ARRÊT N°26/

SP

R.G : N° RG 24/00181 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GASE

[S]

[S]

C/

S.C.I. LA PREDECELLE BRUIS [R] [Z]

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 29 MAI 2026

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-[N] en date du 26 JANVIER 2024 suivant déclaration d’appel en date du 19 FEVRIER 2024 RG n° 22/02154

APPELANTS :

Monsieur [Q] [N] [S]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Rechad PATEL de la SELARL PATEL AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [H] [S]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : M^e Rechad PATEL de la SELARL PATEL AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

La S.C.I. LA PREDECELLE BRUIS [R] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentant : M^e Emmanuelle BLANC NOEL, avocat au barreau de SAINT-[N]-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 11 SEPTEMBRE 2025

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 19 décembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : M^me Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Qui en ont délibéré.

Les parties ont également été avisées que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe le 27 mars 2026. Le délibéré a été prorogé au 29 mai 2026.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 Mai 2026.

Greffière lors du depot de dossiers : Véronique Fontaine , Greffière

Greffière lors de la mise à disposition: M^me Wardali KASSIM, Greffière.

LA COUR :

Un compromis de vente portant sur un ensemble immobilier situé à Saint-Joseph pour un prix de 328.000 euros a été signé le 10 novembre 2020 en l’étude de Me [T], notaire, entre M. [H] [S], M. [Q] [N] [S], bénéficiaires, et la SCI La Prédecelle [J] [R] [Z] représentée par M. [M] [F] (la SCI), promettant, sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire.

La date à laquelle les bénéficiaires de la promesse devaient justifier de l’accord de principe d’un organisme prêteur a été fixée au plus tard au 31 janvier 2021. Une indemnité d’immobilisation de 14.475 euros a été versée par ces derniers à l’étude du notaire.

Par courrier du 6 mai 2021, la SCI a informé Messieurs [S] de sa décision d’annuler la vente eu égard à l’absence de respect de la condition suspensive susmentionnée.

Par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) datée du 26 juillet 2021, Messieurs [S] ont mis en demeure la SCI de leur restituer l’indemnité d’immobilisation et de leur régler les frais engagés pour un total de 34.989,06 euros, en vain.

Suivant acte du 11 juillet 2022, Messieurs [S] ont fait assigner la SCI devant le tribunal judiciaire de Saint-[N] de la Réunion.

Dans leurs dernières écritures, Messieurs [S] ont demandé au tribunal de condamner la SCI à leur verser les sommes de 14.475 euros en restitution de l’indemnité d’immobilisation, 16.400 euros au titre de la clause pénale, 8.344,06 euros au titre des frais exposés, 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice lié à la perte de chance d’investir dans un projet, 684,20 euros au titre des intérêts de retard majoré en vertu de l’article L 341-35 du code de la consommation et 5.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

La SCI a a conclu au débouté des prétentions de Messieurs [S] et sollicité la condamnation solidaire de ces derniers à lui verser les sommes de 14.475 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 6 mai 2021, 16.400 euros au titre des dommages et intérêts forfaitaires contractuellement prévus et 4.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

C’est dans ces conditions que, par jugement rendu le 26 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Saint-[N] de la Réunion a statué en ces termes :

« Déboute M. [H] [S] et M. [Q] [N] [S] de l’intégralité de leurs prétentions ;

Condamne solidairement M. [H] [S] et M. [Q] [N] [S] à verser à la SCI La Prédecelle [J] [R] [Z] représentée par M. [M] [F] la somme de 16 400 euros au titre de la clause pénale selon les modalités suivantes :

— Versement par Me [I] [T], notaire, à la SCI La Prédecelle [J] [R] [Z] représentée par M. [M] [F], de la somme provisionnée à hauteur de 14 475 euros ;

— Versement par M. [H] [S] et M. [Q] [N] [S] à la SCI La Prédecelle [J] [R] [Z] représentée par M. [M] [F] de la somme résiduelle de 1 925 euros (16 400 -14 475);

— Avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne solidairement M. [H] [S] et M. [Q] [N] [S] à verser à la SCI La Prédecelle [J] [R] [Z] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement M. [H] [S] et M. [Q] [N] [S] aux dépens. »

Par déclaration au greffe en date du 19 février 2024, Messieurs [S] ont interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 septembre 2025.

