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29/06/2015

ARRÊT N°371

N°RG: 14/04552

XXX

Décision déférée du 26 Juin 2014 – Tribunal de Grande Instance de P – 11/03902

M. C

I D

C/

SARL CITYA IMMOBILIER P

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE 9 N O

SA B F

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE P

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT NEUF JUIN DEUX MILLE QUINZE

***

APPELANTE

Madame I D représentée par Monsieur K D, demeurant 108 N de Lourmel 75015 PARIS ès qualités d’administrateur légal

XXX

15 N du Petit Pastellié

XXX

Représentée par M^e Philippe DUPUY de la SELARL DUPUY PEENE, avocat au barreau de P

INTIMES

SARL CITYA IMMOBILIER P agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

XXX

31000 P

Représentée par M^e Stéphanie MACE, avocat au barreau de P

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE 9 N O Pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CRIS IMMO, ayant son siège social XXX, 31500 P,

9 N O

31000 P

Représentée par M^e Olivier LERIDON, avocat au barreau de P

SA B F B F venant aux droits et obligations de la SA GAN EUROCOURTAGE F prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège social

87 N de Richelieu

XXX

Représentée par M^e Francis NIDECKER, avocat au barreau de P

Assistée de M^e Guy AZAM de la SELARL COTEG et AZAM ASSOCIES, avocat au barreau de P

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 28 Avril 2015 en audience publique, devant la Cour composée de :

G. MAGUIN, président

M. MOULIS, conseiller

C. STRAUDO, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : J. BARBANCE-DURAND

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par G. MAGUIN, président, et par J. BARBANCE-DURAND, greffier de chambre.

*******

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame I D est propriétaire d’un appartement offert à la location dépendant d’un immeuble soumis au régime de la copropriété sis 9, N O à P.

L’appartement a subi plusieurs dégâts des eaux à compter de la fin de l’année 2008.

Par décision en date du 30 juin 2011 le juge des référés du tribunal de grande instance de P, saisi par madame D représentée par monsieur K D, a désigné maître G Z en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété avec mission spéciale de faire réaliser les travaux urgents de réfection de la toiture du bâtiment A suivant le devis de la société ATH voté lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 novembre 2010.

Les travaux ont été réalisés et leur réception prononcée le 4 novembre 2011.

Par acte d’huissier en date du 3 février 2011 monsieur K D ès qualités, a fait assigner la société CALAS IMMOBILIER, syndic de la copropriété, afin de l’entendre condamner au paiement de la somme de 4.608 euros en réparation de la privation de jouissance de son appartement et de la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral.

Par jugement en date du 27 octobre 2011 le tribunal d’instance de P s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de cette localité.

Par actes d’huissier délivrés les 19 et 25 octobre 2012 monsieur K D, ès qualités, a appelé en la cause la compagnie GAN EUROCOURTAGE, assureur responsabilité civile de la SAS CALAS IMMOBILIER et le syndicat des copropriétaires de la résidence 9, N O à P, représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. CRIS IMMO.

Les instances ont été jointes.

Par jugement rendu le 26 juin 2014 le tribunal de grande instance de P a :

— débouté madame D de l’ensemble de ses demandes,

— débouté la société CITYA IMMOBILIER, venant aux droits de la société CALAS IMMOBILIER, de l’ensemble de ses demandes,

— rejeté toutes les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné madame D aux entiers dépens.

Dans des conditions de forme et de délais non contestées madame D représentée par monsieur K D a relevé appel général de cette décision le 21 juillet 2014.

Par requête déposée le 18 février 2015 elle a saisi le conseiller de la mise en état afin de voir déclarer irrecevables les conclusions et pièces déposées par le syndicat des copropriétaires le 12 février 2015.

Par ordonnance rendue le 26 mars 2015 ce magistrat a fait droit à sa requête et fixé l’affaire au fond.

Au terme de ses dernières conclusions déposées et signifiées le 13 avril 2015 madame D demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et de :

— dire et juger que le syndic CALAS IMMOBILIER a fait preuve de carence fautive dans l’exécution de ses obligations,

— condamner solidairement la société CITYA IMMOBILIER P, venant aux droits de la société CALAS IMMOBILIER, et la société B F, son assureur, à lui verser la somme de 10.752 euros au titre de la privation de jouissance de son appartement entre septembre 2010 et novembre 2011,

— condamner solidairement la société CITYA IMMOBILIER P, venant aux droits de la société CALAS IMMOBILIER, et la société B F, son assureur, à lui verser la somme de 1.500 euros en réparation de son préjudice moral,

— condamner solidairement la société CITYA IMMOBILIER P, venant aux droits de la société CALAS IMMOBILIER, et la société B F à lui verser l’intégralité des honoraires de I’administrateur provisoire évalués à 950,50 euros en deniers ou quittances,

— rejeter la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de la société CITYA IMMOBILIER P,

— condamner solidairement la société CITYA IMMOBILIER P, venant aux droits de la société CALAS IMMOBILIER, et la société B F, son assureur, à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.

Au terme de ses dernières conclusions déposées et signifiées le 2 mars 2014 la société CITYA IMMOBILIER P demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté madame D de ses demandes de dommages et intérêts,

— condamner madame D, et subsidiairement le syndicat des copropriétaires, à lui rembourser la somme de 950,90 euros au titre des honoraires de maître Z réglés par ses soins en exécution de l’ordonnance de référé du 30 juin 2011,

— condamner madame D au paiement d’une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

A titre subsidiaire elle demande à la cour de condamner la société B F à la relever et garantir de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées au bénéfice de l’appelante.

Elle sollicite en tout état de cause que madame D soit condamnée à lui verser une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

Au terme de ses dernières conclusions déposées et signifiées le 20 janvier 2015 la société B F demande à la cour à titre principal de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

— débouter madame D de l’intégralité de ses demandes,

A titre subsidiaire et dans l’hypothèse où la cour viendrait à considérer que le sinistre est imputable à l’inertie fautive du syndic, elle lui demande de :

— dire et juger qu’il n’y a pas eu d’événement aléatoire et accidentel,

— dire et juger que le préjudice de madame D est en lien direct avec les conséquences d’un retard d’exécution,

— dire et juger en conséquence qu’elle est fondée à refuser sa garantie,

— prononcer sa mise hors de cause.

En tout état de cause, elle sollicite qu’il soit fait application de la franchise contractuelle et que tout succombant soit condamné à lui verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il ne sera pas fait référence aux conclusions et pièces du syndicat des copropriétaires qui ont été déclarées irrecevables le 26 mars 2015.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, il est fait expressément référence aux conclusions déposées et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Attendu qu’à titre préliminaire il convient de rappeler qu’il ne peut être pris en compte les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence 9, N O à P, représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. CRIS IMMO dont les conclusions déposées le 12 février 2015 ont été déclarées irrecevables ;

Qu’il convient également d’écarter des débats les pièces communiquées et déposées par ce dernier au soutien de ses conclusions jugées irrecevables ;

Attendu qu’au terme de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 le syndic de copropriété est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

Attendu que madame D reproche à la société CITYA IMMOBILIER P, venant aux droits de la société CALAS IMMOBILIER, de ne pas avoir fait réaliser des travaux d’étanchéité urgents consécutifs à des dégâts des eaux ;

Que pour critiquer la décision entreprise elle soutient que le premier juge se serait livré à une analyse erronée de la chronologie des faits en considérant que la décision de réfection de la toiture avait suivi un cours normal jusqu’au mois de novembre 2010 ;

Qu’elle expose notamment que dès le mois de décembre 2008, le syndic a été informé de la nécessité d’effectuer des travaux de réfection de la toiture par monsieur K D ;

Que ce dernier n’a eu de cesse jusqu’en décembre 2010 de rappeler le caractère urgent des travaux ;

Qu’il a notamment sollicité dès le mois de janvier 2009 des devis pour pallier l’inertie du syndic ;

Que par lettres recommandées des 13 juillet 2009, 2 octobre 2009, 19 novembre 2009 et 28 juin 2010 la société X, en charge de la gestion de son appartement, a également relancé le syndic afin de remédier aux désordres consécutifs aux infiltrations d’eau en toiture ;

Que des locataires se sont également plaints de l’absence de réaction de la société CALAS IMMOBILIER après avoir subi plusieurs dégâts des eaux ;

Qu’elle précise par ailleurs que le caractère grave et urgent des travaux à entreprendre a été confirmé par les services d’hygiène de la ville de P le 22 juillet 2010 ;

Qu’elle indique ainsi que le juge des référés dans son ordonnance du 30 juin 2011a stigmatisé l’attitude de la société CALAS IMMOBILIER qui ne justifiait pas des diligences qui lui étaient imposées par la situation ;

Attendu qu’il convient néanmoins de relever en premier lieu que le dégât des eaux signalé le 25 novembre 2008 par la société X CAPITOLE a pour origine la défaillance du wc sani-broyeur privatif de madame D ;

Qu’aucune faute ne peut en conséquence être retenue à l’encontre du syndic sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 pour un sinistre ne relevant pas de sa compétence ;

Que pour le surplus il ressort des pièces versées aux débats que monsieur K D a adressé le 15 décembre 2008 à la société CALAS IMMOBILIER un mail dans lequel il l’alertait sur la nécessité de contacter en urgence une entreprise pour établir un diagnostic et plusieurs devis pour la toiture du bâtiment A qui paraissait en très mauvais état ;

Qu’il lui a adressé le 10 février 2009 un nouveau courrier pour lui demander de relancer les entreprises contactées pour établir diagnostic et devis de la toiture de ce bâtiment ;

Que la société CALAS IMMOBILIER a convoqué une assemblée générale qui s’est tenue le 11 mai 2009 au terme de laquelle une délégation de pouvoir a été donnée à messieurs D et A pour choisir des entreprises et faire effectuer des devis ;

Attendu qu’en l’état de ces éléments, et alors qu’aucune délégation ne lui avait été donnée et que rien ne démontrait la nécessité de réaliser en urgence des travaux sur la toiture en l’absence d’un diagnostic, il ne peut être reproché à la société CALAS IMMOBILIER de n’en avoir pas pris l’initiative ;

Attendu par ailleurs que messieurs A et D n’ont communiqué les devis que tardivement au cours du second semestre 2010 ;

Que lors de l’assemblée générale du 26 novembre 2010 les copropriétaires ont décidé de procéder aux travaux de révision de la toiture pour un montant maximum de 4.460 euros TTC sans désigner une entreprise malgré plusieurs devis inférieurs à ce montant ;

Qu’ils ont également décidé de solliciter une nouvelle proposition et d’exiger des appels de fonds avant le 15 décembre 2010 pour 30 % et le solde le 28 février 2011 ;

Qu’au cours de cette assemblée générale aucune critique n’a été émise à l’encontre du syndic ;

Qu’il apparaît ainsi, comme l’a relevé le premier juge, que le processus de décision a suivi un cours exclusif de toute faute de la société CALAS IMMOBILIER jusqu’au 26 novembre 2010 ;

Attendu qu’il n’est pas contesté qu’à cette date les difficultés financières de la copropriété rendaient par ailleurs toute commande de travaux impossible ;

Qu’en effet le compte-copropriétaire, qui présentait un solde négatif de 3.800 euros à la fin de l’année 2009, n’avait cessé de s’aggraver pour atteindre un solde débiteur de 4.253 euros au mois d’octobre 2011 ;

Que seule la délivrance d’un commandement de payer et la remise de fonds par monsieur K D a permis de régulariser l’arriéré et de réaliser les travaux en novembre 2011 ;

Qu’il convient de relever en outre que lors de l’assemblée générale du 26 novembre 2010, à laquelle participait monsieur K D, les copropriétaires ont refusé à l’unanimité d’approuver les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2009 ;

Que lors des assemblées générales du 14 juin 2011 ils ont de nouveau refusé l’approbation des comptes des exercices 2009-2010 perturbant les chances de succès d’un action en recouvrement de charges ;

Attendu qu’en l’état de ces éléments rien ne permet de caractériser une faute de la société CALAS IMMOBILIER postérieurement au 26 novembre 2010 qui serait à l’origine du retard dans la réalisation des travaux de réfection de la toiture ;

Que la décision déférée sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a écarté toute faute de la société CALAS IMMOBILIER entre le 26 novembre 2010 et le mois de novembre 2011 et débouté madame D de ses demandes ;

Attendu que surabondamment, il convient de relever, comme l’a fait le premier juge, que madame D ne démontre pas l’existence d’un préjudice en lien avec les infiltrations d’eau en toiture ;

Que si les dégâts dûs au mauvais état de la toiture sont incontestables, il apparaît en effet qu’ils ne sont pas les seuls à l’origine du départ des locataires et du défaut de location de l’appartement en septembre 2010 ;

Qu’en effet le rapport amiable en date du 18 mars 2013 du cabinet Y a mis en évidence un fléchissement du plancher nettement visible en lien avec la lente et normale évolution du bâtiment datant du XIXème siècle, la présence de papier peint et toile de verre sur murs et plafonds utilisés pour masquer des fissures antérieures, l’absence de traces d’écoulement en toiture permettant de justifier d’un lien de causalité entre la défectuosité de la toiture et les désordres constatés, la présence d’un dégât des eaux en provenance des toilettes sans lien avec la toiture, et la nécessité de réaliser des travaux de reprise en charpente ;

Que lors de son transport sur les lieux le15 mars 2013, le juge de la mise en état a constaté une ampleur limitée des désordres dans le lot de madame D et un lien de cause à effet non évident avec la toiture située au-dessus ;

Que dans un courrier adressé le 30 mars 2012 au juge des tutelles monsieur K D a par ailleurs précisé que l’absence de loyers depuis septembre 2010 malgré la réparation de la toiture était due à l’apparition de fissures structurelles liées aux parties communes l’empêchant toujours d’être remis à la location ;

Attendu que pour le surplus il est constant que seule l’attitude des copropriétaires est à l’origine de la désignation de maître Z et des frais occasionnés par son mandat ;

Qu’en l’état de ces éléments la société CITYA IMMOBILIER est en conséquence fondée à solliciter le remboursement de ces frais pour un montant de 950,90 euros qui sera assumée par le syndicat des copropriétaires de la résidence 9, N O à P, représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. CRIS IMMO ;

Que la décision sera complétée de ce chef ;

Attendu par ailleurs que rien ne permet d’établir que l’action introduite par madame D ait été dépourvue de fondement et introduite dans le seul dessein de nuire aux autres parties ;

Que l’abus de procédure ne saurait en outre découler du seul exercice de son droit d’interjeter appel d’une décision qui lui était défavorable ;

Que la demande de dommages et intérêts présentée par la société CITYA IMMOBILIER pour procédure abusive sera donc rejetée et la décision confirmée de ce chef ;

Attendu que madame D, qui succombe dans ses prétentions, supportera les dépens de première instance et d’appel ;

Qu’au regard des situations respectives il n’est pas inéquitable de laisser à leur charge les frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’en cause d’appel ;

Qu’il convient dès lors de confirmer de ce chef la décision entreprise et d’écarter les demandes en cause d’appel fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions la décision déférée,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence 9, N O à P, représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. CRIS IMMO, à verser à la société CITYA IMMOBILIER la somme de 950,90 euros au titre des frais d’administrateur de maître Z,

Rejette les demandes plus amples ou contraires,

Dit que les dépens d’appel seront supportés par madame D et recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président