N° RG 20/01881 – N° Portalis DBV2-V-B7E-IPRC

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 7 AVRIL 2022

DÉCISION DÉFÉRÉE :

[…]

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE ROUEN du 10 Janvier 2020

APPELANT :

Monsieur G Z

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par M^e L CHABERT, avocat au barreau de ROUEN

INTIMES :

Monsieur I X

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame K X

née le […] à […]

[…]

[…]

représentées et assistées par M^e Xavier GARCON de la SELARL ELOGE AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 20 Janvier 2022 sans opposition des avocats devant M. MANHES, Conseiller, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de : Madame FOUCHER-GROS, Présidente

M. URBANO, Conseiller

M. MANHES, Conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me DEVELET, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 20 Janvier 2022, où l’affaire a été mise en délibéré au 30 Mars 2022, prorogé au 7 Avril 2022

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Rendu publiquement le 7 Avril 2022, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame FOUCHER-GROS, Présidente et par M^me DEVELET, Greffier.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Suivant contrat du 16 décembre 2002, venant à expiration le 31 décembre 2011, M. et M^me X ont donné à bail à M^me Y aux droits de laquelle se trouve M. Z, des locaux à usage commercial et d’habitation situés […], moyennant un loyer annuel de 9.425,49 €.

Le 13 septembre 2006, M. Z a acquis un fonds de commerce de café, restaurant, épicerie, brasserie, hôtel meublé, débits de tabacs, bibloteries et jeux, sous l’enseigne 'le Saint I’ situé à cette même adresse, pour un montant de 60.000 €.

Le 21 septembre 2011, M. et M^me X ont accepté la demande de renouvellement de bail formée par M. Z, aucun bail en renouvellement n’étant toutefois signé.

Suivant procès-verbal de visite du 24 mai 2013, la Commission locale de sécurité a émis un avis défavorable à la poursuite de l’activité d’hôtel meublé, en prescrivant d’une part un relogement des occupants des chambres meublées et d’autre part l’établissement d’un dossier de mise en sécurité relatif notamment à l’exécution de travaux.

M. Z a donné congé aux locataires des chambres pour le 1er juillet 2013 et a cessé son activité d’hôtel meublé à compter de cette date.

Par courrier du 4 novembre 2013, il a mis en demeure M. et M^me X de procéder aux travaux de mise en conformité.
Le 25 août 2013, la commune de Petit-Quevilly a pris un arrêté de fermeture de l’hôtel meublé, les travaux de remise aux normes n’ayant pas été effectués.

Le 29 septembre 2014, M. Z a assigné M. et M^me X devant le tribunal de grande instance de Rouen en résiliation de bail et en paiement d’indemnités au titre de la perte de chiffre d’affaires et de la perte du fonds de commerce.

Par jugement du 28 juillet 2015, le tribunal de grande instance de Rouen a, principalement :

- prononcé la résiliation du bail commercial du 16 décembre 2002 aux torts des bailleurs ;

- condamné M. et M^me X à payer à M. Z la somme de 1.903,44 € à titre de trop perçu de loyers ;

- ordonné pour le surplus des demandes une expertise et désigné à l’effet d’y procéder M. L B.

Par arrêt rendu le 10 novembre 2016, la cour d’appel de Rouen a, principalement :

- confirmé le jugement du 28 juillet 2015, sauf en ses dispositions relatives :

à la charge de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert,•

• à la réduction de loyer, et à l’indemnité mensuelle d’occupation en ce qu’il n’indique pas si cette réduction présente ou non un caractère provisionnel,

- statuant à nouveau des chefs infirmés,

- dit que la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, soit la somme de 1.200 € sera versée par M. Z ;

- fixé à titre provisionnel :

• à la somme de 600 € le montant du loyer mensuel dû par M. Z du 1er décembre 2013 au 28 juillet 2015,

• à la somme de 600 € le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par M. Z à compter du 28 juillet 2015,

- complété la mission de l’expert en ce sens qu’il lui est également demandé de proposer pour le loyer et l’indemnité d’occupation une ventilation entre la partie chambres meublées et le reste de la chose louée ;

- débouté M. Z de sa demande en restitution de trop versé sur les loyers ;

- condamné M. Z à payer à M. et M^me X la somme de 475,86 € au titre du trop perçu sur le loyer de novembre 2013 ;

- réservé pour le surplus le compte des parties au titre des loyers et indemnités d’occupation jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

- condamné M. et M^me X à payer à M. Z une provision de 20.000 € à valoir sur l’indemnisation de son préjudice.

