Cour d'appel de Rouen, 1ère ch. civile, 17 novembre 2021, n° 19/02743

N° RG 19/02743 – N° Portalis DBV2-V-B7D-IHGF

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 17 NOVEMBRE 2021

DÉCISION

DÉFÉRÉE :

[…]

Tribunal de grande instance d’Evreux du 28 mai 2019

APPELANT :

Monsieur X Z

né le […] à COUDRES

[…]

[…]

comparant en personne, représenté par M^e Yannick ENAULT de la Selarl YANNICK ENAULT-CHRISTIAN HENRY, avocat au barreau de Rouen assisté par M^e Emmanuel KASPEREIT, de la Selas ARCHIPEL avocat au barreau de Paris

INTIMES :

Monsieur C D

[…]

[…]

représenté par M^e Laurent SPAGNOL de la Scp SPAGNOL DESLANDES MELO, avocat au barreau de l’Eure

Scp M N & C D

[…]

[…]

représentée par M^e Laurent SPAGNOL de la Scp SPAGNOL DESLANDES MELO, avocat au barreau de l’Eure

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 08 septembre 2021 sans opposition des avocats devant M. Jean-K MELLET, conseiller, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M. Jean-K MELLET, conseiller,

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me E F,

DEBATS :

A l’audience publique du 08 septembre 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2021

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 17 novembre 2021, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente de chambre et par M^me F, greffier.

*

* *

Le 11 décembre 1987, M. G X et M^me H I, épouse X ont constitué un groupement foncier agricole (Gfa) le Prieuré de Coudres, regroupant des biens immobiliers et des terres agricoles.

M. G X est resté propriétaire, en propre, d’une parcelle de terrain située sur la commune de Mézières en Vexin cadastrée section […]'.

Ce dernier est décédé le 24 mars 2005, laissant pour lui succéder son épouse et cinq enfants.

Par acte en date du 27 janvier 2006, l’usufruit de la parcelle B n°175 a été attribuée à M^me H X, épouse du de cujus, et en nue-propriété pour les 4/5^e à ses cinq enfants : M^mes Y et J X et MM. Z, A et K X.

Le 24 mars 2007, un protocole d’accord de partage des immeubles du Gfa et de licitation de l’indivision sur la parcelle B 713 a été signé par les indivisaires au profit de M. K X, déjà propriétaire d'1/5^e de cette dernière.

Selon deux actes authentiques distincts dressés le 21 septembre 2007 par devant M^e C D, notaire, les parties sont convenues d’une part, de la dissolution du Gfa et, d’autre part, de la licitation, au profit de M. et M^me K X, de 4/5^e de la nue-propriété et la totalité de l’usufruit de la parcelle B 713, pour la somme de 21 840 euros.

M. Z X expose avoir découvert en octobre 2012 que deux maisons avaient été construites sur la parcelle B 713 et que, contrairement à ce qu’il pensait au moment de la

cession, cette dernière était constructible depuis l’année 2005, si bien que le prix de sa quote-part aurait été sous-évalué au moment de la cession.

Après mise en demeure infructueuse en date du 7 juillet 2015, M. Z X a, par acte d’huissier du 8 mars 2016, fait assigner M^e C D et la Scp M N et C D devant le tribunal de grande instance d’Evreux en réparation du préjudice subi.

Par jugement contradictoire en date du 28 mai 2019, le tribunal de grande instance d’Evreux a :

— déclaré recevable l’action de M. Z X à l’encontre de M^e C D et la Scp M N & C D,

— débouté M. Z X de ses demandes,

— condamné M. Z X aux entiers dépens,

— condamné M. Z X à verser à M^e C D et la Scp M N & C D unis d’intérêt la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. Z X de sa demande d’indemnisation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Le tribunal a notamment retenu que la production d’un certificat d’urbanisme était facultative en matière de licitation et que les parties avaient dispensé le notaire de le produire, si bien qu’aucun défaut d’information compromettant l’efficacité de l’acte n’était établi, étant précisé que la méconnaissance du caractère constructible ne l’était pas davantage.

Par déclaration reçue au greffe le 4 juillet 2019, M. Z X a interjeté appel de la décision.

Par dernières conclusions notifiées le 26 mars 2020, M. Z X, appelant, demande à la cour d’appel, au visa des articles 1231-6, 1240, 1343-2 et 2224 du code civil, 515 du code de procédure civile et 16 de la loi n° 66-879 du 29 novembre 1966 relative aux sociétés civiles professionnelles, au visa de l’article 889 alinéa 2, 1382 du code civil et 696 du code de procédure civile, d’ :

— infirmer le jugement entrepris sauf en qu’il a déclaré recevable son action à l’encontre de M^e C D et de la Scp M N & C D,

statuant à nouveau, de :

— condamner solidairement M^e C D et la Scp M N & C D à lui payer la somme de 37 169,60 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique qu’il a subi, somme à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir,

— condamner solidairement M^e C D et la Scp M N & C D à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral qu’il a subi,

— ordonner que les intérêts sur les condamnations courront à compter du 7 juillet 2015, date de la première sommation de payer, et qu’ils se capitaliseront annuellement pour porter à leur tour intérêt,

— débouter M^e C D et la Scp M N & C D de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner solidairement M^e C D et la Scp M N & C D aux entiers dépens de première instance et d’appel au titre de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M^e C D et la Scp M N & C D à payer la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient en substance que :

— en application de l’article 2224 du code civil, l’action en responsabilité civile à l’encontre d’un notaire se prescrit par cinq ans à compter de la découverte des faits dommageables,

— en l’espèce, il a découvert en octobre 2013 que des maisons avaient été construites sur la parcelle B 713, le notaire ne l’ayant pas informé que cette parcelle était constructible au moment de la vente,

— il appartient au notaire d’informer les parties sur les caractéristiques essentielles du bien,

— le notaire ne lui a pas communiqué de certificat d’urbanisme concernant la parcelle litigieuse et n’a pas vérifié qu’il était pleinement informé du caractère constructible de la parcelle vendue, ce qui était nécessaire pour fixer le prix de vente,

— la clause de 'dispense d’urbanisme' ne lui est pas opposable, M. K X ayant seul dispensé le notaire de la production du certificat d’urbanisme,

— il ne disposait d’aucun élément lui permettant de penser que la parcelle litigieuse, située loin de son domicile, était constructible,

— le quitus donné au notaire figure exclusivement dans l’acte de dissolution et de liquidation du Gfa et non dans l’acte de cession, ni même dans le protocole d’accord signé préalablement,

— les parcelles B 770, B 771 et B 772 issues de la parcelle B 713 cédée en 2007 sur la base d’une valeur totale de 26 000 euros ont été revendues entre 2012 et 2014 par M. et M^me K X pour un prix total de 180 000 euros, équivalant, en euros constants au 1^er octobre 2019, à une somme de 189 820, 23 euros.

Par dernières conclusions notifiées le 24 décembre 2019, M^e C D et la Scp M N et C D, intimés, demandent à la cour d’appel, au visa des articles 889 alinéa 2, 1382 du code civil et 696 du code de procédure civile, de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il déclare recevable l’action de M. Z X,

— dire et juger prescrite l’action de M. Z X engagée à leur encontre,

subsidiairement et sur le fond,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. Z X de ses demandes et

condamné ce dernier à payer la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— en tant que de besoin, dire que ni M^e C D, ni la Scp M N & C D n’ont commis un quelconque manquement à leur devoir de conseil à l’occasion de la signature du protocole de partage du 24 mars 2007 et/ou des actes du 21 septembre 2007 portant dissolution et liquidation du Gfa Le Prieuré de Coudres et vente à titre de licitation mettant fin à l’indivision entre les consorts X au titre de la parcelle située sur la commune de Mézières en Vexin cadastrée section […],

en tout état de cause, ajoutant au jugement,

— condamner M. Z X à leur payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

— condamner M. Z X en tous les dépens de première instance et l’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la Scp d’avocats Spagnol Deslandes Melo conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils font essentiellement valoir que :

— en application des dispositions de l’article 889 du code civil, l’action en complément de part des héritiers se prescrit par deux ans à compter du partage,

— en l’espèce, le partage étant intervenu par acte notarié du 21 septembre 2007, l’action en complément de part était prescrite depuis le 21 septembre 2009, si bien qu’aucun préjudice n’existe,

— le notaire est tenu d’éclairer les parties sur les conséquences fiscales d’une vente intervenant à un prix supérieur à celui figurant dans les déclarations de succession qu’il a établies,

— en l’espèce, la Scp N & D était liée par la valeur de la parcelle retenue dans la déclaration de succession de M. G X, confiée à la Scp Bascoulergue & Cande-Ruchaud,

— le fait de retenir une valeur différente, deux années seulement après la déclaration de succession, aurait exposé les héritiers à un risque de redressement fiscal,

— le prix de cession a été déterminé entre les parties en considération de la situation juridique de la parcelle, qui n’appartenait pas en pleine propriété à

M. Z X,

— la clause de décharge de responsabilité contenue dans l’acte de dissolution du Gfa est également applicable à l’acte de licitation de la parcelle B 713, les deux actes constituant un accord unique et indivisible,

— M. Z X, qui exerce la profession d’agriculteur, connaît la réglementation en matière d’urbanisme et ne peut prétendre avoir découvert fortuitement que le terrain était partiellement constructible.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 août 2021 et l’affaire plaidée à l’audience du 8 septembre 2021, a été mise en délibéré au 17 novembre 2021.

MOTIFS

— Sur la recevabilité de l’action

L’action en responsabilité délictuelle se prescrit par 5 ans, conformément à l’article 2224 du code civil. Le délai court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les fais lui permettant de l’exercer.

Le délai biennal régi par l’article 889 du code civil concerne l’action en complément de part d’un copartageant à l’encontre de l’indivision. Il est sans rapport avec le litige et n’est pas opposable par le notaire qui est poursuivi à titre personnel au titre des règles de la responsabilité civile, et n’est pas partie à l’indivision.

Il n’est pas contesté que M. Z X a découvert le caractère constructible au cours de l’année 2013, la parcelle ayant été divisée le 31 août 2012, si bien que l’assignation délivrée le 8 mars 2016 a valablement interrompu le délai de prescription de l’action contre le notaire.

Les demandes formées sont donc recevables.

— Sur l’action en responsabilité notariée

. Sur la responsabilité engagée

Le tribunal, après avoir rappelé les termes de l’article 1240 du code civil, a rappelé que le notaire rédacteur était tenu d’un devoir de conseil, puisqu’il devait éclairer ses clients, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes dont il assure l’authentification.

Afin d’assurer l’efficacité des actes qu’il reçoit, le notaire doit, non seulement rédiger un acte suffisamment précis, mais aussi s’assurer de la volonté des parties contractantes afin que leur convention produise les effets recherchés et corresponde exactement à leur volonté.

S’agissant précisément d’une vente immobilière, il est tenu de demander un certificat d’urbanisme et ne peut être dispensé de cette formalité que par ses clients eux-mêmes.

Le fait que l’article L.410-1 du code de l’urbanisme, dont l’objet est de définir le contenu du certificat d’urbanisme, ne fasse pas obligation au notaire d’en solliciter un préalablement à toute vente, ne délivre par le notaire de cette obligation qui pèse sur lui en application des règles générales de la responsabilité civile.

La preuve de l’information et du conseil donné incombe au notaire.

En l’espèce, la clause de désignation de l’objet de la vente, insérée en page n° 6 de l’acte du 21 septembre 2007 est imprécise quant à la nature de la parcelle B 713, décrite comme une 'parcelle de terre sis dite commune' sans information sur son caractère constructible ou non.

Il est en outre établi que le notaire s’est abstenu de solliciter un certificat d’urbanisme, sans que M. Z X ne l’ait dispensé de cette formalité, puisque la clause de dispense d’urbanisme stipulée en page 10 ne concerne que l’acquéreur.

Il est enfin établi qu’à la date de la cession, la parcelle était constructible depuis deux ans.

Elle a été cédée le 21 septembre 2007 sur la base d’une estimation de

26 000 euros, correspondant à la valeur d’une terre agricole, pour être revendue, en 2012 et 2014, après division, pour la somme de 189 820 euros. Ces données ne sont pas contestées.

En omettant de préciser dans l’acte que le terrain était constructible, et en omettant de solliciter une certificat d’urbanisme, le notaire a manqué à son devoir d’information et de conseil, rédigeant un acte manifestement lésionnaire pour les vendeurs sans les en avertir, et d’ailleurs susceptible, soit d’annulation sur le terrain de l’erreur sur les qualités substantielles, soit d’une action en complément de partage.

Afin d’établir que M. Z X aurait eu conscience de la sous-évaluation de la parcelle cédée, les intimés se prévalent d’une clause insérée en page 33 du projet d’acte de dissolution du Gfa signé le 21septembre 2017 selon laquelle le protocole d’accord préalable du 24 mars 2017 a été conclu après 'd’âpres négociations sur les estimations des biens attribués à tous les associés'. Cette clause précise qu’en application de l’article 2044 du code civil, l’acte constitue une transaction aux termes de laquelle les parties se déclarent remplies de leurs droits.

Toutefois, cette mention n’est pas incluse dans l’acte de vente de la parcelle B 713 et sa portée ne saurait donc y être étendue. Elle concerne uniquement les parcelles agricoles, anciennement propriété du Gfa, et qui de ce fait pouvaient d’ailleurs légitimement être désignées comme des ' parcelles de terre', mais non la parcelle constructible cédée par acte distinct.

Contrairement à ce que soutiennent d’ailleurs les intimés, la licitation et le protocole de partage transactionnel sont deux actes authentique distincts : ils faisaient d’ailleurs l’objet de titres distincts dans le protocole sous seing privé du 24 mars 2007. La clause invoquée ne peut donc voir sa portée étendue à la licitation.

Cette mention traduit, à rebours de la portée qu’en donne le notaire, que

M. Z X, comme les autres indivisaires, était particulièrement attentif à la bonne évaluation de ses droits, si bien qu’il ne peut être utilement soutenu qu’il aurait consenti à la cession d’une parcelle constructible au prix d’une terre agricole.

Par ailleurs, en opposition avec la thèse des intimés, rien n’obligeait le notaire à reprendre cette évaluation de 26 000 euros, dont les conditions de réalisation ne sont pas établies. Cette évaluation était manifestement erronée au regard de la constructibilité du fonds et aurait dû être détectée comme telle, a fortiori par un notaire. La valeur déclarée à l’administration fiscale n’est pas justifiée mais en toute hypothèse, le fait qu’elle soit inexacte ne saurait être utilement invoqué par le notaire afin d’être délié de son obligation de conseil vis-à-vis des parties au stade de la cession.

La faute du notaire est à l’origine, pour M. Z X d’une perte de chance de réaliser le caractère constructible de la parcelle, et donc de négocier ses droits à la hausse.

. Sur l’indemnisation des préjudices

Afin de fixer le montant de son préjudice, l’appelant effectue un calcul sur la base du prix des cessions intervenues en 2012 après division, soit la somme de 189 820 euros actualisée en 2019, relève qu’au prorata des surfaces cédées, le prix de vente réglé en 2007 était de 3 972 euros, puis il applique sa quote-part de droit sur la moins value-théorique, pour aboutir à la somme de

37 169, 60 euros soit la formule :

(1/5 x 189 820 euros) – (1/5 x 3 972 euros) = 37 964 euros – 794,40 euros

= 37 169,60 euros.

Il précise que les parcelles constructibles B 770, B 771, B 772 et B 773 représentent 40a 93ca soit 13,22 % de la surface totale de la parcelle initiale B 713 de 3ha 9ca 57ca pour appliquer ce coefficient à la valeur totale de la parcelle soit :

26 000 euros / 13,22 % = 3 437,20 euros soit en valeur actualisée au 1^er octobre 2019 la somme de 3 972 euros ci-dessus retenue.

Cette méthode n’est pas contestée en elle-même par les intimés, mais la cour relève que la plus-value effectuée entre 2007 et 2012 peut s’expliquer en partie par les évolutions inhérentes au marché et plus certainement par le choix de lotir fait par M. K X.

Compte tenu de ces éléments, et de la perte de chance démontrée, le montant de l’indemnisation sera fixée comme suit :

valeur en 2019 – valeur en 2007 soit 189 820 euros – 3 972 euros

= 185 848 euros

La perte de chance causée par les manquements notariés peut être évaluée à

50 % de cette valeur pour tenir compte des paramètres extérieurs tels que l’évolution du marché et les initiatives des propriétaires pour lotir leur bien, soit une base de calcul de 92 924 euros.

La part de M. X est d'1/5^e soit 185 848 euros / 5 soit la somme arrondie à une indemnisation de 18 600 euros.

La condamnation prononcée contre les intimés sera solidaire en application de l’article 16 de la loi du 29 novembre 1966 relative aux sociétés civiles professionnelles.

Les intérêts légaux courront à compter de ce jour, s’agissant d’une condamnation indemnitaire. La capitalisation est ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

L’existence d’un préjudice moral n’est démontrée par aucune pièce, et ne saurait procéder uniquement des circonstances de l’espèce, aucune volonté de nuire n’étant d’ailleurs démontrée.

— Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il découle de ce qui précède que la décision querellée doit être infirmé sur le fond.

M^e C D et la Scp M N & C D sont dès lors condamnés solidairement aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au bénéfice de la Scp d’avocats Spagnol Deslandes Melo conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de les condamner à payer à M. X la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme la décision entreprise en ce qu’elle a déclaré recevable l’action entreprise par M. Z X contre M^e C D et la Scp M N & C D,

L’infirme pour le surplus,

et statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement M^e C D et la Scp M N & C D à payer une somme de 18 600 euros à M. Z X, avec capitalisation des intérêts,

Condamne solidairement M^e C D et la Scp M N & C D à payer une somme de 4 000 euros à M. Z X au titre des frais irrépétibles,

Condamne solidairement M^e C D et la Scp M N & C D aux dépens, sous bénéfice de distraction pour la Scp d’avocats Spagnol Deslandes Melo conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, La président de chambre,