GS/SL

N° Minute

[Immatriculation 8]/495

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 09 Septembre 2025

N° RG 23/01759 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HMD2

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 17] en date du 30 Novembre 2023

Appelants

M. [X] [H]

né le 23 Juillet 1954 à [Localité 18], demeurant [Adresse 14]

Mme [P] [O] épouse [H]

née le 19 Janvier 1958 à [Localité 19], demeurant [Adresse 14]

M. [V] [H]

né le 23 Février 1951 à [Localité 18], demeurant [Adresse 12]

Représentés par la SCP PEREZ ET CHAT, avocats au barreau de CHAMBERY

Intimés

M. [T] [M]

né le 01 Janvier 1966 à [Localité 16] (Turquie), demeurant [Adresse 1]

S.C.I. MCS, dont le siège social est situé [Adresse 15]

Représentés par la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentés par M^e Sylvain CAYRE, avocat plaidant au barreau de LYON

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Date de l’ordonnance de clôture : 24 Mars 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 17 juin 2025

Date de mise à disposition : 09 septembre 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Suivant acte authentique en date du 6 mars 2018, la SCI MCS et M. [T] [M] ont fait l’acquisition auprès de M. [X] [H], Mme [P] [W], M. [V] [H] et Mme [K] [F] de plusieurs biens immobiliers situés à Myans (73800), à savoir :

— article UN : une maison à usage d’habitation avec hangar et terrain attenant, cadastrés AK [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4]. Ce bien a été acquis par la société MCS au prix de 450 000 euros ;

— article DEUX : des parcelles en nature de pré, cadastrées AK [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 9], acquises par M. [M] au prix de 4 000 euros ;

— article TROIS ; des parcelles en nature de pré, cadastrées AK [Cadastre 10] et [Cadastre 11], acquises par M. [M] au prix de 3 550 euros ;

— article QUATRE : une parcelle en nature de pré, cadastrée AK [Cadastre 13], acquise par M. [M] au prix de 3 500 euros.

L’acte de vente prévoyait un décalage entre l’acquisition de la propriété des articles Un et DEUX par les acquéreurs, et leur entrée en jouissance, selon les modalités suivantes :

— s’agissant de l’immeuble article UN, l’entrée en jouissance était fixée au 31 décembre 2019 pour la maison d’habitation et l’écurie, ainsi que pour une partie du hangar (partie teintée en rose sur le plan annexé à l’acte) et au 6 mai 2018 pour une autre partie du hangar (partie teintée en vert sur le plan);

— s’agissant de l’immeuble article TROIS, l’entrée en jouissance état fixée au 6 mai 2018.

A défaut pour les vendeurs d’avoir libéré les lieux aux dates ainsi convenues, l’acte authentique mettait à leur charge une indemnité forfaitaire journalière de 150 euros à titre de pénalité, stipulée non réductible même en cas de libération partielle. Une somme de 50.000 euros a en outre été prélevée sur le prix de vente et mise en séquestre pour sûreté de l’engagement de libération du hangar et de l’immeuble TROIS.

Mme [K] [F] veuve [H], est décédée le 1er novembre 2018 et à compter de cette date, la maison à usage d’habitation n’a plus été occupée qu’en son dernier étage par M. [X] [H] et sa famille.

Après avoir fait dresser, les 7, 15 mai et 13 juillet 2020, des constats d’huissier mettant en évidence l’absence de libération des biens aux dates convenues, les acquéreurs ont sollicité le 23 juin 2020 auprès du notaire le versement de la somme de 50 000 euros à leur profit, puis ont, suivant exploit en date du 31 août 2020, fait citer en référé M. [X] [H], Mme [P] [W], M. [V] [H] afin d’obtenir leur condamnation à leur verser les indemnités dues au titre des pénalités de retard.

Par ordonnance du 8 décembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Chambéry a débouté les requérants de leurs prétentions, en retenant l’existence de contestations sérieuses, tenant notamment à l’absence de mise en demeure préalable adressée aux vendeurs.

Par courrier recommandé du 11 mars 2021, la SCI M. C.S et M. [M] ont vainement mis en demeure les vendeurs de régler les pénalités réclamées ou, à tout le moins, d’indiquer les modalités de règlement desdites sommes.

