Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Chambre civile tgi, 27 juin 2025, n° 23/01300

CA Saint-Denis de la Réunion
Infirmation 27 juin 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que la locataire n'a pas respecté ses obligations de paiement, justifiant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Preuve des arriérés de loyers
La cour a jugé que la SCI a apporté la preuve de l'arriéré de loyers, justifiant la demande de paiement.
Accepté
Occupation des lieux après résiliation
La cour a estimé que la SCI a droit à une indemnité d'occupation pour la période d'occupation postérieure à la résiliation.
Accepté
Droit de compensation
La cour a jugé que la SCI est fondée à conserver le dépôt de garantie en raison des impayés.
Accepté
Partie succombante
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser la SCI supporter ces frais, la locataire étant la partie succombante.

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Sur la décision

Référence :	CA Saint-Denis de la Réunion, ch. civ. tgi, 27 juin 2025, n° 23/01300
Juridiction :	Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion
Numéro(s) :	23/01300
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	10 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Bernard CHANE TENG
Parties :	S.C.I. LES VERVEINES

Texte intégral

ARRÊT N°

R.G : N° RG 23/01300 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F6NA

S.C.I. SCI LES VERVEINES

[M]

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 27 JUIN 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 6] (REUNION) en date du 10 JUILLET 2023 suivant déclaration d’appel en date du 20 SEPTEMBRE 2023 RG n° 22/02920

APPELANTE :

S.C.I. LES VERVEINES

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Bernard CHANE TENG de la SELARL CHANE-TENG BERNARD, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

Madame [L] [N] [R] [M]

[Adresse 2]

[Localité 4]

DATE DE CLÔTURE : 16 avril 2025

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été appelée à l’audience publique du 27 Septembre 2024 devant M. Cyril OZOUX ,Président de chambre, assisté de Sarah HAFEJEE,greffière, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 31 janvier 2025. Le délibéré a été prorogé au 27 Juin 2025.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : M. Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : M^me Chantal COMBEAU, Présidente de chambre

Conseiller : M. Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 27 Juin 2025.

Greffier lors de la mise à disposition: Véronique FONTAINE

* * *

LA COUR :

EXPOSÉ DU LITIGE

1- Par acte sous seing privé du 3 février 2021, la SCI les verveines a donné à bail à Mme [L] [N] [R] [M] un logement d’habitation sis au [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 920 euros.

2- Plusieurs loyers étant restés impayés, la SCI les verveines a fait délivrer une sommation de payer à Mme [M] [L] [N] [R] le 24 novembre 2021 pour la somme de 4711, 76 €.

3- Elle a ensuite obtenu, le 23 février 2022, une ordonnance d’injonction de payer portant condamnation de Mme [M] [L] [N] [R] à lui payer la somme totale de 4.140,00 € en principal avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2021.

4- Les impayés persistant en dépit de cette ordonnance d’injonction de payer, la SCI les verveines a fait assigner Mme [L] [N] [R] [M] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Pierre par acte d’huissier du 9 septembre 2022 aux fins, pour l’essentiel, de voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location aux torts exclusifs de la locataire, fixer une indemnité d’occupation, ordonner son expulsion et obtenir sa condamnation à lui payer l’arriéré et une indemnité pour frais irrépétibles.

5- Par un jugement du 10 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Pierre (Réunion) a :

— Déclaré recevable l’action de la SCI LES VERVEINES, prise en la personne de son gérant ;

— Débouté la SCI LES VERVEINES, prise en la personne de son gérant, de sa demande en résiliation du bail signé le 3 février 2021 avec Mme [M] [L] [N] [R], ainsi que de ses demandes subséquentes ;

— Débouté la SCI LES VERVEINES, prise en la personne de son gérant, de ses demandes relatives aux impayés locatifs pour la période de décembre 2021 et de février à avril 2022, ainsi que de la conservation du dépôt de garantie ;

— Débouté la SCI LES VERVEINES, prise en la personne de son gérant, de ses plus amples demandes ;

— Condamné la SCI LES VERVEINES, prise en la personne de son gérant, aux dépens ;

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

6- Par déclaration du 20 septembre 2023, la SCI les verveines a interjeté appel de ce jugement.

7- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le11 décembre 2023, la SCI LES VERVEINES demande à la cour :

— DE CONFIRMER le Jugement rendu le 10 juillet 2023 par le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire de Saint-Pierre (Réunion), R.G N° 22/02920 en ce qu’il a :

' déclaré recevable l’action de la SCI LES VERVEINES, prise en la personne de son gérant ;

' rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

— D’ INFIRMER le Jugement rendu le 10 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint- Pierre (Réunion), R.G N° 22/02920 en ce qu’il a :

' débouté la SCI LES VERVEINES, prise en la personne de son gérant, de sa demande en résiliation du bail signé le 3 février 2021 avec Mme [M] [L] [N] [R], ainsi que de ses demandes subséquentes ;

' débouté la SCI LES VERVEINES, prise en la personne de son gérant, de ses demandes relatives aux impayés locatifs pour la période de décembre 2021 et de février à avril 2022, ainsi que de la conservation du dépôt de garantie ;

' débouté la SCI LES VERVEINES, prise en la personne de son gérant, de ses plus amples demandes ;

' condamné la SCI LES VERVEINES, prise en la personne de son gérant, aux dépens ;

ET STATUANT A NOUVEAU :

A TITRE PRINCIPAL, de :

— CONSTATER que le contrat de location en date du 03 février 2021, conclu entre le Bailleur, la SCI LES VERVEINES, et le Locataire, Mme [M] [L] [N] [R], est résilié depuis le 09 février 2023 (date de restitution des clés) ;

— CONDAMNER Mme [M] [L] [N] [R] à payer à la SCI LES VERVEINES la somme de 10.455,00 € au titre des loyers et taxes d’ordures ménagères impayés arrêtés au 09 février 2023 (date de restitution des clés), augmentés des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 09 septembre 2022 ;

— D’ AUTORISER la SCI LES VERVEINES à conserver le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 920,00 €, en application des dispositions de l’article 1347 du Code civil ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— DE PRONONCER la résiliation du contrat de location en date du 03 février 2021, conclu entre le Bailleur, la SCI LES VERVEINES, et le Locataire, Mme [M] [L] [N] [R], et ce aux torts exclusifs du locataire ;

— D’ ORDONNER la libération des lieux loués par Mme [M] [L] [N] [R] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;

A DÉFAUT, D’ORDONNER l’expulsion immédiate et sans délai de Mme [M] [L] [N] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— DE CONDAMNER Mme [M] [L] [N] [R] à payer à la SCI LES VERVEINES la somme de 10.455,00 € au titre des loyers et taxes d’ordures ménagères impayés sur la période de décembre 2021 à février 2023 et à parfaire au besoin jusqu’à la décision à intervenir, augmentés des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 09 septembre 2022 ;

— DE CONDAMNER Mme [M] [L] [N] [R] à payer à la SCI LES VERVEINES la somme de 920,00 € par mois à titre d’indemnité d’occupation et ce à compter de la décision à intervenir ayant prononcé la résiliation du contrat de location jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

— D’ AUTORISER la SCI LES VERVEINES à conserver le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 920,00 €, en application des dispositions de l’article 1347 du Code civil ;

DANS TOUS LES CAS, de :

— CONDAMNER Mme [M] [L] [N] [R] à payer à la SCI LES VERVEINES la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, correspondant à la procédure de première instance et à la procédure d’appel ;

— CONDAMNER Mme [M] [L] [N] [R] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

8- Pour l’essentiel, la SCI LES VERVEINES fait valoir :

— que sa locataire lui a restitué les clés de la maison le 09 février 2023 ;

— que Mme [M] [L] [N] [R] n’a pas réglé ses loyers et sa taxe d’ordures ménagères postérieurement à l’ordonnance d’injonction de payer du 23 février 2022 ;

— qu’elle lui doit sur la période de décembre 2021 à février 2023 la somme de 10.455,00 €.

9- Mme [M] [L] [N] [R] n’a pas constitué avocat.

10- La SCI LES VERVEINES lui a fait signifier sa déclaration d’appel et ses conclusions par acte d’huissier du 4 janvier 2024 délivré à personne.

11- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 16 avril 2024.

12- L’audience de plaidoirie s’est tenue le 27 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail :

13- Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution du contrat (article 1228 du code civil).

14- Mme [M] [L] [N] [R] n’a pas respecté ses obligations de locataire s’abstenant de verser 17 mois de loyer en dépit d’une ordonnance d’injonction de payer et d’une assignation aux fins de résiliation du bail.

15- Elle a restitué les clefs de la maison qu’elle louait à la SCI les verveines le 9 février 2023.

16- Ces éléments suffisent pour constater la résolution à effet du 9 février 2023 du bail conclu entre les parties par acte sous seing privé du 3 février 2021.

Sur la créance de loyers de la SCI les verveines :

17- Aux termes des dispositions de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

18- En l’espèce, la SCI les verveines verse aux débats le contrat de location qu’elle a passé le 3 février 2021 avec Mme [M] [L] [N] [R] ainsi qu’un décompte retraçant toutes les opérations intervenues entre les parties entre le mois de décembre 2021 et la remise des clefs.

19- Ces éléments suffisent à rapporter la preuve de l’arriéré de loyers dont la SCI les verveines poursuit le règlement.

20- Aucun élément ne vient par contre établir qu’une somme de 335 € reste due par Mme [M] [L] [N] [R] au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’exercice 2022.

21- La créance de loyers de la SCI les verveines est par conséquent établie à hauteur de la somme de 10 120 € (10.455 – 335) en principal.

Sur la compensation avec le dépôt de garantie :

22- La compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre des personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies (article 1347 du code civil).

23- La SCI les verveines qui à la signature du bail a reçu de Mme [M] [L] [N] [R], à titre de dépôt de garantie, la somme de 920 € est fondée à se prévaloir de la compensation.

24- Elle sera autorisée à conserver la dite somme et sa créance sera par conséquent ramenée à la somme de 9200 € en principal.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

25- Mme [M] [L] [N] [R], partie succombante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, supportera la charge des dépens de première instance et d’appel.

26- Il serait inéquitable de laisser La SCI les verveines supporter la charge des frais irrépétibles qu’elle a exposés en première instance et en cause d’appel.

27- Mme [M] [L] [N] [R] sera par conséquent condamnée à lui verser la somme de 1000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt réputé contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirme le jugement rendu le 10 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Pierre en ce qu’il déboute la SCI les verveines de ses demandes ;

Statuant de nouveau,

Constate la résolution à effet du 9 février 2023 du bail conclu entre la SCI les verveines et Mme [L] [N] [R] [M] par acte sous seing privé du 3 février 2021 ;

Autorise la SCI les verveines à conserver le dépôt de garantie que Mme [L] [N] [R] [M] lui a versé à la signature du bail à hauteur de la somme de 920 € ;

Condamne Mme [L] [N] [R] [M] à verser à la SCI les verveines la somme de 9200 € en principal, outre l’intérêt au taux légal décompté sur la somme de 3680 € à partir de l’assignation en date du 09 septembre 2022 et de la présente décision pour le surplus ;

Condamne Mme [L] [N] [R] [M] à verser à la SCI les verveines la somme de 1000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [L] [N] [R] [M] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre, et par Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT