N° RG 25/01942 – N° Portalis DBV2-V-B7J-J7G3

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 13 MAI 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

24/03378

Tribunal judiciaire de Rouen du 25 mars 2025

APPELANTE :

Madame [T] [K]

née le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée et assistée de M^e Charlotte DUGARD-HILLMEYER, avocat au barreau de Rouen plaidant par M^e Pauline RETOUT

INTIMEE :

Maître [V] [Y]

ès qualités de membre de la SCP [1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée et assistée de M^e Pascal MARTIN-MENARD de la SCP EMO AVOCATS, avocat au barreau du Havre

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 4 février 2026 sans opposition des avocats devant M^me DEGUETTE, conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER, cadre greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 9 février 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 13 mai 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente de chambre et par M^me CHEVALIER, cadre greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOS'' DES FAITS ET DE LA PROC''DURE

Par acte authentique dressé le 19 mai 2021 par Me [V] [Y], notaire au sein de la Scp [1], notaires associés à [Localité 3], Mme [T] [K] veuve [X] a consenti à M. [Q] [P] [M] et Mme [F] [N] [M] une promesse unilatérale de vente de sa maison située [Adresse 1], au prix de 223 000 euros et pour une durée expirant le 27 août 2021 à 16 heures. Y a été notamment prévue la condition suspensive de l’obtention d’un ou de plusieurs prêts au plus tard le 30 juillet 2021.

Cette condition n’a pas été réalisée.

Par courrier daté du 21 décembre 2021, Mme [X], expliquant qu’elle avait déménagé fin août 2021 et que, depuis, la vente de sa maison avait été repoussée à plusieurs reprises pour 'des raisons administratives', a mis en demeure la Scp de notaires de la régulariser sous huitaine.

Le 8 janvier 2022, Mme [X] a saisi le président de la Chambre départementale des notaires de sa 'plainte’ relative à l’absence de nouvelle et de réponse de la part du notaire.

Par courrier daté du 3 février 2022, Me [Y] a confirmé à Mme [X] que la promesse de vente était devenue caduque et qu’elle pouvait remettre en vente son immeuble.

Par courrier du 17 février 2022, Me [Y] a mis en demeure M. [P] [M] et Mme [N] [M] au plus tard pour le 28 février 2022, soit de verser une indemnité de 22 000 euros à Mme [X] et une somme de 8 000 euros à l’agence immobilière, soit de lui fournir un accord de prêt émanant d’une autre banque.

Suivant courriel du 28 mars 2022, Me [Y] a informé Mme [X] sur le fait que M. [P] [M] et Mme [N] [M] souhaitaient acquérir sa maison et lui demandaient de signer une nouvelle promesse de vente. Elle lui a transmis une simulation établie par leur banque en lui demandant ce qu’elle en pensait.

Par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2024, Mme [K] a fait assigner Me [Y] devant le tribunal judiciaire de Rouen en indemnisation de sa perte de chance de vendre son bien en juillet 2021 et de son préjudice moral, pour manquement à son obligation d’information et de conseil.

Par jugement réputé contradictoire du 25 mars 2025, le tribunal a rejeté l’intégralité des demandes de Mme [T] [K] veuve [X] et l’a condamnée aux dépens.

Par déclaration du 26 mai 2025, Mme [K] a formé un appel contre ce jugement en toutes ses dispositions.

EXPOS'' DES PR''TENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 27 janvier 2026, Mme [T] [K] demande de voir en application des articles 1240 du code civil, 700, 696, et 699 du code de procédure civile :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen le 25 mars 2025 en ce qu’il a rejeté l’intégralité de ses demandes et l’a condamnée aux dépens,

statuant à nouveau,

— débouter Me [Y] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Me [Y], membre de la Scp [1], à lui régler 35000 euros au titre de la perte de chance de vendre son bien le 1er août 2021 et 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, en plus des entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e Charlotte Dugard-Hillmeyer, avocate au barreau de Rouen.

Elle reproche d’abord à Me [Y] son absence d’information sur la caducité de la promesse et ses conséquences, alors que celle-ci était débitrice d’un devoir de diligence et de sécurité et devait l’informer de l’état d’avancement de l’opération, en particulier de la réalisation ou non des conditions suspensives dont dépendait l’exécution de la vente ; que celle-ci n’a daigné lui donner une réponse que le 3 février 2022 pour une condition suspensive devant être levée avant le 31 juillet 2021.

Elle souligne qu’elle n’est pas une professionnelle de la vente immobilière et que le terme 'caducité’ et sa survenance nécessitaient une confirmation d’information par le professionnel ; que le devoir de conseil emporte le devoir de suivi et d’information de son client jusqu’à la réalisation ou l’échec de la vente, ce qui supposait de l’aviser en cas d’absence de justificatifs de prêt ou de difficultés de financement des acquéreurs.

Elle fait ensuite grief à Me [Y] de l’avoir maintenue volontairement dans l’espoir d’une vente à venir qui a, dans un premier temps, était repoussée de semaine en semaine comme il ressort de deux attestations produites et d’un message laissé par cette dernière sur son répondeur téléphonique évoquant une signature de la vente au 22 novembre 2021 ; que le 17 février 2022 Me [Y] offrait encore à M. [P] [M] et Mme [N] [M] la possibilité d’acquérir le bien sans avoir recueilli son accord préalable ; qu’en effet, elle lui a adressé un courriel le 28 mars 2022 pour lui transmettre leur financement et lui demander ce qu’elle en pensait.

Elle fait valoir que les fautes de Me [Y] lui ont fait perdre la chance de vendre son bien plus facilement, à un meilleur prix, et dès le 1er août 2021, qu’elle évalue à 35 000 euros correspondant à la perte de valeur de sa maison qui n’est toujours pas vendue depuis.

Elle indique que, certaine que la vente interviendrait et confortée sur ce point par Me [Y], elle a déménagé de sa maison le 27 août 2021, a vendu sa voiture, et a habité dans une chambre de bonne à [Localité 4], mais qu’à défaut de vente, elle a dû revenir habiter dans sa maison qu’elle avait continué à entretenir ; qu’elle l’a remise en vente mais sans recevoir aucune proposition car le secteur subit actuellement des travaux du contournement est de la ville de [Localité 5] qui n’existaient pas lors de la vente de la maison en 2021.

Par dernières conclusions notifiées le 3 février 2026, Me [V] [Y], notaire salariée de la Scp [1], sollicite de voir :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen le 25 mars 2025 en toutes ses dispositions,

— débouter Mme [K] de toutes ses demandes à son encontre,

— condamner Mme [K] à lui payer une somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, en plus des dépens de première instance et d’appel.

Elle fait valoir que Mme [K] est défaillante dans la preuve lui incombant des conditions cumulatives pour engager la responsabilité délictuelle du notaire.

Elle se réfère aux motifs du jugement pour répondre au premier grief qui lui est fait. Elle ajoute que les stipulations de la promesse de vente étaient exclusives de toute incompréhension même pour un profane du droit et que, dans son courrier du 3 février 2022, elle 'confirmait’ à Mme [K] la caducité de la promesse de vente car elle l’en avait déjà informée en conformité avec ces stipulations.

Elle explique, s’agissant du second reproche qui lui est opposé, que, faisant oeuvre de pragmatisme dans l’intérêt de Mme [K], elle a fait diligence pour essayer de finaliser le financement de M. et Mme [M] et parvenir à la régularisation de la vente nonobstant la caducité de la promesse ; qu’en effet, Mme [K] pouvait tout à la fois trouver un nouvel acquéreur et réaliser la vente au profit de M. et Mme [M] s’ils obtenaient un financement.

Elle souligne que la concrétisation de la vente était nécessairement soumise à l’aléa inhérent à la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt par M. et Mme [M], laquelle n’est pas survenue, ce dont elle n’est pas responsable ; que Mme [K] n’établit pas en quoi les manquements qu’elle lui reproche auraient pu faire perdre à celle-ci une chance de vendre plus rapidement et à un meilleur prix la maison ; qu’en effet, celle-ci a remis en vente le bien le 19 février 2022 à un prix supérieur de 28 500 euros par rapport à celui convenu avec M. et Mme [M] et de 36 500 à 46 500 euros plus élevé que l’estimation de mai 2022 ; que si était retenue l’existence d’un manquement de sa part, le lien de causalité avec un préjudice revendiqué par Mme [K] ferait défaut.

Elle expose enfin que la réclamation de 35 000 euros n’est pas justifiée ; que le projet de contournement est antérieur à la régularisation de la promesse de vente et n’est d’aucune incidence sur le moindre prix qui pourrait être retiré d’une vente ; qu’en effet, le manque-à-gagner est la conséquence de la caducité de la promesse faute de financement.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 9 février 2026.

MOTIFS

Sur la mise en cause de la responsabilité de Me [Y]

La responsabilité civile professionnelle du notaire pour les actes accomplis dans l’exercice de sa mission est une responsabilité quasi-délictuelle fondée sur les dispositions de l’article 1240 du code civil, selon lesquelles tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la promesse de vente précise à la page 6 qu’elle 'est consentie pour une durée expirant le 27 août 2021, à seize heures.'.

Elle mentionne à la page 7 que : 'En l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte de vente dans le délai

Au cas où le BENEFICIAIRE n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation, sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du PROMETTANT, qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du BENEFICIAIRE de l’acquérir.'.

Elle stipule à la page 12 que : 'L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire. A défaut de cette notification, les présentes seront caduques, le terme étant considéré comme extinctif.'.

Contrairement à ce qu’avance Mme [K], ces termes étaient clairs même pour un profane. Ils ne nécessitaient pas une explication complémentaire de la part du notaire instrumentaire lors de leur lecture le jour de la signature de cet acte, ni postérieurement au 27 août 2021.

Me [Y] n’était pas tenue d’une obligation d’informer Mme [K], promettante, de l’obtention ou de la non-obtention de l’offre de prêt. Cette charge pesait uniquement sur les bénéficiaires à l’égard du promettant et du notaire instrumentaire et son non-respect entraînait la caducité de la promesse de vente.

Il ne peut donc être fait grief à Me [Y] de ne pas avoir adressé un courrier sur ce point à Mme [K]. Elle n’a pas failli dans l’accomplissement de son devoir d’information et de conseil.

En revanche, il ressort des deux correspondances successives de Me [Y] adressées à Mme [K] qu’elle l’a induite en erreur sur l’acquisition de la caducité de la promesse de vente.

Aux termes de son courrier du 3 février 2022, elle lui a confirmé que 'la promesse de vente […] est devenue caduque : la date butoir ayant été fixée au 27 août 2021.

De ce fait, je vous confirme que vous pouvez remettre en vente votre bien immobilier dès maintenant.'.

Pourtant, Me [Y] a, par courrier du 17 février 2022, permis à M. [P] [M] et Mme [N] [M] notamment de lui fournir un accord de prêt émanant d’une autre banque, au plus tard pour le 28 février 2022.

Quelques semaines après, elle a sollicité l’avis de Mme [K], dans un courriel du 28 mars 2022 auquel été joint une simulation bancaire, sur le fait que M. [P] [M] et Mme [N] [M] souhaitaient acquérir sa maison et lui demandaient de signer une nouvelle promesse de vente.

Il s’en déduit que Me [Y] a poursuivi des démarches auprès de M. [P] [M] et Mme [N] [M] alors, d’une part, que la promesse de vente était caduque depuis au moins cinq mois, ce qu’elle avait confirmé à Mme [K] et, d’autre part, qu’elle a laissé croire à M. [P] [M] et Mme [N] [M] que la vente était toujours possible avec Mme [K] alors que celle-ci ne l’avait à aucun moment de nouveau missionnée à cet effet. Au contraire, cette dernière lui avait spécifié clairement cette contradiction dans un courriel du 21 février 2022 en ces termes : 'Madame,

Je ne comprends pas votre courrier.

Vous m’avez informé par courrier début Février 22, que la promesse de vente était caduque.

Sans mon accord, vous venez de prendre l’initiative de reproposer à la vente ma maison à mes ex-futurs-acquéreurs ''!,

alors que cette vente ne peut plus avoir lieu sans promesse de vente valide.'.

Cette attitude manifestée postérieurement au 3 février 2022, et pas antérieurement à défaut pour l’appelante de dater le message audio que Me [Y] a laissé sur son répondeur téléphonique qui fait uniquement référence à une date de signature au '22' et qui n’est pas corroboré par les attestations produites, a été fautive.

Toutefois, dans l’hypothèse où Me [Y] n’aurait pas fait naître ce doute sur le sort de la promesse de vente, la vente n’était pas, en tout état de cause, réalisée à la date du 1er août 2021, ni après le 27 août 2021, pour la seule raison que les bénéficiaires n’ont accompli à aucun moment la condition suspensive de l’obtention d’un prêt.

De plus, le 19 février 2022, le nouveau mandat de vente de l’immeuble que Mme [K] a confié à l’agence immobilière [2], l’a été au prix de

251 500 euros bien supérieur à celui de 220 500 euros fixé dans la promesse du 19 mai 2021 pour le seul immeuble. Il est également établi qu’en mai 2022, soit deux mois et demi après la remise en vente de l’immeuble, sa valeur a été estimée entre 205 000 et 215 000 euros par la Sarl [3], soit à une valeur proche du prix négocié avec M. [P] [M] et Mme [N] [M], et sans aucune référence aux travaux du contournement est de la ville de [Localité 5] évoqués par Mme [K].

N’est donc pas établi le lien de causalité entre la faute de Me [Y] et le préjudice allégué par Mme [K]. Les conditions de la responsabilité quasi-délictuelle de Me [Y] n’étant pas réunies, Mme [K] sera déboutée de ses prétentions. La décision du tribunal ayant statué en ce sens sera confirmée.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions de première instance sur les dépens et les frais de procédure seront confirmées.

Partie perdante, Mme [K] sera condamnée aux dépens d’appel.

Il est équitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais non compris dans les dépens exposés pour cette procédure d’appel. Leurs demandes à ce titre seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

Condamne Mme [T] [K] aux dépens d’appel.

Le cadre greffier, La présidente de chambre,