Arrêt N° 25/

CO

N° RG 23/01700 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F7XH

S.A.R.L. SARL SECURITÉ AUTO MOTO RÉUNION (SAMR)

C/

[I]

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 14 NOVEMBRE 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-DENIS en date du 24 OCTOBRE 2023 suivant déclaration d’appel en date du 06 DECEMBRE 2023 rg n° 23/01113

APPELANTE :

S.A.R.L. SARL SECURITÉ AUTO MOTO RÉUNION (SAMR)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentant : M^e Yannick MARDENALOM, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉ :

Monsieur [O] [E] [I]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentant : M^e Réza BADAT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 27 mars 2025

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 914 alinéa 5 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 05 Septembre 2025.

Le président a avisé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

qui en ont délibéré,

et que l’arrêt serait rendu le 14 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 14 Novembre 2025.

Greffier : Madame Malika STURM, Greffière placée.

LA COUR

EXPOSÉ DU LITIGE

1- Par acte notarié du 7 novembre 2022, Mme [Z] [I], Mme [W] [I], M. [V] [I], Mme [J] [I] et M. [E] [O] [I] ont conclu un compromis de vente avec la société sécurité auto moto Réunion (ci-après la SAMR), portant sur deux parcelles bâties, sises [Adresse 1], sur la Commune du [Localité 8], cadastrées AX [Cadastre 4] et AX [Cadastre 5], d’une contenance respective de 0 ha 47a 34 ca et de 0 ha 12a 69 ca, pour le prix principal de 1 500 000 €, payable comptant à la réitération du compromis, outre un complément de prix de 500 000 € versé à l’obtention d’un permis de construire purgé de tous recours et retrait autorisant la création d’un centre de contrôle technique de poids lourds.

2- Ce compromis comportait pour seule condition suspensive particulière l’obtention d’un certificat d’urbanisme 'informatif’ au plus tard le jour de la réitération authentique de la vente ne révélant aucune contrainte ou servitude susceptible de déprécier la valeur de l’immeuble conformément à l’article L 410- 1 du code de l’urbanisme.

3- Il prévoyait que la signature de l’acte authentique aurait lieu au plus tard dans les 3 mois en cas de réalisation des conditions suspensives.

4- Il contenait enfin une stipulation de pénalité pour le cas où, toutes les conditions étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ainsi que le versement par l’acquéreur d’une somme de 500 000 € à titre de dépôt de garantie.

5- Dès le 28 novembre 2022, la SAMR a déposé une demande de permis de construire pour l’édification d’un centre de contrôle technique poids lourds, auprès de la commune du [Localité 8].

6- Le maire de la commune du [Localité 8] a délivré un certificat d’urbanisme informatif par arrêté du 14 décembre 2022.

7- Le 22 décembre 2022, la SAMR a fait publier à ses frais le compromis de vente à la conservation des hypothèques et avancé à l’indivision une somme de 14 000 € pour lui permettre de régler des frais de succession.

8- Deux rendez-vous ont par la suite été fixés devant notaire pour la réitération de la vente, le 6 puis le 28 février 2023, auxquels M. [O] [I] ne s’est pas présenté en dépit d’une mise en demeure par LRAR (le 23 février 2023) puis d’une sommation d’huissier (le 25 février 2023), contraignant le notaire à dresser un procès-verbal de carence le 28 février 2023.

9- La SAMR a alors saisi à jour fixe le tribunal Judiciaire de SAINT DENIS, selon exploit du 22 Mars 2023, afin de voir déclarer la vente parfaite et condamner M. [O] [I] à signer l’acte de vente.

10- Le permis de construire que la SAMR sollicitait a été délivré le 6 avril 2023.

11- Le compromis a été réitéré devant notaire le 24 avril 2023.

12- Par un jugement rendu le 24 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a :

— donné acte à la S.A.R.L. SAMR de ce qu’elle se désiste de ses demandes initiales tendant à l’exécution forcée de la vente ;

— débouté la S.A.R.L. SAMR en paiement de dommages-intérêts ;

— dit que la somme de 14 000 € sera imputée sur le complément de prix de 500 000 € ;

— débouté M. [E] [O] [I] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné (M. [E] [O] [I]) aux dépens comprenant le coût de la sommation du 25 février 2023.

13- Par déclaration déposée sur le RPVA le 6 décembre 2023, la SAMR a interjeté appel de ce jugement.

14- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 07 octobre 2024, la SAMR demande à la cour :

— D’INFIRMER le jugement attaqué en ce qu’il a débouté la SAMR de sa demande d’indemnisation, et de sa demande de frais irrépétibles ;

STATUANT à nouveau, de :

— JUGER que [E] [O] [I] a commis une faute, génératrice d’un préjudice, dont SAMR est fondée à solliciter la réparation, sur le fondement de la clause pénale insérée au compromis du 7 novembre 2022 et, en toutes hypothèses, en application de l’article 1231-1 du Code civil ;

— CONDAMNER [E] [O] [I] à payer à SAMR la somme de 400.000 € à titre de dommages et intérêts, et subsidiairement une somme qui ne saurait être inférieure à 200.000 € si la Cour appliquait la clause pénale mais la jugeait

manifestement excessive ;

— CONDAMNER [E] [O] [I] à payer la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du CPC, majorée des entiers dépens comprenant le coût de la sommation du 25 Février 2023, soit 200 €.

15- Pour l’essentiel, la SAMR fait valoir :

— que le délai de 3 mois décompté à partir du compromis fixé pour la réitération de la vente n’a pas été respecté du fait de M. [E] [O] [I] de sorte que celui-ci doit supporter la clause de pénalité ;

— que par la faute de M. [E] [O] [I] elle a eu à subir plusieurs chefs de préjudice (immobilisation de sa trésorerie, retard dans le déblocage du financement qui lui avait été consenti, expiration d’une première offre de prêt, gène dans la réalisation de son projet, perte locative) qu’elle est fondée à voir indemnisés.

16- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 04 juin 2024, M. [E] [O] [I] demande à la cour de:

— Confirmer en son entier le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SAMR de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Et y ajoutant, de :

— Condamner la société SAMR à payer à M. [E] [O] [I] une somme

de 10.000 €, par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner encore la même aux entiers dépens.

17- Pour l’essentiel, M. [E] [O] [I] fait valoir :

— que la clause de pénalité stipulée au compromis vise le défaut de réitération du compromis, pas le retard, de sorte qu’elle ne peut trouver application ;

— que la mise en demeure qui lui a été adressée ne comporte pas de délai d’exécution en sorte qu’elle n’est pas régulière ;

— que la SAMR ne pouvait pas entreprendre la construction de son bâtiment avant le 6 juillet 2023 compte tenu du délai de purge des recours en matière de permis de construire ;

— que les conditions de paiement du prix sont restées inchangées, que la partie du prix payable à la réitération de l’acte devait être versée sans recours à un financement, qu’ainsi la SAMR n’a eu à supporter aucun frais supplémentaire ;

— que le publication du compromis ne constituait en rien une obligation;

— que les sommes réclamées au titre de la clause pénale sont manifestement excessives en l’absence de préjudice.

18- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 27 mars 2025.

19- L’audience de dépôt a été fixée à la date du 5 septembre 2025.

MOTIFS

Sur l’application de la clause pénale :

20- Aux termes des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

21- Le compromis conclu entre les parties comporte une stipulation de pénalité fixée à la somme de 500 000 € rédigée comme suit :

« STIPULATION DE PÉNALITÉ

Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de CINQ CENT MILLE EUROS (500 000,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de 1235-1 du Code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente. »

22- Il contient également une clause intitulée ' réitération authentique -terme extinctif des présentes ' rédigée comme suit :

' En cas de réalisation des conditions suspensives stipulées aux présentes, la signature de l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard DANS LES TROIS (3) MOIS par le ministère de Maître [S], notaire à [Localité 9] .

(…)

Si le défaut de réitération à la date de réalisation ci-dessus prévue provient de la défaillance de l’ACQUÉREUR, il devra le montant de la stipulation de pénalité stipulée aux présentes au titre de l’inexécution du contrat.

(…)

Si ce défaut de réitération provient du VENDEUR, la stipulation de pénalité sera à sa charge'.

23- Il est de fait que les conditions suspensives auxquelles la réitération du compromis se trouvait soumise se sont accomplies le 14 décembre 2022 avec la délivrance par le maire de la commune du [Localité 8] d’un certificat d’urbanisme informatif.

24- Il est établi qu’à la date fixée pour la réitération du compromis, le 7 février 2023, celle- ci n’a pu intervenir par suite de la défaillance de M. [E] [O] [I] lequel ne s’est pas présenté au rendez-vous que le notaire avait organisé, le 6 février 2023, pour la signature de l’acte de vente.

25-La réitération est en définitive intervenue le 24 avril 2023, au-delà du délai de 3 mois convenu entre les parties, après que M. [E] [O] [I] ait été sommé de se présenter chez le notaire le 28 février 2023 et se soit trouvé une nouvelle fois défaillant.

26- La stipulation de pénalité figurant au compromis pose le principe d’une mise en demeure du débiteur sauf inexécution définitive.

27- C’est donc bien que la pénalité a vocation à trouver application en dehors de l’hypothèse d’une inexécution définitive et à venir sanctionner une réitération intervenant tardivement, c’est-à-dire passé le délai de 3 mois fixé au compromis, par le fait de l’une des parties.

28- C’est par conséquent à tort que le premier juge a cru pouvoir rejeter la demande d’indemnité au seul motif que la réitération avait été finalement régularisée.

29- M. [E] [O] [I] a été sommé par la SAMR de se présenter chez le notaire le 28 février 2023 pour signer l’acte authentique de vente.

30- Il a donc bien été mis en demeure d’exécuter son obligation dans un délai précis.

31- Le moyen tiré de ce que la mise en demeure présente un caractère imprécis la rendant irrégulière sera par conséquent écarté.

32- Enfin, il est établi par la procédure que M. [E] [O] [I] est le seul des indivisaires à avoir contrevenu à ses obligations.

33- Les conditions sont ainsi réunies pour qu’il puisse être envisagé l’application à son encontre de la clause pénale stipulée au compromis.

Sur les sommes réclamées par la SAMR :

34- La SAMR réclame la condamnation de M. [E] [O] [I] à lui verser, à titre principal, la somme de 400 000 € correspondant à la part du prix lui revenant et subsidiairement celle de 200 000 €.

35- Aux termes des dispositions de l’article'1231-5 du code civil le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

36- Pour déterminer si l’indemnité stipulée dans la clause pénale est manifestement disproportionnée, il convient d’évaluer le montant du préjudice subi par la partie qui en réclame le bénéfice.

37- En l’espèce, la première convocation manquée chez le notaire est intervenue le 6 février 2023.

38- Ainsi, même si les conditions suspensives se trouvaient réunies depuis le 14 décembre 2022, la défaillance de M. [E] [O] [I] n’est venue retarder la réitération de l’acte authentique que de quelques 2 mois et 17 jours.

39- A la date de la réitération effective du compromis, le 24 avril 2023, le permis de construire qui avait été délivré à la SAMR n’était pas encore purgé de ses recours.

40- La SAMR ne pouvait donc pas prétendre à un déblocage du crédit de la CEPAC, celle-ci ayant expressément subordonné son financement à la justification d’un permis de construire purgé des recours (cf la lettre de la banque du 6 février 2023).

41- Les tensions de trésorerie que la SAMR invoque et le délai de signature de son prêt ne peuvent pas, par conséquent, être imputés au manquement de M. [E] [O] [I] à ses obligations.

42- Il est également établi par la procédure que la SAMR ne disposait pas des sommes nécessaires pour entreprendre sans le concours de la CEPAC ses constructions et ses acquisitions de matériels.

43- La SAMR n’est donc pas davantage fondée à reprocher à M. [E] [O] [I] d’être à l’origine d’un retard, d’un renchérissement de ses coûts d’investissement ou encore d’un manque à gagner par rapport à ses prévisions d’exploitation.

44- Ne reste en définitive que le préjudice inhérent aux démarches que la SAMR a été amenée à engager afin d’obtenir de M. [E] [O] [I] qu’il exécute son obligation et aux tracasseries en résultant.

45- Ce préjudice ne peut à lui seul justifier les importantes indemnités qui sont sollicitées.

46- Les sommes réclamées en exécution de la clause de pénalité présentent donc bien un caractère manifestement excessif ainsi que M. [E] [O] [I] le fait valoir.

47- Les conditions sont par conséquent réunies pour qu’il soit fait application de la faculté de modération de l’article'1231-5 du code civil en ramenant à la somme de 7000 € le montant de l’indemnité que M. [E] [O] [I] sera tenu de verser à la SAMR en exécution de la clause pénale du compromis.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

48 – M. [E] [O] [I], partie succombante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, supportera la charge des dépens de première instance et d’appel.

49- M. [E] [O] [I] ne peut donc se prévaloir des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

50- Il serait inéquitable de laisser la SAMR supporter la charge des frais irrépétibles qu’elle a été amenée à exposer en première instance puis en cause d’appel.

51- M. [E] [O] [I] sera par conséquent condamné à lui verser la somme globale de 2500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par décision contradictoire, remise au greffe,

Infirme sauf en ce qui concerne la charge des dépens les dispositions critiquées du jugement rendu le 24 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Saint-Denis ;

Statuant de nouveau,

Dit que l’indemnité figurant à la clause pénale du compromis signé le 7 novembre 2022 entre les parties est manifestement excessive ;

Condamne M. [E] [O] [I] à verser à la société sécurité auto moto Réunion la somme de 7000 € à titre d’indemnité en exécution de la clause pénale du compromis ;

Condamne M. [E] [O] [I] à verser à la société sécurité auto moto Réunion la somme globale de 2500 € au titre de leurs frais irrépétibles d’appel ;

Déboute M. [E] [O] [I] de sa demande en frais irrépétibles ;

Condamne M. [E] [O] [I] aux entiers dépens de l’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Madame Malika STURM, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT