Arrêt N°2025/

PF

N° RG 22/01488 – N° Portalis DBWB-V-B7G-FYQF

[V]

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C/

[L]

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 25 AVRIL 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL D’INSTANCE DE SAINT PAUL en date du 05 AVRIL 2022 suivant déclaration d’appel en date du 12 OCTOBRE 2022 rg n° 11-22-0000

APPELANTS :

Monsieur [I] [V]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [H] [V]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉ :

Monsieur [J] [L]

[Adresse 2]

[Localité 4]

CLÔTURE LE : 12 septembre 2025

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 21 février 2025.

Le président a avisé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, conseillère

Conseiller : M^me Sophie PIEDAGNEL, conseillère

qui en ont délibéré,

et que l’arrêt serait rendu le 25 Avril 2025 par mise à disposition au greffe.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 25 Avril 2025.

GREFFIER LORS DU DÉPÔT DE DOSSIER: Madame Sarah HAFEJEE

GREFFIER LORS DE LA MISE À DISPOSITION: Véronique FONTAINE

LA COUR

Suite à commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 31 mars 2021 à M. [L], locataire d’un logement sis [Adresse 2], les époux [V] ont saisi le tribunal de proximité de St Paul suivant assignation du 23 décembre 2021 aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [L] et condamner ce dernier au paiement des arriérés outre indemnités.

Par jugement du 5 avril 2022, le tribunal a débouté les époux [V] de leurs demandes et les a condamnés aux dépens faute pour les demandeurs d’avoir produit des pièces à l’appui de celles-ci.

Par déclaration au greffe du 12 octobre 2022, les époux [V] ont formé appel du jugement.

Ils demandent à la cour de:

— les recevoir en leur appel et les y dire bien fondés,

— Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 5 avril 2022 par le Tribunal de proximité de St Paul;

Et statuant à nouveau,

— constater que par l’effet du commandement de payer en date du 31 mars 2021, la clause résolutoire contenue au bail du 23 octobre 2019 est acquise depuis le 31 mai 2021;

— constater la résiliation du bail conclu le 23 octobre 2019 entre eux et M. [L];

— condamner M. [L] par provision au paiement de la somme 12.942,21 euros (loyers dus et réactualisés jusqu’à la libération effective des lieux par M. [L] et y compris les taxes récupérables) à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de proximité de St Paul;

— Condamner M. [L] au paiement d’une indemnité égale à dix pour cent de la totalité des sommes dues à la bailleresse suivant la clause insérée au bail;

— Condamner M. [L] au paiement d’une indemnité égale au double du loyer et des charges contractuelles en cas d’occupation des lieux après la cessation du bail et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux, suivant la clause insérée au bail;

— Autoriser l’acquisition pour les bailleurs du dépôt de garantie à titre d’indemnité conventionnelle, suivant la clause insérée au bail;

— Condamner M. [L] à payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts;

— Condamner M. [L] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du CPC;

— Condamner M. [L] en tous les dépens de la présente action, y compris le coût des commandements de payer, rester infructueux d’un montant de 162,20 euros.

Suite à arrêt avant dire droit du 1er mars 2024, l’appel et les dernières conclusions des appelants ont été signifiés à la personne de M. [L] le 10 Avril 2024. Ce dernier n’ayant pas constitué avocat, il est réputé solliciter confirmation du jugement par appropriation de ses motifs.

Par message RPVA du 13 mars 2025, la cour a interrogé les parties sous quinzaine :

Vu l’article 12 du code de procédure civile,

Sur la demande de provision au titre des impayés de loyers jusqu’à libération des lieux alors, d’une part, que l’action est conduite devant le juge du fond, non le juge du provisoire, et, d’autre part, que la résolution du bail à une date antérieure à la libération entrainerait la fin de l’obligation de s’acquitter des loyers ;

Vu l’article 4 i) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989,

Sur le caractère non écrit des clauses de pénalité invoquées, telle celles mettant à la charge du locataire 10% des impayés ou autorisant le propriétaire à conserver le dépôt de garanties à titre de dédommagement.

Par observations du 14 mars 2025, les époux [V] ont indiqué :

Que la demande de provision au titre d’impayés de loyers jusqu’à la libération des lieux était mal formulée et devait se lire comme une demande de condamnation en paiement de l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer jusqu’au départ de M. [L] ;

Qu’ils abandonnaient les demandes formées au titre des pénalités et conservation du dépôt de garantie.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les dernières conclusions des époux [V] en date du 2 avril 2024, auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et prétentions ;

Vu l’ordonnance de clôture du 12 septembre 2024;

Vu les observations des époux [V] du 14 mars 2025 ;

Vu l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989;

Vu l’article 472 du code de procédure civile;

Sur la demande en résiliation du bail

Les époux [V] justifient d’un bail d’habitation principale signé le 23 octobre 2019 avec M. [L] au titre d’un appartement T2 avec annexes sis [Adresse 2] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 549,96 euros, outre avances sur charges mensuelles de 40,04 euros et dépôt de garantie du montant d’un loyer. Ce bail comporte une clause résolutoire emportant résolution de plein droit après mise en demeure infructueuse de régulariser les obligations du bail suivant un délai de deux mois, visée au commandement de payer la somme de 1.945,90 euros ayant été délivré à étude à M. [L] le 31 mars 2021 et signifié à la commission préfectorale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Réunion.

Le montant impayé de trois mois de loyers et charges incombant à M. [L] n’est pas contesté; il est justifié par un décompte de l’agence gestionnaire en annexe du commandement.

Faute de preuve de ce que la situation ait été régularisée par paiement effectué dans le délai de deux mois imparti par la clause et le commandement, la clause résolutoire était acquise le 31 mai 2021.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 2.13 du contrat de bail, le locataire qui se maintient dans les lieux après expiration du bail est redevable d’une indemnité d’occupation au moins égale aux loyers, charges et accessoires.

En l’espèce, alors que le bail est résilié depuis le 31 mai 2021, M. [L] s’est maintenu dans les lieux jusqu’au 8 septembre 2022, date de la signature de l’état des lieux de sortie et de remise des clés. Il n’est justifié d’aucun paiement au titre de cette période et le décompte produit fait état d’impayés locatifs à hauteur de la somme sollicitée par les appelants.

Ceux-ci sont ainsi fondés à solliciter de M. [L] le paiement de la somme de 12.942, 21 euros avec intérêts légaux à compter de la date de l’assignation.

Sur les autres demandes

M. [L] ayant quitté les lieux au jour où il est statué, les époux [V] ne sont, en tout état de cause, pas fondés à solliciter la condamnation de celui-ci à paiement d’une indemnité égale au double du loyer et charges en cas d’occupation après cessation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux.

Par ailleurs, si le bail comprend en son paragraphe 2.12 deux clauses pénales consistant d’une part à la conservation du dépôt de garantie (549,96 euros) à titre d’indemnité, et d’autre part, à une majoration de 10% des impayés, ces clauses sont contraires aux dispositions d’ordre public de l’article 4 i) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et il convient de constater le désistement des époux [V] de ces demandes en cours de délibéré.

Enfin, la demande indemnitaire des époux [V] n’est justifiée par aucune pièce et doit être rejetée.

En conséquence de l’ensemble de ce qui précède, le jugement entrepris sera partiellement infirmé.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile;

M. [L], qui succombe, supportera les dépens.

L’équité commande de rejeter les demandes au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision réputée contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

— Constate le désistement partiel des époux [V] de leurs demandes au titre des pénalités et conservation de dépôt de garantie ;

— Infirme le jugement entrepris dans les limites de l’appel, sauf en ce qu’il a:

.débouté les époux [V] de leur demande en condamnation de M. [L] à paiement d’une indemnité égale au double du montant du loyer jusqu’à libération des lieux;

.débouté les époux [V] de leur demande en conservation de la somme versée à titre de dépôt de garantie à titre de clause pénale;

. débouté les époux [V] de leur demande indemnitaire;

. rejeté la demande de frais irrépétibles;

— Le confirme dans cette mesure;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés:

— Constate l’acquisition au 31 mai 2021 de la clause résolutoire du bail signé le 23 octobre 2019 entre les époux [V] et M. [L] pour la location à titre d’habitation principale de l’appartement B02, [Adresse 2] à [Localité 4], et la résolution dudit bail à cette même date;

— Condamne M. [L] à verser à M. et Mme [V] la somme de 12.942, 21 euros au titre des impayés locatifs arrêtés au 8 septembre 2022;

— Dit que cette somme portera intérêts légaux à compter du 23 décembre 2021, date la délivrance de l’assignation;

Y ajoutant,

— Dit n’y avoir lieu à frais irrépétibles;

— Condamne Monsieur [J] [L] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre, et par madame Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT