Maritime a adopté le dispositif suivant:

Fixe à la somme de 1'086'920 l’indemnité totale de dépossession qui sera due par l’expropriant EPFN à la SCI Le Mont, dans le cadre de l’expropriation de son bien immobilier sis à Rouen, 75, rue du Mont Riboudet, cadastré section KW 308, exploité sous l’enseigne 'Le Crooner'.

Condamne l’autorité expropriante aux dépens de première instance.

L’EPFN de Normandie a interjeté un appel total de cette décision par lettre recommandée adressée au greffe de la cour le 5 novembre 2015.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES
PARTIES

Par conclusions déposées au greffe de la cour le 26 janvier 2016, notifiées le 3 février 2016 à la Sci Le Mont et au commissaire du gouvernement, L’EPFN demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé à la somme totale de 1'086'220 remploi compris l’indemnité de dépossession foncière au profit de la
Sci et de fixer le montant total de cette indemnité à la somme de 449'500 , remploi compris.

Par conclusions déposées au greffe le 29 mars 2016, notifiées le 5 avril 2016 à l’EPFN et le 6 avril 2016 au commissaire du gouvernement, la Sci Le Mont, sur son appel incident, demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé à la somme totale de 1'086'920 remploi compris l’indemnité d’expropriation, de fixer l’indemnité principale à la somme de 1'234'000 , l’indemnité de remploi à la somme de 124'400 et de fixer en conséquence à la somme de 1'358'400 , toutes causes de préjudice confondues, l’indemnité lui revenant pour la dépossession de la parcelle section KW n° 308 à Rouen.

Dans ses conclusions déposées au greffe le 1^er avril 2016 et notifiées le 5 avril 2016 à l’EPFN et à la Sci Le Mont, le commissaire du gouvernement demande à la cour d’infirmer le jugement et de fixer le montant de l’indemnité à verser à la Sci Le Mont à 446'500 .

Dans des conclusions 'récapitulatives’ déposées au greffe le 30 mai 2016 et notifiées le 6 juin 2016 à la Sci Le Mont et au commissaire du gouvernement, l’EPFN maintient ses prétentions précédentes et demande à la cour de déclarer la
Sci Le Mont mal fondée en son appel incident, de le rejeter intégralement et de débouter l’expropriée de sa demande faite sur le

fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile (demande qui n’a pas été formulée).

MOTIFS DE LA COUR

En application des dispositions de l’article L. 322'2 (L.13-15 ancien) du code de l’expropriation, le bien doit être estimé à la date de la décision de première instance, soit le 6 octobre 2015, son usage effectif, qui au demeurant n’a pas varié, étant pris en considération à la date de référence qui se situe un an avant l’ouverture de l’enquête publique, soit le 23 avril 2011.

En application des dispositions de l’article L.322-1, la consistance du bien, qui au demeurant n’a pas varié récemment, doit être examinée à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété, soit le 3 novembre 2014.

Sur la superficie de l’immeuble

Pour déterminer la surface à prendre en compte pour l’évaluation du bien, le premier juge, sans justifier son calcul, a retenu une surface pondérée de 660 m² tenant compte d’une surface utile au rez-de-chaussée comprise entre 381 m² selon le cadastre, 410 m² selon un ancien propriétaire et 396 m² selon un métré établi en 1999 et tenant compte de ce qu’il existait à l’étage un appartement d’environ 100 m² et une partie de grenier non isolée servant de remise d’environ 230 m².

L’EPFN, qui chiffre la superficie totale à 450 m², critique le métré établi en 1999 en faisant valoir que la surface au sol ne peut être de 396 m² alors que la surface cadastrale de la parcelle est de 381 m² et que le bail commercial du 14 septembre 1988 fait référence à une superficie au rez-de-chaussée de 350 m².

Toutefois, ce faisant, l’appelant fait l’impasse sur la superficie de l’étage à l’exception de l’appartement de 100 m².

Si la surface apparaissant sur le cadastre n’est pas nécessairement exacte, le métré établi en 1999 sous l’appellation Sega par M. Y ne correspond pas à la surface déclarée dans le bail de 2004 (660 m² sans autre précision quant au détail) alors que le bail de 1998 est plus détaillé et descriptif quant à la surface louée : 350 m² au rez-de-chaussée; à l’étage surface commercial de 250 m² et appartement de 100 m².

S’agissant de la surface commerciale du premier étage, il résulte du procès-verbal de transport sur les lieux et des photos produites aux débats qu’il s’agit d’un grenier, non aménagé et non isolé, avec un faux plafond en partie démonté. Le plancher est constitué d’une dalle béton dont rien ne permet de mettre en cause la solidité, mais qui n’est plus aux normes de sécurité coupe-feu.

La cour considère en conséquence qu’il y a lieu de pondérer cette surface commerciale de l’étage et de déterminer la superficie pondérée de l’immeuble ainsi qu’il suit :

— rez-de-chaussée : 350 m²

— appartement étage : 100 m²

— surface commerciale étage : 250 m² x 50% = 125 m²

TOTAL : 575 m²

De ce fait, l’évaluation faite par le premier juge au titre de l’indemnité principale fait apparaître un prix au m² de 1716 .

Sur la méthode d’évaluation

Pour justifier sa décision d’appliquer la méthode d’évaluation par le revenu, le premier juge s’est référé à un arrêt rendu par la cour d’appel de Rouen le 12 septembre 2012 qui avait fixé les indemnités d’expropriation concernant le bien appartenant également à la Sci Le Mont et situé à quelques mètres du bien litigieux, un hangar de 700 m² qui était loué à la société
Carglass.

Pour contester l’utilisation de cette méthode, l’appelant relève que le premier juge avait bien noté le caractère très élevé du loyer, ainsi que l’existence d’éléments de moins-value qui l’ont conduit à appliquer un abattement de 20 % sur le résultat obtenu. Il lui reproche de ne pas avoir cherché à comparer cette évaluation avec des transactions effectives portant sur des immeubles à usage commercial dans la zone considérée, en soulignant que, précisément, il n’existe pas de transaction dans ce secteur au prix fixé par le jugement entrepris.

L’EPFN fait valoir que la méthode d’évaluation d’un bien immobilier par le revenu, si elle a pu être considérée comme une méthode recevable, doit permettre d’aboutir à la valeur réelle du bien, telle qu’on peut l’observer par l’examen des ventes réalisées de gré à gré, de telle sorte que le raisonnement doit se trouver confirmé par des termes de comparaison effectifs.

A cet égard, la Sci Le Mont est mal fondée à soutenir que l’arrêt 'Carglass’ de 2012 a été utilisé par le premier juge comme élément de comparaison alors que le prix au m² pondéré (cet immeuble étant complètement aménagé et n’exigeant pas une pondération) qui en résulte est de 950 , le prix retenu pour l’immeuble du Crooner, compte tenu de la surface pondérée évaluée ci-dessus, étant de 1716 /m², soit près du double.

Elle est également mal fondée à invoquer des cessions de plus d'1 million d’euros intervenues dans le même secteur et citées par l’EPFN alors qu’il s’agit pour certaines de transactions trop anciennes (2007,2009) pour pouvoir être utilisées comme éléments de comparaison pertinents et que, s’agissant des deux autres ventes (Carglass et
Sci Turenne-Nissan), le prix au m² ressort à environ 1000 euros, soit un prix très inférieur à celui résultant de la décision entreprise.

Pour contester l’affirmation de l’appelant selon laquelle le loyer du bien litigieux est anormalement élevé, la Sci Le Mont fait valoir qu’il est de 118 /m²/an, c’est à dire comparable aux loyers pratiqués dans le secteur, soit 114 pour la concession Honda, 106 pour les anciens locaux du 'Snooker et 118 pour les actuels locaux du Snooker, impôt foncier en plus pour ces trois biens.

Toutefois, compte tenu de la surface pondérée retenue, le loyer du bien litigieux, qui s’élève en réalité à 74 195,28 /an hors foncier ainsi qu’il sera démontré ci-dessous, ressort en réalité à 136 /m², étant observé en outre que les trois éléments de comparaison ci-dessus concernent des locaux notoirement mieux aménagés. Il est ainsi confirmé que le loyer du bien litigieux est particulièrement élevé.

Dès lors qu’il existe effectivement des éléments de comparaison récents dans le secteur considéré qui font apparaître un prix au m² notoirement différent de celui résultant de la décision entreprise, mais qu’il apparaît aussi que le loyer du bien litigieux est particulièrement élevé, faisant apparaître une rentabilité importante qu’il convient aussi de prendre en compte pour l’évaluation de ce bien, la cour considère qu’il y a lieu de déterminer l’indemnité principale en recherchant la moyenne entre les évaluations obtenues pour

chacune des deux méthodes.

Sur l’évaluation par le revenu

Cette méthode suppose de déterminer le revenu et le taux de rendement, puis éventuellement d’appliquer un abattement comme l’a fait le premier juge en raison de facteurs particuliers.

— détermination du loyer

Si le montant du loyer retenu en première instance n’est pas contesté ainsi que le souligne l’expropriée, il appartient au juge qui détermine sa méthode de l’appliquer de façon cohérente et de retenir le revenu réel.

Il est constant que le loyer de base est de 74'195,28 euros.

Si le paiement par la locataire d’une quote-part de l’impôt foncier constitue un supplément de loyer, dès lors que le paiement de l’impôt foncier incombe de par la loi au propriétaire, il n’en est pas de même du remboursement par le locataire de la cotisation d’assurance particulière souscrite à raison de l’activité exercée dans l’immeuble (night-club) qui ne constitue pas pour le propriétaire un revenu, mais la compensation d’une charge supplémentaire imputable au locataire.

Le loyer pris en compte pour la détermination du revenu doit en conséquence être établi à la somme de 82'128,78 /an (74'195,28 + 7983,50 d’impôt foncier selon pièce n° 7 de l’expropriée).

— détermination du taux de rendement

Le premier juge a retenu le taux de 7 % qui avait été admis par la cour d’appel de Rouen dans l’arrêt du 12 septembre 2012 concernant l’expropriation de l’immeuble voisin loué à la société
Carglass.

L’EPFN soutient que ce taux ne peut être pris en compte car il avait été défini à partir d’une mutation intervenue en février 2006, alors qu’en dix ans le marché de l’immobilier a évolué de manière défavorable.

S’il est exact que l’arrêt de 2012, ayant évalué un immeuble à la date du 10 octobre 2011 (jugement de première instance), est un peu éloigné pour servir d’élément de comparaison, il s’agit seulement en l’espèce de déterminer un taux de rendement.

Or, l’appelante, non seulement ne propose aucun autre taux, mais utilise ce même taux de 7 % dans sa demande subsidiaire.

Ce taux sera en conséquence retenu.

— sur l’application d’un abattement

Le premier juge a appliqué un abattement d’un montant de 20 % pour prendre en compte le caractère très élevé du loyer d’une part et les éléments de moins-values suivants d’autre part :

* absence de parking

* état brut d’une des façades du bâti, ancien et rouillé au niveau du faîtage

* accès indirect par une contre-allée sur le Mont
Riboudet

* marché de l’immobilier en stagnation, voire en baisse ces dernières années.

En raison de la méthode retenue par la cour, qui prend en compte par ailleurs l’état du marché par la méthode de comparaison, il y a lieu d’écarter les causes de moins-value tenant au loyer très élevé et à l’état du marché immobilier.

Par ailleurs, au vu des pièces produites au débats, l’accès indirect par une contre-allée ne justifie pas qu’il soit retenu une moins-value à cet égard.

Il ne sera tenu compte en conséquence que de l’absence de parking, effectivement pénalisante, et des désordres d’une des façades et du faîtage.

La cour retiendra ainsi un taux d’abattement ramené à 10 %.

En conséquence, le bien sera évalué par la méthode du revenu ainsi qu’il suit :

82 128,78 (revenu annuel) x 100/7 (taux de rendement 7%) = 1'173'268,29

Abattement de 10 % : 117 326

Evaluation retenue : 1 055 942 .

Sur l’évaluation par comparaison

Il convient en premier lieu d’écarter les termes de comparaison trop anciens comme ceux de 2007 et 2009, antérieurs de plus de 6 ans à la date d’évaluation du bien litigieux.

D’autre part, les termes de comparaison situés dans d’autres quartiers éloignés de Rouen (rue
Sablée, rue Marquis, route de Neufchatel, route de Darnetal, avenue de Caen) ou dans d’autres communes moins attractives (Deville les Rouen, Sotteville les Rouen) ne peuvent qu’être écartés.

Les termes les plus significatifs sont celui résultant de l’arrêt du 12 septembre 2012, un peu ancien (valeur 2011) mais qui est relatif à un immeuble situé à quelques mètres de l’immeuble litigieux, et la vente du 16 mars 2013 concernant l’immeuble abritant le garage
Nissan, dans le même quartier que l’immeuble litigieux.

Ces deux biens ont été cédés ou évalués à des prix au m² très proches, la moyenne des deux ressortant à 980 /m².

Compte tenu de ce qu’il s’agissait dans les deux cas de bâtiments entièrement aménagés, qui ne présentaient pas les éléments de moins value ci-dessus retenus pour l’immeuble litigieux, le prix de 900 m² proposé par l’expropriant et par le commissaire du gouvernement apparaît justifié.

Il y a en conséquence lieu d’évaluer l’immeuble litigieux par la méthode de comparaison comme suit :

575 m² x 900 = 515 500 .

Sur les indemnités de dépossession

La méthode retenue par la cour l’amène à chiffrer le montant de l’indemnité principale de dépossession due à la Sci Le Mont ainsi qu’il suit :

1'055'942 (méthode du revenu) + 515 500 (méthode par comparaison)

= 1'571 442 /2 = 785'121 euros.

L’indemnité de remploi sera fixée à :

5000 x 20% = 1 000

10 000 x 15% = 1 500

770 121 x 10% = 77 012

Total : 79 512

L’indemnité totale de dépossession s’établit ainsi à la somme de 864 633 euros.

PAR CES MOTIFS, LA COUR

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a fixé à la somme de 1'086'920 euros l’indemnité totale de dépossession due par l’EPFN à la Sci Le
Mont,

Statuant du chef infirmé,

Fixe à la somme de 864 633 euros l’indemnité totale de dépossession due par l’Etablissement
Public Foncier de Normandie (EPFN) à la Sci Le Mont au titre de l’expropriation du bien immobilier de cette dernière situé 75, avenue du Mont
Riboudet et cadastré section KW 308, exploité sous l’enseigne 'Le Crooner',

Condamne l’expropriante aux dépens de l’instance d’appel.

Le Greffier Le Président