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26/06/2019

ARRÊT N°263

N° RG 17/03201 – N° Portalis DBVI-V-B7B-LV27

FP/JBD

Décision déférée du 09 Mai 2017 – