DU 22 MAI 2000 ARRET N°295 Répertoire N° 1998/04891 Première Chambre Première Section HM/CD 03/09/1998 TGI TOULOUSE RG : 199503713 (1CH) (M. X…) SOCIETE A. SCI B SA C S.C.P NIDECKER PRIEU C/ Epx Y… Epx Z… Epx B C Bernard L Catherine AXA A VENANT AUX DROITS DE L’UAP S.C.P BOYER LESCAT MERLE B Philippe S.C.P RIVES PODESTA MUTUELLE D’ASSURANCES S.C.P CANTALOUBE FERRIEU CERRI GROUPE A A Y… Jocelyne L Jean Marcel A… René Sans avoué constitué CONFIRMATION GROSSE DELIVREE LE A

COUR D’APPEL DE TOULOUSE REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS Arrêt de la Première Chambre, Première Section Prononcé : A l’audience publique du Vingt deux mai deux mille, par H. MAS, président, assisté de Z… KAIM MARTIN, greffier. Composition de la cour lors des débats :

Magistrats :

H. MAS, M. B…, chargés du rapport avec l’accord des parties (articles 786 et 910 du nouveau code de procédure civile). Greffier : Z… KAIM MARTIN Débats : A l’audience publique du 10 Avril 2000. La date à laquelle serait rendu l’arrêt a été communiquée. Composition de la cour lors du délibéré : Président : H. MAS Conseillers :

R. METTAS

M. B…

C… l’ouverture des débats, les parties ont été informées des noms des magistrats composant la cour. Nature de l’arrêt : réputé contradictoire APPELANTES SOCIETE A D… pour avoué la S.C.P NIDECKER PRIEU D… pour avocat la SCP AZAM, SIREYJOL, JEANJACQUES du barreau de Toulouse SCI B en liquidation judiciaire D… pour avoué la S.C.P NIDECKER PRIEU SA C en liquidation judiciaire D… pour avoué la S.C.P NIDECKER PRIEU INTIMES Monsieur et Madame Y…

D… pour avoué la S.C.P BOYER LESCAT MERLE D… pour avocat Maître BAREGES du barreau de Montauban Monsieur et Madame Z…

D… pour avoué la S.C.P BOYER LESCAT MERLE D… pour avocat Maître BAREGES du

barreau de Montauban Monsieur et Madame E…

D… pour avoué la S.C.P BOYER LESCAT MERLE D… pour avocat Maître BAREGES du barreau de Montauban Monsieur A…

D… pour avoué la S.C.P BOYER LESCAT MERLE D… pour avocat Maître BAREGES du barreau de Montauban Madame H D… pour avoué la S.C.P BOYER LESCAT MERLE D… pour avocat Maître BAREGES du barreau de Montauban SARL I en redressement judiciaire Sans avoué constitué MAITRE J D… pour avoué la S.C.P RIVES PODESTA D… pour avocat la SCP OLIVE,CABOT DELACOURT DEMIDOFF du barreau de Rennes COMPAGNIE AXA ASSURANCES VENANT AUX DROITS DE L’ U.A.P. D… pour avoué la S.C.P BOYER LESCAT MERLE D… pour avocat la SCP CLAMENS, LERIDON du barreau de Toulouse SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCES DU BATIMENT ET TRAVAUX PUBLICS D… pour avoué la S.C.P CANTALOUBE FERRIEU CERRI D… pour avocat Maître CARCY Xavier du barreau de Toulouse SARL K représenté par Maître René GUIRAUD es-qualités de liquidateur 44 Rue Saint Saens 34536 BEZIERS CEDEX Sans avoué constitué MAITRE DUTOT Jocelyne représentant des créanciers de la SARL GROUPE I. Sans avoué constitué MAITRE LAVERGNE Jean Marcel administrateur judiciaire de la SARL GROUPE I Sans avoué constitué [**][**][**][**]

FAITS ET PROCEDURE

Le 30 juin 1989, la SARL I a acquis de la B des immeubles en l’état futur d’achèvement, situés dans la commune de l’Union, le constructeur étant la SA C.

Courant 1989, elle a revendu divers lots aux époux Y… (lot n° 19), aux époux Z… (lot n° 20), aux époux F… (lot n° 16), aux époux G… (lot n° 11).

Après la date de remise des clés et estimant les immeubles non achevés, les acquéreurs obtenaient en référé une expertise de M. H…, dont le rapport était déposé le 10 juillet 1992.

En janvier 1993, ils assignaient la SARL I en réparation de leurs

préjudices.

Par jugement du 13 septembre 1993, le tribunal de grande instance de Toulouse déclarait ladite société responsable de malfaçons et non conformités affectant les villas et la condamnait au paiement de diverses sommes.

Le 3 juillet 1995, la cour d’appel de Toulouse réformait la décision et déboutait les acquéreurs au motif que la SARL I n’avait pas la qualité de vendeur d’immeuble à construire.

En août 1995 les acquéreurs assignaient la SARL I, la SCI B, la SA C, la société A et M^e J, notaire, en responsabilité.

Divers appels en cause avaient lieu et les instances étaient jointes. Par jugement du 3 septembre 1998, le tribunal de grande instance de Toulouse, au vu du rapport H…, a : – déclaré que les demandes des consorts Y… et autres en réparation des désordres apparents et des désordres relevant de l’article 1792-3 du code civil sont irrecevables, – déclaré la SCI B responsable des défauts de conformité affectant les villas acquises par les consorts Y… et autres, – condamné la société A, es qualité de liquidateur de la SA C, elle même liquidateur de la SCI B à payer : [* aux époux Y…, la somme de 38.831 Frs TTC *] aux époux Z…, la somme de 44.547 Frs TTC, [* aux époux E…, la somme de 46.331 Frs, *] aux époux G… la somme de 44.547 Frs TTC, – dit que ces sommes seront actualisées en fonction de l’évolution de l’indice BT 01, à compter du dépôt du rapport expertal, – débouté les consorts Y… de leurs autres demandes, – rejeté les demandes formulées à l’encontre de la SMABTP, – jugé que la SARL I est intervenue dans l’opération de construction en qualité de promoteur immobilier, – dit qu’elle est tenue, en cette qualité, au paiement des condamnations prononcées à l’encontre de la SCI B, in

solidum avec celle-ci, – dit qu’elle est redevable envers les acquéreurs de sommes au titre d’intérêts intercalaires et de pertes de loyers, – fixé la créance des demandeurs dans le redressement judiciaire de la SARL I comme suit : [* pour les époux Y…, 36.831 Frs TTC, 22.849 Frs à titre d’intérêts intercalaires outre les intérêts légaux à compter du 4 décembre 1990, 8.000 Frs au titre des pertes de loyer, outre les intérêts légaux, *] pour les époux G…, la somme de 36.831 Frs TTC au titre des défauts de conformité, la somme de 23.179,30 Frs, à titre d’intérêts intercalaires la somme de 8.000 Frs à titre de perte de loyers, [* aux époux E…, les sommes de 46.331 Frs TTC au titre des défauts de conformité, la somme de 23.152,60 Frs à titre d’intérêts intercalaires, la somme de 4.000 Frs au titre des pertes de loyers, *] aux époux G…, la somme de 44.547 Frs TTC au titre des défauts de conformité, la somme de 21.548,13 Frs au titre d’intérêts intercalaires, la somme de 8.000 Frs au titre de la perte de loyers, – condamné la société A, es qualité, à relever et garantir la SARL I des condamnations relatives aux défauts de conformité, -déclaré la société K responsable des désordres affectant l’escalier et l’a condamnée à relever et garantir la SCI B de cette condamnation, – fixé la créance de la SCI B, dans la liquidation de la société ACCS, à la somme de 9.500 Frs, – débouté la SCI B de son recours à l’encontre de la compagnie UAP, – ordonné l’exécution provisoire du jugement, – condamné la société A, es qualité, à payer à chacun des quatre demandeurs, la somme de 20.000 Frs au titre de l’article 700 du NCPC et à payer les dépens.

La société A, la SCI B et la SA C ont régulièrement relevé appel de la décision.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

La société A, en son nom personnel et en sa qualité de liquidateur de la société C et de la SCI B, par conclusions du 5 février 1999,

conclut à la réformation de la décision.

Elle demande à la cour de : – déclarer les consorts Y…, E…, Z… et G… forclos dans leur action reposant sur les défauts de conformité apparents des constructions acquises, – les débouter de toute demande formulée à son encontre, au titre du préjudice de jouissance et financier, – condamner in solidum la société K et la compagnie UAP à les relever et garantir de toute condamnation, ainsi que la SMABTP, sous réserve des franchises contractuelles, – rejeter les demandes de la société GROUPE I, M^e DUTOT, M^e LAVERGNE, en raison de leur désistement du 28 juillet 1995, – condamner in solidum les consorts Y…, Z…, E… et A… H à leur payer la somme de 20.000 Frs au titre de l’article 700 du NCPC et à payer les entiers dépens.

Elle reconnait que les articles 1641-1 du code civil et L 261-9 du code de la construction leur sont applicables.

Elle soutient que la société I est tenue de poursuivre la construction de l’immeuble et de l’achever, en application de l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation, reproduit dans l’acte de vente.

Elle conteste les différentes qualifications de vice de construction et de défaut de conformité et rappellent qu’en vertu de la clause du contrat de vente (p. 9) l’action des demandeurs est éteinte.

Elle dit, par ailleurs, que l’engagement de procéder au paiement des intérêts intercalaires n’a été souscrit que par la société I.

Les consorts E…, Y…, A… H, Z…, par conclusions du 4 février 2000, concluent à la réformation du jugement en ce qu’il a estimé que l’action engagée à l’encontre de la SCI B, au titre de la garantie des vices apparents ou cachés était forclose compte tenu de l’établissement du PV d’achèvement entre le vendeur et l’acquéreur.

Ils demandent à la cour de : – constater que le constat d’achèvement n’a jamais été établi entre les parties et qu’aucune forclusion ne

peut donc être encourue, – condamner la société A, en sa qualité de liquidateur, à réparer l’intégralité du préjudice subi par les sous-acquéreurs, – constater que la SCI B doit être solidairement condamnée avec la SARL I à payer des intérêts intercalaires et de perte de loyers, compte tenu notamment de la confusion extrême existant entre ces deux sociétés, préjudiciable aux acquéreurs, – constater que la SMABTP doit sa garantie à la SCI B, au titre de l’assurance dommage ouvrage dans le cadre de la théorie des intermédiaires, – constater qu’il a été démontré que la SCI B n’a pas satisfait à son obligation de résultat, au sens de l’article 1147 du code civil, qui entraîne sa responsabilité contractuelle pour faute prouvée, même pour des malfaçons mineures, – condamner M^e J au titre d’un manquement de devoir de conseil et de l’inefficacité des actes rédigés par lui, à réparer solidairement avec la SCI B, leur préjudice, – condamner M^e J à verser à chacun des acheteurs la somme de 50.000 Frs, – homologuer le rapport d’expertise en ce qu’il n’est pas contraire à ces conclusions, – fixer le préjudice : [* des époux Y… à la somme de 147.680,23 Frs, *] des époux Z… à la somme de 150.510,30 Frs, [* des époux E… à la somme de 153.483,60 Frs, *] des époux A… à la somme de 156.740,13 Frs, – dire que ces sommes seront indexées sur l’indice du coût de la construction, – dire que ces sommes produiront intérêt à compter du 4 décembre 1990, – fixer le préjudice de jouissance de chacun des acheteurs à la somme de 50.000 Frs, – condamner solidairement les appelants à verser à chacun la somme de 50.000 Frs au titre de l’article 700 du NCPC et à payer les entiers dépens.

Ils soutiennent que les délais de garantie des vices cachés et des vices apparents courent à compter du PV d’achèvement établi entre le vendeur et l’acquéreur.

Ils ajoutent que ce PV n’a jamais été établi entre les parties et en

déduisent que leur action ne peut être forclose.

Ils reprochent au notaire le fait de leur avoir fait croire qu’ils bénéficiaient à l’égard de leur vendeur AVC du régime de protection renforcé prévu en matière d’immeuble à construire.

La SMABTP, assureur de la SCI B, par conclusions du 2 avril 1999, conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il l’a mise hors de cause.

Elle sollicite, en outre, la condamnation de l’appelante à lui payer la somme de 10.000 Frs au titre de l’article 700 du NCPC et à payer les entiers dépens.

Subsidiairement, elle demande la condamnation d’AXA à la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre.

AXA COURTAGE, venant aux droits d’UAP, assureur décennal de la SARL K, par conclusions du 8 février 2000, conclut à la confirmation du jugement et à sa mise hors de cause.

Elle sollicite, en outre, la condamnation de la société A à lui payer la somme de 5.000 Frs au titre de l’article 700 du NCPC et à payer les entiers dépens.

