Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 3, 26 juin 2025, n° 24/15229

CA Paris
Infirmation 26 juin 2025

Arguments

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Accepté
Changement d'usage sans autorisation
La cour a jugé que l'infraction était suffisamment caractérisée, car l'appartement n'était pas sa résidence principale et avait été loué à des locataires de passage.
Accepté
Montant de l'amende civile
La cour a décidé de condamner M. [K] à une amende civile de 4 000 euros, tenant compte de sa situation personnelle et de sa coopération avec la ville.
Rejeté
Cessation de l'infraction
La cour a constaté que M. [K] avait cessé l'infraction et avait conclu des baux d'habitation, rendant la demande de retour à l'habitation sans objet.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a condamné M. [K] à verser à la ville une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700, en raison de sa position de partie perdante.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la Ville de [Localité 7] a demandé à la cour d'appel d'infirmer le jugement du tribunal judiciaire qui avait rejeté ses demandes contre M. [K] pour infraction à la réglementation sur les locations touristiques. La juridiction de première instance avait conclu à l'absence de preuve d'un usage d'habitation antérieur au 1er janvier 1970. La cour d'appel, après avoir examiné les éléments de preuve, a estimé que l'usage d'habitation était établi et que l'infraction était caractérisée. Elle a donc infirmé le jugement précédent, condamnant M. [K] à une amende civile de 4 000 euros, tout en rejetant la demande de retour à l'habitation sous astreinte, considérant que l'infraction avait cessé.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 3, 26 juin 2025, n° 24/15229
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/15229
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	4 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Laurent POZZI-PASQUIERBruno MATHIEUXavier DEMEUZOY
Cabinet(s) :	MATHIEU ET ASSOCIE
Parties :	VILLE DE [ Localité 7 ]

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 26 JUIN 2025

(n° 275 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/15229 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ7AX

Décisions déférées à la Cour : ordonnance en la forme des référés – 17 janvier 2022 – président du TJ de Paris / arrêt du 10 novembre 2022 – cour d’appel de Paris – RG n°22/02221 / arrêt du 13 juin 2024 – Cour de cassation – pourvoi n°Q 23/11.053

APPELANTE

VILLE DE [Localité 7], prise en la personne de son maire en exercice

[Adresse 9]

[Localité 7]

Représentée par M^e Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R079

INTIMÉ

M. [P] [K]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par M^e Laurent POZZI-PASQUIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Ayant pour avocat plaidant M^e Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 mai 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Anne-Gaël BLANC, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Lydia BEZZOU

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

M. [K] est propriétaire d’un appartement issu de la réunion des lots n°2 et 7 de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 7].

Estimant constituée une infraction à la réglementation sur les locations touristiques de courte durée, la ville de Paris l’a assigné le 7 mai 2019 devant le président du tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire, de Paris, statuant en la forme des référés, pour obtenir sa condamnation au paiement d’une amende civile et le retour à l’habitation de l’appartement.

Le 17 janvier 2022, le président du tribunal judiciaire a rejeté les demandes de la ville de Paris.

Par arrêt du 10 novembre 2022, la cour d’appel a confirmé ce jugement en toutes ses dispositions.

Le 24 janvier 2023, la ville a formé un pourvoi à l’encontre de cette décision.

Par un arrêt du 13 juin 2024, la Cour de cassation a cassé et annulé, l’arrêt du 10 novembre 2022.

Par déclaration du 9 août 2024, la ville de [Localité 7] a de nouveau saisi la cour.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 9 octobre 2024, elle lui demande de :

infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

et statuant à nouveau,

constater l’existence d’un changement d’usage de l’appartement situé [Adresse 3] à [Localité 8], sans autorisation, par M. [K] ;

condamné M. [K] à une amende civile de 50 000 euros et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à celle-ci conformément aux dispositions de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, de l’appartement situé [Adresse 2] à Paris (75005), sous astreinte de 397,98 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer ;

condamner M. [K] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de première instance et d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés ainsi qu’il est dit à l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Bruno Mathieu, avocat.

Par ses dernières conclusions remises et notifiées le 9 décembre 2024, M. [K] demande à la cour de :

à titre principal,

confirmer le jugement rendu le 17 janvier 2022 en ce que la ville de [Localité 7] est mal fondée dans sa demande de condamnation reposant les articles L.637-1 et L.651-2 du code de la construction en raison de l’absence de démonstration de l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 ;

confirmer le jugement rendu en ce qu’il a débouté la ville de [Localité 7] de toutes ses demandes ;

à titre subsidiaire si, par extraordinaire, l’infraction au changement d’usage devait être caractérisée,

juger que, compte tenu de la bonne foi, des diligences et de la coopération, celui-ci est fondé à n’être condamné qu’à une amende symbolique ;

juger la cessation totale de la supposée infraction avant toute procédure contentieuse;

en conséquence,

condamner celui-ci à une amende symbolique de 1 euro au regard de la cessation de l’infraction présumée et de sa coopération avec la ville de [Localité 7] ;

rejeter la demande de retour à l’habitation des locaux situé [Adresse 2] à [Localité 8] sous astreinte de 397,98 euros par jour de retard à ses frais ;

à titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la cour d’appel de Paris ne trouvait justifiée la demande de condamnation à la somme symbolique de 1 euro,

juger que le montant de 50 000 euros au titre de l’amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;

en conséquence,

condamner M. [K] à une somme qui ne pourrait excéder 1 000 euros ou toute somme que l’équité commandera, si la cour d’appel de Paris devait entrer en voie de condamnation ;

rejeter la demande de retour à l’habitation des locaux situé [Adresse 2] à [Localité 8] sous astreinte de 397,98 euros par jour de retard à ses frais ;

en toutes hypothèses,

condamner la ville de [Localité 7] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour l’exposé des moyens des parties.

Sur ce,

Sur l’infraction reprochée

L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au litige, dispose que :

'La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 10] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article.'

L’article L.631-7-1 A, dernier alinéa, du même code, dans sa version applicable au litige, prévoit que :

'Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur (…), l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.'

M. [K] ne conteste pas que son appartement, issu de la réunion des lots n°2 et 7, qui n’était pas sa résidence principale, a été donné en location pour de courtes durées à des locataires de passage. Il fait en revanche valoir que l’usage antérieur d’habitation n’est pas valablement établi par les pièces produites par la ville de [Localité 7].

Or, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, cette affectation pouvant être établie par tout mode de preuve.

Pour établir cet usage pour le lot n°7, la ville produit une fiche H2 dont M. [K] conteste la régularité.

Cependant, contrairement à ce qu’il soutient, celle-ci, datée et signée, est parfaitement lisible.

Par ailleurs, cette fiche, établie le 6 octobre 1970, décrit un appartement de 42 m² situé au 1er étage, composé d’une salle à manger, d’une cuisine, d’une chambre et d’une salle d’eau. Elle porte la mention du nom de son propriétaire qui y est déclaré comme étant l’occupant du bien, ce que ne contredit pas la mention, raturée, d’un tiers exerçant comme restaurateur. Ces éléments démontrent l’usage d’habitation du lot au 6 octobre 1970.

L’acte de vente de 1973, aux termes duquel M. [K] a acheté ce bien en viager à son grand-père, indique que ce dernier, propriétaire occupant, était déjà l’occupant figurant sur la fiche H2 ce qui établit suffisamment la continuité de l’usage d’habitation entre 1963 et le 6 octobre 1970 et, par suite, le 1er janvier 1970.

Or, un local affecté à un usage d’habitation au 1er janvier 1970 ne perd pas cet usage lorsqu’il est ultérieurement réuni avec un autre local, quel que soit l’usage de ce dernier.

Il résulte de ce qui précède que l’infraction prévue par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation est suffisamment caractérisée, peu important que l’usage d’habitation du lot n°2 avec lequel le lot n°7 a été matériellement réuni pour créer l’appartement litigieux, ne soit pas établi.

La décision sera dès lors infirmée.

Sur l’amende civile

L’ article L. 651-2 du même code, dans sa version applicable au litige, dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé.

Le propriétaire d’un bien immobilier a seul qualité pour solliciter l’autorisation de changement d’usage et il ne peut reporter sur le locataire l’obligation légale de demander les autorisations nécessaires au changement d’affectation. Il s’ensuit que le propriétaire d’un bien immobilier contrevient aux dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation dès lors qu’il a connaissance de la mise en location touristique de son bien.

Au cas présent, M. [K] fait valoir qu’il ignorait que son bien était donné à la location touristique puisqu’il l’avait lui-même donné à louer à une société intermédiaire dont il percevait des loyers fixes. Cependant, le contrat qu’il a signé le 7 octobre 2017 indique expressément que les lieux loués sont destinés à l’usage exclusif de location saisonnière de sorte que sa connaissance est avérée et que l’infraction lui est imputable.

Par ailleurs, l’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 7] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant, des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

En l’espèce, M. [K] verse aux débats des éléments sur sa situation personnelle, ses revenus et charges qui montrent notamment qu’il est retraité, qu’il a une fille étudiante à sa charge et qu’il règle une rente viagère à sa grand-mère crédirentière.

Il démontre sa collaboration avec la ville de [Localité 7] et la cessation immédiate de l’infraction dès réception du courrier de la ville.

Par ailleurs, M. [K] a bénéficié d’un sur profit faible du fait de la mise en location touristique de son bien puisqu’il percevait alors un loyer fixe mensuel de 1 880 euros et que les lieux sont actuellement loués dans le cadre d’un bail annuel meublé pour un montant comparable de 1780 euros en moyenne par mois.

Au regard de l’ensemble de ces éléments et des objectifs d’intérêt général poursuivis, M. [K] sera condamné au paiement d’une amende civile de 4 000 euros.

Sur le retour à l’usage d’habitation du logement litigieux

Il résulte des dispositions de l’article 651-2 du code de la construction et de l’habitation que le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Au cas présent, les éléments produits par M. [K] permettent de constater la cessation pérenne de l’infraction puisque celui-ci a résilié le contrat de bail avec la société qui le louait en location touristique et qu’il a conclu des baux d’habitation avec des particuliers par la suite.

La demande de voir ordonné le retour à l’habitation sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Partie perdante, M. [K] sera condamné aux dépens de la première instance, de la présente procédure d’appel comme de celle ayant conduit à l’arrêt antérieurement cassé qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître [Localité 6] qui en fait la demande.

M. [K] sera également condamné à verser à la ville de [Localité 7] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles.

La décision entreprise sera infirmée en ses dispositions contraires.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris en ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Juge que l’ infraction prévue par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation est caractérisée ;

Condamne M. [K] à payer à la ville de [Localité 7] la somme de 4 000 euros à titre d’amende civile dont le produit sera intégralement versé à la ville de [Localité 7] ;

Rejette la demande de voir ordonner le retour à l’habitation sous astreinte ;

Condamne M. [K] aux dépens de la première instance de la présente procédure d’appel comme de celle ayant conduit à l’ arrêt antérieurement cassé avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître [Localité 6] ;

Condamne M. [K] et à payer à la ville de [Localité 7] la somme 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT