N° RG 23/02341 – N° Portalis DBV2-V-B7H-JNCS

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 16 MAI 2024

DÉCISION DÉFÉRÉE :

11-21-803

Jugement du juge des contentieux de la protection de Rouen en date du 11 mai 2023

APPELANTS :

Monsieur [S] [E]

né le 15 novembre 1984 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté et assisté de M^e Olivier ZAGO, avocat au barreau de Rouen

Madame [O] [R]

née le 04 mai 1986 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée et assistée par M^e Olivier ZAGO, avocat au barreau de Rouen

INTIMEE :

Madame [C] [V]

née le 03 octobre 1967 à [Localité 5] (27)

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Isabelle DELACOUR, avocat au barreau de Rouen

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-006139 du 16/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Rouen)

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 14 mars 2024 sans opposition des avocats devant Monsieur MELLET, conseiller, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Madame GOUARIN, Présidente

Madame TILLIEZ, Conseillère

Monsieur MELLET, Conseiller

DEBATS :

Madame DUPONT greffière

A l’audience publique du 14 mars 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 16 mai 2024, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame GOUARIN, présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé du 11 octobre 2019, Mme [C] [V] a consenti à M. [S] [E] et Mme [O] [R] un bail portant sur un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 700 euros.

Par acte d’huissier du 30 septembre 2020, M. [E] et Mme [R] ont fait assigner en référé Mme [V] aux fins d’expertise des lieux loués et remise des quittances sous astreinte.

Par acte d’huissier du 22 octobre 2020, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par ordonnance du 25 janvier 2021, le juge des référés a fait droit à la demande d’expertise.

Par acte d’huissier du 21 avril 2021, Mme [V] a fait assigner M. [E] et Mme [R] en constat de la résiliation du bail et paiement d’un arriéré de loyer.

L’expert a déposé son rapport le 12 mai 2021.

Par acte d’huissier du 3 mars 2022, Mme [V] a fait délivrer un congé aux locataires pour motif légitime et sérieux.

Par jugement contradictoire du 11 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail signé le 11 octobre 2019 entre Mme [V] d’une part et M. [E] et Mme [R] d’autre part et portant sur un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] étaient réunies au 22 décembre 2020 ;

— déclaré valide le congé délivré le 3 mars 2022 par Mme [V] ;

— condamné M. [E] et Mme [R] à payer à Mme [V] la somme de 1 976,77 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 22 décembre 2020 inclus ;

— débouté M. [E] et Mme [R] de leur demande de délai de paiement ;

— ordonné la libération des lieux ;

— dit qu’à défaut pour M. [E] et Mme [R] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il pouvait être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin était, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par cette dernière ou à défaut par la bailleresse ;

— condamné M. [E] et Mme [R] à payer à Mme [V] la somme de 1 500 euros à titre de dommage et intérêts ;

— déclaré recevables en la forme les demandes formulées par M. [E] et Mme [R] ;

— débouté M. [E] et Mme [R] de leur demande tendant à voir condamner Mme [V] à faire exécuter des travaux sous astreinte ;

— débouté M. [E] et Mme [R] de leur demande tendant à voir ordonner la diminution du loyer pendant l’exécution des travaux ;

— débouté M. [E] et Mme [R] de leur demande indemnitaire au titre du trouble de jouissance ;

— débouté M. [E] et Mme [R] de leur demande de compensation ;

— débouté M. [E] et Mme [R] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [E] et Mme [R] aux dépens.

Suivant déclaration électronique du 6 juillet 2023, M. [E] et Mme [R] ont relevé appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 mars 2024.

Exposé des prétentions des parties

Dans leurs conclusions communiquées le 29 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, M. [E] et Mme [R] demandent à la cour de réformer le jugement et statuant à nouveau ;

— déclarer Mme [V] non fondée en toutes ses demandes et l’en débouter ;

— déclarer non valide le congé du 3 mars 2022 ;

— en cas de condamnation pécuniaire, leur accorder un délai de trois années pour s’acquitter de l’arriéré éventuellement dû en sus du loyer en cours ;

— déclarer en revanche M. [E] et Mme [R] recevables et bien fondés en leurs demandes, y faire droit ;

— condamner en sus Mme [V] à payer à M. [E] et Mme [R], ensemble, une somme de 9 870 euros en réparation des préjudices de jouissance ;

— condamner en sus Mme [V] à leur payer la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler l’exécution provisoire de droit ;

— condamner Mme [V] aux entiers dépens lesquels comprendront ceux de la procédure déféré, les frais et honoraires de M. [H] à hauteur de la somme de 3 751,76 euros, outre les dépens de première instance et d’appel et autoriser M. [F] [M] à les recouvrer par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions communiquées le 19 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, Mme [V] demande à la cour, au visa des articles 524 du code de procédure civile et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 d’ordonner que soit prononcée la radiation de l’affaire du rôle des affaires en cours ;

— débouter M. [E] et Mme [R] de l’ensemble de leurs demandes ;

— recevant Mme [V] en son appel incident ;

— réformer la décision entreprise, y ajoutant condamner les locataires à régler à la concluante la somme de 18 965,03 euros au titre de l’indemnité d’occupation due jusqu’à leur départ du logement le 27 octobre 2023 ;

— confirmer la décision entreprise en toutes ses autres dispositions non contraires, excepté l’expulsion devenue sans fondement ;

— condamner les locataires à régler à la concluante la somme de 2 000 euros pour appel abusif et vexatoire sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

— condamner les appelants à lui régler une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les appelants en tous les dépens de première instance et d’appel, qui comprendront les frais d’expertise et seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l’exposé des moyens développés par celles-ci.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’intimée sollicite la radiation de l’affaire sur le fondement de l’article 524 du code de procédure civile au motif que M. [E] et Mme [R] n’ont pas réglé les condamnations pécuniaires prononcées par le jugement du 11 mai 2023.

Les dispositions concernées confèrent compétence exclusive pour radier au premier président ou, dès qu’il est saisi, au conseiller de la mise en état.

La cour n’est donc pas compétente pour statuer sur cette demande qui sera déclarée irrecevable.

Les appelants soutiennent que la bailleresse n’est pas de bonne foi, et aurait délivré l’assignation en référé afin de faire échec à leur demande en réparation d’un préjudice de jouissance.

L’illicéïté du congé n’est pas établie. Le fait qu’une demande en indemnisation pour préjudice de jouissance a été formée préalablement à la délivrance du congé, ou qu’un commandement de payer a été délivré parallèlement ne suffisent pas à démontrer la mauvaise foi du bailleur, étant précisé que le bail a été résilié par l’effet du commandement de payer et non par l’effet du congé. Par ailleurs, aucune erreur du bailleur n’est démontrée quant à la date d’échéance du congé : le tribunal a valablement pu retenir une durée triennale du bail en l’absence de stipulations expresses, et ce en application des dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Il n’y a donc pas lieu d’infirmer les dispositions par lesquelles le tribunal a déclaré valide le congé.

M. [E] et Mme [R] ne contestent pas l’existence de la dette visée par le commandement, ni l’absence de régularisation dans le délai de 2 mois. Ils n’ont formé aucune demande de consignation des loyers en cours de bail. Ils n’établissent donc aucun motif d’infirmation des chefs du dispositif qui ont constaté la résiliation et ordonné l’expulsion, étant précisé qu’ils ont quitté les lieux depuis la décision.

Le tribunal a condamné les preneurs à payer une somme de 1 976,77 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 22 décembre 2020.

La bailleresse demande la confirmation, outre une somme complémentaire de 18 965, 03 euros à titre d’indemnités d’occupation jusqu’au départ du logement au mois d’octobre 2023. Le principe et le montant de l’indemnité d’occupation d’un montant égal au bail ne sont pas contestés par M. [E] et Mme [R], qui, s’agissant de l’arriéré initial, réitèrent devant la cour l’argumentation écartée à bon droit par le premier juge. Le montant payé le 4 juin 2021 par voie de saisie conservatoire, soit 1026 euros, a bien été déduit du décompte, tout comme le chèque de 2 394 euros. Le surplus des allégations en page 10 et 11 de leurs conclusions est sans rapport démontré avec le montant de la créance locative. Ils n’établissent aucun paiement non pris en compte et ne critiquent d’ailleurs pas directement les décomptes versés par le bailleur en pièce 76 à 79.

Il y a donc lieu d’ajouter à la condamnation prononcée en première instance une condamnation à hauteur de 18 965,03 euros à titre d’indemnité d’occupation arrêtée au 7 octobre 2023.

M. [E] et Mme [R] sollicitent la compensation de leur arriéré locatif avec une indemnité pour préjudice de jouissance d’un montant de 9870 euros, soit 210 euros par mois. Ils se prévalent à cet égard du rapport d’expertise, sans explication particulière sur la nature des désordres dont il se plaignent.

La bailleresse explique qu’elle a rencontré des difficultés pour faire intervenir des entreprises car les preneurs ont refusé l’accès. Elle remarque que le bail est résilié depuis le 22 décembre 2020, et que les preneurs sont irrecevables à être indemnisés pour la période postérieure.

Il ressort de la procédure que M. [E] s’est plaint par courrier du 10 décembre 2019 de plusieurs désordres, notamment la présence de moisissures, l’absence d’aération des toilettes, et de l’absence de garde-corps sur la fenêtre d’une chambre. Les appelants ont ensuite fait intervenir l’ARS qui a rédigé un rapport le 15 mars 2020 confirmant notamment la présence de moisissures importantes dans les quatre chambres et les salles de bains, ainsi que l’absence de ventilation efficace. L’expert judiciaire confirme que les installations de ventilation sont 'totalement impropres à la destination'. Il ajoute que l’installation électrique est non-conforme et dangereuse car sous-dimensionnée, l’éclairage naturel insuffisant dans le séjour et une des chambres, et les murs enterrés non étanches.

C’est toutefois par motifs propres, que la cour adopte, que le tribunal, se référant à plusieurs courriers versés aux débats, au procès-verbal de constat du 14 mai 2021, et à l’attestation dressée par Mme [Y] le 25 février 2021, a rejeté la demande indemnitaire, considérant que les intéressés s’étaient opposés à la réalisation des travaux nécessaires à la reprise des désordres dont il se plaignent.

Dans leurs conclusions, les appelants ne s’expliquent pas sur ce refus qu’ils ne contestent pas davantage.

Ils n’établissent donc pas de motifs d’infirmer la décision de rejet.

Les appelants sollicitent, au titre des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, un délai de 3 années pour s’acquitter de l’arriéré.

Ils indiquent qu’ils bénéficient de revenus modestes 'qu’ils actualiseront en cours de procédure', mais ne versent aucune pièce financière actualisée, les plus récents étant l’avis d’imposition 2021 et un bulletin de salaire du mois de juillet 2021. Ils ont 4 enfants à charge.

Dans ces conditions, ils ne justifient pas de leur capacité à apurer la dette dans le délai maximal de trois ans prévu par la loi et la décision ne peut qu’être confirmée en ce que la demande a été rejetée.

A défaut de preuve d’un préjudice distinct de celui qui est déjà indemnisé par la voie de la condamnation pour frais irrépétibles, la demande indemnitaire formée au titre d’une procédure abusive sera rejetée.

La condamnation prononcée à hauteur de 1 500 euros en première instance sera infirmée pour défaut de préjudice démontré en rapport avec le refus d’autoriser les travaux.

Sous cette réserve, la décision sera donc intégralement confirmée des chefs déférés.

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles n’appellent pas de critique.

Les appelants qui succombent seront condamnés aux dépens d’appel, en ce compris le coût de l’expertise, recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Ils seront condamnés en outre, sur le fondement du deuxième alinéa de l’article 700 du code de procédure civile, à payer au conseil de l’intimée une somme pour frais irrépétibles qu’il est équitable de fixer à 2000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour :

Déclare irrecevable la demande en radiation ;

Confirme le jugement des chefs déférés, sauf en ce que le tribunal a condamné M. [E] et Mme [R] à payer à Mme [V] la somme de 1 500 euros à titre de dommage et intérêts ;

Statuant à nouveau

Déboute Mme [V] de sa demande de dommages et intérêts ;

Y ajoutant,

Condamne M. [S] [E] et Mme [O] [R] à payer à Mme [C] [V] la somme de 18 965,03 euros au titre de l’indemnité d’occupation arrêtée au 7 octobre 2023 ;

Déboute Mme [V] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne M. [S] [E] et Mme [O] [R] à payer à M^e Delacour la somme de 2000 euros sur le fondement du 2° alinéa de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [S] [E] et Mme [O] [R] aux dépens d’appel, en ce compris le coût de l’expertise, recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

La greffière La présidente