N° RG 24/04192 – N° Portalis DBV2-V-B7I-J2OU

COUR D’APPEL DE ROUEN

CH. CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 08 JANVIER 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

16/02362

Tibunal de grande instance de [Localité 10] du 26 septembre 2019, sur arrêt de renvoi après cassation du 15 mai 2024.

APPELANT :

Monsieur [D] [M] agissant tant en son nom propre qu’en qualité d’ancien associé unique – personne physique – d’une société unipersonnelle EURL [D] [M]

né le 02 février 1949 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté et assisté par M^e Jean-yves PONCET de la SCP PONCET DEBOEUF BEIGNET, avocat au barreau d’EURE

INTIMEE :

S.A.S. GEOSAT NORMANDIE

[Adresse 13]

[Localité 2]

représentée par M^e Jérôme HERCÉ de la SELARL JEROME HERCE AVOCAT, avocat au barreau de ROUEN et assisté par M^e Jérôme HOCQUARD de la SELEURL ELOCA, avocat au barreau de PARIS, plaidant

COMPOSITION DE LA COUR  :

Lors des débats et du délibéré :

M^me VANNIER, présidente de chambre

M. URBANO, conseiller

M^me MENARD-GOGIBU, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me RIFFAULT, greffière

DEBATS :

A l’audience publique du 21 octobre 2025, où M. Urbano a été entendu en son rapport et l’affaire a été mise en délibéré au 08 janvier 2026.

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 08 janvier 2026, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me VANNIER, présidente de chambre et par M^me RIFFAULT, greffière.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

L’EURL [D] [M] exerçait l’activité de géomètre, expert foncier.

Par contrat du 1er janvier 2011, l’EURL [D] [M] a pris à bail à M. [D] [M] des locaux constitués d’un accueil et bureaux dans une maison individuelle située [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 600 € hors taxes et charges.

Par acte du 13 novembre 2012, M. [D] [M] a vendu cette propriété à l’EURL Les Dolmaines, dont l’associé unique et le représentant est M. [D] [M], pour la somme de 78 000 euros, l’acte stipulant que l’acquéreur « a la jouissance à compter du même jour par la perception des loyers, ledit bien étant loué à l’EURL [D] [M] ».

Par contrat du 1er décembre 2012, l’EURL Les Dolmaines a donné à bail à l’EURL [D] [M] le bien dans les mêmes conditions mentionnées ci-dessus.

Par acte sous seing privé du 16 juin 2015, faisant suite à une promesse sous conditions suspensives du 25 mars 2015, l’EURL [D] [M] a cédé à la société Cabinet [O] [N] un fonds libéral de géomètre expert exploité à [Localité 12] (Calvados) moyennant un prix de 20 000 euros.

La cession portait sur :

— le transfert de l’ensemble des contrats en cours dont une liste était annexée à l’acte,

— le droit de présentation de tous nouveaux clients ou chantiers de la cédante,

— les archives de la cédante,

— le contrat de travail de M. [Y] [M], fils de [D] [M] et salarié de l’EURL cédante ;

— le droit à la ligne téléphonique ouvert sous le numéro 02 31 96 90 11 à transférer à la société [N].

Par actes des 14 et 15 juin 2016, la société [N], qui se plaignait « de l’absence totale de consistance de son acquisition », a fait assigner l’EURL [D] [M] ainsi que M. [D] [M] devant le tribunal de grande instance de Caen aux fins de remboursement du prix et d’indemnisation de ses préjudices, en se prévalant:

— à titre principal, d’une résolution de la vente pour manquement à l’obligation de délivrance,

— à titre subsidiaire, d’une annulation de la vente pour dol,

— à titre infiniment subsidiaire, d’une résolution de la vente pour vices cachés.

L’EURL [D] [M] s’est opposée aux demandes et a sollicité qu’il soit enjoint à la société [N] de prendre possession des archives du cabinet se trouvant dans les lieux situés au [Adresse 5] qui lui étaient donnés à bail par l’EURL Les Dolmaines et qu’elle soit également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux, libération matérialisée par le transfert des archives.

Par jugement du 26 septembre 2019, le tribunal a :

— débouté la société [N] de l’intégralité de ses prétentions ;

— reconventionnellement, fait injonction à la société [N] de transférer les archives papier entreposées [Adresse 8] à [Localité 12] dans des locaux lui appartenant ;

— dit n’y avoir lieu à astreinte de ce chef ;

— condamné la société [N] à payer à l’EURL [M] une indemnité d’occupation de 100 € par mois à compter du 1er juillet 2015 et ce, jusqu’au complet transfert des archives ;

— condamné la société [N] à payer à l’EURL [M] et à M. [D] [M], unis d’intérêt, la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société [N] aux dépens et accordé à M^e Cantois, avocat, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 15 novembre 2019, la société [N] a interjeté appel de ce jugement.

Par arrêt du 6 décembre 2022, la cour d’appel de Caen a confirmé le jugement en toutes ses dispositions à l’exception de l’indemnité d’occupation et débouté l’Eurl [D] [M] de toute demande d’indemnité d’occupation.

Par arrêt du 15 mai 2024, rendu au contradictoire de la SELARL Géosat venant aux droits de la société [N], la Cour de cassation a cassé l’arrêt rendu mais seulement en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnité d’occupation et renvoyé le dossier devant la cour d’appel de Rouen aux motifs suivants :

« Vu l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :

8. Selon ce texte, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

9. Pour rejeter la demande de l’EURL [D] [M] au titre d’une indemnité d’occupation, l’arrêt retient, après avoir relevé que la société [N] avait toujours refusé de prendre possession des archives litigieuses, que rien n’empêchait l’EURL [D] [M], sinon d’en disposer à son gré, à tout le moins de les retirer du local dans lequel elles étaient entreposées, de façon à ce que la propriétaire des lieux puisse en reprendre la complète disposition et qu’en tout état de cause, alors au surplus que l’EURL [D] [M] ne fournit aucune précision quant à la quantité d’archives qu’elle aurait ainsi conservées, les circonstances précitées ne justifient pas que soit mis à la charge de la société [N] une indemnité d’occupation, quel qu’en soit le montant.

10. En statuant ainsi, alors que l’auteur d’un dommage doit en réparer toutes les conséquences et que la victime n’est pas tenue de limiter son préjudice dans l’intérêt du responsable, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »

M. [D] [M] a effectué une déclaration de saisine le 11 décembre 2024.

Par ordonnance de mise en état rendue le 5 juin 2025, a notamment été rejetée la demande d’irrecevabilité pour défaut de qualité à agir présentée par la société Géosat Normandie.

EXPOSE DES PRETENTIONS

Aux termes de ses dernières conclusions du 24 septembre 2025, M. [D] [M] agissant en son nom personnel mais également comme ancien associé unique de l’EURL [D] [M] aujourd’hui liquidée et radiée demande à la cour de :

— juger recevable l’action au fond et les demandes de M. [D] [M] ;

— infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Caen du 26 septembre 2019 en ce qu’il a condamné la société Cabinet [O] [N] à payer à l’Eurl [D] [M] une indemnité d’occupation de 100 euros par mois à compter du 1er juillet 2015 jusqu’au complet transfert des archives papier sis [Adresse 9] dans des locaux lui appartenant ;

— constater l’inexécution persistante de la société Géosat Normandie tirée du manquement à son obligation de retirement des archives sises au [Adresse 6] lui appartenant ;

— condamner la société Géosat Normandie venant au droit de la société Cabinet [O] [N] à payer à M. [D] [M] venant au droit de l’Eurl [D] [M] puis en son nom propre, la somme de 51.600 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 1er juillet 2015 à fin août 2022 soit 51.600 euros et pour chaque mois écoulé depuis le mois de septembre 2022 jusqu’au jour de la complète libération du local des archives entreposées, la somme de 600 euros mensuels à titre d’indemnité d’occupation complémentaire ;

— condamner la société Géosat Normandie à payer à M. [D] [M] la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Géosat Normandie aux entiers dépens d’appel ;

— débouter la société Géosat Normandie de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Aux termes de ses dernières conclusions du 14 octobre 2025, la société Géosat Normandie demande à la cour de :

— recevoir le la société Géosat Normandie en ses présentes écritures ;

— l’y déclarer bien fondé.

En conséquence :

— réformer le jugement du tribunal de grande instance de Caen, en ce qu’il a condamné la société Cabinet [O] [N], aux droits duquel vient la société Géosat Normandie, à une indemnité d’occupation au bénéfice de M. [M].

Statuant de nouveau :

— débouter M. [M] dans sa demande de condamnation de la société Géosat Normandie à une indemnité d’occupation ;

— condamner M. [M] à verser à M. [P] [V] la somme de 10.000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2025.

Pour un exposé détaillé des demandes et moyens des parties, la cour renvoie à leurs conclusions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

M. [M] soutient que :

— la société [N] n’a jamais pris possession des archives papiers malgré de multiples relances de l’EURL [D] [M] qui a même offert de les lui livrer ; exerçant la profession de géomètre, les archives doivent être nécessairement conservées conformément aux textes applicables en la matière ;

— du fait de la présence de ces archives dans les lieux, l’EURL [D] [M], qui n’exerçait plus d’activité, n’a pas été en mesure de résilier le bail et de rendre les lieux libres de toute occupation à son bailleur, l’EURL Les Dolmaines ;

— en l’absence de revenus, l’EURL [D] [M] a dû être liquidée et elle a versé en pure perte à son bailleur des loyers pour un montant total de 51 600 euros de juillet 2015 à août 2022 ; en sa qualité d’ancien associé unique de la l’EURL [D] [M], M. [M] dispose d’un droit de créance personnel et peut réclamer une indemnité d’occupation à la SELARL Géosat ;

— les archives n’ont pas été reprises à ce jour ;

— seule reste à traiter la question de l’indemnité d’occupation réclamée par M. [M] à la SELARL Géosat qui vient aux droits de la société [N] ;

— le bail conclu entre l’EURL Les Dolmaines et l’EURL [D] [M], qui porte sur un usage professionnel, vise par erreur la loi de 1989 sur les baux d’habitation ;

— la demande formée par M. [M] est fondée sur les dispositions de l’article 1147 du code civil dans leur rédaction antérieure au 1er octobre 2016 et les indemnités d’occupation réclamées ont la nature de dommages et intérêts ;

— étant locataire des lieux, M. [M] est en droit de faire respecter son droit d’occupation exclusif ;

— la SELARL Géosat n’ayant pas exécuté son obligation de reprise des archives et les ayant laissées dans les lieux dont la l’EURL [D] [M] était locataire, cette dernière a subi un préjudice du fait de cette occupation et de l’impossibilité dans laquelle elle s’est trouvée de pouvoir donner son congé à son bailleur ;

— son préjudice est égal au montant total du loyer réglé au bailleur, soit 51 600 euros ;

— le fait que M. [M] soit l’associé unique de l’EURL Les Dolmaines est sans intérêt quant à la solution du litige.

La SELARL Géosat fait valoir que :

— la société [N] a demandé le transfert des archives dès le 10 juillet 2015 et la M. [M] a toujours été défaillante ;

— les archives ont été retirées par la SELARL Géosat le 6 octobre 2025 après une sommation délivrée à M. [M] ;

— M. [M], qui n’est que locataire des lieux selon contrat soumis à la loi sur les baux d’habitation, n’a pas qualité pour réclamer une indemnité d’occupation, cette demande ne pouvant être formée que par le bailleur;

— une indemnité d’occupation n’est due qu’en raison de la faute commise par celui qui se maintient dans les lieux sans droit ni titre ; tel n’est pas le cas de la SELARL Géosat ; par ailleurs, M. [M] ne justifiant pas de la fin du bail, il ne peut pas plus solliciter une indemnité d’occupation à la SELARL Géosat qui n’a jamais été locataire des lieux;

— M. [M] aurait dû donner congé dès qu’il a cessé d’exercer la profession de géomètre ; l’omission qui lui est imputable est fautive et a contribué à créer le préjudice qu’il allègue ;

— le comportement de M. [M] est d’autant plus fautif qu’il est l’unique associé et le dirigeant de l’EURL Les Dolmaines qui est propriétaire et bailleur des lieux ; en se maintenant dans les lieux, M. [M] a consenti au bailleur, c’est à dire à lui-même, un avantage indu qui est le paiement des loyers dans ces circonstances ; M. [M] cherche à obtenir deux fois le paiement des loyers ;

— dans les faits, la SELARL Géosat, qui a acquis le fonds de la société [N], n’a appris l’existence du contentieux entre les parties qu’à la signification de l’arrêt de cassation ; M. [M] a refusé toute solution amiable et la SELARL Géosat a dû lui faire sommation pour pouvoir prendre possession des archives ;

— M. [M] ne justifie pas du montant de l’indemnité d’occupation qu’il réclame et la référence au loyer n’est pas pertinente puisque la SELARL Géosat est un tiers au contrat de location.

Réponse de la cour :

1°) Sur la recevabilité de l’action de M. [M] :

La SELARL Géosat soulève l’irrecevabilité de l’action de M. [M] au motif que ce dernier n’est que locataire des lieux et n’a pas qualité pour réclamer une indemnité d’occupation, cette demande ne pouvant être formée que par le bailleur.

Cependant, la Cour constate que cette fin de non-recevoir a déjà été soumise à la présidente de cette chambre qui a statué sur ce point par ordonnance du 5 juin 2025 qui n’a fait l’objet d’aucun déféré.

La fin de non-recevoir ainsi soulevée par la SELARL Géosat est irrecevable comme se heurtant à l’autorité de la chose jugée.

2°) Sur le fond :

Par acte sous seing privé du 16 juin 2015, l’EURL [D] [M] a cédé à la société Cabinet [O] [N] un fonds libéral de géomètre expert exploité à [Localité 12] (Calvados) moyennant un prix de 20 000 euros et la cession a notamment porté sur les archives de la cédante qui se trouvaient matériellement entreposées au [Adresse 7].

Il est constant que si ces archives sous leur forme dématérialisée ont été transférées à la société [N], les archives papiers sont demeurées au [Adresse 7] jusqu’au 6 octobre 2025, date à laquelle elles ont été prises par la SELARL Géosat.

La Cour constate que malgré un premier courrier adressé à M. [M] à la société [N] le 6 juillet 2015 puis de multiples échanges, les archives papiers sont toujours demeurées au [Adresse 7], les lieux considérés ayant été donnés à bail à l’EURL [D] [M] par l’EURL Les Dolmaines, dont M. [M] est l’unique associé et le dirigeant, selon contrat du 1er décembre 2012.

M. [M] justifie, par la comptabilité de l’EURL [D] [M] ainsi que par des quittances de loyer émises par l’EURL Les Dolmaines que sur toute la période allant du mois de juillet 2015 jusqu’au mois d’août 2022, l’EURL [D] [M] a réglé un loyer mensuel de 600 euros à son bailleur.

M. [M] justifie en outre que les archives étaient entreposées dans deux pièces de la maison située [Adresse 7]. Des photos versées aux débats illustrant un constat d’huissier dressé le 18 juillet 2024, il résulte que les archives étaient constituées de 200 boîtes environ d’un format usuel.

M. [M] sollicite, sur le fondement de l’article 1147 du code civil dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, l’octroi de dommages et intérêts visant à l’indemniser de l’inexécution contractuelle qu’il impute à la société [N] ayant consisté à ne pas avoir retiré les archives dont elle était désormais propriétaire et à avoir ainsi contraint l’EURL [D] [M] à conserver le bail professionnel concernant la maison située [Adresse 7] alors que n’exerçant plus l’activité de géomètre, ce bail ne présentait plus aucun intérêt pour elle mais constituait en outre une charge entraînant une dépense mensuelle récurrente de 600 euros.

Le fait que M. [M] ait inexactement intitulé les dommages et intérêts qu’il réclame comme étant des « indemnités d’occupation », définies usuellement comme étant la somme que doit une personne qui se maintient dans un local sans droit ni titre ou qui en conserve de fait l’usage exclusif au détriment d’autres titulaires, somme qui constitue la compensation financière qui répare la privation de jouissance subie par le propriétaire ou les coindivisaires, ne peut spécialement entraîner aucune conséquence juridique dès lors qu’il a bien pris le soin de fonder sa demande sur les règles de la responsabilité contractuelle et qu’il a qualifié sa demande comme portant sur des dommages et intérêts.

Le fait pour la société [N], aux droits de laquelle déclare venir la SELARL Géosat, de ne pas avoir fait retirer les archives expressément visées dans l’acte de cession du 16 juin 2015 et ce malgré de nombreuses relances et mises en demeure (6 juillet 2015, 18 juillet 2015, 11 août 2015, 25 août 2015, 15 février 2016, 29 février 2016) constitue une inexécution de cet acte de cession.

Le fait d’avoir laissé environ 200 boîtes d’archives dans les locaux dont la l’EURL [D] [M] avait la jouissance en qualité de preneur à bail a bien constitué un préjudice pour cette dernière ainsi que pour M. [M] à l’issue de la liquidation et de la radiation de cette société dont il était associé unique puisqu’ils n’ont pu jouir de l’intégralité des locaux dont ils avaient l’usage exclusif, cette privation de jouissance partielle résultant directement de l’inaction fautive de la société [N].

Cependant, dès lors que l’EURL [D] [M] et M. [M] n’ont été que partiellement privés de la jouissance des lieux qui leur étaient donnés à bail, M. [M] ne peut réclamer, à titre de dommages et intérêts, l’intégralité de la somme qui a été mensuellement versée au bailleur jusqu’au 6 octobre 2025.

Par ailleurs, aucun obstacle juridique n’interdisait à l’EURL [D] [M] ou à M. [M] de donner leur congé et de mettre un terme au bail les liant à l’EURL Les Dolmaines, la présence dans les lieux des boîtes d’archives ne pouvant entraîner qu’une demande d’indemnité d’occupation, au sens propre, à l’encontre du preneur que ce dernier aurait pu faire judiciairement répercuter sur la société [N].

Eu égard à la surface occupée par les 200 boîtes environ d’archives telles qu’elles apparaissent dans le procès-verbal de constat du 18 juillet 2024 (pièce n° 22 de l’appelant) par rapport à la surface totale des lieux loués telle qu’elle résulte du même procès-verbal, il convient de fixer à 100 euros par mois les dommages et intérêts dus par la SELARL Géosat à M. [M] du 18 juillet 2015, date de la première véritable mise en demeure (pièce n° 10 de l’appelant) jusqu’au 6 octobre 2025.

Eu égard à la reprise des archives par la SELARL Géosat, la somme finalement due par la SELARL Géosat est de :

* 100/31 x 13 jours = 41,94 euros pour les dommages et intérêts du 18 juillet 2015 jusqu’à la fin de ce même mois ;

* 100 x 122 mois = 12 200 euros pour les dommages et intérêts d’août 2015 inclus à septembre 2025 inclus ;

* 100/31 x 6 jours = 19,35 euros pour les dommages et intérêts du 1er au 6 octobre 2025 ;

Soit un total de 41,94 + 12 200 + 19,35 euros = 12 261,29 euros.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné la société [N] à payer à l’EURL [M] une indemnité d’occupation de 100 € par mois et ce, jusqu’au complet transfert des archives, il sera infirmé sur la date de départ des dommages et intérêts et, eu égard à l’évolution du litige, la SELARL Géosat sera condamnée à payer à M. [M] la somme de 12 261,29 euros de dommages et intérêts arrêtée définitivement au 6 octobre 2025.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la société [N] à payer à l’EURL [M] et à M. [D] [M], unis d’intérêt, la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et a condamné la société [N] aux dépens de première instance.

La SELARL Géosat ayant perdu sa cause, les dépens de la procédure d’appel seront mis à sa charge.

En revanche, les faits de l’espèce s’opposent à ce qu’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile soit accordée à quiconque.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire en dernier ressort et dans les limites de l’arrêt de renvoi ;

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SELARL Géosat tenant au défaut de qualité pour agir de M. [M] ;

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Caen du 26 septembre 2019 en ce qu’il a :

— condamné la société [N] à payer à l’EURL [M] une indemnité d’occupation de 100 € par mois et ce, jusqu’au complet transfert des archives ;

— condamné la société [N] à payer à l’EURL [M] et à M. [D] [M], unis d’intérêt, la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société [N] aux dépens de première instance ;

Infirme le jugement entrepris sur la date de départ des dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau et eu égard à l’évolution du litige :

Fixe la date à laquelle les dommages et intérêts ont commencé à courir au 18 juillet 2015 ;

Condamne la SELARL Géosat, venant aux droits de la société [N], à payer à M. [M] la somme de 12 261,29 euros de dommages et intérêts arrêtée définitivement au 6 octobre 2025 ;

Y ajoutant :

Condamne la SELARL Géosat aux dépens d’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,