L’expert a déposé son rapport le 19 décembre 2017.
Par jugement du 10 janvier 2020, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Rouen a :

- ordonné la révocation de l’ordonnance rendue le 18 septembre 2019 fixant la clôture au 29 octobre 2019 et fixé la nouvelle clôture au 12 novembre 2019 ;

- condamné M. X et M^me A épouse X à payer à M. Z la somme de 51.319,21 € au titre de la perte de location des chambres meublées ;

- condamné M. X et M^me A épouse X à payer à M. Z la somme 137.731,19 € au titre de l’indemnité d’éviction ;

- condamné M. X et M^me A épouse X à payer à M. Z la somme de 22.089 € au titre de l’indemnité de réinstallation ;

- rappelé qu’il a été alloué à M. Z la somme de 20.000 € à titre de provision à valoir sur 1'indemnisation de son préjudice par arrêt de la cour d’appel de Rouen du 10 novembre 2016 ;

- dit qu’il y a lieu de soustraire cette somme des montants alloués à M. Z si elle a effectivement été versée ;

- fixé à la somme de 600 € le montant du loyer mensuel dû par M. Z du 1er novembre 2013 au 28 juillet 2015 ;

- condamné M. Z à verser à M. X et M^me A épouse X au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 28 juillet 2015 et jusqu’à libération des lieux la somme 2.342,88 € augmenté de la taxe foncière ;

- ordonné la compensation des créances réciproques ;

- condamné M. X et M^me A épouse X à payer à M. Z la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

- condamné M. X et M^me A épouse X aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais de la première instance ayant donné lieu au jugement du tribunal de grande instance de Rouen du 28 juillet 2015 et des frais d’expertise judiciaire, le tout avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Chabert en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Monsieur Z a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 19 juin 2020.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 janvier 2022.

EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES :

Vu les conclusions du 1er juillet 2021, de M. Z qui demande à la cour de:

Réformant la décision rendue le 10 janvier 2020 sur les points soumis à la cour par M. Z :

- condamner M. et M^me X à verser à M. Z les sommes suivante:

• au titre du préjudice sur perte de location de chambres meublées : 91.800 € arrêté par M. B expert ;
• au titre du préjudice sur perte de location de chambres meublées pour les années postérieures au rapport d’expertise

-pour l’année 2017 : 27.262,18 € + 7,4 % (2.017,40 €) = 29.279,58 €,

-pour l’année 2018 : 29.279,58 € + 7,4 % (2.166,69 €) = 31.446,27 €,

-pour l’année 2019 : 31.329,51 € + 7,4 % (2.327,02 €) = 33.773,29 €,

• au titre des affaires réalisées par la Française des Jeux selon attestation du cabinet Longuemart du 2 mars 2018 : 22.287€; à titre d’indemnité pour les conséquences du licenciement de la salariée : 8.303,49 € ;• au titre de l’article 700 du code de procédure civile : 10.000€;•

-fixer la valeur locative à la somme de 1.075,35 € à compter du 28 juillet 2015 et subsidiairement, à celle de 1.343,31 € selon le calcul corrigé de l’expert ;

-condamner M. et M^me X aux entiers dépens de première instance qui comprendront le coût de l’expertise de M. B et d’appel.

Vu les conclusions du 18 décembre 2021, de M. X et de M^me A épouse X qui demandent à la cour de :

- recevoir M. Z en son appel et le déclarer mal fondé ;

-confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen le 10 janvier 2020 en ce qu’il a débouté M. Z des demandes suivantes :

91.800 € au titre du préjudice sur perte de location de chambres meublées ;•

• 29.279,58 € au titre du préjudice sur perte de location de chambres meublées pour l’année 2017 ;

• 31.446,27 € au titre du préjudice sur perte de location de chambres meublées pour l’année 2018 ;

• 33.773,29 € au titre du préjudice sur perte de location de chambres meublées pour l’année 2019 ; 22.287 € au titre des affaires réalisées par la Française des Jeux ;• 8.803,49 € à titre d’indemnité pour les conséquences du licenciement du salarié ;•

- le confirmer encore en ce qu’il a rappelé qu’il a été alloué à M. Z la somme de 20.000 € à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice par arrêt de la cour d’appel de Rouen du 10 novembre 2015 et en ce qu’il a été ordonné la compensation des créances réciproques ;

- réformer le jugement pour le surplus, recevoir les époux X-A en leur appel incident et statuer à nouveau :

- débouter M. Z ses demandes, fins et conclusions ;

-fixer la valeur de l’indemnité d’éviction revenant à M. Z à la somme de 80.000 € ;

- condamner M. Z paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 2.495,74 € pour la période du 1er août 2015 au 6 octobre 2020 augmentée de la taxe foncière ;

-fixer la valeur de la perte de location de chambres meublées à la somme annuelle de 4.200 € pour la seule période du 1er juillet 2013 (date de la fermeture de l’établissement) au 28 juillet 2015 (date de la résiliation du bail commercial) ;

- condamner M. Z à régler aux époux X-A un loyer d’un montant mensuel de 1.075,86 € pour la période du 1er novembre 2013 au 28 juillet 2015 ;

- condamner M. Z paiement de la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

- le condamner enfin aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour se référe expressément à la décision critiquée et aux dernières écritures des parties.

MOTIVATION DE LA DECISION :

1°) Sur l’indemnisation au titre de la perte de la location des chambres meublés :

Moyens des parties :

M. Z soutient que :

* à défaut pour M. et M^me X de lui avoir réglé l’indemnité d’éviction avant la décision dont appel, il était en droit de se maintenir dans les lieux jusqu’à son réglement et il est donc fondé à se voir indemniser de la perte de loyers pour les années 2015 à 2017, son préjudice devant être calculé sur l’ensemble de la période d’exploitation comme l’a retenu l’expert.

M. et M^me X font valoir que :

* il convient de retenir l’exploitation de 5 chambres meublées et non de 6, le bail commercial du 16 décembre 2002 ne visant que 5 chambres meublées et les résultats chiffrés de l’exploitation d’activités non autorisées par le bail n’entrant pas dans le périmètre d’indemnisation ;

* l’activité de location de chambres meublées étant en déclin, il n’y a pas lieu d’appliquer un coefficient majorateur, seul le chiffre d’affaires mensuel devant être retenu ;

* le préjudice de M. Z, qui est commerçant personne physique, ne peut correspondre qu’à sa perte de bénéfice, retenir que son préjudice correspond à la perte de son chiffre d’affaires conduisant, en effet, à un enrichissement sans cause ;

* l’indemnisation ne peut concerner que la seule période du 1er juillet 2013 au 28 juillet 2015, (de la date de fermeture de l’hôtel à la date de la résiliation du bail commercial), l’indemnité d’éviction n’ayant pas vocation à indemniser les pertes futures du locataire à compter de la résiliation du bail.

Réponse de la cour :

En premier lieu, il sera rappelé qu’aux termes de son arrêt du 10 novembre 2016, la cour d’appel de Rouen a déjà jugé que M. Z avait l’autorisation d’exercer l’activité commerciale de location de chambres meublées et que cette activité n’était pas limitée à 5 chambres meublées.

A titre superfétatoire, il sera observé que si le bail commercial mentionne seulement au premier étage 3 chambre meublées, plus 3 autres pièces non meublées et au deuxième étage, 2 chambres m e u b l é e s , i l p r é c i s e é g a l e m e n t e n s o n a r t i c l e 4 ' T R A V A U X – R E P A R A T I O N S – EMBELLISSEMENTS’ que :
'' Le preneur’ pourra faire dans les lieux loués tous les travaux nécessaires à ses activités sans le consentement express et par écrit du 'bailleur''.

Il s’ensuit que, contrairement à ce que prétendent M. et M^me X, l’activité de location de chambres meublées n’était pas limitée à 5 chambres et que le preneur n’avait pas besoin de leur accord pour aménager et mettre en location une sixième chambre.

Lors de sa visite des locaux l’expert a constaté que 6 chambres étaient à usage commercial. L’expert a également rappelé que le rapport de visite effectué par la Commission communale de sécurité faisait état de 6 chambres.

Le moyen selon lequel l’évaluation de la perte du chiffre d’affaires ne doit se faire que sur 5 chambres ne peut donc prospérer.

En deuxième lieu, l’expert après avoir observé qu’entre 2011 et 2012, exercice précédent la fermeture de l’activité des chambres meublées, le chiffre d’affaires avait progressé de 20,70 %, a pris comme hypothèse une progression constante de l’activité qu’il a évalué à un coefficient moyen de 7,04 % au vu des résultats des 5 derniers exercices.

Il a donc calculé le préjudice sur perte de location de chambres meublées en retenant une augmentation annuelle de 7,04 %, tout en soulignant que cette estimation n’est que théorique et tient compte d’une conjoncture favorable et d’un coefficient d’accroissement d’une activité progressive et linéaire. (Page 8)

Il ressort pourtant de son rapport, que le chiffre d’affaires des exercices qui ont précédé la cessation de l’activité de location de chambres meublées le 30 juin 2013, a été en constante diminution, à la seule exception de l’année 2012 :

- 2009 : 24.638 € soit une moyenne mensuelle de : 2.053,16 €

- 2010 : 20.181 € 1.681,75 €

- 2011 : 17.351 € 1.445,92 €

- 2012 : 20.943 € 1.745,25 €

- 2013 : 9.492,32 €

(page 5)

S’agissant de 2013, l’expert a considéré que le chiffre d’affaires devait être divisé sur 5 mois, soit une moyenne mensuelle de 1.900 €, alors même qu’il a constaté que l’hôtel a fermé le 30 juin 2013. Les locations n’ont donc pas été effectives sur 5 mois mais sur 6 mois, soit une moyenne mensuelle de : 1.582,05 €

Dès lors que le chiffre d’affaires a régulièrement chuté en 2010 et 2011, avant de connaître une légère augmentation en 2012, qui n’a d’ailleurs pas permis d’égaler le chiffre d’affaires de 2009, et qui a été immédiatement suivie en 2013 par une nouvelle diminution encore plus importante, il n’y a pas lieu d’appliquer un coefficient majorateur, contrairement à ce qui a été fait par l’expert et ensuite par le tribunal, même si ce dernier a diminué le taux de ce coefficient à 3,83 %.

En conséquence, il convient de retenir uniquement le chiffre d’affaires moyen mensuel calculé sur les 5 derniers exercices, selon la formule suivante :
2.053,16 € + 1.681,75 € + 1.445,92 € +1.745,25 € + 1.582,05 € = 8.508,13 € : 5 = 1.701,62 €,

ce qui correspond à un chiffre d’affaires moyen annuel de : 1.701,62 € x12 mois = 20.419,51 €,

En troisième lieu, le préjudice de M. Z ne peut correspondre à la perte de la totalité de son chiffre d’affaires mais uniquement à son bénéfice.

Or, la moyenne de rentabilité nette de 25% retenue par M. et M^me X n’est pas contestée par M. Z.

Le montant du préjudice mensuel subi par M. Z au titre de la perte des loyers doit donc être calculé selon la formule suivante :

20.419,51 € x 25% = 5.104,87 € : 12 mois = 425,40 €

En quatrième lieu, par une motivation pertinente que la cour adopte, le tribunal a rappelé que l’indemnisation de la perte d’activité pour les chambres meublées doit être limitée à la période entre le 1er juillet 2013, date à laquelle cette activité a été définitivement cessée et le 28 juillet 2015, date à laquelle le bail a été résilié, la période postérieure se trouvant indemnisée au titre de l’indemnité d’éviction.

M. Z a donc subi un préjudice à ce titre pendant 25 mois (du 01/07/2013 au 28/07/2015).

Il s’en suit que le préjudice de M. Z au titre de la perte d’activité pour les chambres meublées, sera fixé à la somme de 10.635,16 € (soit 425,40 € x 25 mois).

Par infirmation de la décision entreprise, M. et M^me X seront donc condamnés à verser à M. Z une somme de 10.635,16 € au titre de la perte d’activité pour les chambres meublées.

2°) Sur l’indemnité d’éviction :

Il résulte de l’article L.145-14 du code de commerce que le preneur évincé a droit à une indemnité dite d’éviction, égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, comprenant notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais de droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En l’espèce, le bail commercial litigieux a été résilié aux torts des bailleurs, M. et M^me X, par jugement du 28 juillet 2015, confirmé de ce chef par la cour dans son arrêt du 10 novembre 2016.

Si les parties s’opposent quant au montant de l’indemnité d’éviction, elles s’accordent, en revanche, quant à son principe.

a) Indemnité principale :

Moyens des parties:

M. Z soutient que :

* avant qu’il interjette appel de la décision, M. et M^me X avaient accepté la valeur fixée par l’expert et retenue par le tribunal, et il ressort de leurs écritures que la valeur retenue est conforme à ce qui est pratiqué dans la profession, l’expert ayant retenu 4 fois l’EBE comme le permettent les usages de la profession ;
* le cabinet Brunet n’est pas expert auprès des tribunaux et n’a pas fait preuve d’objectivité dans son estimation ;

* il n’y a pas lieu de revenir sur le nombre de chambres, les décisions de justice n’ayant fait que reprendre la désignation des locaux dans le bail commercial.

M. et M^me X répliquent que :

* l’expert a retenu que M. Z pouvait régulièrement exploiter 6 chambres alors qu’il n’était autorisé à exploiter que 5 chambres ;

* l’expert a estimé la valeur du fonds de commerce à la somme de 133.731,19 €, en appliquant la méthode d’estimation par le chiffre d’affaires, sans prendre en considération son lieux d’exploitation et son environnement économique et alors que le fonds avait été vainement proposé à la vente au prix de 125.000 € ;

* la méthode d’estimation par le chiffre d’affaire est désormais abandonnée au profit de la méthode dite de l’Excédent Brut d’Exploitation de (EBE), comme l’indique l’expert M. C, et il est d’usage de retenir un coefficient appliqué à l’EBE allant de 2 à 4 en fonction du lieux d’exploitation et de l’environnement économique, le coefficient applicable en l’espèce étant de 2, l’attractivité de la rue Léon Maletra étant quasi- nulle et la population de Petit Quevilly ayant stagné durant les 50 dernières années ;

* le cabinet immobilier Brunet, réputé sur la place de Rouen, a d’ailleurs évalué le fonds à une somme de l’ordre de 58.324 € à 72.905 €.

Réponse de la cour :

Si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds déterminée selon les usages de la profession.

Il est admis que l’indemnité d’éviction s’évalue à la date la plus proche de l’éviction.

En l’espèce, il n’est pas discuté par les parties que l’éviction entraîne la perte du fonds de commerce, de sorte qu’il s’agit d’une indemnité de remplacement.

Les parties s’opposent, en revanche, quant à la méthode de valorisation du fonds de commerce.

Or, s’il existe plusieurs méthodes de valorisation du fonds de commerce, la méthode la plus couramment utilisée demeure la méthode des barèmes qui a précisément été utilisée par l’expert judiciaire et qui consiste à retenir un coefficient multiplicateur variable selon le secteur d’activité, appliqué au chiffre d’affaires.

Contrairement à ce que soutiennent M. et M^me X, au demeurant pour la première fois devant la cour, il n’est pas démontré par le seul rapport établi par M C, agent immobilier, que cette méthode aurait été abandonnée au profit de la méthode de l’EBE, méthode se basant essentiellement sur la rentabilité du fonds de commerce, et qui consiste à appliquer un coefficient à la moyenne des excès bruts d’exploitation, ou des résultats nets des derniers exercices. (Pièce 51 époux X)

Au surplus, alors même que leur conseil a adressé à l’expert judiciaire plusieurs dires dans le cadre des opérations d’expertise, il n’a cependant jamais contesté la méthode de valorisation employée par ce dernier.
En outre, et toujours contrairements aux allégations de M. et M^me X, l’expert a bien pris en compte le lieu d’exploitation et l’environnement économique en y consacrant même un titre 'Situation et environnement commercial' dans lequel il a intégré un plan de situation permettant de localiser le fonds et en relevant que :

' Situé en périphérie des grands axes de la partie Rouen Rive Gauche, le commerce objet de l’expertise est excentré de l’artère principale desservant la zone d’achanlandage au coeur de la commune de Petit Quevilly que constitue l’axe : l’avenue de Caen et son […].' (Page 10)

Par ailleurs, les évaluations réalisées par le Cabinet Brunet et par M. C, toutes deux calculées selon la méthode des EBE, apparaissent beaucoup moins complètes et détaillées que celle réalisée par l’expert judiciaire. Elles ne permettent donc pas de combattre utilement son évaluation. (Pièces 32, 48, 51 époux X)

Monsieur et Madame D se prévalent de ce que le fonds n’a pas trouvé preneur pendant de nombreux mois au prix de 125 000 €. Il produisent aux débats l’annonce du cabinet N O qui propose la vente du fonds à ce prix et précise que le bien est à vendre depuis le 29 janvier 2009. Mais la réalisation d’une vente dépend de facteurs multiples et dans une réponse à un dire, l’expert a justement observé que le prix de vente de 125 000 € n’est qu’une estimation commerciale approximative, alors que sa propre estimation est le résultat d’un calcul reposant sur des données réelles.

S’agissant par ailleurs du nombre de chambres, il a été précédemment exposé que le preneur pouvait, sans l’accord du bailleur, aménager une sixième chambre, ce qu’il a effectivement fait comme a pu le constater l’expert.

L’expert a donc, à raison, valorisé le fonds de commerce en retenant le chiffre d’affaires réalisés sur 6 chambres meublées.

Par une motivation pertinente que la cour adopte, le tribunal a constaté que l’expert a examiné les arguments, documents et pièces produits par les parties et a fondé son estimation du fonds sur une analyse circonstanciée.

En considération de l’ensemble de ces éléments, il convient de confirmer la décision en ce qu’elle a fixée à la somme de 137.731,19 € l’indemnité principale.

b) Indemnité de réinstallation et de transfert :

Moyens des parties :

M. et M^me X demandent à la cour d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a accordée à M. Z une indemnité d’occupation alors que :

* conformément à l’article L 145-14 du code de commerce, le bailleur n’est pas tenu d’indemniser le preneur évincé d’un fonds non transférable des frais de recherche d’un nouveau droit au bail, des frais de réinstallation et de mutation exposés pour l’acquisition d’un fonds de même valeur, lorsque l’absence de réinstallation du preneur est établie ;

* l’expert judiciaire ayant considèré que l’activité n’est pas transférable, aucune indemnité de réinstallation ou de transfert n’est dûe, la perte du fonds étant déjà indemnisée par l’indemnité d’éviction ;

* il est justifié que M. Z ne s’est pas réinstallé et qu’il s’est maintenu dans les lieux jusqu’au 6 octobre 2020.

M. Z réplique que :

* l’indemnité de réinstallation est de droit ;

* il n’avait pas à quitter les lieux avant d’être indemnisé et il s’est trouvé contraint de s’y maintenir à défaut pour M. et M^me X d’avoir accepté une valeur locative conforme à ses demandes.

Réponse de la cour :

Conformément à l’article L 145-14 du code de commerce, le bailleur est tenu d’indemniser le preneur évincé d’un fonds non transférable des frais de recherche d’un nouveau droit au bail, de réinstallation et de mutation à exposer pour l’acquisition d’un fonds de même valeur, sauf s’il établit l’absence de réinstallation du preneur évincé.

L’article L.145-28 du même code dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité il a droit au maintien dans les lieux.

Pour s’exonérer du paiement d’une indemnité de réinstallation, il incombe à M. et M^me X d’établir que M. Z ne s’est pas réinstallé, étant néanmoins rappelé que M. Z avait le droit de se maintenir dans les lieux tant que l’indemnité d’éviction en lui a pas été payée.

Or, s’il ressort du procès -verbal de constat d’état des lieux de sortie du 26 octobre 2020 et de l’extrait infogreffe produits par M. et M^me X, que M. Z n’a quitté les lieux que le 26 octobre 2020 et qu’à la date du 14 décembre suivant, il n’était pas inscrit au RCS à une nouvelle adresse, il n’est cependant pas démontré qu’il ne s’est pas réinstallé depuis. (Pièce 52 et 54 époux X)

A défaut pour M. et M^me X de rapporter la preuve qui leur incombe, et dès lors que seul le principe et non le montant de l’indemnité de réinstallation a fait l’objet de discussion, il convient de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle les a condamnés à verser à M. Z une somme de 22.089 € à ce titre, conformément à l’estimation réalisée par l’expert.

c) Frais de licenciement :

Moyens des parties :

M. Z soutient que les frais de licenciement sont justifiés par les pièces versées aux débats, ce que M. et M^me X contestent.

Réponse de la cour :

Il est constant que le paiement des frais de licenciement du personnel doit être compris dans l’évaluation de l’indemnité d’éviction.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, pour justifier du licenciement de sa salariée, M^me E, M. Z produit :

- un courrier daté du 29 novembre 2019 la convoquant le 10 novembre 2019 à un entretien préalable à un licenciement économique, courrier qui n’est pas signé et dont la date est curieusement postérieure à la date de convocation ;
- un 'document récapitulatif’ qui ne fait qu’estimer les indemnités dues à M^me E pour un licenciement économique à effet du 2 mars 2019.

(Pièce 15 M. Z)

A défaut de produire le courrier par lequel il a notifié son licenciement à M^me E ainsi que son solde de tout compte, M. Z ne justifie pas de la réalité de ce licenciement et, a fortiori des frais qu’il aurait engendrés.

La décision dont appel sera donc confirmée en ce qu’elle a débouté M. Z de ce chef de demande.

d) Perte de chiffre d’affaires Française des Jeux :

Moyens des parties :

M. Z soutient que :

* il ressort de l’attestation du cabinet Longuemart que l’expert a omis de prendre en compte dans le calcul du chiffres d’affaires, les commisssions de la Française des Jeux.

M. et M^me X répliquent que :

* M. Z ne rapporte pas la preuve que l’expert aurait omis de prendre en compte ces commissions pour effectuer son évaluation.

Réponse de la cour :

Aux termes de son attestation datée du 2 mars 2018, le cabinet Longuemart, expert comptable de M. Z, atteste que :

' la valeur du fonds de commerce du Bar-Tabac Le Saint I, […], doit être augmentée de trois fois la moyenne des commissions Française des Jeux perçues lors des 3 derniers exercices :

- 7189 € au 31/12/2014

- 7443 € au 31/12/2013

- 7656 € au 31/12/2012

Soit une réévaluation de 22 287 €' (pièce 7 M. Z)

Les époux X ne contestent ni l’existence de ces commissions, ni le fait qu’elles devaient être prises en compte pour valoriser le fonds.

Or, il ne ressort pas de l’examen du rapport d’expertise que l’expert ait effectivement pris en compte les commissions Françaises des Jeux, les seules commissions retenues correspondant aux commissions courtage SEITA et aux commissions douanes. (Page 20)

Le seul fait que dans le cadre des opérations d’expertise, le conseil de M. Z n’ait pas relevé dans un dire à l’expert cette omission ne fait pas obstacle à ce qu’il en demande l’indemnisation et n’est pas suffisant pour démontrer que ces commissions ne sont pas dues.
En considération des montants attestés par l’expert comptable, M. Z a perçu au titre des 3 derniers exercices une somme totale de 22.288 € au titre de ces commissions, soit une moyenne de 7.429,33 €. ( 7.189 € + 7.443 € + 7.656 € = 22.288 : 3 = 7.429,33 €)

En revanche, à défaut d’une quelconque démonstration de nature justifier la nécessité de multiplier par 3 cette moyenne, il ne peut être fait droit à la demande de M. Z tendant à obtenir à ce titre une somme de 22.287 €.

Par infirmation de la décision entreprise, M. et M^me X seront condamnés à payer à M. F une somme de 7.729,33 € au titre des commissions Française des Jeux.

3°) Sur le montant du loyer et de l’indemnité d’occupation :

Moyens des parties :

M. Z soutient que :

* la valeur locative à retenir est celle arrêtée par les parties qui avaient conventionnellement fixé le montant du loyer à 1. 075,86 € en tenant compte de la nature des lieux et de leur état, avant de se mettre d’accord pour en limiter le montant à 600 € ;

* l’expert n’explique pas comment il a fixé la valeur locative à 1.495,74 €, sans même préciser s’il s’agit d’une somme mensuelle ou annuelle, et alors qu’il retient 'le montant des chambres meublées comme étant louées alors qu’elles ne l’ont pas été';

* aucun élément n’est donné concernant la valeur locative de l’appartement retenue par l’expert pour 525,07 € alors que l’appartement fait partie du bail commercial, et qu’il ne peut y avoir de valeur différente au nombre de mètres carrés, le calcul devant s’effectuer sur la surface globale ;

* l’expert ayant fait une erreur de calcul dans sa multiplication, erreur qui doit être réparée par la cour, c’est la somme de 1.495,74 € qui doit être retenue au maximum, et non celle de 2.495,74 € telle qu’indiquée par les époux X ;

* la totalité des mètres carrés ne peut être prise en compte pour déterminer la valeur locative alors que les chambres meublées ne pouvaient être exploitées ;

* il y a lieu de procéder à un abattement de 25 % sur la valeur locative du fait de la présence de plomb, d’amiante et de la vétusté.

Les époux X répliquent que :

* dès lors qu’il est accordé à M. Z une indemnisation au titre de la perte de son fonds de commerce, il est redevable du loyer plein à compter du 1er novembre 2013 jusqu’au mois de juillet 2015, date de la résiliation judiciaire du bail commercial puis d’une indemnité d’occupation correspondant à la valeur locative de l’immeuble, à compter de l’échéance du mois d’août 2015 ;

* s’agissant du montant du loyer, il n’y a pas lieu de réduire son montant, le montant de 600 € fixé par la cour d’appel n’étant que provisoire, ce que M. Z ne contestait d’ailleurs pas dans ses écritures du mois de juin 2015 ;

* s’agissant du montant de l’indemnité d’occupation, contrairement à ce que soutient M. Z l’expert n’a pas commis une erreur dans le calcul de la valeur locative de la partie commerciale, mais une erreur matérielle quant au montant de la valeur locative de référence à retenir, et c’est donc le montant qu’il a fixé à 2.409 € qui doit être retenu ;
* M. Z ne peut prétendre à un abattement de 25% sur la valeur locative du fait de la présence de plomb et d’amiante et de la vétusté des lieux alors qu’il ne s’est jamais prévalu de cet abattement dans le cadre des opérations d’expertise, que l’amiante relevé par le diagnostiqueur est exclusivement localisé sur la toiture ce qui a conduit ce dernier à relever qu’il ne rentre donc pas dans le champs d’application des décrets, que seulement quelques traces de plomb ont été relevées, le diagnostiqueur signalant à plusieurs reprises que le constat ne fait pas apparaître de dégradation du bâti, et que l’état de vetusté est imputable à M. Z qui n’a pas entretenu les lieux, comme le démontre le procès-verbal de constat dressé le 26 octobre 2020, M. Z ne produisant d’ailleurs aucune facture d’entretien des lieux.

Réponse de la cour :

S’agissant tout d’abord du montant du loyer dû pour la période du 1er novembre 2013 au 28 juillet 2015, provisoirement fixé à 600 € par mois dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, M. Z qui se voit indemnisé au titre de la perte d’activité pour les chambres meublées, ne peut prétendre, en sus, pour cette même période et pour le même motif, à une réduction de loyer.

Le montant du loyer contractuellement fixé entre les parties à la somme de 1.075,35 € par mois est donc dû pour cette période, étant rappelé que la cour d’appel de Rouen, dans son arrêt du 10 novembre 2016, avait déjà constaté que M. Z ne rapportait pas la preuve que les bailleurs avaient définitivement accepté une réduction de loyer en raison de la cessation de son activité hôtelière.

La décision entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a fixé à 600 € par mois le montant du loyer dû pour la période du 1er novembre 2013 au 28 juillet 2015 et il sera fait droit à la demande des époux X tendant à ce que M. Z soit condamné à leur verser la somme de 1.075,35 € par mois pour cette période, dont il conviendra toutefois de déduire les provisions de 600 € par mois versées par M. Z.

S’agissant de la période postérieure à la résiliation judiciaire, conformément aux dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce, le locataire qui a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, doit régler une indemnité d’occupation fixée en fonction de la valeur locative, et dont le montant est apprécié conformément aux dispositions des sections 6 et 7 du chapitre V du titre IV de ce code, compte tenu de tous les éléments d’appréciation.

En l’espèce, pour calculer la valeur locative, l’expert a opéré une distinction entre la partie privative du bien et sa partie commerciale. (Pages 23 à 25)

Contrairement à ce que soutient M. Z, il convient d’opérer une distinction entre le logement pour lequel doit être retenu une valeur locative au prix de marché des locaux d’habitation, et la partie commerciale, évaluée selon notamment les caractéristiques du local, les facteurs locaux de commercialités, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Pour évaluer la valeur locative de l’appartement, l’expert a multiplié le nombre de mètres carrés, 55,74 m2, par le loyer moyen du mètre carré à Petit Quevilly en septembre 2017, soit 9,42 €, montant qui n’est au demeurant pas contesté par les parties :

55,74 m2 x 9,42 €, soit une valeur locative de 525,07 €.

Pour la partie commerciale, l’expert a retenu 168,80 mètres carrés qu’il a multiplié par 7,50 €, ce qui l’a conduit à un total de 2.687 €.

Il convient toutefois de constater qu’il existe une erreur dans la formule exposée par l’expert puisque le résultat de l’opération n’est pas de 2.687 € mais de 1.266 €.
Les parties s’opposent quant à l’origine de cette erreur, M. F soutenant qu’il s’agit d’une simple erreur de calcul alors que M. et M^me X considérent que le résultat du calcul est exact, l’expert ayant commis une erreur matérielle en mentionnant un coefficicient multiplicateur de 7,50 €.

Or, il convient de constater que l’expert s’est expliqué quant au coefficient retenu en précisant qu’il s’agit de la ' (valeur moyen secteur peu achalandé hors centre ville 191 €/ an soit € 32.241 €/ an)' (page 25)

M. et M^me X relèvent donc, à juste titre, que l’expert a voulu retenir une valeur locative mensuelle pour la partie commerciale de 191€ par an, soit 15,91 € par mois et non de 7,50 €. Après correction, la formule de l’expert est donc la suivante :

168,80 m2 x 15,91 € = 2.687 € (étant observé que le résultat de ce calcul est précisément de 2.685,60

€)

Toutefois, l’expert a comptabilisé dans la surface commerciale les chambres meublées alors même que l’activité hôtelière a définitivement pris fin avant même la résiliation judiciaire du bail. Pour valoriser la surface commerciale, la surface des chambres meublées doit donc être déduite.

En ne comptabilisant que les surfaces 'Commerce Café- Tabac-Loto' retenues par l’expert, l’on parvient à un total de 86,83 mètres carrés

(56,09 m2 + 14,32 m2 + 9,47 m2 + 6,95 m2 = 86,83 m2)

La formule permettant de calculer la valeur locative de la partie commerciale est donc la suivante :

86,83m2 x 15,91 € = 1.381,46 €

En appliquant à cette somme de 1.381,46 € le correctif de minoration de 25 % pour secteur défaillant en achalandage, qui n’est pas contesté par les parties, soit une déduction de 345,36 €, la valeur locative de la surface commerciale sélève à 1.036,10 €.

( 1.381,46 € – 345,36 €)

En additionnant la valeur locative de l’appartement et de la partie commerciale, l’on parvient à une valeur locative totale de :

1.036,10 € + 525,07 € = 1.561,17 €

Par ailleurs, le rapport Immodiag dont se prévaut M. Z est insuffisant à justifier un abattement de 25% comme ce dernier le sollicite, l’amiante détecté étant exclusivent localisé sur la toiture et n’entrant pas dans le champs d’application de l’article 13-9 du code de la santé publique, et ce rapport ne faisant pas état de présence de plomb. (pièce 14 M. Z)

Il sera, également observé que dans le cadre des opérations d’expertise, M. Z ne s’est pas prévalu d’un état de vétusté du bien, et que les photos qu’il produit sont insuffisantes à en justifier d’autant que le procès-verbal de constat dressé le 26 octobre 2020, fait apparaître qu’il n’a pas entretenu les lieux. (Pièce 54 époux X)

En considération de l’ensemble de ces éléments, la valeur locative du bien sera fixée au total à 1.561,17 €.

Par infirmation de la décision entreprise, le montant de l’indemnité d’occupation sera fixée à 1.561,17

€ à compter du 28 juillet 2015 et jusqu’au 6 octobre 2020, dont il n’est pas contesté qu’il s’agit de la date de libération effective des lieux.

L’article 9 du bail commercial prévoyant que le preneur remboursera chaque année au bailleur toutes les contributions et taxes foncières de toute nature, l’indemnité d’occupation doit être augmentée du montant de la taxe foncière conformément aux stipulations contractuelles.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire ;

Confirme le jugement rendu le 10 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Rouen, en ce qu’il a :

- fixé à la somme de 137.731,19 € l’indemnité principale d’éviction,

- condamné M. et M^me X à verser à M. Z une somme de 22.089 € au titre d’indemnité de réinstallation,

- rappelé qu’il a été allouée à M. Z la somme de 20.000 € à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice par arrêt de la cour d’appel de Rouen du 10 novembre 2016,

- dit qu’il y a lieu de soustraire cette somme des montant alloués à M. Z si elle a été effectivement versée,

- débouté M. Z de sa demande présentée au titre des indemnités de licenciement de M^me E,

- ordonné la compensation des créances réciproques,

- condamné M. et M^me X aux entiers dépens de première instance en ce compris les frais de la première instance ayant donné lieux au jugement du tribunal de grande instance de Rouen du 28 juillet 2015 et les frais d’expertise, avec droit de recouvrement direct,

- condamné M. X et M^me A épouse X à payer à M. Z la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Infirmant pour le surplus et statuant à nouveau,

Condamne M. et M^me X à verser à M. Z une somme de 10.635 € au titre de la perte d’activité pour les chambres meublées ;

Condamne M. Z à verser aux époux X la somme de 1.075,86 € par mois à titre de loyer pour la période du 1er novembre 2013 au 28 juillet 2015;

Condamne M. Z à verser aux époux X la somme de 1.561,17 € par mois à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 28 juillet 2015 au 6 octobre 2020, augmentée de la taxe foncière ;

Dit qu’il conviendra de déduire des échéances de loyer et d’indemnité d’occupation mensuelles échues la somme de 600 € par mois déjà versée par M. Z à titre provisionnel ;

Condamne M. et M^me X à payer à M. Z une somme de 7.429,33 € au titre des commissions Françaises des Jeux ;

Y ajoutant,
Condamne M. et M^me X aux dépens d’appel ;

Déboute M. et M^me X de leur demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. et M^me X à payer à M. Z une somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE