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04/04/2016

ARRÊT N° 184

N° RG: 15/00183

MM/CD

Décision déférée du 04 Novembre 2014 – Tribunal d’Instance de TOULOUSE -

E. VET

Y X

A B épouse X

C/

C D

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU QUATRE AVRIL DEUX MILLE SEIZE

***

APPELANTS

Monsieur Y X

XXX

XXX

Représenté par M^e Alexandre DUCH, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame A B épouse X

XXX

XXX

Représentée par M^e Alexandre DUCH, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

Monsieur C D

XXX

XXX

Représenté par M^e Sophie GUIZIOU, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 5 Janvier 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. MOULIS, conseiller C. MULLER, conseiller, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

D. FORCADE, président

M. MOULIS, conseiller

C. MULLER, conseiller

Greffier, lors des débats : J. BARBANCE-DURAND

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par D. FORCADE, président, et par J. BARBANCE-DURAND, greffier de chambre.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte en date du 24 juin 2013, C D consentait à Y X et à A B épouse X un bail portant sur une maison située à XXX, portant le XXX du lot de copropriété, moyennant un loyer de 1.700 € outre 200 € de provision sur charges.

La location était consentie pour une durée de trois ans à compter du 12/09/2013.

Les locataires, faisant état d’un délai de préavis réduit pour licenciement, donnaient congé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 janvier 2014 avec effet au 22 février.

Aucun état des lieux contradictoire n’a pu être dressé lors du départ des locataires. Un procès-verbal de constat a été dressé par huissier le 12/03/2014 à la requête de C D.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 mars 2014, le propriétaire mettait en demeure les locataires de régler le montant des sommes dues tant au titre des loyers et charges impayés qu’au titre des frais de remise en état des lieux et de justifier du motif leur permettant de bénéficier d’un délai de préavis réduit.

Par actes des 21 et 24 juillet 2014 puis du 17/09/2014, C D faisait assigner Y X et A B-X afin d’obtenir leur condamnation solidaire à lui verser 7.450 € au titre des loyers et des charges impayés outre 5.863 € à titre de dommages-intérêts en réparation des dégradations causées.

Par jugement du 4/11/2014 le tribunal d’instance a :

— Condamné solidairement Y X et A B épouse X à verser à C D la somme de 10.593,42 euros outre intérêts au taux légal à compter du 11 février 2014 sur 3.549,51 euros, du 17 septembre 2014 sur le surplus,

— Condamné solidairement Y X et A B épouse X à verser à C D 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamné in solidum Y X et A B épouse X aux dépens en ce non compris l’acte des 21 et 24 juillet 2014.

Les époux X ont relevé appel de la décision le 15/01/2015.

L’ordonnance de clôture est en date du 8/12/2015.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Au terme de leurs conclusions du 30/03/2015 Y X et A B épouse X demandent à la cour de :

— Rejetant toutes conclusions contraires

— Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;

— Réformer l’intégralité des dispositions du jugement dont appel ;

Et statuant à nouveau :

— Dire et juger que les époux X sont redevables de la seule somme de 1.258 euros au titre du loyer et des charges ;

— Dire et juger qu’il n’y a lieu à indemnisation du bailleur pour de prétendues dégradations du bien loué ;

— Débouter C D de l’ensemble de ses injustifiées demandes ;

— Le condamner à payer 2.000 euros à titre de dommages et intérêts au bénéfice des concluants ;

— Allouer aux époux X 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et condamner C D aux dépens, dont distraction au bénéfice de Maître Alexandre DUCH, avocat sur son affirmation de droit, et en application de l’article 699 du code de procédure civile.

C D réplique dans ses conclusions du 29/05/2015 qu’il convient de confirmer le jugement.

Il réclame en outre la condamnation solidaire des locataires à lui payer 1.800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Il fait valoir tout d’abord que Y X n’a jamais justifié de la réalité de son licenciement.

Il maintient dès lors sa demande en paiement des loyers et charges chiffrée à 7.093,42 €, ce montant incluant un préavis de trois mois.

Il indique par ailleurs que les dommages et intérêts en réparation des dégradations sont justifiés.

Enfin il s’oppose au paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le montant des loyers et charges dus

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6/07/1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, et en application de l’article 15-I de cette loi, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois mais il peut être d’un mois en cas de perte d’emploi.

Pour justifier l’application d’un délai de préavis réduit à un mois les locataires ont invoqué le motif du licenciement.

Cependant et malgré les demandes du bailleur visant à voir produire le justificatif de ce licenciement les locataires n’ont pas répondu.

C’est en cours d’instance qu’ils ont versé aux débats une attestation de Pôle emploi datée du 7/01/2015, attestation de laquelle il ressort que Y X bénéficie d’une allocation d’aide au retour à l’emploi suite à la fin de son contrat de travail du 29/07/2013.

Il convient d’observer que :

— cette date, postérieure à celle de la signature du bail, est cependant antérieure à celle de la prise d’effet du contrat.

— le motif de la fin du contrat de travail n’est pas indiqué de telle sorte qu’il ne peut être écarté que cette décision résulte du libre choix de Y X et qu’elle aurait été prise avant même la date de signature du contrat.

— alors que cet événement était au moins connu depuis le mois de juillet 2013, les locataires n’ont délivré leur congé en sollicitant l’application d’un délai de préavis réduit qu’au mois de janvier 2014.

Par conséquent Y X et A B épouse X ne démontrent pas que les conditions visées par la loi pour bénéficier d’une durée de préavis d’un mois sont réunies et ils ne sauraient en revendiquer l’application.

Par ailleurs ils ne peuvent non plus prétendre que le bailleur aurait renoncé à invoquer le non respect du délai alors que celui ci indique dans son courrier du 27/03/2014 qu’il fait les plus expresses réserves quant au préavis écourté en raison du licenciement non justifié, réserves reprises dans son assignation.

Enfin les locataires font valoir que compte tenu du manquement du bailleur à son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux loués le bail devrait en tout état de cause être résilié à cette date du 22/02/2014.

Cependant le fait de produire un courrier émanant du bailleur, rédigé apparemment à la fin de l’année 2013 ou au début de l’année 2014, courrier dans lequel celui ci mentionne 'j’espère que le chauffage marche bien dorénavant’ ne saurait suffire à démontrer en l’absence de tous autres éléments que les locataires ont subi des difficultés de chauffage susceptibles de porter atteinte à leur jouissance paisible des lieux.

De même le fait qu’ils aient dû supporter des réparations concernant des portes coulissantes ne saurait non plus être considéré comme une atteinte à leur jouissance paisible des lieux. Concernant ces travaux il sera d’ailleurs relevé qu’ils étaient prévus dans le constat d’entrée dans les lieux, en préambule.

Au vu de l’ensemble de ces éléments il convient de considérer que les locataires sont redevables des loyers et charges jusqu’au 22/04/2014, date mentionnée par le bailleur dans son décompte.

Les locataires ont, conformément aux dispositions légales, délivré congé par lettre recommandée avec accusé de réception le 20/01/2014. Le délai de trois mois a donc couru à compter du jour de la réception de la lettre recommandée.

Les locataires ne contestent pas ne pas avoir payé les loyers et charges à compter du mois de janvier 2014.

Le montant du loyer était de 1.700 € par mois et conformément aux clauses contractuelles les preneurs devaient verser une provision mensuelle de 200 € correspondant à la consommation d’eau et aux charges de copropriété.

Contrairement à ce qu’ils prétendent Y X et A B épouse X n’ont pas remis en cause le paiement de ces charges ni dans son principe ni dans son montant.

Par contre il ne saurait être tenu compte du reliquat réclamé par le bailleur au titre des charges restant dues pour l’année 2013 puisqu’il ne produit aucun justificatif à l’appui de sa demande.

C’est en considération de tous ces éléments que le 1^er juge a chiffré la dette des locataires au titre des loyers et charges à la somme de 7.093,42 €, montant non critiqué par le bailleur et qu’il convient de confirmer.

Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 7 c et d de la loi du 6/07/1989 le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement.

A l’appui de sa demande en paiement de réparations C D produit un devis d’un montant de 5.863 € TTC concernant la peinture du sol du salon et de la cuisine, la peinture du sol du garage, la reprise de six pans de mur de diverses pièces altérées par des trous et la reprise de l’escalier extérieur, trois marches en teck étant à changer, les angles en saillie ayant été rongés par un chien.

L’examen de l’état des lieux d’entrée permet de constater que la peinture du sol était neuve, de même que la peinture de la plupart des murs (à l’exception de certaines et rares réserves faites en raison de la présence de trous chevillés et pitons). Il est d’ailleurs mentionné en préambule de cet état des lieux que le bien a fait l’objet avant l’entrée de Y X et de A B épouse X d’une reprise quasi totale des peintures. Enfin il est indiqué que les marches sont en bois exotique et en bon état d’entretien.

Le procès-verbal de constat établi par huissier lors du départ des locataires, en leur absence alors qu’ils avaient été régulièrement convoqués par lettre simple et par lettre recommandée avec accusé de réception, constat étayé par des photographies, permet de constater la réalité des dégradations, leur importance et la nécessité de procéder à des travaux de reprise et c’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a considéré comme justifiés la réfection du sol du salon cuisine, celle du sol du garage, la remise en état des murs et le changement de trois marches en teck.

Il sera ajouté que le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail, que son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations et qu’il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe. Dès lors Y X et A B épouse X ne sauraient prétendre que le bailleur qui aurait reloué les lieux en l’état n’aurait subi aucun préjudice.

Dans ces conditions il convient de confirmer la décision du 1^er juge qui a estimé qu’une réclamation de 5.200 € était justifiée.

Pour apurer les comptes le tribunal a déduit des sommes retenues le montant du dépôt de garantie de 1.700 €.

Le montant de la dette fixée à la somme de 10.593,42 € par le tribunal sera donc confirmé.

— sur le préjudice moral

Les locataires qui n’ont nullement démontré que le bailleur aurait manqué à son obligation d’entretien seront déboutés de leur demande en dommages et intérêts pour préjudice moral.

Y X et A B épouse X qui succombent en leur appel supporteront les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Y ajoutant

Condamne Y X et A B épouse X in solidum à payer à C D la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés devant la cour,

Condamne in solidum Y X et A B épouse X aux dépens dont distraction au profit de Maître GUIZIOU, avocat.

Le greffier Le président