N°Minute:25/00976

N° RG 24/01950 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PGMP

N° RG 2500300 – N° Portalis DBYB-W-B7J-POFI

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

JUGEMENT DU 15 Avril 2025

DEMANDEUR:

Madame [G] [R] [J], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jérémie OUSTRIC, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [I] [B], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier :Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 24 Février 2025

Affaire mise en deliberé au 15 Avril 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 15 Avril 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Jérémie OUSTRIC

Copie certifiée delivrée à :

Le 15 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Mme [J] [G], a donné en location à Monsieur [B] [I] suivant contrats de bail en date du 29 décembre 2014, un logement et une place de stationnement sis à [Adresse 5].

Le loyer courant pour le logement est de 694,04 euros par mois charges comprises. Le loyer courant pour le parking est de 20,27 euros par mois.

Pour garantir le paiement des loyers et charges, un contrat de cautionnement était conclu par Mme [F] [P], épouse [H], laquelle conteste sa validité pour ne pas en être l’auteur.

Il est constant que le locataire est régulièrement défaillant dans le paiement du loyer et des charges, de sorte que CENTURY 21 a convenu déjà en 2019 d’un plan d’apurement pour une dette de 4006,79 euros, signé par M. [B].

En raison d’impayés, l’agence a adressé une mise en demeure à M. [B] d’avoir à régler la somme de 5314,71 euros au 1er février 2022.

Le locataire était défaillant dans le paiement des loyers, de sorte que Mme [J] s’est trouvée contrainte de faire délivrer à son encontre un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, le 1er mars 2024 pour un montant de 10181,57 euros.

Le locataire n’a pas régularisé sa dette, de sorte que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines.

Cette dette s’est aggravée et s’élève au 18 avril 2024 à 11397,05 euros pour le logement et à 100,73 pour le parking.

Au 27 septembre 2024, la dette actualisée est de 14867,25 euros pour le logement et de 202,08 euros pour le parking.

La CCAPEX de l’Hérault a été saisie le 4 mars 2024, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte d’huissier de justice du trente avril 2024 signifié à étude, puis du huit octobre 2024 dénoncé le 10 octobre 2024 au préfet de l’Hérault par voie électronique avec accusé de réception, Mme [G] [J] demeurant [Adresse 2] à TARASCON SUR ARIEGE a assigné M. [I] [B] demeurant [Adresse 3] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier le 7 octobre 2024, aux fins de :

VU l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

VU les articles 1224 et suivants du code civil,

VU les articles 1728 et 1729 du code civil

VU l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989,

VU les pièces versées aux débats en ce compris le commandement de payer,

VU les faits d’espèce,

A TITRE PRINCIPAL :

CONSTATER que la résiliation du bail portant sur le logement est intervenue de plein droit six semaines après la signification du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, soit le 12 avril 2024 ;

PRONONCER la résolution judiciaire du bail portant sur l’emplacement de stationnement ;

ORDONNER l’expulsion de Monsieur [B] [I] et de tous occupants de son chef des lieux objet des deux contrats de location (logement et stationnement), et ce au besoin, avec le concours de la force publique ;

SUBSIDIAIREMENT :

PRONONCER la résiliation du bail d’habitation et du bail portant l’emplacement de stationnement aux torts de Monsieur [B] [I] ;

ORDONNER l’expulsion de Monsieur [B] [I] et de tous occupants de son chef, des lieux objet des deux contrats de location (logement et stationnement), et ce au besoin, avec le concours de la force publique ;

CONDAMNER Monsieur [B] [I] au paiement de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation des deux contrats de location (logement et stationnement) et cela jusqu’à son départ effectif des lieux loués ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER Monsieur [T] [S] à payer à Madame [J] [G] la somme de 11397,05 € et 100,73 € au titre de l’arriéré dû suivant décompte arrêté au mois d’avril 2024 selon décompte arrêté au mois d’avril 2024, somme à parfaire à la date de la décision à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur [B] [S] à payer à Madame [J] [G] la somme de 1300 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens en ce compris les frais d’huissier relatifs au commandement de payer.

RAPPELER l’exécution provisoire de droit

À l’audience du 7 octobre 2024, Mme [G] [J], représentée par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A cette audience, M. [I] [B] n’a pas comparu, ni n’a été représenté.

Le tribunal a renvoyé cette affaire au 24 février 2025 pour jonction des dossiers car elle a été enrôlée deux fois, une première fois sur le numéro de RG 2401950 et une deuxième fois sous le numéro RG 2500300.

Dans la deuxième assignation du 8 octobre 2024, le requérant a sollicité :

VU l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

VU les articles 1224 et suivants du code civil,

VU les articles 1728 et 1729 du code civil

VU l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989,

VU les pièces versées aux débats en ce compris le commandement de payer,

VU les faits d’espèce,

A TITRE PRINCIPAL :

CONSTATER que la résiliation du bail portant sur le logement est intervenue de plein droit six semaines après la signification du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, soit le 4 janvier 2024 ;

PRONONCER la résolution judiciaire du bail portant sur l’emplacement de stationnement ;

ORDONNER l’expulsion de Monsieur [B] [I] et de tous occupants de son chef des lieux objet des deux contrats de location (logement et stationnement), et ce au besoin, avec le concours de la force publique ;

SUBSIDIAIREMENT :

PRONONCER la résiliation du bail d’habitation et du bail portant l’emplacement de stationnement aux torts de Monsieur [B] [I] ;

ORDONNER l’expulsion de Monsieur [B] [I] et de tous occupants de son chef, des lieux objet des deux contrats de location (logement et stationnement), et ce au besoin, avec le concours de la force publique ;

CONDAMNER Monsieur [B] [I] au paiement de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation des deux contrats de location (logement et stationnement) et cela jusqu’à son départ effectif des lieux loués ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER Monsieur [T] [S] à payer à Madame [J] [G] la somme de 14867,25 € et 202,08 € au titre de l’arriéré dû suivant décompte arrêté au mois d’avril 2024 selon décompte arrêté au mois d’avril 2024, somme à parfaire à la date de la décision à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur [B] [S] à payer à Madame [J] [G] la somme de 1300 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens en ce compris les frais d’huissier relatifs au commandement de payer.

RAPPELER l’exécution provisoire de droit

A l’audience du 24 février 2025, Mme [G] [J], représentée par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Elle a fourni un état actualisé de la dette au 21 février 2025 qui s’élève à 304,49 euros pour le parking et 18366,12 euros pour le logement.

Une enquête sociale effectuée le par les services du conseil départemental de l’Hérault indique que M. [I] [B] a quitté le logement en février 2024 et que c’est son fils qui habite dorénavant dans le logement sans préciser l’identité de ce dernier ni sa situation sociale.

La décision a été mise en délibéré au 15 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la jonction d’instance

En application de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, il convient de prononcer la jonction entre les instances enrôlées sous les numéros de RG 24/01950 et 25/00300, actuellement pendantes dans l’intérêt d’une bonne justice impliquant qu’elles soient instruites et jugées ensemble.

Sur la recevabilité de la demande :

En tant que bailleresse personne physique, alors que la situation d’impayés avait persisté pendant deux mois de manière ininterrompue alors que la dette était supérieure à deux fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, Mme [G] [J] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Mme [G] [J] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur la clause résolutoire :

En vertu de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 1er mars 2024 , Mme [G] [J] a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme principale de 10008,57 euros au titre des charges et des loyers impayés. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l’article précité et un décompte de la créance.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et le locataire n’a pas saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 mai 2024, date de résiliation dudit bail.

L’expulsion de M. [I] [B], de tous biens et occupants de son chef sera donc prononcée.

Sur l’indemnité d’occupation :

À compter de la résiliation du bail, M. [I] [B], devenue occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande en paiement :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme [G] [J] produit un décompte arrêté au mois de février inclus, qui indique que la dette de M. [I] [B] s’élève à 304,49 euros pour le parking et 18366,12 euros pour le logement en loyers et charges.

Au vu de ce décompte, et faute de contestation du défendeur non comparant, la demande en paiement apparaît justifiée et il y sera fait droit pour ce montant.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [I] [B] ne s’étant pas présenté à l’audience, le Juge ne dispose d’aucun élément d’information permettant d’apprécier sa capacité financière à reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En conséquence, l’expulsion de M. [I] [B] et de tout occupant de son chef ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

À compter de la résiliation du bail, M. [I] [B], devenue occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [I] [B], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, M. [I] [B] devra verser à Mme [G] une somme qu’il est équitable de fixer à 150,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

***

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction entre les affaires enrôlées sous les numéros de RG 24/01950 et RG 25/00300 ;

PRONONCE la résiliation du bail à compter du 2 mai 2024 du logement et du parking sis à [Adresse 5];

DÉCLARE en conséquence M. [I] [B] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 2 mai 2024 ;

CONDAMNE M. [I] [B] à payer à Mme [G] [J] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE M. [I] [B] à payer à Mme [G] [J] la somme de 18366,12 euros pour le logement et 304,49 euros pour le parking au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation dues ;

DIT qu’à défaut par M. [I] [B] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [I] [B] à payer à Mme [G] [J] une somme de 150,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [I] [B] aux dépens de l’instance comprenant, s’agissant des dépens actuels, le coût du commandement de payer ;

DIT que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [I] [B] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, Le Juge des contentieux de la protection,