ARRÊT N°26/

CO

R.G : N° RG 23/00427 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F4MA

Syndic. de copro. [Adresse 1]

C/

[O]

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 29 MAI 2026

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-PIERRE en date du 03 FEVRIER 2023 suivant déclaration d’appel en date du 03 AVRIL 2023 RG n° 22/00423

APPELANTE :

Le Syndic. de copro. [Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Thibaut BESSUDO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉ :

Monsieur [J] [O]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Nichka boris simon MARTIN, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 18 JUIN 2025

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 7 novembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe le 27 février 2026. Le délibéré a été prorogé au 29 mai 2026.

COMPOSITION DE LA COUR :

Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : M^me Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Qui en ont délibéré.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 Mai 2026.

Greffière lors du dépôt de dossiers : M^me Malika STURM, Greffière

Greffière lors de la mise à disposition: M^me Wardali KASSIM, Greffière.

LA COUR :

EXPOSÉ DU LITIGE

1- M. [J] [O] est propriétaire d’un appartement et de deux parkings au sein de la [Adresse 1], sise [Adresse 1] à [Localité 2].

2- Par ordonnance du 5 juin 2019, il a été condamné par le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Pierre à verser à la copropriété la somme de 16 295, 57 € à titre de provision sur charges impayées entre 2012 et 2019, celle de 1000 € pour dommages-intérêts et une indemnité pour frais irrépétibles d’un montant de 1500 €.

3- Par acte d’huissier du 31 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.A.R.L. LOGER, a fait citer M. [J] [O] devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre afin de le voir condamné à lui verser la somme de 20 391, 11 € correspondant à des charges de copropriété restées impayées au titre des exercices 2016 à 2022, outre des dommages-intérêts et une indemnité pour frais irrépétibles.

4- Par jugement du 3 février 2023, le tribunal judiciaire de Saint Pierre a :

— déclaré irrecevable la demande relative à la prescription ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. LOGER de l’ensemble de ses demandes ;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. LOGER aux entiers dépens.

5- Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion du 3 avril 2023, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement.

6- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 21 mars 2024 après un renvoi à la mise en état.

7- Par un arrêt mixte du 21 mars 2025, la cour a :

— écarté la fin de non recevoir soulevée par M. [J] [O] ;

— ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats ;

— renvoyé la cause et les parties à l’audience de mise en état qui se tiendra le 12 juin 2025 à 9 h 00 ;

— invité le syndicat de copropriété à produire les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des exercices 2017 à 2022 et le budget prévisionnel 2023, les documents comptables correspondants et les décomptes de répartition des charges ;

— dit que les dépens sont réservés.

8- Le syndicat de copropriété a communiqué ses nouvelles pièces par un envoi du 10 juin 2025.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

9- Aux termes de ses écritures transmises par RPVA le 2 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour :

— D’INFIRMER le jugement du 3 février 2023 rendu par le Tribunal judiciaire de Saint-Pierre en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes ;

En conséquence, de :

— CONDAMNER M. [J] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 17. 387, 12 € correspondant aux charges de copropriété impayées au 28 juin 2023, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER M. [J] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 1. 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNER M. [J] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] une indemnité de 1. 500 euros sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens ;

10- Pour l’essentiel, la S.A.R.L. LOGER fait valoir :

— que les copropriétaires ne peuvent refuser d’acquitter la quote-part des charges afférentes à leur lot votée par l’assemblée générale au motif que la décision ne leur a pas été préalablement notifiée dès l’instant où ils en ont eu connaissance ;

— que M. [J] [O] a été régulièrement convoqué aux assemblées générales puis rendu destinataire des procès-verbaux ;

— que le vote du budget et l’approbation des comptes rendent exigible la créance ;

— que la faute commise par le copropriétaire qui ne règle pas ses charges porte préjudice à tous les autres copropriétaires ;

— que ce préjudice est distinct de celui résultant du retard de paiement que les intérêts moratoires permettent de compenser ;

— que M. [J] [O] a contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des charges qui lui incombaient, perturbé le bon fonctionnement de la copropriété et déstabilisé sa trésorerie.

11- Aux termes de ses écritures transmises par RPVA le 18 septembre 2023, M. [J] [O] demande à la cour de :

— DÉCLARER irrecevable comme nouvelle la demande du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 1] tendant à la condamnation de M. [J] [O] à lui payer la somme de 17.387,12 € au titre des charges de copropriété impayées au 28/06/2023, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir ;

En tout état de cause,

— CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.A.R.L. LOGER, de toutes ses demandes à l’encontre de M. [J] [O] ;

Subsidiairement, en cas de condamnation,

— INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [J] [O] de ses demandes tendant à l’imputation des paiements et à l’octroi de délais de paiement ;

Statuant à nouveau,

— RAMENER le montant de la dette de M. [J] [O] à l’égard du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.A.R.L. LOGER, à la somme de 4.891,11 € au titre des charges de copropriété de 2016 au premier trimestre 2022 ;

— AUTORISER M. [O] à se libérer du solde de sa dette en 24 mensualités d’égal

montant et DIRE que durant ce délai la dette sera assortie des intérêts au taux légal ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.A.R.L. LOGER, à payer à M. [J] [O] la somme de 4.000,00 € au titre des frais irrépétibles ;

— CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 1],

représenté par son syndic, la S.A.R.L. LOGER, aux dépens ;

— DÉBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.A.R.L. LOGER, de toutes ses demandes, fins et conclusions.

12- Pour l’essentiel, M. [J] [O] fait valoir :

— qu’il n’a pas été régulièrement convoqué aux assemblées générales entre 2015 et 2021 et que les procès-verbaux des assemblées concernées ne lui ont pas été régulièrement notifiés ;

— que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 1] n’a pas tenu compte des règlements qu’il a effectués entre les mains de l’huissier pour un montant de 5500 € ni des 10 000 € qu’il a versés au moyen d’un prêt ;

— que sa dette au titre des charges de copropriété échues entre 2016 et le premier trimestre 2022 se monte à la somme de 4891, 11 €.

13- La procédure a été de nouveau clôturée par une ordonnance du 18 juin 2025.

14- L’audience de dépôt a été fixée à la date du 7 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande du syndicat aux fins de paiement de charges :

Au sujet de l’obligation à la dette de M. [J] [O] :

15- Aux termes des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

16- Le syndicat des copropriétaires doit par conséquent apporter la preuve de l’existence de l’obligation et du montant des sommes due par le copropriétaire.

17- En l’espèce, le syndicat verse les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des exercices 2016 à 2022.

18- Il produit également le procès-verbal de l’assemblée générale du 6 juillet 2022 adoptant le budget prévisionnel de l’exercice 2023.

19- Il justifie d’un décompte de répartition des charges pour les exercices 2016 à 2022.

20- Une éventuelle irrégularité des convocations aux assemblées générales ou dans la notification des procès-verbaux qui se sont ensuivis ne fait pas courir le délai de deux mois au-delà duquel le copropriétaire défaillant est déchu de son action en contestation.

21- Une telle irrégularité n’a pas cependant, par elle-même, d’incidence sur l’obligation du copropriétaire de contribuer à la dette.

22- Le moyen soulevé de ce chef par M. [J] [O] sera donc écarté.

23- Au total, il apparaît que le syndicat a rapporté la preuve de l’obligation à la dette de M. [J] [O].

Au sujet des sommes dues par M. [J] [O] :

24- Le syndicat a produit ses comptes de gestion arrêtés au 31 décembre 2022, un état détaillé des sommes enregistrées au débit et au crédit du compte de copropriété de M. [J] [O] entre le 01/01/2016 et le 23/ 10/ 2023 ainsi qu’un décompte des sommes reçues par l’huissier chargé de recouvrer la dette.

25- L’état des comptes des copropriétaires débiteurs figurant en annexe 1 des comptes de gestion du syndicat pour l’année 2022, révèle qu’à la date du 31 décembre 2022, M. [J] [O] se trouvait débiteur à l’égard de la copropriété pour un montant de 11 848, 90 €.

26- Il est établi que M. [J] [O] a effectué divers règlements auprès de l’huissier en charge du recouvrement entre le 7 janvier 2020 et le 8 août 2022 pour un montant de 17 052, 05 €(cf pièce n° 26 de la copropriété).

27- Contrairement à ce que soutient M. [J] [O], ces versements à l’huissier ont été comptabilisés par la copropriété ainsi qu’en attestent les diverses écritures à l’intitulé 'règlement’ figurant sur son compte de copropriété entre le 30 janvier 2020 et le 18 août 2022, lesquelles ne peuvent pas s’expliquer autrement puisqu’il n’est justifié d’aucun autre paiement.

28- La somme de 11 848, 90 € est donc le reflet exact de la dette de M. [J] [O] à la date du 31 décembre 2022.

29- A cette somme, la copropriété est fondée à voir ajoutés les appels de fonds réalisés entre le 1er janvier 2023 et le 23 octobre 2023 pour un montant de 3525, 07 € (cf décompte de copropriété arrêté au 02 novembre 2023).

30- Au total, le syndicat justifie d’une créance de 15 373, 97 € au titre des charges de copropriété restées impayées à la date du 02 novembre 2023 dont elle est fondée à réclamer le paiement.

31- Le jugement rendu le 03 février 2023 sera par conséquent infirmé.

Sur la demande en dommages-intérêts du syndicat :

32- Le copropriétaire défaillant dans le paiement des charges de copropriété doit réparation pour le préjudice causée à la copropriété par sa faute .

33- Par le caractère répété de ses impayés et l’importance atteinte par la dette, M. [J] [O] a nécessairement causé un préjudice financier à la copropriété.

34- Celle-ci est par conséquent fondée à se voir allouer une somme de 1000 € à titre de dommages-intérêts.

Sur les délais de paiement sollicités par M. [J] [O] :

35- Aux termes des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

36- Pour justifier de sa situation, M. [J] [O] produit pour seule pièce sa déclaration de revenus au titre de l’année 2020.

37- Cet unique élément est insuffisant à justifier de sa situation et à établir qu’il se trouvera en capacité de s’acquitter des sommes qu’il doit à la copropriété dans le délai de deux ans.

38- Sa demande de délai de paiement sera par conséquent rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

39- M. [J] [O], partie succombante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, supportera la change des dépens de première instance et d’appel.

40- A ce titre, il n’est pas fondé à se prévaloir des dispositions l’article 700 du code de procédure civile.

41- Il serait inéquitable de laisser la copropriété supporter la charge des frais irrépétibles qu’elle a été amenée à exposer.

42- M. [J] [O] sera condamné à lui verser la somme globale de 1000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 03 février 2023 par le tribunal judiciaire de Saint-Pierre ;

Statuant de nouveau,

Condamne M. [J] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. LOGER, la somme de 15 373, 97 € au titre des charges de copropriété impayées à la date du 02 novembre 2023 ;

Condamne M. [J] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. LOGER la somme de 1000 € à titre de dommages-intérêts ;

Condamne M. [J] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. LOGER, la somme globale de 1000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Déboute M. [J] [O] de sa demande de délai de paiement ;

Déboute M. [J] [O] de sa demande d’indemnité pour frais irrépétibles ;

Condamne M. [J] [O] aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Cyril OZOUX, Président de chambre, et par M^me Wardali KASSIM, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT