RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE SAINT DENIS DE LA REUNION

CHAMBRE D’APPEL DE [Localité 1]

Chambre Civile

ARRET N° 26/40 du 05 mai 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00040 – N° Portalis 4XYA-V-B7I-ITL

Décision déférée à la Cour : Jugement rendu le 17 Novembre 2023 par le Tribunal de Grande Instance de MAMOUDZOU – RG n° 23/03848

APPELANT :

Mme [S], [M] [G]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Yanis SOUHAÏLI de la SELARL YSYS AVOCATS, avocat au barreau de MAYOTTE

M. [R] [F]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Yanis SOUHAÏLI de la SELARL YSYS AVOCATS, avocat au barreau de MAYOTTE

INTIME :

M. LE COMMISSAIRE AU GOUVERNEMENT

Service du domaine

[Adresse 2]

[Localité 3]

COMMUNAUTE D AGGLOMERATION [Localité 4] [Localité 1]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentant : M^e Kassurati MATTOIR de la SELARL I-M AVOCATS, avocat au barreau de MAYOTTE

DÉBATS

l’affaire a été débattue le 03 Février 2026, en audience publique, devant M^me Nathalie MALARDEL, Conseillère, chargée d’instruire l’affaire, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Vincent ALDEANO-GALIMARD, président de chambre

M. Olivier NOEL, président de chambre

M^me Nathalie MALARDEL, conseillère

qui en ont délibéré

Le président a avisé les parties que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition à l’audience le 03 mars 2026, prorogée au 05 mai 2026 en raison de la vacance de greffe civil ;

Greffier :

lors des débats M^me Valérie BERREGARD, et lors du prononcé Madame Rachel FRESSE directrice des services de greffe judiciaires faisant fonction de greffier

ARRET :

contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition le 05 mai 2026

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par un arrêté n° 2020-SG-592 du 31 août 2020, le préfet de Mayotte a déclaré d’utilité publique, au profit de la communauté d’agglomération [Localité 5] (CADEMA), les travaux nécessaires à la réalisation du réseau de transport collectif urbain (TCU) sur le territoire de la commune de [Localité 1] et [Localité 4]. L’arrêté a également emporté mise en compatibilité du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune de [Localité 1].

Par un arrêté n°2022-SG-1285 en date du 11 octobre 2022, le préfet de Mayotte a déclaré urgents les travaux déclarés d’utilité publique nécessaires à la réalisation du réseau de transport urbain (TCU) sur le territoire des communes de [Localité 1] et [Localité 4].

Par un arrêté n°2023-SG-0343 en date du 18 avril 2023, le préfet de Mayotte a déclaré immédiatement cessibles les emprises foncières nécessaires à la mise en 'uvre du réseau de Transport Collectif Urbain (TCU) sur le territoire des communes de [Localité 1] et [Localité 4].

Par une ordonnance en date du 27 juin 2023, rectifiée le 28 août 2023, le juge de l’expropriation a procédé au transfert de propriété des emprises foncières déclarées immédiatement cessibles au profit de la communauté d’agglomération de [Localité 5].

Mme [S], [M] [G] et M. [R] [F] étaient propriétaires des parcelles AS n°[Cadastre 1] de 19 m² et AS n°[Cadastre 2] de 17 m² sur la commune de [Localité 1].

Par mémoire en date du 2 octobre 2023, la CADEMA a saisi le juge de l’expropriation afin de voir fixer à 1'080 euros l’indemnité principale et 216 euros l’indemnité de remploi des parcelles AS n°[Cadastre 1] de 19 m² et AS n°[Cadastre 2] de 17 m².

Après transport sur les lieux effectué le 7 novembre 2023, le juge de l’expropriation a par un jugement du 17 novembre 2023':

— fixé au 22 août 2015 la date de référence,

— alloué à Mme [S], [M] [G] et M. [R] [F], pour l’expropriation des parcelles cadastrées AS n°[Cadastre 1] d’une superficie de 19m² et AS n°[Cadastre 2] d’une superficie de 17m² sur la commune de [Localité 1], une indemnité globale de dépossession de 1296 euros,

— rappelé que les dépens sont à la charge de l’expropriante.

'

Mme [S], [M] [G] et M. [R] [F] ont interjeté appel de cette décision le 5 mars 2024.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 4 juillet 2024, Mme [S], [M] [G] et M. [R] [F] demandent à la cour de':

— Infirmer le jugement rendu le 17 novembre 2023 par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Mamoudzou, en ce qu’il a':

— fixé au 22 août 2015, la date de référence,

— alloué à Mme [S], [M] [G] et M. [R] [F], pour l’expropriation des parcelles cadastrées AS n°[Cadastre 1] d’une superficie de 19m et AS n°[Cadastre 2] d’une superficie de 17m² sur la commune de [Localité 1], une indemnité globale de dépossession de 1296 euros,

Statuant à nouveau,

— fixer à la somme de 571 431 euros toutes indemnités d’expropriation confondues, revenant à Mme [S], [M] [G] et M. [R] [F] des parcelles cadastrée AS n°[Cadastre 1] d’une superficie de 19m et AS n°[Cadastre 2] d’une superficie de 17m² sur la commune de [Localité 1], se décomposant comme suit':

''''''''''' -77'770 euros à titre d’indemnité principale,

''''''''''' -8'777 euros à titre d’indemnités accessoires

''''''''''' – 272 988 euros au titre d’indemnité pour dépréciation du surplus et la perte de commercialité,

''''''''''' – 211 896 euros à titre d’indemnité pour perte de revenus locatifs,

— condamner la communauté d’agglomération [Localité 5] (CADEMA) à payer Mme [S], [M] [G] et M. [R] [F], la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

'

Ils affirment n’avoir pas reçu les offres d’indemnisation ni copie du mémoire devant le juge de l’expropriation et demandent que le jugement soit infirmé au motif que la procédure de fixation des indemnités n’a pas été conduite de manière contradictoire.

Ils soutiennent que les parcelles expropriées ne constituent pas un accotement, mais doivent être qualifiées de terrain à bâtir et exposent que dix places de parking les occupent et sont actuellement louées. Ils en déduisent que la valeur du terrain doit être indemnisée à 100% sur la base de la valeur médiane de 2 160,26 euros/m² indiquée dans le jugement et non entre 5 et 20%. Ils réclament également une indemnité pour dépréciation du surplus arguant que l’expropriation prive ses locaux d’activités de la totalité des places de parking dont ils sont également propriétaires et que la réduction de la largeur de la voie de desserte, réduit les possibilités de man’uvre et stationnement pour l’exploitation du local ce qui apportera une modification majeure de la jouissance des locaux commerciaux et de la perte de commercialité ainsi que de la perte de revenus locatifs. Ils estiment également à 15% la perte de valeur locative des bâtiments et sollicitent leur indemnisation à cette hauteur sur 9 ans.

Par mémoire du 2 septembre 2024, la communauté d’agglomération [Localité 5] demande à la cour de':

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions présentées par les consorts [V] au titre de ses conclusions d’appelant,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— condamner les consorts [V] à verser à la CADEMA la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— mettre à la charge les consorts [V] les entiers dépens d’appel.

Elle expose qu’il n’était fait mention d’aucune place de stationnement dans les baux commerciaux qui liaient les consorts [V] avec la société [Adresse 4] et les établissements [N] avant que ces derniers soient résiliés suite à un incendie survenu en octobre 2023. Elle assure qu’il n’existait aucun stationnement privatif à la date de l’ordonnance d’expropriation et souligne que les extraits du dossier de permis de construire du bâtiment n’évoquent pas l’existence de places de stationnement. Elle précise que la distance entre le bâtiment et la route est insuffisante pour permettre à des véhicules de stationner sans empiéter sur la voie publique alors que la longueur standard d’une place de stationnement est de 5 mètres. Elle ajoute que la présence de stationnement même empiétant sur le domaine public est impossible devant les locaux, alors que le stationnement est interdit devant le portail et qu’aucun stationnement n’est envisageable au droit de la partie du bâtiment dépourvue de rideau métallique sauf à déborder sur l'[Adresse 5].

S’agissant du montant d’indemnisation sollicité par les consorts [V], elle souligne que la valeur sollicitée par l’appelante n’est aucunement justifiée et qu’il convient de confirmer la valeur retenue par le juge de l’expropriation sur la base de 14 termes de comparaison portant sur des terrains en zone UA ou UE et de déduire un abattement de 90% compte tenu de la nature de la parcelle en raison de sa superficie et de sa faible profondeur.

S’agissant de l’indemnité pour dépréciation du surplus et de la perte de commercialité, en l’absence de place de stationnement conférant un droit protégé et toute place de stationnement empiétant sur le domaine public sans droit ni titre, elle conclut à l’absence de préjudice.

Dans son mémoire du 31 juillet 2024, le commissaire du gouvernement demande à la cour de prononcer l’irrecevabilité de l’appel, ordonner la rectification matérielle du jugement objet de l’appel et confirmer le jugement déféré.