Suivant exploit en date du 18 mai 2021, la SCI M. C.S et M. [M] ont fait assigner au fond M. [X] [H], Mme [P] [W] et M. [V] [H] devant le tribunal judiciaire de Chambéry notamment aux fins de les voir condamner solidairement à leur verser les pénalités prévues à l’acte de vente, à défaut de libération des immeubles UN et TROIS aux dates convenues.

Par jugement du 30 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Chambéry, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, a :

— Condamné solidairement M. [X] [H] et M. [V] [H], en leur qualité de vendeurs de l’immeuble article UN, au paiement à la SCI M. C.S de la somme de 50.000 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2021, date de la mise en demeure;

— Condamné solidairement M. [X] [H] et Mme [P] [W], en leur qualité de vendeurs de l’immeuble article TROIS, au paiement à M. [M] de la somme 7.000 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2021, date de la mise en demeure ;

— Rejeté la demande de MM. [X] [H] et [A] [H] au paiement par M. [M] de la somme de 3.700 euros en remboursement du fuel utilisé pour éviter le gel du rez-de-chaussée et du premier étage de la maison d’habitation ;

— Rejeté la demande de M. [X] [H] et Mme [P] [W] tendant à la condamnation de M. [M] et de la SCI M. C.S au paiement de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Rejeté la demande de M. [V] [H] tendant à la condamnation de M. [M] et de la SCI M. C.S au paiement de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamné solidairement M. [X] [H], Mme [P] [W] et M. [V] [A] [H] à payer à M. [R] [M] et à la SCI M. C.S la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Condamné solidairement M. [X] [H], Mme [P] [W] et M. [V] [A] [H] aux dépens.

Au visa principalement des motifs suivants :

' l’engagement de payer une indemnité prévue au contrat de cession comporte convention dérogatoire à l’obligation d’une mise en demeure préalable;

' les lieux n’ont été intégralement libérés que le 13 juillet 2020 ;

' à défaut d’écrit produit contre les stipulations de l’acte de cession, M. [H] ne peut prouver l’existence d’un contrat de gardiennage à titre gratuit, qui serait de nature à justifier son maintien dans les lieux ;

' sur la pénalité due au titre de la libération tardive de l’immeuble article UN, qui n’a été libéré que le 15 mai 2019, il y a lieu de retenir 739 jours de retard ;

' sur la pénalité due au titre de la libération tardive de l’immeuble article TROIS, qui n’a été libéré que le 13 juillet 2020, il y a lieu de retenir 798 jours de retard ;

' la pénalité totale convenue, de 230.550 euros, apparaît manifestement excessive au regard de la valeur des biens et de l’attitude des acquéreurs, et doit donc être modérée ;

' Les défendeurs échouent à apporter la preuve d’un contrat de vente qui aurait été conclu entre les parties concernant le fuel ;

' les vendeurs ne justifient d’aucun préjudice subi, ni d’une faute qui aurait été commise par M. [M] et la société M. C.S, susceptible de fonder leur demande indemnitaire.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 14 décembre 2023, M. [X] [H], Mme [P] [W] et M. [V] [H] ont interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Par ordonnance du 21 mai 2024, la première présidente de la cour d’appel de Chambéry a :

— Jugé irrecevables les pièces produites par M. [X] [H], Mme [P] [W] et M. [V] [H] postérieurement à l’audience,

— Jugé irrecevables les demandes formulées par M. [X] [H], Mme [P] [W] et M. [V] [H] relatives à l’arrêt de l’exécution provisoire,

— Débouté M. [X] [H], Mme [P] [W] et M. [V] [H] de leur demande de consignation,

— Débouté M. [X] [H], Mme [P] [W] et M. [V] [H] de leur demande de fixation de l’instance au fond à bref délai,

— Condamné M. [X] [H], Mme [P] [W] et M. [V] [H] à verser à la Sci Mcs et à M. [T] [R] [M] une indemnité de 1.000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné M. [X] [H], Mme [P] [W] et M. [V] [H] à supporter la charge des dépens de l’instance.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de leurs dernières écritures du 25 janvier 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [X] [H], Mme [P] [W] et M. [V] [H] sollicitent l’infirmation de la décision et demandent à la cour, statuant à nouveau, de :

— Juger que M. [M] et la SCI MCS n’ont pas respecté les dispositions de l’article 1231-5 dernier alinéa, prévoyant l’obligation d’envoyer une lettre de mise en demeure ;

— Infirmer de ce chef la décision rendue par le premier juge, en retenant que le juge des référés, dans son ordonnance du 8 décembre 2020, avait précisément retenu cette obligation, pour débouter les intimés de leurs demandes ;

— Juger en conséquence que les intimés ne peuvent en aucune façon demander la liquidation d’une quelconque astreinte sur la base de l’acte du 6 mars 2018 et les débouter de l’intégralité de leurs demandes en infirmant la décision déférée de ce chef ;

— Juger par ailleurs que les dispositions de l’article 1359 du code civil sont inapplicables au présent litige, les attestations concernant les rapports entre les parties contractantes, lesquelles ont depuis toujours eu la possibilité de prouver par témoins, ce qu’ils soutiennent ;

— Juger en conséquence que les différents témoignages, qu’ils ont versés aux débats, démontrent de façon certaine qu'[V] [H] est resté en tant que gardien bénévole à la demande de M. [M], dans l’appartement du dernier étage ;

— Débouter également pour cette raison la SCI MCS et M. [M] de l’intégralité de leurs demandes, en retenant que le rez-de-chaussée et le 1er étage de la maison d’occupation, occupée par Mme veuve [H], ont été libérés après le décès de cette dernière le 1er novembre 2018 et que le petit logement du dernier étage de la maison a été libéré par [V] [H] le 15 mai 2020 ;

— Condamner la SCI MCS et M. [M] à leur payer la somme de 3.700 euros pour le fuel livré le 24 octobre 2018 et utilisé pour mettre hors gel l’appartement du rez-de-chaussée et du 1er étage, après le décès de Mme veuve [H], en réformant la décision déférée de ce chef ;

— Juger que M. [V] [H] avait bien la fonction de gardien de l’ensemble de la propriété, sans être déclaré et sans rémunération, et débouter à plus forte raison M. [M] et la SCI MCS de leurs demandes d’un prétendu retard dans la libération des lieux, en relevant que, curieusement, dans leur logique, la SCI MCS et M. [M] se sont bien gardés d’envoyer la moindre lettre de mise en demeure, pour solliciter la libération des lieux, alors que, au contraire, ils voulaient à tout prix trouver un nouveau gardien des lieux ;

— A titre subsidiaire, pour le cas où il y aurait lieu à application, même partielle, de la clause pénale, vu les dispositions de l’article 1231-5 du code civil, ramener les sommes qui seraient dues à ce titre à la somme de 1 euro par jour et infirmer de ce chef la décision déférée ;

— Juger qu’ils ont subi un préjudice très important, résultant de l’extrême mauvaise foi de M. [M] et, vu les dispositions de l’article 1240 du code civil, condamner solidairement la SCI MCS et M. [M] à payer aux époux [X] [H] la somme de 10.000 euros à titre de dommages-et-intérêts, ainsi que la somme de 20.000 euros à titre de dommages-et-intérêts à M. [V] [H], en infirmant de ce chef la décision déférée ;

— Condamner la SCI MCS et M. [M] à leur payer la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de première instance et d’appel, avec application, au profit de la société d’avocats Perez & Chat, des dispositions de l’Article 699 du code de procédure civile, en infirmant la décision déférée de ce chef.

Au soutien de leurs prétentions, M. [X] [H], Mme [P] [W] et M. [V] [H] font notamment valoir que :

' Une pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure, or, la SCI MCS et M. [M] n’ont envoyé aucune mise en demeure avant celle du 11 mars 2021, très postérieure à la libération des lieux ;

' M. [V] [H] s’est maintenu dans les lieux à la demande de M. [M], en tant que gardien à titre bénévole de l’ensemble de la propriété, comme il se déduit des attestations qu’ils versent aux débats ;

' l’article 1359 alinéa 2 du code civil est inapplicable, dès lors que le litige oppose les parties contractantes ;

' le calcul des pénalités est erroné, puisque lorsque [V] [H] a libéré le dernier étage de la maison, le 15 mai 2020, l’écurie était déjà vide et le hangar ne contenait que du matériel que M. [M] souhaitait conserver et acheter ;

' à partir du décès de Mme [F], le 1er novembre 2018, le fuel livré le 24 octobre 2018 n’a été utilisé que par les acquéreurs, qui se sont engagés à leur verser en contrepartie la somme de 3500 euros, puisque le logement d'[V] [H] étant chauffé à l’électrique;

' la manière d’agir de M. [M] leur a causé un préjudice important, notamment à [V] [H], qui a été menacé par l’intéressé.

Dans leurs dernières écritures du 21 mars 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI MCS et M. [M] demandent de leur côté à la cour de

— confirmer le jugement entrepris, sauf à l’infirmer en ce qu’il a :

— modéré le montant de la clause pénale concernée et l’a fixée, au titre des indemnités dues pour libération tardive de l’immeuble UN, à la somme de 50.000 euros, et au titre des indemnités dues pour libération tardive de l’immeuble TROIS, à la somme de 7.000 euros,

— condamné M. [X] [H] et M. [V] [A] [H] en leur qualité de vendeurs de l’immeuble article UN, au paiement à la SCI MCS de la somme de 50.000 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2021, date de la mise en demeure ;

— condamné solidairement M. [X] [H] et Mme [P] [O], en leur qualité de vendeurs de l’immeuble article TROIS, au paiement à M. [R] [T] [R] [M], de la somme de 7 000 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2021, date de la mise en demeure ;

Et statuant à nouveau,

— Juger qu’il n’y a pas lieu à modération de la clause pénale dont il s’agit ;

En conséquence,

— Condamner solidairement M. [X] [H] et M. [V] [H] à verser à la SCI M. C.S la somme de 110.850 euros s’agissant de l’immeuble article UN à savoir 739 jours de retard (du 7 mai 2018 au 15 mai 2020 (date de libération de l’immeuble)) x 150 euros ;

— Condamner solidairement M. [X] [H] et son épouse, Mme [P] [G] [C] à verser à M. [M], la somme de 119.700 euros s’agissant de l’immeuble article TROIS soit 798 jours de retard (du 7 mai 2018 au 13 Juillet 2020 (date de libération de l’immeuble)) X 150 euros ;

— Condamner solidairement M. [X] [H], Mme [P] [G] [C], et M. [V] [H] à verser respectivement à la société M. C.S et à M. [T] [R] [M] la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement M. [X] [H], Mme [P] [G] [C], et M. [V] [H] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, la SCI MCS et M. [M] font notamment valoir que :

' les pénalités commencent en effet à courir, selon les termes de l’acte de cession parfaitement clairs, dès que les dates fixées pour la libération des différents lots sont atteintes, sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure préalable ;

' l’inexécution présentait un caractère définitif ;

' les vendeurs ne pouvaient, sauf à être de mauvaise foi, ignorer leurs intentions, alors qu’ils étaient présents lors des constats d’huissier et se sont engagés à quitter les lieux et qu’un courrier a été adressé en ce sens au notaire ;

' la mise en demeure ne constitue pas le point de départ du calcul de la pénalité, elle exprime simplement la volonté du créancier d’appliquer la clause et les sanctions prévues ;

' les consorts [H] ne justifient nullement de l’existence d’un contrat de gardiennage en vertu duquel ils auraient été fondés à se maintenir dans les lieux, alors qu’il ne peut être prouvé par de simples attestations contre le contenu d’un acte authentique ;

' les pénalités doivent être calculées selon les modalités fixées dans l’acte de cession, à savoir dès le premier jour de retard dans la libération des lieux ;

' il ne peut en réalité être intervenu un prétendu accord entre les parties sur un quelconque maintien de M. [V] [H] en qualité de gardien bénévole et ce dans la mesure où les acquéreurs n’avaient nullement besoin de gardien et qu’il ne peut être reçu de preuve par attestations contre un acte authentique ;

' il se déduit des constats d’huissier qu’ils versent aux débats que l’immeuble article UN n’a été libéré que le 15 mai 2019, soit avec 739 jours de retard et l’immeuble TROIS que le 13 juillet 2020, soit avec 798 jours de retard, aboutissant à des pénalités respectives de 110.850 euros et de 119.700 euros.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 24 mars 2025 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 juin 2025.

Motifs de la décision

I – Sur la nécessité d’une mise en demeure préalable

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Il était déjà jugé de manière constante, antérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, que si l’exécution d’une obligation contractée à terme restait possible après la date prévue, la pénalité n’était cependant encourue que lorsque le débiteur avait été mis en demeure (voir sur ce point notamment : Cass. 1e civ. 17-10-2012 n° 11-16.292 F-D).

Il convient d’observer, tout d’abord, qu’aucune inexécution définitive de l’obligation, de nature à dispenser la société Mcs et M. [M] d’adresser à leurs contractants une mise en demeure préalable, ne se trouve caractérisée en l’espèce, la seule arrivée du terme convenu pour la libération des lieux ne faisant pas obstacle à ce que l’obligation soit exécutée de manière plus tardive.

Les dispositions de l’article 1231-5 du code civil ne présentent cependant pas de caractère impératif et il est loisible aux parties de prévoir que la clause pénale trouvera application sans envoi d’une mise en demeure préalable par le créancier.

La dispense spéciale d’une mise en demeure peut notamment s’induire, de manière implicite, des termes de l’acte constitutif d’obligations, et il appartient dans une telle hypothèse aux juges du fond de déterminer si l’engagement de payer une indemnité comporte convention dérogatoire à la formalité tenant à l’envoi d’une mise en demeure préalable (Cour de cassation, Civ 3ème, 9 juin 1999, n°97-20.977, P).

Des 'indices’ peuvent ainsi être de nature à caractériser une dispense implicite de mise en demeure, tenant en particulier à la nature des engagements souscrits, au caractère strict des délais, spécialement négociés, qui sont stipulés à la convention, ou encore au fait qu’elle se rapporte à l’accomplissement d’obligations dont le créancier avait intérêt à obtenir l’exécution immédiate et dont les débiteurs ne pouvaient ignorer qu’elles étaient essentielles à la poursuite de la convention (voir notamment Com., 8 octobre 2002, Bull. civ. IV, no 138).

Il a également été jugé, de manière plus précise, qu’ « en édictant un délai précis d’exécution et en décidant que la pénalité serait due dès le terme précis de ce délai, les parties avaient entendu tacitement déroger à la nécessité de la mise en demeure de sorte que l’arrivée du terme du délai fixé rendait la pénalité automatiquement exigible » (Civ. 3ème, 7 septembre 2010, pourvoi n°09-69.223).

En l’espèce, l’acte authentique de vente conclu entre les parties le 6 mars 2018 prévoit explicitement que les vendeurs ont l’obligation de libérer au 31 décembre 2019 la maison d’habitation, l’écurie ainsi qu’une partie du hangar (partie teintée en rose sur le plan annexé) et au 6 mai 2018 une autre partie du hangar (partie tentée en vert sur le plan), composant l’immeuble objet de l’article UN, ainsi que l’immeuble objet de l’article TROIS, à savoir les fonds cadastrés AK [Cadastre 11] et [Cadastre 10].

La convention stipule, à titre de clause pénale, qu’à défaut pour le vendeur d’avoir libéré les lieux aux dates ainsi convenues, il « devra régler à l’acquéreur une indemnité journalière forfaitaire de 150 euros, à titre de stipulation de pénalité, sans que cette clause vaille novation de droit ou prorogation de délai et sans préjudice des droits de l’acquéreur de poursuivre la libération des lieux ». L’acte précise, en outre, que cette indemnité, qui est stipulée non réductible en cas de libération partielle, « sera due dès le premier jour de retard, soit à compter du 1er janvier 2020 pour les parties devant être libérées au 31 décembre 2019, et à compter du 7 mai 2018 pour les parties devant être libérées au 6 mai 2018 ».

Force est de constater que, comme l’ont relevé les premiers juges, cette clause pénale est rédigée en des termes particulièrement impératifs, et reprend des délais qui ont été négociés de manière spécifique et précise entre les parties, comme en témoignent en particulier les distinctions opérées au sein même du hangar, en se référant à un plan annexé. L’acte prévoit en outre expressément que l’indemnité sera due par les vendeurs dès le premier jour de retard dans la libération des biens, ce qui est incompatible avec l’exigence tenant à l’envoi d’une mise en demeure préalable, qui serait nécessairement postérieure.

Les parties ont ainsi manifesté de manière claire, bien qu’implicite, leur volonté de dispenser les acquéreurs de la formalité tenant à l’envoi d’une mise en demeure préalable, et de faire courir au contraire les pénalités de retard dès le premier jour d’inexécution de l’obligation de quitter les lieux mise à la charge des vendeurs.

Il est ainsi clairement justifié de l’existence d’une dérogation conventionnelle à l’obligation de mise en demeure préalable édictée à l’article 1231-5 du code civil.

II – Sur l’existence d’un contrat de gardiennage justifiant le maintien dans les lieux

Les appelants versent aux débats de nombreuses attestations, qui font notamment état de ce que M. [V] [H] se serait vu confier des fonctions de gardiennage des lieux par la société MCS et M. [M]. Ils en déduisent que cette convention de gardiennage à titre gratuit serait de nature à les dispenser du paiement de la pénalité mise à leur charge en raison de la libération tardive des biens vendus.

Or, comme l’ont relevé les premiers juges, les dispositions combinées de l’article 1359 alinéa 2 du code civil et du décret 80-533 du 15 juillet 1980 font obstacle à ce que la preuve du contrat, constituant un acte juridique, dont ils se prévalent, et dont le montant est supérieur à 1.500 euros, soit rapportée, contre les mentions de l’acte authentique de vente du 6 mars 2018 stipulant une indemnité à leur charge en cas de libération tardive des lieux, par de simples attestations.

Il convient d’observer, en outre, que les dispositions de l’article 1359 du code civil trouvent précisément application entre les parties contractantes, contrairement à ce que soutiennent les appelants dans leurs dernières écritures (voir sur ce point notamment : Cour de cassation, Civ 3ème, 17 avril 1991, n°89-15.898 P).

Les consorts [H] ne font état par ailleurs d’aucune impossibilité matérielle ou morale de se procurer un écrit, ni d’un quelconque acte qui émanerait de la société MCS et de M. [M] et qui serait susceptible de constituer un commencement de preuve par écrit.

Les appelants échouent ainsi à caractériser l’existence d’une convention de gardiennage des lieux à titre gratuit qui justifierait l’inexécution de leur obligation de libérer les lieux aux dates convenues, de sorte que la clause pénale doit recevoir application.

III – Sur les indemnités dues au titre de la clause pénale

Comme il a été précédemment exposé, les pénalités qui sont prévues à l’acte de vente sont expressément stipulées irréductibles en cas de libération partielle des biens vendus, de sorte que la libération partielle de la maison d’habitation au 1er novembre 2018, suite au décès de Mme [K] [F], est inopérante, dès lors qu’il est constant que postérieurement à cette date, le dernier étage est demeuré occupé par les consorts [H], et ce jusqu’au 15 mai 2020, comme ils l’indiquent eux-mêmes dans leurs écritures et ainsi qu’il se déduit des constats d’huissier dressés les 7 et 15 mai 2020. L’immeuble décrit à l’article UN du contrat de vente n’a ainsi été intégralement libéré que le 15 mai 2020.

Quant aux deux parcelles cadastrées AK [Cadastre 10] et [Cadastre 11], composant l’immeuble décrit à l’article TROIS, son occupation, a minima jusqu’au 13 juillet 2020, se déduit sans ambiguïté de la lecture des constats dressés les 7 et 15 mai et 13 juillet 2020, l’huissier ayant notamment constaté, le 13 juillet 2020, la présence de remorques et autres pièces implantées « sur la gauche, côté Sud du chemin », ce qui se rapporte clairement aux deux fonds litigieux, ainsi qu’il résulte de l’examen des extraits de plans cadastraux qui sont versés aux débats.

Le constat qui a été dressé le 29 juin 2020 à l’initiative des appelants ne permet nullement de remettre en cause ces constatations précises, puisque les descriptions qui y figurent ne portent nullement sur les parcelles cadastrées AK [Cadastre 10] et [Cadastre 11], comme l’indique lui-même l’huissier qu’ils ont mandaté.

En tout état de cause, il ne peut qu’être constaté que les consorts [H] ne rapportent nullement la preuve, dont la charge leur incombe en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, de ce que les deux fonds précités auraient été entièrement libérés à une date antérieure au 13 juillet 2020.

Les constatations précises des premiers juges sur ce point ne pourront en définitive qu’être entérinées, ce dont il résulte que :

— sur la pénalité due au titre de la libération tardive de l’immeuble article UN, qui n’a été libéré que le 15 mai 2019, il y a lieu de retenir 739 jours de retard ;

— sur la pénalité due au titre de la libération tardive de l’immeuble article TROIS, qui n’a été libéré que le 13 juillet 2020, il y a lieu de retenir 798 jours de retard.

L’application stricte de la clause pénale conduirait ainsi à mettre à la charge des vendeurs des indemnités respectives de 110.850 euros et de 119.700 euros, soit un total de 230.550 euros.

De telles pénalités apparaissent cependant manifestement excessives, et doivent être modérées par le juge, conformément à l’article 1231-5 du code civil.

Compte tenu notamment des prix de vente des biens considérés, de l’absence de mise en demeure adressée par les acquéreurs, qui est de nature à laisser penser que la disposition intégrale des biens par ces derniers ne présentait pas un caractère d’urgence absolue, ainsi que de la crise sanitaire survenue à compter du mois de mars 2020, et des problèmes de santé importants affectant M. [V] [H], dont il justifie, le montant des indemnités dont sont redevables les appelants sera fixée à hauteur des sommes respectives de 50.000 euros et de 1.000 euros. Ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2021, date de la mise en demeure.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité afférente à l’immeuble décrit à l’article TROIS à hauteur d’une somme de 7.000 euros, qui apparaît hors de proportion avec le prix de vente de ces deux parcelles, qui n’est que de 3.550 euros. Il sera confirmé pour le surplus.

IV – Sur la demande de remboursement d’une partie du fuel acheté par Mme [K] [F]

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui se prévaut de l’existence d’un contrat d’en rapporter la preuve.

Les appelants prétendent qu’un accord aurait été conclu avec M. [M], aux termes duquel ce dernier se serait engagé à leur payer la somme de 3.500 euros au titre du fuel qui aurait été utilisé postérieurement au décès de Mme [K] [F], pour maintenir la maison hors gel. Ils versent aux débats une facture d’achat de 3.700 litres de fuel par l’intéressée le 24 octobre 2018.

Force est cependant de constater qu’ils n’apportent aucun élément susceptible de démontrer l’existence d’un quelconque contrat qui aurait été conclu entre les parties et en vertu duquel les intimés auraient pris l’engagement de leur rembourser une partie du fuel acquis par Mme [F] avant son décès. Ils ne justifient pas non plus de leurs allégations selon lesquelles le dernier étage de la maison, occupé par M. [V] [H] jusqu’au 15 mai 2020, n’aurait été chauffé que de manière électrique.

Ils ne pourront donc qu’être déboutés de cette demande.

V – Sur les dommages et intérêts réclamés par les appelants

Au soutien de leurs demandes indemnitaires, qu’ils forment au visa de l’article 1240 du code civil, les consorts [H] exposent que la mauvaise foi de M. [M] leur aurait causé un préjudice très important. Ils font également état de menaces qui auraient été proférées par l’intéressé à l’encontre de M. [V] [H].

Force est cependant de constater qu’ils n’apportent aucun élément qui serait susceptible de caractériser une faute qui aurait été commise par M. [M], ni a fortiori par la société MCS, et ne justifient en outre d’aucun préjudice. Quant aux menaces qu’ils allèguent, elles ne se trouvent corroborées par aucune pièce probante, la seule main courante déposée par M. [V] [H] ne contenant que ses seules déclarations unilatérales.

Leurs demandes indemnitaires seront donc rejetées.

VI – Sur les mesures accessoires

En tant que parties perdantes, les consorts [H] seront condamnées in solidum aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à la société Mcs et M. [M], pris indivisément, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés par ces derniers en cause d’appel.

La demande qu’ils forment au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera enfin rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, suivant arrêt contradictoire, et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement rendu le 30 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Chambéry en ce qu’il a condamné solidairement M. [X] [H] et Mme [P] [W], en leur qualité de vendeurs de l’immeuble article TROIS, au paiement à M. [T] [R] [M] de la somme 7.000 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2021, date de la mise en demeure,

Et statuant de nouveau de ce chef ,

Condamne solidairement M. [X] [H] et Mme [P] [W], en leur qualité de vendeurs de l’immeuble article TROIS, à payer à M. [T] [R] [M] la somme de 1.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 mars 2021,

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [X] [H], Mme [P] [W] et M. [V] [A] [H] aux dépens d’appel,

Condamne in solidum M. [X] [H], Mme [P] [W] et M. [V] [A] [H] à payer à M. [T] [R] [M] et à la société civile immobilière Mcs la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en cause d’appel,

Rejette la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par M. [X] [H], Mme [P] [W] et M. [V] [A] [H].

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 09 septembre 2025

à

la SCP PEREZ ET CHAT

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-[Localité 17]

Copie exécutoire délivrée le 09 septembre 2025

à

la SCP PEREZ ET CHAT

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-[Localité 17]