N° RG 24/00798 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JS6W

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 30 JANVIER 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

11-23-0002

Jugement du tribunal judiciaire Juge des contentieux de la protection de rouen du 15 décembre 2023

APPELANTE :

Madame [T] [K]

née le 12 Juin 1965 à [Localité 6] (49)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN substitué par M^e Marion THOMAS, avocat au barreau de ROUEN

INTIME :

Monsieur [Y] [N]

né le 20 août 1936 à [Localité 7] (76)

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté et assisté par M^e Jacqueline BONUTTO-BECAVIN, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 05 décembre 2024 sans opposition des avocats devant Madame ALVARADE, Présidente, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Madame ALVARADE, Présidente

Monsieur TAMION, Président

Madame TILLIEZ, Conseillère

DEBATS :

Madame HOURRIEZ directrice de greffe des services judiciaires placée

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 30 janvier 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame ALVARADE, Présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 8 septembre 2011, avec effet du 10 septembre 2011, M. [Y] [N] a donné à bail à M. [F] [M] et Mme [K] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer initial de 650 euros et le versement d’un dépôt de garantie de même montant.

Mme [K] expose qu’elle occupait seule le logement qu’elle a quitté le 13 novembre 2021 en raison de son état d’insalubrité et qu’elle a fait établir un procès-verbal de constat d’huissier le 23 décembre 2021 afin de procéder à un pré-état des lieux de sortie, lequel a conclu à l’existence de nombreux désordres affectant les lieux loués et a révélé que la surface habitable du logement était inférieure à celle mentionnée au bail, soit 67,09 m² au lieu de 88 m².

Suivant acte d’huissier du 9 janvier 2023, elle a saisi le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen aux fins de voir condamner M. [N] au paiement des sommes de 12 200 euros au titre de son préjudice de jouissance et de 15 860 euros au titre du loyer indûment versé au regard de la surface habitable.

Par jugement rendu le 15 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a :

— déclaré irrecevables les demandes en paiement de Mme [T] [K] antérieures au 9 janvier 2020 ;

— rejeté la demande de Mme [T] [K] tendant à voir ordonner une mesure d’instruction ;

— rejeté ses demandes de dommages et intérêts formée au titre du préjudice de jouissance, du loyer indûment versé, de l’assurance indûment versée ;

— rejeté la demande de M. [Y] [N] de dommages et intérêts au titre d’une procédure abusive ;

— condamné Mme [T] [K] à payer à M. [Y] [N] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté la demande de Mme [T] [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [T] [K] aux entiers dépens ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

— rappelé que la décision est exécutoire de droit.

Pour statuer ainsi, le premier juge, après avoir constaté que la réalité des désordres affectant le logement était avérée, a retenu que le logement était en bon état lors de l’entrée dans les lieux de la locataire, que la majorité des désordres ne concernait pas les critères de décence et lui étaient donc imputables, que la locataire ne justifiait en outre d’aucune demande adressée au bailleur aux fins d’y remédier, que les pièces produites aux débats ne permettaient pas de déterminer si ces désordres constituaient des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

S’agissant de la demande de dommages-intérêts au titre des loyers indument perçus et des cotisations d’assurance réglées à tort, il a estimé qu’elle n’était pas fondée, pour avoir été formée le 9 janvier 2023 alors que la locataire avait quitté les lieux depuis le 27 décembre 2021.

Mme [K] a interjeté appel de cette décision suivant déclaration du 29 février 2024.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 novembre 2024.

Moyens et prétentions des parties

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 mai 2024, l’appelante demande à la cour de :

réformer le jugement entrepris en ce qu’il a

rejeté sa demande de dommages et intérêts formée au titre du préjudice de jouissance et de condamnation de M. [Y] [N] au paiement d’une somme de 12.200 euros au titre du préjudice de jouissance.

rejeté sa demande de dommages et intérêts formée au titre du loyer indûment versé et de condamnation de M. [Y] [N] au paiement d’une somme de 15.860 euros au titre du loyer indûment versé au regard de la surface habitable.

rejeté sa demande de dommages et intérêts formée au titre de l’assurance indûment versée et de condamnation de M. [Y] [N] au paiement d’une somme de 42,74 euros au titre de l’assurance indûment réglée.

condamner M. [Y] [N] au titre des dépens tant d’appel que de première instance.

