N° RG 24/02558 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JW2I

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 03 JUILLET 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

1123001034

Jugement du tribunal judiciaire juge des contentieux de la protection de Rouen du 03 janvier 2024

APPELANTE :

Etablissement Public HABITAT 76

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée et assistée par M^e Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

INTIMES :

Monsieur [J] [C]

né le 19 Décembre 1964 à [Localité 4] (76)

[Adresse 2]

[Localité 3]

n’ayant pas constitué avocat, bien qu’assigné par acte d’un commissaire de justice en date du 03/09/2024

Madame [Y] [R]

née le 24 Septembre 1969

[Adresse 2]

[Localité 3]

n’ayant pas constitué avocat, bien qu’assignée par acte d’un commissaire de justice en date du 03/09/2024

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 28 avril 2025 sans opposition des avocats devant Madame ALVARADE, Présidente, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Madame ALVARADE, Présidente

Monsieur TAMION, Président

Madame TILLIEZ, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffier

ARRET :

Réputé contradictoire

Prononcé publiquement le 03 juillet 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame ALVARADE, présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 5 novembre 2015, l’EPIC Office public de l’habitat du département de la Seine-Maritime a consenti à Mme [Y] [R] et M. [J] [C] un bail portant sur un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 354,20 euros, outre une provision pour charges.

Par un second acte sous seing privé du 16 décembre 2015, le bailleur a consenti la location d’un garage situé [Adresse 5] dans la même localité, moyennant le paiement d’un loyer révisable de 42,72 euros par mois outre une provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 15 février 2023, l’OPH Habitat 76 a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 18.581,31 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2023, l’OPH Habitat 76 a fait assigner Mme [R] et M. [C] aux fins de résiliation du bail, d’ordonner leur expulsion et de les condamner solidairement au paiement de diverses sommes.

Seul M. [C] a comparu.

Par jugement réputé contradictoire du 3 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail signé le 5 novembre 2015 entre l’OPH HABITAT 76 d’une part et Mme [Y] [R] et M. [J] [C] d’autre part et portant sur un immeuble sis [Adresse 2] sont réunies au 15 avril 2023;

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail signé le 16 décembre 2015 entre l’OPH Habitat 76 d’une part et Mme [Y] [R] et M. [J] [C] d’autre part et portant sur un garage sis [Adresse 5] sont réunies au 15 avril 2023;

Condamné solidairement Mme [Y] [R] et M. [J] [C] à payer à l’OPH Habitat 76 la somme de 6689,45 euros au titre des loyers et charges arrêtées au 6 octobre 2023, échéance du mois de septembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, ainsi que les loyers et charges qui seront dus depuis cette date jusqu’au présent jugement ;

Autorisé Mme [Y] [R] et M. [J] [C] à se libérer de leur dette par 36 mensualités de 100 euros payables en plus du loyer courant, le solde de la dette étant dû lors de la dernière échéance, la première mensualité étant payable le 10 du mois suivant la signification du présent jugement et chaque mensualité étant payable le 10 de chaque mois ;

Suspendu les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés dit que si cette dette est intégralement payée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’au contraire, à défaut de paiement du loyer courant et/ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée et ce, huit jours après une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée vaine:

— La totalité de la somme restant due redeviendra exigible,

— La clause résolutoire reprendra ses pleins effets,

o À défaut pour Mme [Y] [R] et M. [J] [C] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur,

o Mme [Y] [R] et M. [J] [C] seront solidairement tenus de payer à l’OPH Habitat 76 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges, qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

rejeté les demandes plus amples ou contraires

débouté l’OPH Habitat 76 de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné solidairement Mme [Y] [R] et M. [J] [C] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations;

rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit

dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine- Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par déclaration du 17 juillet 2024, l’OPH Habitat 76 a interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 avril 2025.

Moyens et prétentions des parties

Dans ses dernières conclusions communiquées le 17 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, l’OPH Habitat 76 demande à la cour de :

le déclarer bien fondé en son appel du jugement rendu le 3 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Rouen;

' En conséquence,

réformer le jugement du 3 janvier 2024 en ce qu’il a condamné solidairement Mme [Y] [R] et M. [J] [C] à lui payer la somme de 6 689,45 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 6 octobre 2023, échéance du mois de septembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et condamner solidairement Mme [Y] [R] et M. [J] [C] à lui payer la somme de 30.149,78 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 6 octobre 2023, échéance du mois de septembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

' maintenir les termes du jugement rendu le 3 janvier 2024 en ce qu’il a :

' autorisé Mme [Y] [R] et M. [J] [C] à se libérer de leur dette par 36 mensualités de 100 euros payables en plus du loyer courant, le solde de la dette étant dû lors de la dernière échéance, la première mensualité étant payable le 10 du mois suivant la signification du présent jugement et chaque mensualité étant payable le 10 de chaque mois;

suspendu les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés;

' dit que si cette dette est intégralement payée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

' dit qu’au contraire, à défaut de paiement du loyer courant et/ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée et ce, huit jours après une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée vaine :

— La totalité de la somme restant due redeviendra exigible,

— La clause résolutoire reprendra ses pleins effets,

o à défaut pour Mme [Y] [R] et M. [J] [C] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur,

o Mme [Y] [R] et M. [J] [C] seront solidairement tenus de payer à l’OPH Habitat 76 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges, qui auraient été payés en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

' condamné solidairement Mme [Y] [R] et M. [J] [C] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations ;

' condamner solidairement Mme [Y] [R] et M. [J] [C] aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de M^e Sandra Gosselin.

Mme [R] et M. [C] n’ont pas constitué avocat. La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelant leur ont été signifiées par acte de commissaire de justice remis à personne et à domicile le 3 septembre 2024 et à personne le 15 octobre 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 08/04/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions du jugement déféré ne sont pas critiquées en ce qu’elles constatent que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies et ne le sont plus en ce qu’elles octroient des délais de paiement aux locataires aux fins d’apurer l’arriéré locatif et qu’elles autorisent la suspension de la clause résolutoire.

L’OPH Habitat 76 maintient sa contestation quant au montant de la dette locative retenue par le premier juge.

1 – Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’OPH Habitat 76 fait grief au premier juge d’avoir condamné Mme [R] et M. [C] au paiement d’une somme de 6689,45 euros au titre des loyers et charges arrêtée au 6 octobre 2023, après déduction du supplément de loyer de solidarité, retenant que pour une somme de 7056,60 euros pour la période d’avril 2023 à septembre 2023, soit la période postérieure à la résiliation du bail intervenue le 15 avril 2023, Mme [R] et M. [C] avaient perdu leur qualité de locataires et les textes relatifs au SLS ne pouvaient s’appliquer et que pour une somme de 16.019,35 euros, il n’était pas établi que les ressources des locataires avaient dépassé les plafonds fixés par les textes pour la période de février 2022 à mars 2023, période antérieure à la résiliation du bail.

Il fait valoir s’agissant du surloyer appliqué avant la résiliation du bail, qu’il résulte des dispositions des articles L.441 ' 3 et L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, que si le locataire fournit les éléments nécessaires au calcul du surloyer, le trop-perçu éventuel, il lui est reversé dans un délai de deux mois, le montant des frais de dossier restant acquis à l’organisme, dès lors que le remboursement du trop-perçu est obligatoire durant le délai de prescription triennale,

que Mme [R] et M. [C] ont été relancés en 2021, 2022 et 2023 et n’ont jamais produit les documents sollicités, de sorte que le supplément de loyer a été liquidé de façon provisoire dans l’attente des éléments réclamés,

qu’en ce qui concerne le surloyer appliqué postérieurement à la résiliation du bail, dès lors que le jugement a autorisé la suspension des effets de la clause résolutoire, Mme [R] et M. [C] sont maintenus dans leur statut de locataire, et sont donc concernés par l’application d’un supplément de loyer de solidarité comme tout locataire du parc social.

Il indique ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement tel qu’accordé par la décision, nonobstant l’importance de la dette locative.

La créance de L’OPH Habitat 76 est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Quant au montant de l’arriéré, il résulte du décompte produit par L’OPH Habitat 76 que le compte locataire présente un solde débiteur de 18.581,31 euros au 2 février 2023, ce montant comprenant le supplément de loyer de

solidarité à hauteur de 7056,60 euros pour la période d’avril 2023 à septembre 2023, soit postérieure à la résiliation du bail intervenue le 15 avril 2023 et 16.019,35 euros pour la période antérieure, soit 2 février 2022 à mars 2023.

Ces sommes n’ont pas fait l’objet de régularisation.

Selon les articles L.441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de

réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

L’OPH Habitat 76 verse aux débats, s’agissant de 2022, plusieurs courriers adressés le 8 octobre 2021 invitant les locataires à compléter un questionnaire d’enquête et à le renvoyer sous peine de se voir appliquer un supplément de loyer de solidarité et des frais de dossier, le 6 décembre 2021 valant mise en demeure, le justificatif d’envoi par commissaire de justice et la lettre adressée le 21 janvier 2022 les informant de la facturation à compter de janvier 2022 d’une somme de 1135,55 euros.

S’agissant de 2023, il est produit la mise en demeure adressée le 6 décembre 2022 invitant les locataires à compléter le questionnaire d’enquête, le justificatif d’envoi par commissaire de justice et la lettre adressée aux locataires le 25 janvier 2023 les informant de la facturation à compter de janvier 2023 d’une somme de 1176,10 euros.

L’OPH Habitat 76 pouvait donc légitimement appliquer un supplément de loyer provisoire en l’absence de réponse des locataires dans le délai de 15 jours qui leur était imparti et prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, la cour observant que M. [C] a comparu en première instance et n’a pour autant pas justifié de sa situation ou de celle de Mme [R], que la déclaration d’appel et les conclusions d’appelant ont été signifiées à personne et à domicile, sans qu’ils ne comparaissent devant la cour.

La somme réclamée est fondée et la dette locative sera en conséquence fixée à la somme de 30.149,78 euros euros au titre des loyers, surloyer et charges impayés au 2 février 2023.

En l’espèce, le contrat de bail comporte une clause de solidarité en cas de pluralité des locataires, de sorte que Mme [R] et M. [C] seront condamnés, solidairement au paiement de la somme précitée outre aux intérêts au taux légal à compter du jugement sur la somme de 6 689,45 euros et de l’arrêt pour le surplus.

2 – Sur les frais du procès

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Au regard des circonstances de la cause et de la qualité de débiteurs de Mme [R] et M. [C], ils seront condamnés aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de M^me Sandra Gosselin, avocat.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de l’EPIC Habitat 76 les frais irrépétibles qu’il a exposés dans la présente instance.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a fixé la dette locative à la somme de 6 689,45 euros,

Statuant à nouveau,

Condamne solidairement Mme [Y] [R] et M. [J] [C] à payer à l’OPH Habitat 76 la somme de 30.149,78 euros au titre des loyers, surloyer et charges impayés au 2 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter du jugement sur la somme de 6 689,45 euros et du présent arrêt pour le surplus,

Y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [Y] [R] et M. [J] [C] aux dépens de la procédure d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de M^me Sandra Gosselin, avocat,

Déboute l’EPIC Habitat 76 de sa demande d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente