RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 02 OCTOBRE 2025

(n° 167 /2025, 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 23/11621 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CH4RW

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 14 avril 2023- Juge de la mise en état de [Localité 9] (18ème chambre, 2ème section) – RG n° 20/06413

APPELANTE

S.A. BAILLY SANTE, société en liquidation judiciaire prononcée par jugement du tribunal de commerce en date du 18 juillet 2023

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 9] sous le n° 310 645 031

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Florent LOYSEAU DE GRANDMAISON du cabinet LDG AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : E2146

INTIMÉE

S.N.C. DOVIMA

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 9] sous le n° 562 039 958

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée et assistée par M^e Sorin MARGULIS de l’ASSOCIATION MARGULIS ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : E1850, substitué à l’audience par M^e Roda FERARU, avocat au barreau de Paris, toque : D1150

INTERVENANTE

Société SELAFA MJA

Prise en la personne de Maître [L] [R], ès-qualités liquidateur judiciaire, désigné par jugement du tribunal de commerce de Paris le 18 juillet 2023

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e Florent LOYSEAU DE GRANDMAISON du cabinet LDG AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : E2146

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 janvier 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Marie Girousse, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Brigitte Brun-Lallemand, première présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Brigitte Brun-Lallemand, première présidente de chambre déléguée et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 10 mai 1983, la société Yab, aujourd’hui dénommée Dovima, a donné à bail en renouvellement à la société Byopar, aux droits de laquelle vient la société Bailly santé, des locaux situés [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 10], à destination de « ventes au détail d’articles se rattachant à la parapharmacie : diététique, parfumerie, appareillages et mobiliers pharmaceutiques et médicaux, etc.., ainsi qu’à l’orthopédie et l’optique, pour le stockage des mêmes articles, pour l’installation des bureaux nécessaires à l’exercice de l’activité sus-définie ». Ce bail a été renouvelé par accord des parties pour neuf années à compter du 1er avril 1992 puis pour neuf années à compter du 1 janvier 2002.

Les locaux loués sont situés au rez-de-chaussée, 1er étage et 2ème sous-sol d’un grand immeuble d’angle de six étages, et communiquent avec les locaux contigus propriété du même bailleur loués à la société Grande pharmacie Bailly.

Au cours des années 2008, 2009 et 2010, la société Yab a délivré à la société Bailly santé cinq commandements de payer visant la clause résolutoire, ces commandements visant des retards de loyers et de charges en ce inclus la taxe sur les bureaux et les frais de ravalement, et lui a délivré sept sommations visant la clause résolutoire, soit de réaliser des travaux dans les locaux, soit de remettre les locaux en état après réalisation de travaux sans autorisation.

Par acte du 31 mai 2010, la société Yab a délivré à la société Bailly santé un congé à effet au 31 décembre 2010, sans offre de renouvellement ni indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes, soit notamment un mode anormal de paiement des loyers et charges et l’inobservation d’obligations locatives essentielles.

Chacune des parties a saisi le tribunal judiciaire de Paris par diverses assignations, soit en acquisition de la clause résolutoire ou en validation du congé pour la société Yab, soit en opposition à commandement ou à sommation pour la société Bailly santé.

La société Yab a tout d’abord fait assigner la société Bailly santé devant le tribunal de grande instance de Paris par acte du 27 février 2009 aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du fait de la non-exécution des travaux sollicités par une sommation délivrée le 23 décembre 2008, ayant pour objet la remise en service de l’entrée située [Adresse 13], obturée par le preneur.

Par ordonnance du 8 juillet 2010, le juge de la mise en état a ordonné dans cette instance une expertise aux fins notamment de déterminer les obligations réglementaires auxquelles était soumise la locataire en raison de la nature de son établissement, d’obtenir les pièces justificatives des dépenses dont le remboursement était demandé à la locataire, de constater l’état d’entretien des locaux et dire quels travaux d’entretien, de réparation ou de remplacement étaient nécessaires et de se faire remettre des devis, d’évaluer le coût de remise en état des désordres éventuellement constatés et de dire si les travaux de ravalement entrepris causaient une gêne excessive.

L’expert a déposé son rapport le 21 octobre 2015 portant sur la période de 2004 à 2010.

Sur le jugement du 7 novembre 2018 (RG 14/11024) et l’arrêt du 18 décembre 2019

Par acte du 17 juillet 2014, la société Bailly santé a fait assigner la société Yab devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins notamment d’obtenir sa condamnation à lui rembourser un peu moins de la somme de 60 000 euros au titre des charges indûment appelées sur la période examinée par l’expert judiciaire et un peu plus de 55.000 euros pour les charges appelées pour la période postérieure à celle examinée par l’expert. L’affaire a été enregistrée sous le n° RG 14/11024.

Par jugement du 7 novembre 2018 pour ce qui concerne l’affaire n° RG 14/11024, le tribunal de grande instance de Paris a :

— condamné la société Yab devenue Dovima à payer à la société Bailly santé la somme de 31.681,42 euros au titre des charges de chauffage indûment versées entre 2004 et 2012, avec intérêt au taux légal à compter du 23 février 2018 ;

— condamné la société Yab devenue Dovima à payer à la société Bailly santé la somme de 3.434,86 euros au titre des charges d’ascenseurs indûment versées entre 2009 et 2010 avec intérêt au taux légal à compter du 23 février 2018 ;

— condamné la société Yab devenue Dovima à payer à la société Bailly santé la somme de 5.518,08 euros au titre des charges de liftiers indûment versées entre 2009 et 2010 avec intérêt au taux légal à compter du 23 février 2018 ;

— condamné la société Yab devenue Dovima à payer à la société Bailly santé la somme de 27.437,06 euros au titre des charges de salaires indûment versés entre 2004 et 2013, avec intérêt au taux légal à compter du 23 février 2018 ;

— ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

— rejeté les demandes de la société Bailly santé du chef des charges de consommation d’eau, des charges d’entretien des parties communes, des charges de gardiennage et de surveillance, et du chef de l’imputation de la TVA sur les charges ;

— rejeté la demande de la société Dovima tendant à dire récupérable sur la société Bailly santé la taxe sur les bureaux ;

— fait masse des dépens supportés à hauteur de la moitié par chacune des parties, en ce inclus les frais d’expertise judiciaire ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire.

Sur l’appel interjeté à l’encontre de ce jugement (RG 14/11024), par arrêt du 18 décembre 2019, la cour d’appel de Paris a:

— confirmé le jugement entrepris en ce qu’il a : *condamné la société Dovima à payer à la société Bailly santé la somme de 31 681,42 euros au titre des charges de chauffage indûment versées entre 2004 et 2012, avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2018, *condamné la société Dovima à payer à la société Bailly santé la somme de 5518,08 euros au titre des charges de liftiers indûment versées entre 2009 et 2010, avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2018, *condamné la société Dovima à payer à la société Bailly santé la somme de 27 437,06 euros au titre des charges de salaire indûment versées entre 2004 et 2013, avec intérêt au taux légal à compter du 23 février 2018, *ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, *rejeté les demandes de la société Bailly santé du chef des charges de consommation d’eau, des charges d’entretien des parties communes, des charges de gardiennage et de surveillance, *rejeté la demande de la société Dovima tendant à voir dits récupérables sur la société Bailly santé la taxe sur les bureaux et les locaux commerciaux, *fait masse des dépens supportées à hauteur de moitié par chacune des parties, en sus inclus les frais d’expertise judiciaire, *dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— infirmé le jugement en ce qu’il a : *condamné la société Dovima à payer à la société Bailly santé la somme de 3434,86 euros au titre des charges d’ascenseur indûment versées entre 2009 et 2010 avec intérêt au taux légal à compter du 23 février 2018,

— statuant à nouveau, *débouté la société Bailly santé de sa demande de remboursement des charges appelées sous l’appellation charges ascenseur au titre des années 2009 et 2010,

— y ajoutant *débouté la société Bailly santé de ses demandes complémentaires en condamnation de la société Dovima au titre des consommations d’eau et des charges d’entretien des parties communes de l’immeuble ayant frais de gardiennage de l’immeuble, *constaté que la cour n’a pas été pas régulièrement saisie d’une demande complémentaire au titre des salaires de Mme [F] pour les années 2014 et 2015, *débouté la société Dovima de sa demande de condamnation de la société Bailly Sante à lui payer la somme de 44 207,67 euros au titre des taxes sur les bureaux et les locaux commerciaux des années 2008 à 2019 incluses, *dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile, *condamné la société Dovima aux dépens de l’appel.

Sur le jugement du 7 novembre 2018 (RG 17/11367) et l’arrêt du 22 janvier 2020

Les autres assignations délivrées réciproquement par l’une des parties à l’autre ont été jointes sous le seul n° RG 10/01484, puis, après un retrait du rôle, sous le numéro RG 17/11367.

Par jugement du 7 novembre 2018 (RG 17/11367), le tribunal de grande instance de Paris a notamment :

— rejeté les demandes de la société Yab devenue Dovima en acquisition de la clause résolutoire par l’effet des sommations de faire des 1 avril 2008 (emprise couloir et climatisation, entretien des locaux et du matériel), 23 décembre 2008 (travaux et utilisation de l’entrée) et14 décembre 2009 (mise en conformité du monte-charge) ;

— rejeté les demandes de la société Yab devenue Dovima en acquisition de la clause résolutoire par l’effet des commandements de payer des 27 octobre 2009, 15 janvier 2010 et 22 avril 2010 ;

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 6 septembre 2008 à 24h00, par l’effet du commandement du 6 août 2008 délivré par la société Yab à la société Bailly santé ;

— accordé rétroactivement à la société Bailly santé des délais de paiement jusqu’au 15 septembre 2008 inclus pour apurer les causes du commandement du 6 août 2008, et suspendu les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

— constaté que la société Bailly santé a apuré les causes du commandement du 6 août 2008 dans le délai ainsi accordé, ce qui fait que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué, et rejeté la demande de la société Yab devenue Dovima en acquisition de la clause résolutoire par l’effet de ce commandement ;

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 24 janvier 2010 à 24h00, par l’effet de la sommation du 24 décembre 2009 (entretien général, réfections nécessaires) délivrée par la société Yab à la société Bailly santé ;

— accordé rétroactivement à la société Bailly santé des délais jusqu’au 31 décembre 2011 inclus pour mettre fin aux manquements dénoncés dans la sommation du 24 décembre 2009, et suspendu les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

— constaté que la société Bailly santé a apuré les causes de la sommation du 24 décembre 2009 dans le délai ainsi accordé, ce qui fait que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué, et rejeté la demande de la société Yab devenue Dovima en acquisition de la clause résolutoire par l’effet de cette sommation ;

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 15 février 2010 à 24h00, par l’effet de la sommation du 15 janvier 2010 (conformité des installations électriques) délivrée par la société Yab à la société Bailly santé ;

— accordé rétroactivement à la société Bailly santé des délais jusqu’au 31 décembre 2011 inclus pour mettre fin aux manquements dénoncés dans la sommation du 15 janvier 2010, et suspend les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

— constaté que la société Bailly santé a apuré les causes de la sommation du 15 janvier 2010 dans le délai ainsi accordé, ce qui fait que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué, et rejeté la demande de la société Yab devenue Dovima en acquisition de la clause résolutoire par l’effet de cette sommation ;

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 2 mars 2010 à 24h00, par l’effet de la sommation du 2 février 2010 (désamiantage dans les couloirs) délivrée par la société Yab à la société Bailly santé ;

— accordé rétroactivement la société Bailly santé des délais jusqu’au 31 décembre 2011 inclus pour mettre fin aux manquements dénoncés dans la sommation du 2 février 2010, et suspendu les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

— constaté que la société Bailly santé a apuré les causes de la sommation du 2 février 2010 dans le délai ainsi accordé, ce qui fait que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué, et rejeté la demande de la société Yab devenue Dovima en acquisition de la clause résolutoire par l’effet de cette sommation ;

— condamné la société Bailly santé à payer à la société Yab devenue Dovima la somme de 43.060,64 euros TTC correspondant au solde restant dû sur sa quote-part de travaux de ravalement ;

— condamné la société Yab devenue Dovima à payer à la société Bailly santé la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre des troubles de jouissance subis depuis 2008 du fait des travaux de ravalement et de réfection de la cage d’escalier commune réalisés dans l’immeuble dans lequel se situent les locaux loués ainsi que des interruptions de chauffage en 2009 et 2010 ;

— rejeté la demande de la société Yab devenue Dovima en prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;

— dit que le congé sans offre de renouvellement pour motifs graves et légitimes délivré le 31 mai 2010 par la société Yab devenue Dovima à la société Bailly santé a mis fin au bail liant les parties à compter du 31 décembre 2010 à minuit et ouvert droit, en l’absence de gravité des motifs invoqués, au paiement d’une indemnité d’éviction au profit de la société Bailly santé et à un droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité, et, au profit de la société Yab devenue Dovima, au paiement d’une indemnité d’occupation statutaire ;

— avant dire droit sur le montant de ces indemnités, ordonné une mesure d’expertise pour déterminer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation, confiée à M. [V] [X].

Par arrêt du 22 janvier 2020, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement entrepris pour ce qui concerne l’affaire enrôlée sous le n° RG 17/11367.

D’autres procédures sont en cours notamment quant à l’indemnité d’éviction.

Sur le présent litige

Par acte extrajudiciaire du 15 juin 2020, la société Dovima a fait délivrer à la société Bailly santé un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 20.169,15 euros en principal au titre des impayés sur régularisation de charges 2010, 2011, 2013 (respectivement 3.841,64 €, 1.719,40 € et 2.383,92 €) et au titre de la quote-part de ravalement (appel du 28 novembre 2019 : 12.224,19 €).

Par acte du 9 juillet 2020, la société Bailly santé a assigné la société Dovima devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

la déclarer prescrite au titre des apurements de charges des années 2010, 2011 et 2013,

A titre subsidiaire,

la débouter de sa demande,

constater le paiement sous réserves les plus expresses de la locataire, s’agissant de l’appel de fonds au titre du ravalement,

condamner la société Dovima au paiement de la somme de 12.224,19 euros au titre des travaux de ravalement non justifié

la condamner au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour délivrance d’un commandement de payer en parfaite connaissance de mauvaise foi, outre 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

la condamner aux dépens .

La société Dovima a sollicité reconventionnellement la condamnation de la société Bailly santé à lui payer la somme de 7.944,96 euros au titre des régularisations de charges pour les années 2010, 2011 et 2013 ainsi que celle de 303.264 euros au titre des travaux de remise en état des locaux.

La société Bailly santé a quitté les locaux le 15 juillet 2021.

Par ordonnance rendue le 14 avril 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris, saisi par la société Bailly santé a :

— déclaré irrecevable pour prescrite l’action de la société Dovima tendant à condamner la société Bailly santé au paiement de la somme de 7.944,96 euros au titre de régularisation de charges pour les années 2010, 2011 et 2013 ;

— déclaré recevable l’action de la société Dovima tendant à condamner la société Bailly santé à lui payer la somme de 303.264 euros au titre des travaux de remise en état des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 12] ;

— rejeté les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et réservé les dépens.

Par déclaration en date du 30 juin 2023, la SA Bailly santé a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu’elle a :

— débouté la société Bailly de sa demande d’irrecevabilité des demandes formées pour la somme de 303.264 euros au titre des travaux de remise en état,

— débouté la société Bailly Santé de sa demande au titre de la procédure abusive,

— débouté la société Bailly Santé de sa demande relative à l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 18 juillet 2023, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société Bailly et désigné la SELAFA MJA en la personne de Maître [N] [R] en qualité de liquidateur judiciaire.

Par ordonnance du 14 mars 2024, le conseiller de la mise en état a débouté la société Dovima de son incident tendant au prononcé de la caducité de la déclaration d’appel de la société Bailly Santé.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 juin 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Par conclusions déposées le 13 octobre 2023, la SA Bailly santé représentée par la SELAFA MJA en la personne de Maître [N] [R], liquidateur judiciaire, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la cour de :

— réformer partiellement l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 14 avril 2023 ;

En conséquence :

— juger irrecevable la demande de remboursement du prix des travaux de remise en état formée par la société Dovima, à hauteur de 303.264 €, sur le fondement de l’autorité de la chose jugée ;

— condamner la société Dovima au paiement de la somme de 10.000 € pour procédure abusive ;

— condamner la société Dovima au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées le 24 novembre 2023, la SNC Dovima, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la cour de :

Confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— Déclaré recevable l’action de la société Dovima tendant à condamner la société Bailly santé à lui payer la somme de 303.264 € au titre des travaux de remise en état des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 11] ;

Infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— Déclaré irrecevable pour prescrite l’action de la société Dovima tendant à condamner la société Bailly santé au paiement de la somme de 7.944,96 € au titre de la régularisation des charges pour les années 2010, 2011 et 2013 ;

— Débouté la société Dovima de sa demande tendant à condamner la société Bailly santé à lui payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 code de procédure civile ;

Statuant à nouveau :

— Débouter la société Bailly santé de sa demande tendant à voire déclarer irrecevable comme prescrite la demande de la société Dovima afférente au paiement des régularisations de charges pour les années 2010, 2011 et 2013 ;

— Plus généralement, débouter la société Bailly santé de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner la société Bailly santé à payer à la société Dovima la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 code de procédure civile ;

Y ajoutant :

— condamner la société Bailly santé à payer à la société Dovima la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 code de procédure civile au titre de l’appel ;

— condamner la société Bailly santé aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur l’autorité de la chose jugée

Aux termes de l’article 1355 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité. Il s’en déduit que l’autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des évènements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement connue de la justice.

Ainsi que le relève l’ordonnance déférée à la motivation détaillée de laquelle il est renvoyé, l’arrêt confirmatif du 22 janvier 2020 a statué sur des demandes aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail par l’effet de plusieurs sommations visant cette clause portant notamment sur l’emprise du couloir, la climatisation, des travaux, l’ascenseur interne, l’entretien général, les installations électriques, le désamiantage accordant rétroactivement des délais et constatant que le preneur a apuré les causes de chacune des sommations dans le délai accordé. La demande dont était saisie la cour lorsqu’elle a rendu l’arrêt du 22 janvier 2020 n’était donc pas identique à celle faisant l’objet du présent litige tendant à obtenir non pas la résiliation du bail mais le remboursement de travaux de remise en état des locaux après leur restitution.

De plus, la somme réclamée de 303.264 euros correspond au prix des travaux de remise en état des locaux restitués en juillet 2021. Cette demande est fondée sur des constats d’état des lieux de sortie datés des 1er et 15 juillet 2021, soit quatre ans après le jugement confirmé et plus d’une année après l’arrêt du 22 janvier 2020, ainsi que sur deux devis du 19 juillet 2021, l’un de 78.564 euros TTC (remplacement de la vitrine du local climatisation, démolition du mur en carreaux de plâtre au premier étage, démontage du réseau antérieur du système de climatisation, découpe au chalumeau des coffres, enlèvement du faux plancher, nettoyage complet des locaux, démontage débarras des meubles, tri et enlèvement des déchets et des gravats) et l’autre de 224.700 euros TTC (remplacement des blocs de climatisation et réseaux, remplacement du réseau de vidéosurveillance, reconstitution du tableau électrique et du réseau électrique, et remise en marche de l’ascenseur et la VMC), aucun de ces devis ne concernant des travaux de ravalement. Le présent litige porte donc sur des travaux relatifs à l’état des locaux restitués en juillet 2021 alors que les jugements invoqués portaient sur des travaux dont la réalisation était réclamée de 2008 à 2012. Les travaux dont le paiement est réclamé dans la présente procédure, décrits dans les devis produits, ne sont pas identiques à ceux énumérés dans les précédentes procédures. Lorsqu’ils portent sur les mêmes types d’installation (climatisation') ou le même type d’intervention (réfection, mise aux normes ') la société Bailly santé ne rapporte pas la preuve, dont elle a la charge, que les travaux dont le paiement est réclamé aujourd’hui sont de même nature et ont été réalisés au même endroit que ceux faisant l’objet des précédentes procédures.

Ainsi faute d’identité de demande et de cause, le jugement déféré a considéré à juste titre que la demande en paiement de 303.264 euros ne se heurtait pas à l’autorité de la chose jugée. Il sera confirmé en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir opposée à cette demande.

Sur la prescription de l’action en paiement des charges

La société Bailly santé demande de déclarer irrecevable comme se heurtant à la prescription la demande de la société Dovima en paiement d’une somme de 7.944,96 euros au titre de la régularisation de charges pour les années 2010, 2011 et 2013.

L’ordonnance déférée, à la motivation de laquelle il est renvoyé, a observé à juste titre que cette demande est soumise à la prescription quinquennale prévue par l’article 2224 du code civil, qu’il résulte des termes du bail que la demande du bailleur au titre de la régularisation annuelle de charges se fait au premier janvier de chaque année suivante, de sorte que le point de départ du délai de prescription de cinq ans doit être fixé respectivement au 1er janvier 2011 pour la créance de 3.841,64 euros, au 1er janvier 2012 pour la créance de 1.719,40 euros et au 1er janvier 2014 pour la créance de 2.383,92 euros. Il en résulte qu’à la date de l’assignation délivrée le 9 juillet 2020 par la société Bailly santé, les délais de prescription triennale était expirés pour chacune de ces demandes.

C’est à la société Dovima qui soutient que ces délais auraient fait l’objet d’interruption par l’effet des procédures précitées ayant donné lieux aux arrêts des 18 décembre 2019 et 22 janvier 2020, de rapporter la preuve de ses affirmations selon lesquelles ces procédures concernaient les régularisations de charges des années 2010, 2011 et 2013.

Il ressort du jugement du 7 novembre 2018 (RG 14/11024) et de l’arrêt du 18 décembre 2019 que ces décisions ont statué sur des postes spécifiques de charges (chauffage, ascenseurs, liftier salaires, entretien, gardiennage, taxe sur les bureaux ') mais il n’apparaît pas qu’elles auraient statué sur la régularisation annuelle de l’ensemble des charges pour les années considérés. Le décompte et la nature exacte des charges faisant l’objet des soldes réclamés dans la présente procédure ne sont pas précisés ni ne font l’objet de pièces explicatives. Il est essentiellement produit les avis d’échéances mentionnant des rappels sur ces soldes de charges. Il n’est donc pas démontré que les charges réclamées dans la présente procédure étaient déjà visées dans les précédentes procédures précitées, de sorte que ces procédures n’ont pu interrompre la prescription relative au paiement des soldes de charges pour les années considérées.

Au surplus, les décisions précitées ont statué définitivement sur les points qui leur étaient soumis et les affirmations non démontrées selon lesquelles ces décisions seraient entachées d’erreur sur le montant des sommes effectivement payées par la locataire sont inopérantes.

Il convient, en conséquence, de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a déclarée irrecevable comme prescrite la demande de la société Dovima en paiement des soldes de régularisation de charges pour les années 2010, 2011 et 2013.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Il résulte de l’article 32-1 du code de procédure civile que la partie qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive est susceptible d’être condamnée au paiement de dommages et intérêts et qu’il appartient à chaque juridiction de statuer sur la réparation du préjudice né de l’acte qui l’a saisie.

L’ordonnance déférée indique dans sa motivation n’y avoir lieu de faire droit à la demande de condamnation au titre de l’amende civile au motif que la fin de non-recevoir de la société Bailly Santé n’a été que partiellement retenue. Elle n’a cependant pas statué sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive dans son dispositif.

Les demandes reconventionnelles formées par la société Dovima ayant été partiellement déclarées recevables dans le cadre de la présente procédure, la demande de la société Bailly santé de dommages et intérêts pour procédure abusive sera rejetée.

Sur les autres demandes

Il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ses dispositions relatives aux dépens et fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

La société Bailly santé qui succombe en son appel sera condamnée aux dépens de la présente procédure d’appel ainsi qu’à payer à la société Dovima une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles relatifs à la présente procédure d’appel. Elle sera déboutée de sa demande fondée sur ce texte.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu contradictoirement et en dernier ressort ;

Confirme l’ordonnance rendue le 14 avril 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris (RG 20/06143) en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute la société Bailly Santé de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne la société Bailly santé à payer à la société Dovima la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure d’appel ;

Déboute la société Bailly santé de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure d’appel ;

Condamne la société Bailly santé aux dépens de la présente procédure d’appel.

La greffière, La première présidente,