Il expose que les consorts [V] étaient défaillants en première instance en sorte que leurs demandes sont nouvelles et partant irrecevables. A l’instar de la CADEMA, il soutient que la parcelle expropriée est un accotement et que l’évaluation du domaine basée sur la méthode par comparaison doit être retenue. Il dénie tout droit à l’appelante à l’indemnisation de perte de revenus locatifs ou de l’indemnité pour dépréciation du surplus, arguant que les emplacements donnés à bail sont situés en majorité sur une emprise appartenant au conseil départemental et que la perte d’un avantage créé par une habitude ou une tolérance ne peut être indemnisée en cas d’expropriation.

MOTIFS

La CADEMA soulève dans le corps de ses conclusions l’irrecevabilité de l’appel faute d’acquittement du timbre fiscal au motif que les parties sont tenues de constituer avocat, mais ne reprend pas cette fin de non-recevoir dans son dispositif. En tout état de cause compte tenu de la nature hybride de la procédure d’expropriation puisqu’en application de l’article R 311-27 du code de l’expropriation les départements, communes et leurs établissements publics peuvent se faire assister ou représenter par un fonctionnaire ou un agent de leur administration, et pour assurer l’égalité des parties à l’accès au juge, il n’y a pas lieu au paiement du timbre fiscal. En tout état de cause, l’appelant a transmis à la cour un timbre fiscal acheté le 8 mars 2024.

S’agissant de la demande d’infirmation du jugement au motif que le contradictoire n’aurait pas été respecté, la cour souligne, d’une part, que le non-respect du contradictoire est sanctionné par l’annulation du jugement qui n’est pas sollicité.

D’autre part, la CADEMA justifie avoir remis en main propre le 10 août 2023 à Mme [S], [T] [K] et M. [R] [F] une offre d’indemnité, le même jour une copie de l’ordonnance de transfert de propriété et le mémoire de saisine du juge de l’expropriation a été signifié à domicile à Mme [G] par commissaire de justice le 23 octobre 2023(remis à M. [F]). Suite à l’incendie de leurs locaux commerciaux, Mme [S], [T] [K] et M. [R] [F] ont d’ailleurs réclamé par courrier du 28 novembre 2023 à la CADEMA qu’il soit mis à leur disposition l’intégralité des documents relatifs à l’expropriation envoyés par bordereau de dépôt, ceux-ci ayant été détruits (pièce n°5 CADEMA).

En tout état de cause, le contradictoire a été respecté en cause d’appel.

I.'Sur la recevabilité de l’appel et des demandes Mme [S], [T] [K] et M. [R] [F]

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine’d'irrecevabilité’relevée d’office, les parties’ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses’ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. Selon le second de ces textes, les demandes reconventionnelles sont recevables en appel.

Selon l’article 565 suivant, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

L’article 566 du code de procédure civile dispose que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Contrairement à ce que soutient le commissaire du gouvernement, la défaillance de l’appelant en première instance ne rend pas son appel irrecevable, mais il appartient au juge de rechercher si cette demande présentée pour la première fois en appel était recevable au regard des textes susvisés (2e Civ., 20 mai 2021, n° 20-14.339).

En l’espèce, les demandes d’indemnités formées par Mme [S], [T] [K] et M. [R] [F] sont des demandes reconventionnelles en ce que conformément à l’article 64 du code de procédure civile, elles tendent à obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire et se rattachent à l’offre originaire d’indemnisation de la CADEMA. L’appel et les demandes des appelants sont ainsi recevables.

II. Sur l’évaluation des parcelles de Mme [S], [T] [K] et M. [R] [F]

Si Mme [S], [T] [K] et M. [R] [F] ont formé appel de la date de référence, la cour constate qu’aucune des parties ne la conteste. Elle est donc fixée au 22 août 2015. La qualification de terrain à bâtir des parcelles expropriées n’est pas critiquée.

A.'Sur la description des parcelles expropriées et leur consistance

Il résulte des pièces du dossier et notamment de l’avis du domaine sur la valeur vénale (pièce 9 CADEMA) que les parcelles AS n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2] sont situées en zone UA correspondant notamment au centre ville dense de [Localité 1].

Il résulte des notes de transport sur les lieux (pièce 4 CADEMA) que les parcelles à exproprier sont constituées par un rectangle asphalté qui se situe devant un portail coulissant et d’une bande de terrain au milieu de l’emplacement de stationnements publics. Mme [S], [T] [K] et M. [R] [F] sont ainsi mal fondés à soutenir que la CADEMA n’a pas porté à la connaissance du tribunal l’existence de places de stationnement.

Il s’infère de l’examen des plans cadastraux, de l’orthophotographie de la DEAL, des photographies produites par la CADEMA que les places de stationnement sont pour partie sur le domaine public, les bâtiments, propriétés de la SCI Saysa étant toujours à moins de 3 mètres de l'[Adresse 5] bien que la longueur standard d’une place de stationnement ouverte est de 5 mètres (NF P [Cadastre 3]-100 pour le public et NF P [Cadastre 3]-[Cadastre 4] pour le privé).

Il s’ensuit que les parcelles AS [Cadastre 1] et [Cadastre 2] ne contiennent pas d’espace suffisant pour des stationnements privatifs.

B. Sur la valeur des parcelles expropriées

Pour réclamer une indemnisation de 77 769,36 euros, l’appelant prend pour référence le prix unitaire au m² de 2 160,26 euros (2'160,26*36m²).

Il convient d’évaluer le terrain litigieux par comparaison aux autres ventes du secteur.

Il résulte du rapport d’estimation vénale par le domaine que suivant la méthode comparative de mutations de terrains entre 2020 et 2022 la valeur intermédiaire est de 35 euros/m² pour la zone UE correspondant aux secteurs de développement d’activités artisanales et industrielles et de 210 euros du m² pour les terrains en zone UA. Il est rappelé que compte tenu de la nature de la voirie, il est d’usage de ne retenir que 5 à 20% de la valeur du terrain de la zone concernée lorsqu’elle est constituée d’un accotement ou trottoir, soit en l’espèce 21 à 35 euros du m². Le domaine préconise par souci d’harmonisation sur l’ensemble du tracé Caribus et en cohérence avec les valeurs du marché sur l’ensemble de la commune qu’il soit retenu la valeur unitaire de 30 euros/m² pour les emprises servant de voirie et accotements.

Il s’ensuit que la valeur de 2'160,26 euros ne correspond à aucune donnée, aucune référence et n’est étayée par aucune pièce, que si le nombre de «'22 160,26'» est cité dans le jugement, il s’agit d’une erreur de plume, de lecture ou de calcul, la décision prenant en fin de compte une valeur moyenne de 300 euros le m² conforme à la valeur médiane au regard des 14 termes figurant dans l’étude du domaine.

Il n’y a pas lieu à rectification de cette erreur comme le demande le commissaire du gouvernement puisqu’elle affecte la motivation du premier juge, que la cour substitue par la sienne, et non le dispositif du jugement.

En l’absence de pièce produite par les appelants sur la valeur du m² sur le marché ou d’une estimation vénale, la valeur médiane du 300 euros/m² doit être retenue, laquelle doit être réduite de 90% compte tenu de la faible superficie et de l’absence de profondeur des parcelles expropriées. Le premier juge a donc exactement fixé à 1080 euros la valeur de dépossession.

L’appelant ne conteste pas la méthode de calcul de l’indemnité de remploi, soit 20%pour la fraction inférieure ou égale à 5 000 euros, soit en l’espèce 216 euros (1080*20%).

Le jugement sera en conséquence confirmé par substitution de motifs en ce qu’il a retenu la somme globale de 1 296 euros sauf à dire que le juge fixe l’indemnité à cette somme au lieu de l’allouer.

La SCI louait ses locaux à deux sociétés avant l’incendie de ses locaux. Les places de stationnement ne figuraient pas dans les baux commerciaux et il a été vu plus haut qu’elles empiètent sur le domaine public.

Les demandes d’indemnisation pour dépréciation du surplus et perte locative de l’appelante seront en conséquence rejetées en l’absence de préjudice démontré par les appelants.

Sur les autres demandes

Mme [S], [M] [G] et M. [R] [F] qui succombent seront condamnés à payer la somme de 3 000 euros à la CADEMA au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevables l’appel et les demandes de Mme [S], [M] [G] et M. [R] [F],

Dit n’y avoir lieu à rectification d’une erreur matérielle,

Confirme le jugement entrepris sauf à dire que les indemnités sont fixées et non allouées,

Y ajoutant,

Déboute Mme [S], [M] [G] et M. [R] [F] de leurs demandes d’indemnités pour dépréciation du surplus et de perte de commercialité et pour perte de revenus locatifs,

Condamne Mme [S], [M] [G] et M. [R] [F] à payer à la communauté d’agglomération de [Localité 6] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [S], [M] [G] et M. [R] [F] aux dépens d’appel.

'

Le présent arrêt a été signé par M. Vincent ALDEANO-GALIMARD, président de chambre et par Madame Rachel FRESSE directrice des services de greffe judiciaires,

Le greffier Le président