N° RG 25/00116 – N° Portalis DBV2-V-B7J-J3H6

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 16 OCTOBRE 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

1224000045

Jugement du tribunal judiciaire hors jaf, jex, jld, j. expro, jcp de Rouen du 12 décembre 2024

APPELANTE :

S.C.I. SABER IMMOBILIER

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n°833 497 514 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée et assistée par M^e ENAULT de la SELARL YANNICK ENAULT-GREGOIRE, avocat au barreau de ROUEN

INTIMES :

Madame [G] [J]

née le 21 Juin 1973 à [Localité 8] (ALGÉRIE)

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e David LEMERCIER, avocat au barreau de ROUEN

Monsieur [U] [J]

né le 14 Février 1967 à [Localité 7] (ALGÉRIE)

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représenté par M^e David LEMERCIER, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 26 juin 2025 sans opposition des avocats devant Monsieur TAMION, Président, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Monsieur TAMION, Président

Madame ALVARADE, Présidente

Madame TILLIEZ, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffier

en présence de Monsieur [V] [E], auditeur de justice et de Monsieur [H], juriste assistant

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 16 octobre 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur TAMION, Président et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 11 juillet 2016, la SCI SABER IMMOBILIER a consenti à Mme [G] [J] et M. [U] [J] (ci-après les époux [J]) un bail portant sur un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 488 euros, outre une provision sur charges de 274 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 mai 2024 les époux [J] ont demandé à la SCI SABER IMMOBILIER la transmission des quittances de loyer, la reddition des charges récupérables sur le locataire et le remboursement de ce qu’ils auraient trop payé, ainsi que de reprendre divers désordres constatés liés au dégât des eaux.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 juin 2024 les époux [J] ont demandé à la SCI SABER IMMOBILIER de déclarer le sinistre auprès de son assureur et de diligenter une recherche de fuite d’eau.

Le 1er juillet 2024 la SCI SABER IMMOBILIER a fait signifier aux époux [J] un commandement de payer les loyers et charges d’un montant de 21 812 euros, arrêté au 13 juin 2024, visant la clause résolutoire, ainsi que d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance pour l’année en cours.

Le 13 août 2024 les époux [J] ont fait assigner en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen la SCI SABER IMMOBILIER.

Par ordonnance de référé contradictoire du 12 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a :

enjoint à la SCI SABER IMMOBILIER d’avoir à produire auprès de Mme [G] [J] et de M. [U] [J], sous astreinte de 10 euros par jour de retard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance': les quittances de loyer relatives aux sommes acquittées par M. et Mme [J] à l’exception de la quittance du mois de juillet 2019 et la reddition des comptes au titre des charges locatives couvrant les années 2016 à 2024';

ordonné une expertise confiée à M. [Y] [K] aux fins notamment de décrire les lieux, donner son avis sur l’état des locaux et les désordres allégués, faire procéder à tout test s’il l’estime nécessaire, dire l’origine de l’apparition des moisissures, champignons et infiltrations d’eau, dire leur siège, leur nature et leur importance';

dit que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 16 juin 2025';

fixé à 1 200 euros le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert à la charge de M. [U] [J] et Mme [G] [J]';

rejeté la demande de consignation du loyer contractuel';

débouté M. et Mme [J] de leur demande de provision ad litem';

condamné la SCI SABER IMMOBILER à verser à M. et Mme [J] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

réservé les dépens qui suivront ceux de la procédure principale'; si, toutefois, aucune instance sur le fond n’est engagée dans les six mois du dépôt du rapport d’expertise ou si l’expertise n’est pas diligentée, les dépens resteront, sauf meilleur accord des parties, à la charge de demandeur, et seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Par déclaration électronique du 8 janvier 2025 la SCI SABER IMMOBILIER a interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 juin 2025.

Exposé des prétentions des parties

Dans ses conclusions communiquées le 7 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, la SCI SABER IMMOBILIER demande à la cour de :

— annuler, à défaut infirmer l’ordonnance de référé rendue le 12 décembre 2024 par le président du tribunal judiciaire de Rouen en ce qu’elle a enjoint à la SCI SABER IMMOBILIER de communiquer des quittances de loyer et une reddition des comptes'; ordonné une expertise'; condamné la SCI SABER IMMOBILIER au paiement d’une indemnité de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles';

Statuant à nouveau,

— débouter M. et Mme [J] de l’intégralité de leurs demandes';

— dire n’y avoir lieu à condamnation à l’encontre de la SCI SABER à quelque titre que ce soit';

— condamner les époux [J] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et manquement à

l’obligation de loyauté outre 5 000 euros sous la forme de l’article 700 du

code de procédure civile et les entiers dépens';

— ordonner qu’à défaut de règlement spontané des condamnations ordonnées, dans l’hypothèse où l’exécution forcée devrait être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, toutes les sommes retenues par ce dernier en application du décret n° 2007-774 du 10 mai 2007, portant modification du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1986, sur le tarif des commissaires de justice, soient supportées par les débiteurs.

Dans leurs conclusions d’intimés comportant appel incident, communiquées le 6 mai 2025, auxquelles il convient également de se référer pour l’exposé des motifs, Mme [G] [J] et M. [U] [J] demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Rouen en ce qu’elle a enjoint à la SCI SABER IMMOBILIER d’avoir à produire auprès des époux [J], sous astreinte de 10 euros par jour de retard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance': les quittances de loyer relatives aux sommes acquittées par M. et Mme [J] à l’exception de la quittance du mois de juillet 2019 et la reddition des comptes au titre des charges locatives couvrant les années 2016 à 2024'; ordonné une expertise'; condamné la SCI SABER IMMOBILIER à la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

Statuant à nouveau,

— dire et juger recevable et bien fondé l’appel incident formulé par les époux [J]';

— condamner la SCI SABER IMMOBILIER à payer à M. et Mme [J] la somme de 4'000 euros à titre de provision ad litem';

— autoriser la consignation par M. et Mme [J] du montant du loyer contractuel entre les mains de M. le Bâtonnier de l’ordre des avocats du Barreau de Rouen, qui sera désigné comme séquestre des fonds dans l’attente de la décision à intervenir sur le fond';

En tout état,

— condamner la SCI SABER à payer à M. et Mme [J] la somme de 2 000 euros sur le fondement des des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel';

— condamner la SCI SABER aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’injonction faite à la SCI SABER IMMOBILIER de produire les quittances de loyer et la reddition des comptes

La SCI SABER IMMOBILIER fait valoir qu’elle n’est pas en mesure de délivrer les quittances réclamées par les intimés dans la mesure où les loyers n’ont pas été payés.

Les époux [J] considèrent qu’ils ne sont pas débiteurs de la SCI SABER IMMOBILIER, raison pour laquelle il est important qu’elle procède à la reddition des comptes comme le premier juge a pu lui ordonner.

En droit il appartient au preneur de justifier du paiement du loyer, ainsi que des charges prévues au contrat qui en sont l’accessoire.

Dans la mesure où les époux [J] ne justifient d’aucun paiement de loyer et de ses charges, mis à part ce qui a été directement versés par la caisse d’allocations familiales de Seine-Maritime au bailleur (pièce n° 25 des intimés), sans jamais avoir permis de couvrir l’intégralité du loyer et de ses charges (762 euros dans le bail conclu le 11 juillet 2016 ' pièce n° 1 des

intimés), l’ordonnance entreprise devra être infirmée en ce qu’elle a enjoint à la SCI SABER IMMOBILIER de délivrer aux époux [J] sous astreinte les quittances de loyer relatives aux sommes acquittées par M. et Mme [J] à l’exception de la quittance du mois de juillet 2019.

Par ailleurs, l’ordonnance entreprise sera également infirmée en ce qu’il ressort des pièces versées aux débats par les époux [J] que la SCI SABER IMMOBILIER leur a communiqué un décompte par année émanant de la société SERGIC, gestionnaire de la copropriété, faisant apparaître les différentes charges du lot n° 16,3 correspondant à l’appartement loué, pour les années 2018 à 2022 (pièces n° 22 des intimés), leur laissant ainsi la possibilité de contester au fond ce qui leur semblerait nécessaire.

Sur l’expertise

Le premier juge a ordonné une expertise judiciaire sur le fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile.

La SCI SABER IMMOBILIER considère à la différence des époux [J] que le bien n’est affecté d’aucun désordre lié à l’humidité, qu’il s’agit de la part de ces derniers d’un prétexte pour se soustraire à leur obligation et obtenir indûment des dommages et intérêts.

Les éléments versés initialement à la procédure, à savoir des photographies montrant des traces d’humidité dans différents points de l’appartement (pièces n° 2 à 7) justifient que soit confirmée la mesure d’expertise ordonnée, ce d’autant que l’expert désigné, M. [Y] [K], qui a débuté ses opérations (l’ordonnance entreprise bénéficiant de l’exécution provisoire), a pu confirmer l’existence de désordres liés à de l’humidité apparus à différents moments (note de synthèse n° 1 de l’expert ' pièce n° 42 des intimés).

Sur les demandes de provision ad litem et de consignation des loyers

Ainsi que le premier juge a pu justement le décider les époux [J] ne sont pas fondés à obtenir une provision ad litem dès lors qu’ils ne justifient pas d’une obligation non sérieusement contestable, ni l’autorisation de consigner les loyers, l’expertise en cours n’étant pas parvenue au stade actuel des opérations à se prononcer sur la responsabilité des dégâts des eaux.

En conséquence l’ordonnance entreprise doit être confirmée quant à ces deux demandes des époux [J].

Sur la demande de la SCI SABER IMMOBILIER pour procédure abusive

La SCI SABER IMMOBILIER doit être déboutée de sa demande pour procédure abusive dès lors qu’elle ne justifie de la part des époux [J] qu’ils ont pu agir au stade de la procédure de référé de manière abusive.

Sur les frais et dépens

Les dispositions non contestées de l’ordonnance entreprise relatives aux dépens de première instance doivent être confirmées.

S’agissant des dépens d’appel il n’est pas inéquitable de les laisser à la charge de chacune des parties selon ce que permet l’article 696 du code de procédure civile.

Pour le même motif tiré de l’équité, il convient d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la SCI SABER IMMOBILIER à payer aux époux [J] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que de débouter chacune des parties de leur demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance rendue le 12 décembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen en ce qu’elle a enjoint à la SCI SABER IMMOBILIER d’avoir à produire auprès de Mme [G] [J] et de M. [U] [J], sous astreinte de 10 euros par jour de retard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance': les quittances de loyer relatives aux sommes acquittées par M. et Mme [J] à l’exception de la quittance du mois de juillet 2019 et la reddition des comptes au titre des charges locatives couvrant les années 2016 à 2024 et condamné la SCI SABER IMMOBILIER à verser à M. et Mme [J]'la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens engagés en cause d’appel';

Déboute la SCI SABER IMMOBILIER de sa demande au titre de procédure abusive ;

Déboute Mme [G] [J] et M. [U] [J] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

Déboute la SCI SABER IMMOBILIER de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le président