Elle soutient que le bailleur n’a pas respecté son obligation de délivrance d’un logement décent, qu’il a en outre déclaré une surface habitable supérieure à la surface réelle, la différence excédant la marge d’erreur communément admise de 6 m².

Elle fait grief au premier juge de l’avoir déboutée de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance alors que la réalité des désordres était établie, en considérant qu’elle avait reçu le logement en bon état, alors que l’état des lieux d’entrée était particulièrement laconique, en l’absence de toute description et que les désordres constatés lui étaient imputables, tout en reconnaissant par ailleurs que la question de la décence du logement se posait.

Elle maintient sa demande de dommages-intérêts au titre du loyer indûment versé qu’elle estime justifiée.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 juillet 2024 , M. [N] demande à la cour de :

déclarer Mme [T] [K] mal fondée en son appel du jugement rendu le 15 décembre 2023.

— la débouter de toutes ses demandes.

— confirmer le jugement du 15 décembre 2023 en toutes ses dispositions.

— condamner Mme [T] [K] à lui payer une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

— condamner Mme [T] [K] à lui payer une somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— la condamner aux entiers dépens.

Il fait valoir que pour une part, les désordres allégués sont d’ordre locatif et relèvent de la responsabilité de la locataire, pour une autre part, ils ne peuvent justifier un préjudice de jouissance.

Il conteste la valeur probante des pièces versées aux débats.

Sur la demande au titre de la surface habitable, il observe que Mme [K] opère une confusion entre les dispositions de la loi du 25 mars 2009 (loi Boutin), applicable dans le cadre d’une location et les dispositions de la loi du 18 décembre 1996 (Loi Carrez), applicable en matière de vente d’un bien immobilier. Il souligne que le rapport d’expertise Immodiag, établi selon les dispositions de cette dernière loi, ne prend pas en compte différents éléments qui expliquent la différence constatée et qu’en tout état de cause, la demande est injustifiée, dès lors que la demande de révision du loyer en raison de la surface du logement doit être effectuée pendant la première année du bail.

A titre subsidiaire, il précise que le délai de prescription des dettes locatives est réduit à trois ans (loi Alur du 27 mars 2024), de sorte que si un préjudice de jouissance était caractérisé, le point de départ se fixerait au 9 janvier 2020, l’assignation ayant été délivrée le 9 janvier 2023.

Il s’estime en tout état de cause fondé à solliciter des dommages-intérêts pour procédure abusive, alors que la locataire l’a attrait en justice après avoir quitté le logement un an et demi auparavant sans n’avoir jamais porté aucune réclamation préalable.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance

Selon l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent sans risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Ce texte précise notamment que le logement doit assurer le clos et le couvert, que le système électrique doit être conforme aux normes de sécurité, que les matériaux et revêtements ne doivent pas présenter de risques pour la santé et la sécurité physique des occupants, que les pièces principales doivent bénéficier d’un éclairage naturel suffisant et d’une ventilation adaptée aux besoins d’une occupation normale. Le logement doit en outre comporter des éléments d’équipement et de confort, en particulier une installation permettant un chauffage normal, une alimentation en eau potable, une cuisine ou un coin cuisine et une installation sanitaire intérieure.

En cas de manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent, l’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur.

L’obligation du bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu’en cas de force majeure et l’acceptation des lieux en l’état par le preneur ne libère pas le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent. Toutefois la garantie du bailleur peut être écartée en cas de faute du locataire. Celle-ci exonère le bailleur de son obligation de garantie ou peut emporter partage de responsabilité entre les deux parties.

Mme [K] a occupé une maison d’habitation appartenant à M. [N] suivant contrat de bail du 10 septembre 2011.

Elle a quitté le logement en décembre 2021, un état des lieux de sortie ayant été fixé au 27 décembre 2021, selon le bailleur, mais qui a eu lieu quelques jours avant, soit le 23 décembre 2021, à l’initiative de la locataire.

Au soutien de sa demande de dommages-intérêts pour trouble de jouissance, Mme [K] produit le procès-verbal de constat établi non contradictoirement le 23 décembre 2021 par la SCP CG2M, huissiers de justice, contenant en annexe diverses photographies des lieux, mettant en évidence une absence d’isolation dans l’ensemble du bien locatif, caractérisée par l’absence de laine de verre et de double vitrage, excepté dans la cuisine, des défauts électriques, notamment dans l’entrée et le salon.

L’huissier a ainsi opéré les constatations suivantes :

« Entrée

L’accès s’effectue par une porte d’entrée en état d’usage normal’ je constate la présence de traces, j’observe que la partie vitrée est en simple vitrage'

je constate que le mur se trouvant derrière le lambris est en bois simple. Il n’y a pas de laine de verre'

Débarras

'les murs sont recouverts de lambris et plaques en bois en mauvais état. Je constate qu’un carré du mur en planche de bois a été découpé et je note l’absence à cet endroit de laine de verre’la fenêtre est en bois simple vitrage'

salle de bains et WC

'l’éclairage naturel de la pièce est assuré par une fenêtre en état d’usage normal, châssis boit simple vitrage'

cuisine

'les murs sont recouverts de lambris bois’ je constate l’absence de laine de verre'

salon

'l’éclairage naturel de la pièce est assuré par une fenêtre en état d’usage normal châssis bois simple vitrage’j'observe la présence de fils électriques sortis du mur et sur lesquels un domino a été apposé. Aucun raccordement n’a été effectué avec ses fils',

escalier

'l’escalier est en mauvais état'

chambre 1

'je constate qu’une baguette électrique se décolle sur le mur’l'éclairage naturel de la pièce est assuré par deux fenêtres en état d’usage normal’ châssis bois simple vitrage'

chambre 2

'pénétrant dans la chambre je constate qu’il n’y a pas de porte’l'éclairage naturel de la pièce est assuré par une fenêtre en état d’usage normal châssis bois simple vitrage '».

L’huissier a également constaté divers autres désordres, de multiples trous dans les murs notamment de l’entrée, permettant pour certains de passer son doigt, un plafond légèrement vouté, les murs du débarras recouverts de lambris et plaques en bois en mauvais état, la présence d’aggloméré directement derrière les planches en bois, les dalles du plafond de la salle de bain abîmées et en mauvais état ; de multiples trous dans les murs en lambris de la cuisine et dont certaines lames ne s’emboitent pas correctement entre elles, de l’humidité à l’ouverture du meuble sous évier dont le mur du fond est totalement abîmé tandis que le plâtre s’effrite, la présence de fissures au niveau des murs dans le salon, dont le plâtre s’effrite tandis que le revêtement se décolle et gondole, la présence de trous importants dans le mur, le papier peint du mur montant au 2ème étage qui gondole à divers endroits et est en mauvais état général, la présence d’un trou en formation au milieu de la pièce dans la chambre 1 dont les murs sont recouverts de papier peint en mauvais état, avec présence de multiples trous, le papier peint gondolant à divers endroits et les lés se décollant, l’absence de porte d’entrée au niveau de la chambre 2, la présence de multiples fissures et traces sur les murs, le revêtement sur le mur en-dessous de la fenêtre s’écaillant, des fissures au plafond et présence de grandes auréoles.

Il a par ailleurs constaté la présence de fissures sur la façade extérieure, que certaines pierres sont absentes du pignon et l’absence de joints entre les briques.

Elle produit en outre les témoignages établis:

le 11 janvier 2022 par M. et Mme [G], selon lesquels la maison n’était pas en état d’être louée,

le 6 mars 2023 par Mme [J] [L] qui déclare « La maison dont elle était locataire était, pour mon avis, insalubre. Aucune isolation. Chaque fois que je m’y rendais, on sentait l’air passer des fenêtres. Les murs, quant à eux, étaient gelés, ce qui est pratique en été, mais l’hiver impossible de se réchauffer, même à côté du chauffage’ Les fenêtres et la porte d’entrée d’un très ancien modèle, même chauffée, la maison était et sentait l’humidité’ ». Elle ajoute que le propriétaire n’a jamais effectué aucun travaux et que des pierres tombaient sur le toit, faisant craindre pour la sécurité de Mme [K].

Si l’état des lieux d’entrée n’est pas extrêmement détaillé, les éléments mentionnés apparaissent néanmoins suffisants. Il est ainsi indiqué que le logement dans son entier présente un bon état général, qu’il est équipé d’un chauffage individuel au gaz et de cinq radiateurs, que la toiture est composée de tuiles neuves, la charpente est en bois et l’isolation à base de laine de verre.

Selon le procès-verbal du 23 décembre 2021 dont les constatations ont pu être discutées contradictoirement au cours des débats par M. [N], le logement était en état d’usure normale et l’huissier a identifié de nombreux désordres locatifs ou ne répondant pas aux critères de décence exigée par les dispositions susvisées (salle de bains WC multiples trace sur les murs, des éclats sur la faïence, des dalles abîmées et en mauvais état, absence de joints autour de la baignoire et du lavabo’ cuisine, multiples trous, le joint sous la faïence au niveau de l’évier noirci, les murs du salon marqué par quelques fissures et de multiples traces, de multiples traces sur le sol de la chambre 1, de multiples trous sur les murs, chambre 2, de multiples fissures et de multiples traces sur les murs, plafonds de multiples grandes auréoles).

Il est toutefois exact qu’il a mis en évidence certains désordres liés à l’isolation, à des défauts électriques, et à l’extérieur, à l’absence de quelques pierres du pignon et de joints entre les briques.

Le premier juge a pu exactement retenir que le procès-verbal de constat ne permettait pas de retenir un manquement du bailleur, l’officier ministériel ne pouvant se prononcer sur l’origine et les conséquences des désordres constatés en lien avec les risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, sans que ces constatations ne puissent être corroborées par les attestations versées aux débats, au demeurant non circonstanciées, alors que Mme [K] ne justifie pas par ailleurs s’être rapprochée du bailleur aux fins de signaler les désordres en cause et l’inviter à y remédier, alors qu’elle prétend l’avoir sollicité à diverses occasions.

La cour ajoutera, s’agissant de l’absence de double vitrage, que le logement s’inscrivait dans une définition thermique ancienne dont les dispositions constructives d’alors répondaient aux obligations de l’époque et que le bailleur n’était pas tenu de souscrire à la rénovation thermique qui ne deviendra obligatoire qu’en 2020.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande au titre d’un préjudice de jouissance.

Sur la surface habitable

Mme [K] observe que le contrat de location et l’état des lieux d’entrée retiennent une surface habitable de 88 m², alors que le rapport d’expertise d’Immodiag fait état d’une surface habitable de 67,09 m² soit une différence de valeur de 20,91 m² et qu’aucune attestation de superficie n’a été établie.

Elle sollicite la condamnation de son ancien bailleur à lui restituer 20% du montant du loyer durant le temps d’occupation, calculé sur la base de 122 mois, soit une somme de 15 860 euros (650,00 euros – 520 = 130 euros X 122 mois), outre le surplus de cotisation mensuelle d’assurance qu’elle a dû régler à hauteur de 42,74 euros.

L’article 3-1 du 6 juillet 1989, modifié, dispose que lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un 20ème à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnel à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution du loyer, le juge peut être saisi dans un délai de quatre mois à compter de cette demande afin de déterminer, le cas échéant, la diminution du loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de 6 mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution du loyer prend effet à compter de la demande.

La demande de réduction ayant été formulée par Mme [K] pour la première fois par assignation du 9 janvier 2023, la réduction ne peut prendre effet qu’à compter de cette date. Or comme l’a justement relevé le premier juge, Mme [K] a quitté les lieux en décembre 2021.

Sur la demande indemnitaire au titre du caractère abusif de la

procédure

En application des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol.

Il n’est pas démontré la faute de Mme [K] qui aurait agi de manière abusive.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [N] de sa demande.

Sur les frais du procès

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, Mme [K] sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne Mme [K] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne Mme [K] à payer à M. [N] une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [K] de sa demande d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le président