Elle dit que l’expert a conclu que les désordres invoqués n’étaient pas de nature décennale.

M^e J, par conclusions du 11 février 2000, conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il l’a mis hors de cause.

Il sollicite, en outre, la condamnation in solidum des époux Y…, G…, E…, Z… à lui verser la somme de 20.000 Frs au titre de l’article 700 du NCPC.

Il dit que la demande des acquéreurs tendant à le voir condamné à leur payer la moins value chiffrée par l’expert, les intérêts intercalaires, la perte de loyer et le préjudice de jouissance est nouvelle.

Il estime que la preuve de sa faute n’est pas rapportée.

MOTIFS DE LA DECISION sur les rapports propriétaires vendeurs

ATTENDU qu’en l’état des dernières écritures les sociétés appelantes contestent devoir réparer les défauts de conformité en invoquant les stipulations contractuelles alors que les intimés, qui concluent sur ce point à la confirmation, soutiennent que la SCI B serait tenue de tous les désordres dans le cadre de l’obligation contractuelle de réparation des désordres intermédiaires ;

ATTENDU que c’est par une exacte appréciation des faits qui leur étaient soumis, une juste application de la règle de droit et en des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont retenu que les stipulations contractuelles ne pouvaient faire échec à l’obligation qui pèse sur les vendeurs pendant trente ans de réparer les défauts de conformité de la chose vendue mais que compte tenu des dates de prise de possession des lieux par les acquéreurs ceux-ci ne pouvaient plus agir sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil ;

ATTENDU qu’il suffit d’ajouter à ces justes motifs que la clause alléguée par les sociétés appelantes est en tout état de cause au moins ambiguù et doit s’interpréter en faveur du candidat, personne privée, acquéreur d’un immeuble vendu en état futur d’achèvement par un professionnel ;

ATTENDU en effet que cette clause, si elle se rapporte à tous vices ou défauts qui n’entreraient pas dans le champ d’application de l’article 1642-1 du code civil ne donne aucune précision quant à la nature de ces vices ou défauts qu’elle concerne ni aux droits et actions susceptibles d’être atteints par la déchéance ;

ATTENDU que la décision déférée sera donc confirmée sur ce point ;

ATTENDU que s’agissant des désordres affectant les ouvrages, il n’est plus contesté qu’ils ne rentrent pas dans le cadre des garanties légales incombant au vendeur en état futur d’achèvement et au

promoteur et dont les délais ont couru au moins depuis la prise de possession des immeubles après règlement du prix ;

ATTENDU que le maître d’ouvrage peut agir à l’encontre des constructeurs en réparation des désordres ne rentrant pas dans le cadre des garanties légales, pendant le délai d’épreuve de 10 ans courant à compter de la réception de l’ouvrage à condition d’établir l’existence d’une faute du constructeur concerné et d’un lien de causalité entre cette faute et le désordre, la faute doit être une faute personnelle de celui auquel on l’impute ;

ATTENDU que le vendeur en état futur d’achèvement qui n’a qu’une responsabilité légale d’emprunt s’agissant des vices de construction ne peut être tenu des fautes de conception ou d’exécution commises par les constructeurs et qui n’ont pas entraîné de désordres entrant dans le cadre des garanties légales ;

ATTENDU qu’en l’espèce les propriétaires actuels des villas ne démontrent pas que les désordres dont ils demandent réparation ont été provoqués par une faute personnelle de la SCI B ; que c’est donc à bon droit que les premiers juges ont limité l’obligation à paiement des sociétés appelantes aux sommes nécessaires pour couvrir le préjudice qu’ils ont justement apprécié résultant des seuls défauts de conformité ; sur la mise en cause du notaire

ATTENDU que c’est à juste titre et par des motifs pertinents que la cour adopte expressément que les premiers juges ont écarté les demandes formées à l’encontre de M^e J ;

ATTENDU que devant la cour les consorts Y…, E… et autres ne soulèvent aucun moyen de nature à remettre en cause l’appréciation des premiers juges ;

ATTENDU notamment que la qualification dans l’acte de la société I comme vendeur ne peut être considérée comme fausse ou ambiguù dès lors qu’elle était bien venderesse de ses droits résultant de la

vente en état futur d’achèvement qui lui avait été consentie par la SCI B;

ATTENDU qu’il résulte par ailleurs des énonciations des actes de vente que le notaire a rempli toutes ses obligations relatives aux assurances dès lors qu’il a bien mentionné l’existence des assurances obligatoires à savoir l’assurance dommage ouvrage et l’assurance garantie décennale et que l’existence même de ces assurances souscrites auprès de la SMABTP n’est pas contestée ;

ATTENDU que la décision déférée sera également confirmée de ce chef ; sur la mise en cause de la SMABTP

ATTENDU que cette compagnie ne conteste pas la souscription par la SCI B d’une police dommage ouvrage et d’une police responsabilité décennale ;

Mais ATTENDU que cette société sollicite à juste titre la confirmation de sa mise hors de cause dès lors que contrairement à ce que soutiennent les consorts Y…, E… et autres ni la police dommage ouvrage ni la police garantie décennale ne peuvent couvrir les défauts de conformité qui n’entrainent pas de désordres entrant dans le cadre des garanties légales ;

ATTENDU par ailleurs que la garantie responsabilité civile promoteur, qui pourrait être invoquée nonobstant sa résiliation si un sinistre résultant d’une faute du promoteur X souscripteur, commise pendant la durée de validité du contrat était établie, ne peut trouver application en l’espèce dès lors qu’aucune faute personnelle de la société X gérant de la SCI B en relation de cause à effet avec les désordres ou défauts de conformité dénoncés n’est en l’espèce rapportée et qu’en outre l’article 6 des conditions générales exclut de la garantie les non conformités des opérations de construction aux règles légales ou contractuelles ; sur la mise en cause de l’UAP (AXA COURTAGE)

ATTENDU que l’UAP assureur décennal de l’entrepreneur général la société K en liquidation judiciaire avait été mise hors de cause par les premiers juges ; que les sociétés appelantes l’ont mise en cause devant la cour ; que les propriétaires actuels ne forment aucune demande à son encontre ; qu’il a été jugé ci dessus et qu’il n’est d’ailleurs plus contesté que les désordres ne ressortent pas de la garantie décennale couverte par l’UAP ; que la mise hors de cause de cet assureur aujourd’hui AXA COURTAGE doit être également confirmée ; sur la confusion des sociétés A, X, B, I

ATTENDU que pour solliciter la mise à la charge des appelantes principales les condamnations prononcées par les premiers juges à l’encontre de la société I les consorts E…, Y… et autres invoquent une connivence entre ces sociétés et la société I ;

ATTENDU que s’il existe incontestablement des relations étroites entre la SCI B et la SA X toutes deux en liquidation et représentées par leur liquidateur A et s’il apparait que la société I a rempli à l’égard des différents acquéreurs une mission dépassant sa qualité de venderesse des droits qu’elle tenait du contrat de vente en état futur d’achèvement consenti par la SCI B et justement qualifiée d’activité de promotion par les premiers juges, il n’apparait par contre pas des éléments produits que les sociétés appelantes sont à un moment quelconque intervenues dans les relations entre le GROUPE Iet les sous acquéreurs ;

ATTENDU que rien ne justifie donc la mise à la charge des appelantes principales des sommes allouées aux acquéreurs au titre du non respect par la société I de ses propres engagements ;

ATTENDU que la décision déférée sera donc entièrement confirmée ;

ATTENDU qu’il apparait équitable d’allouer à la charge in solidum des appelantes principales aux consorts Y…, E… et autres ensembles la somme de 8.000 Frs par application de l’article 700 du NCPC à la SMABTP la

somme de 5.000 Frs à la société AXA COURTAGE la somme de 5.000 Frs à M^e J la somme de 5.000 Frs ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

déclare les appels recevables,

confirme la décision déférée,

y ajoutant,

condamne les sociétés SA X, SCI B et A à payer en application de l’article 700 du NCPC, aux consorts Y… et E… et autres ensembles

8.000 Frs (1.129,59 Euros) à la SMABTP

5.000 Frs (762,25 Euros) à la société AXA COURTAGE

5.000 Frs (762,25 Euros) à M^e J

5.000 Frs (762,25 Euros)

les condamne in solidum aux dépens avec distraction au profit de la SCP BOYER LESCAT MERLE, CANTALOUBE FERRIEU CERRI et RIVES PODESTA. LE PRESIDENT ET LE GREFFIER ONT SIGNE LA MINUTE. LE GREFFIER

LE PRESIDENT