***

Dans leurs dernières conclusions n°2 transmises par voie électronique le 10 décembre 2024, Messieurs [S] demandent à la cour, au visa des articles 1104 et 1231-6 du code civil, de :

— Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau

— Ordonner à la SCI la restitution de l’indemnité d’immobilisation de 14.475 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2021 ;

— Condamner la SCI au paiement de la somme de 8.344,06 euros au titre de l’indemnisation des frais engagés ;

— Condamner la SCI au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’indemnisation de la perte de chance ;

— Condamner la SCI au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

***

Dans ses dernières conclusions n°2 transmises par voie électronique le 22 avril 2025, la SCI demande à la cour de :

— Déclarer mal fondé l’appel interjeté par Messieurs [S] à payer à la SCI (sic) ;

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— Débouter Messieurs [S] en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner solidairement Messieurs [S] à payer à la SCI la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les Condamner aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

A titre liminaire

La cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » lorsqu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur le périmètre de l’appel

La cour constate que Messieurs [S] ont exclu du périmètre de leur appel leur demande de condamnation de la SCI à leur verser la somme de 684,20 euros au titre des intérêts de retard majoré conformément aux dispositions de l’article L.341-35 du code de la consommation. La SCI n’ayant pas formé appel incident de ce chef, celui-ci a donc un caractère définitif.

S’agissant de la demande formée par Messieurs [S] devant le premier juge tendant à voir condamner la SCI à leur verser la somme de 16.400 euros au titre de la clause pénale, demande dont ils ont été déboutés, si le dispositif de leurs conclusions ne mentionne pas le débouté de la SCI qui a formé, avec succès et quelques aménagements, la même demande, force est de constater que ce chef du dispositif du jugement critiqué figure dans la déclaration d’appel et emporte effet dévolutif de l’appel (Civ. 1re, avis, 20 nov. 2025, B, n° 25-70.017).

Sur l’indemnité d’immobilisation

Les premiers juges ont considéré qu’en application de la clause stipulée au compromis de vente, l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 14.475 euros versée par Messieurs [S] à la SCI restait acquise à cette dernière et s’imputait sur la clause pénale dès lors que ceux-ci n’avaient pas satisfait à la réalisation de la condition suspensive. Et estimant qu’il avait été démontré que Messieurs [S] avaient failli dans l’accomplissement des démarches nécessaires aux fins d’obtention de leur prêt, de telle sorte que cette condition suspensive était réputée accomplie et que la vente n’avait pas été réitérée de leur fait, ils ont débouté Messieurs [S] de leurs prétentions aux fins de restitution de l’indemnité d’immobilisation.

Pour rappel, Messieurs [S] demandent à la cour d’ordonner à la SCI la restitution de l’indemnité d’immobilisation de 14.475 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2021.

Ils soutiennent en substance qu’ils n’ont pas pu obtenir leur prêt, de sorte que la condition suspensive d’obtention du crédit prévue au compromis n’a pas pu se réaliser et en déduisent que l’indemnité d’immobilisation doit leur être restituée. Ils admettent que la restitution de l’indemnité d’immobilisation est soumise à certaines conditions mais plaident que ces conditions sont réunies : ils ont accompli très tôt les premières démarches en vue de l’obtention du crédit puisqu’ils ont pris contact avec des courtiers en crédit et sont entrés en discussion avec le Crédit Agricole avant même la signature du compromis. Ils admettent que, certes, cette demande n’a été couronnée de succès que tardivement, en grande partie en raison de la crise sanitaire mais qu’il n’en demeure pas moins qu’ils ont bien, dans les délais fixés par le compromis, entrepris les démarches adéquates. Ils arguent encore qu’il ne peut leur être reproché d’avoir délibérément empêché la réalisation de la condition. Ils soutiennent également que la seule chose qui importe est de savoir s’ils ont accompli les démarches nécessaires à l’obtention du prêt : le fait qu’ils n’aient pas obtenu d’accord de principe, ni le prêt lui-même, révèle l’échec de leurs démarches, mais pas l’absence de démarches. Ils font aussi valoir qu’il est parfaitement indifférent que la société Tourism Invest ne figure pas expressément comme partie au compromis, dès lors qu’ils bénéficient d’une faculté de substitution et rappellent qu’il est parfaitement licite et courant que des associés agissent pour le compte d’une société en formation, sans qu’il soit d’ailleurs nécessaire que les associés indiquent expressément représenter cette société : dès l’origine, le projet était destiné à être porté par la société Tourism Invest, qui a bien été constituée en mai 2021, et, dans l’attente, ils agissaient pour le compte de la société en formation. Enfin, ils sollicitent la condamnation de la SCI à leur restituer l’indemnité, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2021 (mise en demeure) conformément à l’article 1231-6 du code civil.

La SCI soutient en substance qu’outre la caducité du compromis non contestée par Messieurs [S], elle est bien fondée à solliciter le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation au vu des négligences fautives de Messieurs [S], bénéficiaires, qui au 31 janvier 2021 n’avaient pas justifié auprès d’elle, ni d’un dépôt de demande de financement, ni a fortiori d’une obtention de crédit.

Elle fait valoir qu’en matière de prêt immobilier, lorsque le bénéficiaire a empêché la réalisation de la condition suspensive par sa passivité, sa négligence ou sa déloyauté, (tels le fait ne pas avoir déposé de demande ou de l’avoir fait au-delà du délai convenu ou encore le fait de ne pas avoir déposé de demande de prêt conforme à ce qui avait été prévu dans la promesse) il est privé de la protection légale et, en dépit de la non obtention du prêt, le promettant est bien fondé à solliciter le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation. Elle plaide qu’en l’espèce, Messieurs [S], ont commis une négligence fautive caractérisée par l’absence de réalisation de diligences avant le 31 janvier 2021. Elle argue encore que face à la multiplication des carences fautives de Messieurs [S] et à leur incapacité à tenir leurs engagements, déjà échaudée par l’échec du premier compromis de vente et l’attitude de Messieurs [S] qui avaient clairement abusé de son état de faiblesse, tant financier que moral, pour faire baisser drastiquement le prix de vente, la SCI n’avait d’autre choix que de prendre acte de la caducité du compromis par LRAR du 6 mai 2021 et mail du même jour. Elle en déduit qu’il résulte tant de l’article 1304-3 du code civil que de la clause contractuelle visée au compromis de vente que l’indemnité d’occupation doit lui être acquise, la condition suspensive ayant défaillie du seul fait de Messieurs [S]. D’autre part, sur le mal fondé de demande de restitution formée par Messieurs [S].

La SCI soutient que le compromis est très clair : Messieurs [S] devaient être en capacité de justifier d’un accord de principe de l’établissement prêteur et ce, au moyen d’une attestation de ce dernier, ou d’une offre de prêt, au plus tard le 31 janvier 2021, ce qui leur imposait de justifier de leurs démarches auprès d’elle et du notaire rédacteur, ce qui implique, qu’a minima ces démarches devaient être connues d’elle et du notaire rédacteur avant la nullité du compromis. La SCI fait valoir que les démarches invoquées par Messieurs [S] ne sont pas suffisantes pour obtenir la restitution du dépôt de garantie : Messieurs [S] ont été particulièrement négligents dans leurs obligations et n’ont entamé des démarches sérieuses qu’après l’expiration de la date butoir, ce qui équivaut à une absence de démarche ; cette négligence et la désinvolture manifeste qu’ils ont manifesté à l’égard de la SCI dont ils connaissaient les difficultés morales et financières n’est ni loyale ni admissible. Elle plaide encore que c’est en vain que Messieurs [S] arguent de démarches postérieures au 31 janvier 2021 et de l’obtention d’un prêt en date du 17 mai 2021 : ces démarches n’étaient plus valables au regard de la date butoir.

Sur ce,

Vu l’article 1103 du code civil ;

En l’espèce, pour rappel, par acte notarié du 22 mai 2019, la SCI La Prédecelle [J] [R] [Z] (le promettant), d’une part, et Monsieur [H] [S] et Mme [D] [G] [A] (le bénéficiaire) ont signé un compromis de vente portant sur un terrain sur lequel est édifié un ensemble immobilier comprenant :

— une maison à usage d’habitation en dur sous tôle de plus de 10 ans comprenant :

— un bâtiment de plus de dix ans

Ensemble une piscine et des parkings

Situé à [Localité 4] (Réunion), [Adresse 3], cadastré section BX n°[Cadastre 1] d’une surface de 17 ares au prix de 359.500 euros, en ce compris les honoraires de négociation immobilière pour 17.000 euros et les meubles meublants pour 21.490 euros.

[R] condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire d’un montant maximum de 525.000 euros au taux maximum d’intérêt de 2,30% l’an hors assurance et d’une durée minimum de 20 ans.

La date limite de réalisation des conditions suspensives a été fixée au jeudi 5 septembre 2019 à 16 heures.

Une faculté de substitution a été convenue entre les parties (page 7 « SUBSTITUTION »), ainsi qu’une « INDEMNITE D’IMMOBILISATION » (page 9)

Ce compromis de vente a fait l’objet de deux avenants, fixant la date limite de réalisation des conditions suspensives au lundi 2 décembre 2019 à 14 heures, puis au lundi 30 mars 2020 à 14 heures.

Aucune suite n’a été donnée à ce compromis de même que ses deux avenants.

Les éléments produits par les parties font également ressortir des contacts entre les appelants et [U] (Mme [Y]) bien avant le mois de juillet 2020

Le 21 juillet 2020, Messieurs [H] et [Q] [S] ont adressé à la SCI une « Lettre d’intention d’achat de biens immobiliers », valable jusqu’au 29 juillet 2020, pour ledit bien, au prix de 305.0000 euros mobiliers et frais d’agence inclus.

Par courriel du 29 juillet 2020, la SCI (M. [M] [F], gérant) a demandé à Messieurs [S] de faire une contre-offre à hauteur de 315.000 euros net vendeur.

Par courriel du 9 septembre 2020, portant en objet : « PROJET TOURISM INVEST / [S] / [Adresse 4] [Adresse 5] », Monsieur [H] [S] a contacté la CAFPI (M. [P]) lui indiquant avoir signé une nouvelle offre pour le projet, que le compromis devrait être signé très rapidement.

Par courriel du 15 septembre 2020, portant en objet « PROJET [Localité 4] » Monsieur [H] [S] a sollicité les conseils de Koytchaconseil.com en vue de l’acquisition dudit bien :

— soit dans le cadre d’une SCI avec son père ([Q] [S]) qui achèterait le bien pour 328.000 euros pour le louer nu à une SARL ou une SAS d’exploitation dans laquelle il serait le seul actionnaire et qui prendrait un prêt pour financer les travaux (environ 225.000 € ainsi que le mobilier et électro-ménager, laquelle société confierait, par un mandat de gestion partiel le bien à Lotus (Keylodge) spécialisée dans la location saisonnière à la Réunion et louerait une partie en location meublée annuelle, précisant que son père lui fera une donation en nue-propriété de ses parts ;

— soit dans le cadre d’une société d’exploitation gérée par eux mais confiant la gestion à [Localité 5] ce qui permettrait de bénéficier d’un crédit d’impôt de 70% sur la partie travaux.

Par courriel du 15 septembre 2020, le notaire (Mme [O]) a adressé un projet de promesse de vente à Messieurs [S] « suite à l’envoi par Mme [Y] de l’offre d’achat approuvée ».

Par courriel du 18 septembre 2020, Monsieur [H] [S] a sollicité un rendez-vous auprès de l’agence Meilleurtaux.com concernant un projet immobilier aux fins de trouver un financement : achat immobilier d’un montant 328.000 € dont 21.490 € de mobilier, recours à un prêt de 530.000 € dont 225.000 € de travaux, acquisition par le biais d’une SARL ou d’une SAS commerciale afin de bénéficier d’un crédit d’impôt de 70% sur le montant des travaux, projet de location meublé annuel, projet final constitué de 10 logements (5 T1, 3 T2, 1 T3 et 1 T4) + un bureau, projet réalisé par Monsieur [Q] [S] et lui-même.

Dans un courriel du 6 novembre 2020, concernant le « Financement Sci lotus patrimoine » Monsieur [H] [S] indique au Crédit Agricole avoir pris du retard sur la fourniture des éléments concernant le « projet immo de st joseph » et être en attente d'« un dernier élément du notaire ».

Par acte notarié du 10 novembre 2020, la SCI, d’une part, et Messieurs [S], d’autre part, ont signé un compromis de vente dudit bien au prix de 328.000 euros (§ 4), en ce compris les honoraires de négociation immobilière pour 17.000 euros et les meubles meublants pour 21.490 euros, financé au moyen d’un prêt émanant de « tout organisme bancaire » d’un montant maximum de 530.000 euros au taux maximum d’intérêt de 2,30 % l’an hors assurance et d’une durée minimale de 20 ans (§ 5), l’acte stipulant une date limite de réalisation des conditions suspensives au 31 janvier 2021 à 16 heures (§ 7), des frais d’agence immobilière à la charge de la SCI, une indemnité d’immobilisation de 14.475 euros (§ 10), une faculté de substitution et la réalisation authentique dans les 15 jours de la date précédemment fixée (§ 3 page 3).

Aux termes de l’article « REALISATION AUTHENTIQUE », il est stipulé, notamment, que :

« Si le défaut de réitération à la date de réalisation ci-dessus prévue provient de la défaillance du bénéficiaire, le promettant pourra toujours renoncer à poursuivre l’exécution de la vente en informant le bénéficiaire de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi, ou par exploit d’huissier. Dans ce cas, il pourra immédiatement disposer du bien dont s’agit : il pourra le vendre à toute autre personne ou en faire tel usage qu’il avisera et il lui sera dû par le bénéficiaire, le montant de la clause pénale stipulée aux présentes, déduction faite des frais de celles-ci.

Si une indemnité d’immobilisation a été versée, le montant de ce dépôt s’imputera sur celui de la clause pénale à due concurrence et sera immédiatement payé au promettant sous la déduction des frais des présentes, toutes autorisations étant d’ores et déjà données au dépositaire. »

Aux termes de l’article « INDEMNITE D’IMMOBILISATION : A titre d’immobilisation, il est convenu que le bénéficiaire verse à la comptabilité de l’office notarial susnommé, la somme indiquée ci-dessus, qui restera bloquée jusqu’au terme du délai fixé au § 7 ci-dessus. Cette somme restera déposée en l’étude de Maîtres [B] [K] et [I] [T], ci-dessus désigné, pendant toute la durée de la promesse, à un compte ouvert au nom du promettant. Cette somme qui ne sera [pas] productive d’intérêts, est versée à titre d’acompte sur le prix de la vente. Lors de la passation de l’acte authentique, elle sera imputée sur le montant du prix stipulé, payable comptant.

A défaut de réalisation des présentes :

— Au cas où l’une des conditions suspensives ci-dessus ne serait réalisée, l’indemnité sera restituée de plein droit au bénéficiaire.

— Au cas où les conditions suspensives ci-dessus seraient réalisées, l’indemnité restera définitivement acquise au promettant et elle s’imputera à due concurrence sur le montant de l’indemnité forfaitaire ci-après prévue.

Il est stipulé que le compromis est soumis à certaines conditions, dont celle relative à l’obtention d’un prêt :

« Que le bénéficiaire obtienne de l’organisme Prêteur dénommé au § 5 ci-dessus, un prêt aux conditions ci-dessus définies. Le bénéficiaire s’oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt. Il devra informer, sans retard le promettant de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive. Il déclare qu’il n’existe à ce jour, aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisage de solliciter. Le bénéficiaire devra justifier au promettant et au notaire rédacteur des présentes, de l’accord de principe de l’Établissement Prêteur, et ce au moyen d’une attestation de ce dernier ou d’une offre de prêt, à première demande du promettant et au plus tard le 31 janvier 2021. Il est expressément convenu entre les parties, qu’à défaut de ladite justification à la date limite indiquée ci-dessus, les présentes seront de plein droit considéré comme nulles et non avenues sans aucune formalité de part ni d’autre. Mais le bénéficiaire ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation le cas échéant versée (§ 10 ci-dessus) qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut, le dépôt de garantie restera acquis au promettant.

[']

REFUS DE REALISER : Pour le cas où l’une des parties refuserait de signer l’acte authentique, alors que toutes les conditions suspensives ci-dessus seraient réalisées, l’autre partie aura la faculté, soit de considérer les présentes comme nulles et non avenues, soit d’en exiger l’exécution devant toutes les juridictions compétentes, sans préjudice, dans les deux cas, de tous dommages intérêts forfaitaires fixées à [Localité 6] (5 %) du prix de la présente vente. Le promettant aura aussi droit à des dommages et intérêts forfaitaire fixés à [Localité 7] POUR CENT (5 %) du prix de la présente vente si le bénéficiaire ne respecte pas la ou les conditions mises à sa charge aux termes des présentes.

A titre liminaire, il convient de rappeler que d’une part, le litige ne concerne que le compromis de vente du 10 novembre 2020 conclu entre la SCI et Messieurs [S] et que, d’autre part, la caducité dudit compromis n’est pas contestée.

Dans un courriel du 19 décembre 2020, concernant le « Projet immobilier [Localité 4] » Monsieur [H] transmet au Crédit Agricole des éléments sur ledit projet (via un lien).

Dans un courriel du 13 janvier 2021, portant en objet « Projets acquisitions [S] / KEYLODGE » Monsieur [H] [S] demande au Crédit Agricole de faire le point sur l’avancée des projets en étude

.projet immobilier [Localité 8]

.local [Localité 9]

Dans un courriel du 5 février 2021 adressé au notaire, (suite à un courriel du notaire du 4 février 2021 faisant allusion à une demande du 26 janvier sans réponse à ce jour) Monsieur [Q] [S] écrit :

« Notre dossier de prêt est en cours d’étude. Mon fils a demandé à la banque un courrier de l’état d’avancement de l’instruction de notre prêt. Il vous le transmettra dès réception.

Pour rappel, nous avons fait une offre au vendeur par l’intermédiaire de [U] le 4/08/2020.

Nous avons eu un retour du vendeur avec la proposition d’achat signée le 107/09/2020. Dans cette proposition d’achat, la date de signature de la promesse était fixée au 21/10/2020.

La promesse de vente n’a été signée que le 10/11/2020, soit avec un décalage de 3 semaines.

Les banques n’ont pas souhaité instruire notre dossier avant d’avoir le retour de la promesse de vente.

Nous avons donc également un décalage par rapport [à la] date prévisionnelle du 31/10/2021.

Ce décalage est d’autant plus important avec la période de crise sanitaire actuelle.

Nous mettons tout en 'uvre pour vous transmettre un accord de principe de la banque au plus tôt mais nous ne maîtrisons pas les délais d’instruction des banques. »

Dans un courriel du 9 février 2021, Monsieur [S] a adressé au notaire (Mme [O]) un justificatif du Crédit Agricole daté du 8 février 2021 attestant que la SAS Lotus Développement a déposé le 1er février 2021 une demande de financement pour son projet immobilier -2 [Adresse 6]) pour un montant total de 532.636 euros.

