ARRÊT N°

OC

R.G : N° RG 23/00717 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F444

S.C.I. LE LYS

C/

[B]

[B] NÉE [D]

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 10 OCTOBRE 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-DENIS en date du 14 FEVRIER 2023 suivant déclaration d’appel en date du 24 MAI 2023 RG n° 21/02435

APPELANTE :

S.C.I. LE LYS

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentant : M^e Chendra KICHENIN de la SELARL CHENDRA KICHENIN AVOCAT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉS :

Monsieur [W] [B]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représentant : M^e Diane MARCHAU de l’ASSOCIATION LAGOURGUE – MARCHAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [X] [S] [B] NÉE [D] épouse [B]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représentant : M^e Diane MARCHAU de l’ASSOCIATION LAGOURGUE – MARCHAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 22 août 2024

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été appelée à l’audience publique du 22 Novembre 2024 devant Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, président de chambre, assisté de Sarah HAFEJEE,greffière, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le28 mars 2025. Le délibéré a été prorogé au 10 Octobre 2025.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, président de chambre

Conseiller : Monsieur Cyril OZOUX, président de chambre

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, présidente de chambre

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 10 Octobre 2025.

* * *

LA COUR :

1- La SCI LE LYS est propriétaire des parcelles cadastrées BE[Cadastre 2] et [Cadastre 3] situées aux [Adresse 9] à [Localité 6].

2- M. [W] [B] et Mme [X] [S] [D] épouse [B] (ci-après les époux [B]) sont propriétaires de la parcelle voisine cadastrée BE[Cadastre 1] située au [Adresse 8] à [Localité 6].

3- Lors de l’édification de leur maison d’habitation, en 1998, les époux [B] ont érigé un mur de soutènement en limite séparative entre les fonds.

4- Ce mur long de 17 mètres est constitué de 9 rangées de blocs en béton, creux, à emboîtement, empilés à sec, la base de la première rangée de blocs étant horizontale et présentant un fruit de 70° environ.

4- Ce mur s’étant en partie affaissé après un épisode cyclonique, la SCI LE LYS a obtenu une mesure d’expertise qui a été ordonnée par le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Denis selon ordonnance du 2 janvier 2020.

5- L’expert a remis son rapport le 20 mai 2020.

6- Par exploit d’huissier du 17 septembre 2021, les époux [B] ont fait citer la SCI LE LYS devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis aux fins de la voir enjointe de réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire.

7- Par un jugement du 14 février 2023, le tribunal judiciaire de SAINT-DENIS DE LA RÉUNION a :

— Rejeté le moyen tiré de la nullité du rapport d’expertise privée de Monsieur [I] ;

— Condamné la SCI LE LYS à payer à Mme [X] [S] [D] épouse [B] et M. [W] [B] la somme de 8.640 € en réparation du dommage résultant de l’effondrement du mur séparatif ;

— Débouté Madame [X] [S] [D] épouse [B] et Monsieur [W] [B] du surplus de leurs demandes en réparation ;

— Rejeté les demandes reconventionnelles ;

— Condamné la SCI LE LYS à payer à Madame [X] [S] [D] épouse [B] et Monsieur [W] [B] la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles ;

— Condamné la SCI LE LYS aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ;

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

8- Par déclaration remise sur le RPVA le 24 mai 2023, la SCI LE LYS a relevé appel de cette décision.

MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES :

9- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 21 juin 2024, la SCI LE LYS demande à la cour :

— D’ INFIRMER le jugement du 14 février 2023 en ce qu’il :

' CONDAMNE la SCI LE LYS à payer à Mme [X] [S] [D] épouse [B] et à M. [W] [B] la somme de 8.640€ en réparation du dommage résultant de I’effondrement du mur séparatif ;

' REJETTE les demandes reconventionnelles ;

' CONDAMNE la SCI LE LYS à payer à Mme [X] [S] [D] épouse [B] et M. [W] [B] une indemnité de 2.000€ au titre des frais irrépétibles ;

' CONDAMNE la SCI LE LYS aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ;

Statuant à nouveau, de :

— DÉCLARER recevable et bien fondé l’appel de la SCI LE LYS ;

— JUGER que l’origine du désordre réside d’une part dans la construction par les époux [B] d’un mur sans respect des règles de l’art et d’autre part de l’écoulement des eaux pluviales depuis leur fonds ;

— JUGER que ce désordre constitue un trouble anormal du voisinage ;

— JUGER que ce désordre est à l’origine d’un préjudice pour la SCI LE LYS ;

— CONDAMNER Mme [B] à payer à la SCI LE LYS les sommes suivantes :

'10 800€ au titre du préjudice matériel,

' 5 000€ au titre du préjudice de jouissance ;

— ENJOINDRE Mme [B] de procéder à la reconstruction du mur ou à défaut à la consolidation de ce dernier, au besoin après avis d’un nouvel expert que la Cour désignera ;

— ASSORTIR cette obligation d’une astreinte de 200€/ jour de retard à la charge de l’intimée ;

— DÉBOUTER Mme [B] de toutes ses demandes ;

— DÉCLARER mal fondé l’appel incident de Mme [B] et la débouter de toutes ses

prétentions ;

— CONDAMNER Mme [B] aux dépens qui comprendront les frais d’expertise (3.000 €) ;

— CONDAMNER Mme [B] à la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

10- Pour l’essentiel, la SCI LE LYS fait valoir :

— que le mur des époux [B] a été édifié sans étude préalable d’un bureau d’étude technique et n’a fait l’objet d’aucun certificat de conformité ;

— qu’il est dépourvu de matériau drainant et de fondation de sorte qu’il n’est pas conforme aux règles de l’art ;

— qu’il a été fragilisé par des infiltrations d’eau en provenance du fonds des époux [B], la proximité d’une descente d’eau pluviale équipant la toiture de leur villa et un défaut d’entretien ;

— que les conclusions de I’expert judiciaire en ce qui concerne les causes de l’effondrement sont contredites par deux autres experts ;

— que le mur s’est affaissé sur toute sa longueur ce qui démontre que la construction d’une petite terrasse sur son fonds n’est pas à l’origine du sinistre;

— que l’écoulement massif d’eaux pluviales en provenance du fonds des époux [B] représente un trouble anormal du voisinage ;

— que l’expert a pointé un risque d’aggravation et d’effondrement qui justifie la reconstruction du mur ou sa consolidation ;

— que le passage de la tempête Fakir n’a fait qu’aggraver l’érosion provoquée par le ruissellement des eaux venues du fonds des époux [B].

11- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 16 novembre 2023, Mme [X] [S] [D], épouse [B], demande à la cour de :

— CONFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Denis du 14 février 2023 en ce qu’il a condamné la SCI LE LYS à réparation du dommage résultant de l’effondrement du mur séparatif ;

— CONFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Denis du 14 février 2023 en ce qu’il a condamné la SCI LE LYS à payer les frais d’expertise ;

— INFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Denis du 14 février 2023 en ce qu’il a fixé le montant du préjudice à hauteur de 8.640 € ;

— STATUER à nouveau et ainsi CONDAMNER la SCI LE LYS à verser à Mme [X] [S] [D] épouse [B] et M. [W] [B] la somme de 12.744 € ;

— CONDAMNER la SCI LE LYS à payer la somme de 3.000 € à Mme [X] [S] [D] épouse [B] et M. [W] [B] en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la même aux dépens.

12- Pour l’essentiel, Mme [X] [S] [D] épouse [B] fait valoir :

— que le rapport d’expertise privé de M. [I] a été réalisé non contradictoirement sans qu’elle ne soit seulement convoquée alors même que la procédure d’expertise judiciaire était en cours ;

— qu’elle n’a en rien aggravé les effets de l’écoulement naturel des eaux de sorte qu’elle ne peut en rien être tenue pour responsable de la survenue du dommage ;

— que les évaluations de l’expert judiciaire doivent être actualisées de l’inflation et revalorisées de 18 %.

13- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 22 août 2024.

14- L’audience de plaidoirie s’est tenue le 22 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la procédure :

15- M. [W] [B] est décédé en cours de procédure, le [Date décès 5] 2023 laissant pour seule héritière Mme [X] [S] [D] son épouse (cf acte de notoriété dressé le 24 octobre 2023).

16- Celle-ci est fondée à poursuivre l’instance.

Sur la responsabilité des désordres affectant le mur de soutènement en litige:

17- Le premier juge a considéré que la SCI LE LYS était responsable des désordres affectant le mur de soutènement à hauteur de 80 % du dommage au titre d’un trouble dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

18- Pour les 20 % restant, le tribunal a estimé que l’écoulement des eaux pluviales depuis le fonds des époux [B] lors de la dépression tropicale FAKIR était en cause.

En ce qui concerne les désordres :

19- Il est établi par les constatations de l’expert judiciaire que le mur de soutènement que les époux [B] ont édifié en limite de leur fonds est déchaussé (sous-cavé) sur environ 6 ml au niveau du logement numéro 9 que la SCI LE LYS a fait construire sur sa parcelle, en bande mitoyenne, avec deux autres villas, en 2001.

20- Dans cette zone, les blocs constituant l’ouvrage de soutènement sont déstabilisés et présentent selon l’expert judiciaire une amorce de glissement.

21- Une partie du mur en cet endroit s’est en outre affaissée sur environ 3 mètres linéaires lors des fortes pluies liées à la dépression tropicale Fakir.

En ce qui concerne les responsabilités :

22- Contrairement à ce que soutiennent, sans précision, la SCI LE LYS et l’expert privé qu’elle a fait intervenir, l’expert judiciaire n’a constaté aucun défaut d’entretien.

23- Les désordres ont leur siège en pied de mur de sorte qu’ils ne peuvent être rattachés au développement racinaire qui a pu être observé par endroit en tête de mur.

24- La mise en place d’un dispositif de drainage au dos de l’ouvrage est simplement conseillée et l’expert judiciaire a relevé la présence de galets faisant office de drain en interface des terres avec le mur.

25- L’expert judiciaire indique enfin que la pose d’une nappe de géotextile n’était pas une obligation compte tenu de la hauteur des terres soutenues comprise entre 1, 50 m et 1, 75 m.

26- Aucun défaut de conception ou non conformité aux règles de l’art n’est dès lors établi.

27- Par sa nature, le mur en litige est totalement perméable ainsi que l’indique l’expert judiciaire et il ne supporte aucune pression hydrostatique.

28- Seule la partie du mur située au dos de la villa n° 9, soit 6 mètres linéaires sur les 17 mètres linéaires que compte l’ouvrage, est affectée de désordres.

29- Les eaux pluviales en provenance de la propriété des époux [B] ne peuvent donc être la cause des désordres observés, déchaussement, affaissement ou glissement.

30- Ainsi que le révèlent les constatations de l’expert, la zone située à l’arrière du logement n° 9 a fait l’objet d’un terrassement par décaissement en vue de l’ajout d’une terrasse bétonnée couverte prolongée de part et d’autre d’une plate-forme.

31- Ce décaissement est d’une hauteur variable mais par endroit importante (0, 35 m).

32- Il a été réalisé en pied de mur, au plus près de l’ouvrage de soutènement, fragilisant ainsi son assise.

33- Il a été suivi d’un terrassement en plate-forme qui entraîne en cas de pluie une stagnation des eaux pluviales, facteur d’érosion, ainsi que le souligne le locataire de la maison n° 9.

34- Il se déduit de ces différents éléments que le déchaussement qui affecte le mur des époux [B] est bien la conséquence des travaux de terrassement réalisés sur le fonds de la SCI LE LYS ainsi que l’expert judiciaire en conclut.

35- Ce déchaussement qui est lui même à l’origine du glissement et de l’affaissement de l’ouvrage ne serait pas survenu en effet si le décaissement avait été réalisé dans les règles de l’art, c’est-à-dire à distance des ouvrages, et si la pente naturelle du terrain situé à l’arrière de la villa n° 9 n’avait pas été modifiée au profit d’une plate-forme entraînant une stagnation des eaux pluviales venue progressivement saper l’assise du mur.

36- Les pluies observées lors du passage de la dépression tropicale FAKIR n’ont fait que révéler un dommage préexistant, le déchaussement de la première rangée de blocs, dont les conséquences sur la stabilité de l’ouvrage (glissement et affaissement) se seraient inévitablement manifestées, tôt ou tard.

37- C’est donc à tort que l’expert judiciaire a considéré qu’elles constituaient également une cause du désordre et que le premier juge a estimé qu’elles étaient entrées à hauteur de 20 % dans la survenue du dommage.

38- Au total, il apparaît que les aménagements réalisés sur le fonds de la SCI LE LYS ont effectivement causé un trouble anormal du voisinage aux époux [B].

39- Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal du voisinage.

40- Le trouble anormal de voisinage se rattache à la propriété du fonds qui en est à l’origine.

41- La circonstance que les travaux de terrassement aient pu être réalisés par un locataire n’est donc pas de nature à exonérer la SCI LE LYS, propriétaire du fonds, de sa responsabilité.

42- Le trouble causé aux époux [B] engage bien par conséquent la responsabilité de la SCI LE LYS qui sera condamnée, conformément aux principes généraux de la responsabilité, à réparer les dommages causés à ses voisins dans leur intégralité.

En ce qui concerne la réparation :

43- L’expert judiciaire a évalué à la somme de 10 800 euros TTC le coût, frais de maîtrise d’oeuvre inclus, des travaux nécessaires pour remédier aux désordres qui affectent le mur des époux [B].

44- La note du syndicat la CAPEB concernant la hausse des prix et les difficultés d’approvisionnement chez les artisans du bâtiment est insuffisante à justifier une actualisation à hauteur de 18 % des évaluations de l’expert judiciaire ainsi que le revendique Mme [X] [S] [D].

45- Il convient par conséquent de s’en tenir aux évaluations de l’expert judiciaire.

Sur les troubles invoqués par la SCI LE LYS :

46- La SCI LE LYS qui est à l’origine des dommages causés à l’ouvrage de soutènement doit supporter le coût des travaux nécessaires pour sa remise en éat.

47- Elle n’est donc pas fondée à poursuivre une condamnation des époux [B] de ce chef.

48- La SCI LE LYS ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de ce que les époux [B] auraient aggravé par leurs aménagements la servitude naturelle que constitue pour le fonds situé en contre bas l’écoulement des eaux provenant du fonds sus-jacent.

49- La SCI LE LYS ne peut donc se prévaloir d’un quelconque préjudice de jouissance que les époux [B] auraient à lui indemniser.

50- Il est établi par contre par les constatations de l’expert judiciaire que l’aggravation des désordres que présente l’ouvrage de soutènement revêt un caractère de certitude et qu’il est indispensable de reprendre l’ouvrage en réalisant les travaux qu’il préconise.

51- Dés lors, Mme [X] [S] [D] sera enjointe de réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire sous un délai de 6 mois à compter de la signification du présent arrêt.

52- Compte tenu de l’ancienneté du litige, l’injonction sera assortie d’une astreinte qui sera fixée à la somme de 100 euros par jour de retard.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

53- La SCI LE LYS, qui succombe pour l’essentiel, au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, supportera la charge des dépens de première instance et d’appel en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

54- En tant qu’elle supporte les dépens, la SCI LE LYS n’est pas fondée à se prévaloir des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

55- Il serait inéquitable de laisser Mme [X] [S] [D] supporter la charge des frais irrépétibles qu’elle a exposés en première instance et en cause d’appel.

56- Le jugement sera sur ce point confirmé et la SCI LE LYS sera condamnée à lui verser une nouvelle indemnité d’un montant de 2000 € au titre des frais exposés en cause d’appel.

l

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement rendu le 14 février 2023 par le tribunal judiciaire de Saint-Denis sauf en ce qu’il limite le montant de la réparation à la charge de la SCI LE LYS à la somme de 8640 € ;

Statuant de nouveau,

Condamne la SCI LE LYS à verser à Mme [X] [S] [D] la somme de 10 800 euros TTC au titre des travaux nécessaires pour remédier aux désordres qui affectent l’ouvrage de soutènement ;

Enjoint Mme [X] [S] [D] de réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire en son rapport remis le 20 mai 2020 sous un délai de 6 mois à compter de la signification du présent arrêt et sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

Déboute la SCI LE LYS de ses autres demandes ;

Condamne la SCI LE LYS à verser à Mme [X] [S] [D] la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

Condamne la SCI LE LYS aux entiers dépens de l’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT