N° RG 25/02682 – N° Portalis DBV2-V-B7J-KAT7

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 21 JANVIER 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

23/02193

Tribunal judiciaire de Rouen du 16 juin 2025

APPELANT :

Monsieur [S] [E]

né le 11 août 1968 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Muriel GILLETTE de la SELARL MURIEL GILLETTE AVOCAT, avocat au barreau de Rouen et assisté de M^e Wilfrid VILLALONGUE, avocat au barreau des Pyrénnées Orientales

INTIMEE :

SAS CABINET [J] & ASSOCIÉS

RCS de [Localité 9] 438 644 676

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée et assistée de M^e Hortense VERILHAC de la SCP SILIE VERILHAC ET ASSOCIES SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de Rouen plaidant par M^e ABDOU

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 12 novembre 2025 sans opposition des avocats devant M^me BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 12 novembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2026

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 21 janvier 2026, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre et par M^me CHEVALIER, cadre greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

FAITS ET PROCEDURE

Le 6 juin 2011, M. [S] [E], médecin généraliste, a constitué la Sas Will society holding puis le 17 décembre 2013, la Sas Will society [Localité 5] afin de créer une zone d’activités et de loisirs au sein du centre commercial du [Localité 7] à [Localité 5].

Par acte sous seing privé du 7 octobre 2013, la Sas Will society [Localité 5], représentée par M. [E], a conclu avec la Sas Cabinet [J] et associés représentée par

M. [L] [K], un mandat de recherche d’un « terrain sur le centre commercial de [Localité 5] pour création activités de loisirs en location ou en vente ».

Par acte sous seing privé du 16 décembre 2013, le [Adresse 10] [Adresse 8] et la Sas Will society [Localité 5] ont conclu un bail commercial portant sur une parcelle d’une superficie de 2 400 m² pour une durée de 10 années, moyennant un loyer annuel de 54 000 euros.

Le bail stipulait qu’ « en cas de restitution des lieux du fait du preneur ou du fait du bailleur, le preneur s’engage à restituer les lieux loués dans leur état d’origine, conformément à l’état des lieux réalisé initialement par huissier. Toutefois les aménagements et constructions réalisés par le preneur pendant la durée du bail, resteront la propriété de celui-ci à l’expiration du bail ».

Le 26 mai 2015, pour financer le projet, la Sas Will society [Localité 5] a souscrit un prêt d’un montant de 590 000 euros auprès de la Bnp Paribas. Aux termes de ce même acte, M. [E] s’est porté caution solidaire de ce prêt dans la limite de

230 100 euros.

Par acte du 13 juin 2015, M. [E] s’est également porté caution solidaire de toutes les sommes dues par la Sas Will society [Localité 5] dans la limite de 372 000 euros.

Par jugement du 4 juillet 2017, le tribunal de commerce de Rouen a placé la Sas Will society Barentin en liquidation judiciaire.

Dans le cadre de la liquidation judiciaire de la Sas Will Society, le tribunal de commerce de Rouen saisi par M. [E] d’une contestation d’une ordonnance du juge-commissaire autorisant une transaction avec le syndicat des copropriétaires, par jugement du 22 décembre 2020, a jugé que la propriété d’un bien immobilier du terrain qui l’accueille ne peut être divisée, que cela est contraire aux dispositions de l’article 551 du code civil, qu’aucune disposition du bail ne prévoit la cession du terrain au preneur et que la clause d’accession en cas de restitution des lieux est manifestement mal rédigée, qu’elle contient une erreur manifeste et qu’il convient de l’interpréter dans le sens que la propriété du bâtiment édifié est transférée au propriétaire du terrain.

Le tribunal de commerce a confirmé l’ordonnance autorisant Me [B], liquidateur judiciaire à transiger avec le syndicat des copropriétaires, bailleur, sur les bases suivantes :

— renonciation par la procédure collective à toute réclamation contre le syndicat des copropriétaires notamment au titre de la valeur et de la propriété des constructions édifiées,

— renonciation par le syndicat des copropriétaires à toute réclamation à l’encontre de Me [B], ès qualités, notamment au titre des loyers,

— paiement par le syndicat des copropriétaires au profit de la liquidation judiciaire Will society [Localité 5] de la somme de 10 000 euros à titre forfaitaire et définitif afin de mettre un terme au litige,

— résiliation du bail à la date du 4 juillet 2017.

Par arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 13 décembre 2022, M. [E] a été condamné en qualité de caution à régler à la Bnp Paribas la somme de

169 105,63 euros au titre du solde du prêt.

Par acte du 23 mai 2023, M. [E] a fait assigner la Sas Cabinet [J] devant le tribunal judiciaire de Rouen en paiement d’une somme de 600 000 euros de dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire du 16 juin 2025, le tribunal judiciaire de Rouen a :

— rejeté la demande de M. [S] [E] en dommages et intérêts,

— condamné M. [S] [E] aux dépens,

— rejeté les demandes respectives des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande non présentement satisfaite,

— rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration au greffe le 17 juillet 2025, M. [E] a interjeté appel du jugement.

La Sas Cabinet [J] et associés a constitué avocat le 15 juillet 2025.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 novembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoiries du 12 novembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 21 octobre 2025, M. [S] [E], au visa des articles 1240 et suivants du code civil, demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* rejeté la demande de M. [S] [E] en dommages et intérêts,

* condamné M. [S] [E] aux dépens,

* rejeté les demandes respectives des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* rejeté toute autre demande non présentement satisfaite,

statuant à nouveau,

— juger que la société Cabinet [J] et associés engage sa responsabilité,

— condamner la société Cabinet [J] à régler à M. [E] 600 000 euros de dommages et intérêts,

— condamner la même société Cabinet [J] et associés au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner enfin la défenderesse aux entiers dépens,

— débouter la société Cabinet [J] et associés de toutes demandes, fins et conclusions.

Il entend engager la responsabilité délictuelle de la Sas Cabinet [J] et associés et sollicite sa condamnation à lui verser la somme de 600 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il soutient qu’alors qu’il était chargé dans le cadre du contrat de mandat de rédiger le contrat de bail, le Cabinet [J], a commis une faute : en raison de la mauvaise rédaction de la clause d’accession à la propriété du bâti insérée au contrat de bail rédigé par lui, à l’issue de sa liquidation, la Sas Will society [Localité 5] n’est pas devenue propriétaire du bâtiment édifié, comme il l’attendait. C’est le syndicat des copropriétaires qui l’est devenu par ordonnance du juge-commissaire confirmée par le tribunal de commerce.

Il reproche également au Cabinet [J] un manquement à son obligation d’information relative à l’opportunité de l’opération à son égard : il estime qu’il aurait dû être informé sur l’opportunité et surtout sur les risques de gager tout son patrimoine pour garantir l’opération projetée.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 5 novembre 2025, la Sas Cabinet [J] et associés, au visa de l’article 1240 du code civil, demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* rejeté la demande de M. [E] en dommages et intérêts,

* condamné M. [E] aux dépens,

* rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* rejeté les demandes respectives des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

en conséquence,

— débouter M. [E] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [E] à verser à la Sas Cabinet [J] et associés la somme de

5 000 euros au titre des frais de procédure exposés en première instance et en appel,

— condamner M. [E] aux dépens.

Elle sollicite le débouté des demandes formées à son encontre par M. [E].

Elle estime que sa mission se limitait à la rédaction du bail commercial conformément à la volonté du conseil syndical du [Adresse 10] [Adresse 8] et de M. [E], ce qu’il a fait selon les éléments connus de lui comme l’a retenu le tribunal.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

MOTIVATION

1- Sur la responsabilité de la Sas Cabinet [J]

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M. [E] soutient que le Cabinet [J] que la Sas Will society [Localité 5] avait mandaté pour la recherche d’un bien et la rédaction d’un bail commercial, a commis une faute dans la rédaction de la clause « restitution » du bail commercial conclu par acte sous seing privé le 16 décembre 2013 entre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] [Adresse 8] et la Sas Will society [Localité 5]

Il fait valoir que cette faute dans l’exécution du contrat de mandat, engage à son égard la responsabilité extra-contractuelle du Cabinet [J].

Cette clause est la suivante :

« En cas de restitution des lieux du fait du preneur ou du fait du bailleur, le preneur s’engage à restituer les lieux loués dans leur état d’origine, conformément à l’état des lieux réalisé initialement par huissier. Toutefois les aménagements et constructions réalisés par le preneur pendant la durée du bail, resteront la propriété de celui-ci à l’expiration du bail ».

Dans la langue française, le pronom démonstratif « celui» désigne la personne dont il est question. Avec l’adjonction « -ci », il désigne la personne qui est la plus près dans la phrase.

Dès lors, dans la clause litigieuse, « celui-ci » désigne le preneur, personne la plus près dans la phrase.

Cette clause prévoit donc que les constructions réalisées par la société resteront la propriété du preneur, ce qui correspond précisément à ce que souhaitait la société locataire, dont M. [E] était gérant et caution.

Il ne saurait donc être reproché au Cabinet [J] d’avoir commis une faute dans la rédaction de cette clause qui est claire et non susceptible d’interprétation.

Il importe peu, pour apprécier la responsabilité du Cabinet lintot que le liquidateur judiciaire de la Sas Will society [Localité 5] ait estimé qu’il s’agissait d’une erreur de plume et que « celui-ci » visait le bailleur et non le preneur.

De même, les affirmations contenues dans le jugement du tribunal de commerce du 1er décembre 2020 selon lesquelles :

« La propriété d’un bien immeuble et du terrain qui l’accueille ne peut pas être divisée ;

Le bail commercial signé entre les parties s’apparente à un bail à construction qui ne peut se dénouer que de deux façons différentes : soit la propriété des bâtiments édifiés est transférée au bailleur, soit il est prévu la cession du terrain au preneur.

En l’absence de disposition du bail prévoyant la cession du terrain au preneur, le tribunal estime que la clause d’accession est manifestement mal rédigée, qu’elle contient une erreur matérielle manifeste et qu’il convient de l’interpréter dans le sens que la propriété du bâtiment édifiées est transférée au propriétaire du terrain » ;

ne sauraient engager la responsabilité de la Sas Cabinet [J].

Aucune faute contractuelle n’étant caractérisée à l’encontre de la Sas Cabinet [J] dans l’exécution de son mandat, sa responsabilité extra-contractuelle à l’égard de

M. [E] ne saurait donc être engagée.

Par ailleurs, M. [E] qui n’avait conclu personnellement aucun contrat avec la Sas Cabinet [J] ne saurait lui reprocher d’avoir manqué à son égard à une obligation d’information relative à l’opportunité de l’opération et sur les risques de gager tout son patrimoine pour garantir l’opération projetée.

En l’absence de toute faute, la responsabilité de la Sas Cabinet [J] n’est donc pas engagée.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [E] de l’ensemble de ses demandes.

2- Sur les frais de procédure

Le jugement étant confirmé, ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles seront également confirmées.

M. [E] qui succombe en ses demandes sera condamné aux dépens de la procédure d’appel.

En équité, il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure pour la procédure d’appel, les parties seront déboutées de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire

Confirme le jugement rendu le 16 juin 2025 par le tribunal judiciaire de Rouen ;

Y ajoutant,

Condamne M. [S] [E] aux dépens de la procédure d’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente de chambre,