Dans un courriel du 23 février 2021, Monsieur [Q] [S] adressé à [U] (Mme petit), celui-ci reconnaît que le dossier a pris du retard, invoquant « une crise sanitaire sans précédent »

Dans un courriel du 17 mars 2021 adressé au notaire, la SCI fait part de son inquiétude « de ne pas avoir encore de retour des acheteurs, ni de rendez-vous pour signature, la fin du compromis de vente étant fixée au 31 mars 16h. Les acheteurs étaient déjà hors délai pour le dépôt de leur offre de prêt, j’espère qu’ils tiendront leurs engagements. »

Par courriel du 18 mars 2021, Monsieur [H] [S] informe le notaire que :

« Le dossier est toujours dans leurs services en étude.

Le dossier est actuellement entre les mains du comité du siège pour décision.

Le dossier a été approuvé auprès du directeur d’agence cette semaine.

Nous attentons donc toujours le retour définitif de la banque. »

Dans des courriels du 1er avril 2021 échangés ente [U] et Monsieur [S], il ressort que les bénéficiaires n’ont pas de nouvelle depuis le 18 mars, qu’ils viennent de fournir de nouveaux éléments à la banque concernant les différentes structures qu’ils gèrent pour étude complémentaire et qu’ils espèrent revenir vers Mme [Y] pour le mois d’avril, tandis que cette dernière écrit :

« La date de signature de l’acte devait être hier, à ce jour nous n’avons aucune nouvelle de votre prêt.

Messieurs, pourriez-vous nous dire où vous en êtes dans vos démarches. Nous attendons de vos nouvelles afin de finaliser cette acquisition qui dure depuis bien longtemps».

Dans un courrier du 4 mai 2021, Monsieur [S] transmet à [U], en copie au notaire, un mail du crédit agricole de Saint-[N] qui écrit :

« Je vous confirme que l’agence a émis un avis favorable concernant votre demande de financement sur la société TOURISM INVEST.

Le dossier est actuellement en étude au service des crédits siège avant prise de décision.

Les délais sont relativement longs comptes tenus du contexte actuel et je vous teindrai informer dès que j’aurai plus de visibilité sur le dossier.

Par LRAR datées du 6 mai 2021(plis avisés non réclamés), Monsieur [F] (gérant de la SCI) a informé Messieurs [H] [S] et [Q] [S] de sa décision de demander l’annulation de la vente invoquant la date limite des conditions suspensives fixée au 31 mars 2021 largement dépassée, de même que le délai supplémentaire de 30 jours pour transmettre au notaire les éléments nécessaires à la signature de l’acte authentique, et demande à ses derniers, au vu des fautes leurs incombant, de lui verser l’indemnité d’immobilisation versée au séquestre de 14.475 euros comme prévu à l’article L.290-2 du code de la construction et de l’habitation.

Dans un courriel du 17 mai 2021, Monsieur [S] confirme avoir reçu l’accord de prêt de la banque Crédit Agricole, accord adressé à TOURISM INVEST Mr [S] [H] [C] [Localité 10] CA [Adresse 7] aux conditions suivantes :

— Montant du prêt : 461.436 €

— Taux fixe : 1,25%

— Durée : 180 mois

— Différé total : 12 mois

['] étant précisé que « Cet accord de prêt est subordonné à l’apport en capital de 118.000 € »

Dans un courriel du 19 mai 2021 adressé à Messieurs [S] et [U], Monsieur [F] fait part de son étonnement quant aux relances au sujet de la vente entre la SCI et Messieurs [S], rappelant son courrier du 6 mai 2021 d’annulation de la promesse pour cause de non-respect des engagements pris par les bénéficiaires.

Messieurs [S] versent aux débats une attestation du Crédit Agricole de la Réunion datée du 7 février 2022 attestant que la SAS Tourism Invest a déposé une demande de financement pour son projet immobilier, à savoir l’acquisition d’une maison à titre de résidence locative pour un montant total de 461.436 euros, étant précisé que : « cette attestation de dépôt de demande de prêt n’implique en aucun cas l’acceptation définitive du ou des prêts sollicités ».

Il est constant que Messieurs [S] n’ont pas pu produire d’offre de prêt dans les délais prévus au compromis de vente et que la caducité de celui-ci a été actée par LRAR du 6 mai 2021.

Il résulte des stipulations du compromis de vente que :

— les bénéficiaires (Messieurs [S]) ont versé entre les mains du notaire une somme de de 14.475 euros à titre d’indemnité d’immobilisation

— cette somme a été versée à titre d’acompte sur le prix de la vente et avait vocation à être imputée sur le montant du prix stipulé, payable comptant, lors de la passation de l’acte authentique

— au cas où l’une des conditions suspensives n’était pas réalisée, l’indemnité devait être restituée de plein droit au bénéficiaire

— au cas où les conditions suspensives étaient réalisées, l’indemnité restait définitivement acquise au promettant et s’imputait à due concurrence sur le montant de l’indemnité forfaitaire (5% du prix de la vente)

— le bénéficiaire peut recouvrer l’indemnité d’immobilisation versée entre les mains du notaire s’il justifie avoir accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut, le dépôt de garantie reste acquis au promettant.

En l’état, il est certain que Messieurs [S] ont versé en la comptabilité du notaire l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 14.475 euros.

Or, les éléments versés au dossier ne permettent pas d’établir que Messieurs [S] ont accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt.

En effet, il résulte de ce qui précède que si, dès avant la signature du compromis de vente, les appelants ont contacté des courtiers en crédit (CAFPI, Koytchaconseil.com, Meilleurtaux.com) ou un établissement bancaire, (Crédit Agricole de la Réunion) aux fins d’obtenir le financement de leur projet, force est de constater qu’ils n’ont jamais présenté le projet d’acquisition en leur nom personnel, mais au nom de diverses sociétés avec des montages financiers encore à définir (via ou non une SCI familiale, avec intervention d’une SAS ou d’une SARL ainsi que d’une société gestionnaire Lotus).

Il y a lieu de constater qu’aucune offre de prêt ou simplement attestation de dépôt d’une demande de prêt (09/02/2021 ; 04/05/2021) ne concerne Messieurs [S], à titre personnel mais sont établies au nom de la société Tourism Invest dont on ignore la date à laquelle elle a été immatriculée ou encore de la SAS Lotus Développement, et qu’en outre, « l’accord » de prêt du crédit Agricole du 17/05/2021 est conditionnel pour être subordonné à un apport en capital de 118.000 euros.

Certes, le compromis de vente contient une clause, habituelle en la matière, de substitution, mais encore faut-il que le promettant et le notaire en soient informés, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Dans ces conditions, il convient de considérer que la condition suspensive tenant à l’octroi d’un crédit a défailli du fait des bénéficiaires de la promesse et doit être tenue pour accomplie.

L’indemnité d’immobilisation versée pour partie entre les mains du notaire est définitivement acquise à la SCI et doit s’imputer à due concurrence sur le montant de l’indemnité forfaitaire à laquelle celle-ci se trouve tenue (clause pénale)

Sur la clause pénale

Les premiers juges ont jugé qu’en l’absence de réitération de la promesse de vente, la caducité de celle-ci qui en découlait ne faisait pas obstacle à l’application d’une clause pénale contractuellement prévues entre les parties, soit en l’espèce, des dommages-intérêts fixés forfaitairement à 5% du prix de vente si le bénéficiaire ne respecte pas la ou les conditions mises à sa charge aux termes du compromis. Ils ont considéré qu’il était établi que Messieurs [S] n’avaient pas respecté la condition suspensive mise à leur charge et avaient ainsi fait échouer la vente et que, dès lors, la SCI était bien fondée à solliciter la perception de la clause pénale d’un montant de 16.400 euros, sur lequel viendrait s’imputer le montant de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 14.475 euros. Eu égard à leur défaillance, ils ont débouté Messieurs [S] de leurs prétentions indemnitaires relatives à la clause pénale.

Pour rappel, Messieurs [S] concluent à l’infirmation totale du jugement dont appel les ayant, notamment, condamné solidairement à verser à la SCI la somme de 16.400 euros au titre de la clause pénale selon les modalités suivantes :14.475 euros versés par le notaire à la SCI et 1.925 euros versés directement à la SCI, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du jugement. Ils soutiennent que la clause est claire : l’indemnité forfaitaire est due lorsque l’une des parties refuse de signer l’acte authentique alors que toutes les conditions suspensives sont réalisées, or, précisément, la condition suspensive d’obtention du crédit ne s’est pas réalisée faute d’obtention et le tribunal relève lui-même la « caducité » du compromis, le promettant ayant d’ailleurs constaté l’ « annulation » de la vente. Ils ajoutent qu’ils n’ont jamais refusé de signer l’acte authentique, bien au contraire, une fois le crédit obtenu, ils ont souhaité poursuivre la vente et c’est bien la SCI qui s’y est opposé. Ils en déduisent que les conditions d’application de la clause pénale ne sont pas réunies, la SCI ne justifiant du reste d’aucun préjudice.

La SCI fait valoir que contrairement à ce qu’affirment Messieurs [S], cette clause pénale ne sanctionne pas seulement l’absence de réalisation de l’acte authentique faute de refus de signature mais également le défaut de respect de la condition ou des conditions mises à la charge au terme du compromis. Elle plaide qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir signé l’acte authentique de vente alors même qu’elle avait antérieurement constaté la caducité de la promesse de vente. Elle considère qu’en l’espèce, les conditions d’application de la clause pénale sont réunies, se sorte que les dommages-intérêts qui lui sont dus à ce titre s’élèvent à la somme de 16.400 euros. Elle ajoute que cette somme forfaitaire est due quel que soit le préjudice subi. Elle plaide qu’elle a, pour sa part, rempli ses obligations telles que définies en page 12 (remettre le jardin en état, remettre la piscine en état de fonctionnement, dératiser l’ensemble de la propriété et des bâtiments, réparer les menuiseries fracturées, etc…).Elle ajoute que par la suite, afin de trouver un nouvel acquéreur, son gérant, M. [F] a quitté son emploi en métropole, a déménagé et est revenu à La Réunion car il y avait urgence : la SCI devait en 2018 la somme de 244.841,57 euros au 11 juin 2019, la dette s’était accrue et la CEPAC réclamait en sus des intérêts au taux de 7,8%, représentant la somme de 42.915 euros, de sorte que sa dette s’élevait à la somme de 274.819 euros au 5 février 2021 et que l’arriéré de la taxe foncière s’accumulait. Elle considère que l’échec des deux promesses de vente successives a entraîné un préjudice considérable qui sera justement réparé par l’allocation de l’entier montant de la clause pénale.

S’agissant de la demande de Messieurs [S], la SCI soutient qu’elle n’a commis aucune faute, qu’elle n’a pas refusé de réitérer la vente par acte authentique puisque le compromis était caduc et que seuls Messieurs [S] ont commis des fautes dans leurs obligations.

Sur ce,

Vu l’article 1103 du code civil :

Vu l’article 1231-5 du même code sur la clause pénale dont l’objet est de fixer par avance le montant des dommages et intérêts dus en cas d’inexécution de ses obligations par l’une des parties ; étant un forfait, elle est due même en l’absence de toute preuve de préjudice ;

Il ressort des stipulations du compromis de vente que le promettant a droit à des dommages-intérêts forfaitairement fixé à 5% du prix de vente, soit la somme de 16.400 euros (328.000 x 5%) en cas de manquement de la part du bénéficiaire, ce qui est le cas en l’espèce, comme vu précédemment, et non, comme le prétendent à tort Messieurs [S], uniquement en cas de refus de signature de l’acte authentique, tandis que Messieurs [S] ne font aucun reproche à la SCI dans l’exécution de ses propres obligations (remettre le jardin en état, remettre la piscine en état de fonctionnement avec un ensemble de filtration en état de fonctionnement et une piscine nettoyée, dératiser l’ensemble de la propriété et les bâtiments, réparer les menuiseries fracturées, remettre le mobilier et électroménager en place tel qu’indiqué sur l’inventaire et vérifier sa propreté et garantir son état de marche et enfin nettoyer l’ensemble des locaux et évacuer les déchets).

Il résulte de ce qui précède que c’est à bon droit que les premiers juges ont jugé que la SCI était bien fondée à solliciter le bénéfice de la clause pénale d’un montant de 16.400 euros sur lequel viendra s’imputer le montant de l’indemnité d’immobilisation.

Sur les frais exposés par Messieurs [S] et la perte de chance

Au vu de ce qui précède, c’est à bon droit que les premiers juges ont débouté Messieurs [S] de leurs demandes indemnitaires, l’échec de la vente résultant de la défaillance de ces derniers, relevant à juste titre que la circonstance selon laquelle des démarches avaient été opérées antérieurement aux compromis de vente était inopérante dans la mesure où elles avaient concerné un précédent compromis de vente signé entre la SCI, M. [H] [S] et Mme [E] [A], lequel n’avait finalement pas abouti et pour lequel les frais exposés par les bénéficiaires ne pouvaient être imputés à la SCI.

***

Le jugement sera par conséquent confirmé en toutes ses dispositions, y compris celles relatives aux dépens et frais irrépétibles.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Messieurs [S] succombant, il convient de les condamner aux dépens d’appel et de les débouter de leur demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure d’appel.

L’équité commandant de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de la SCI La Prédecelle [J] [R] [Z], il convient de lui accorder de ce chef la somme de 4.000 euros pour la procédure d’appel

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme en toutes ses dispositions soumises à la cour le jugement rendu le 26 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Saint-[N] de la Réunion ;

Y ajoutant

Condamne in solidum Monsieur [H] [S] et Monsieur [Q] [N] [S] aux dépens d’appel ;

Déboute Monsieur [H] [S] et Monsieur [Q] [N] [S] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

Condamne in solidum Monsieur [H] [S] et Monsieur [Q] [N] [S] à payer à la SCI La Prédecelle [J] [R] [Z] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par M^me Wardali KASSIM, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT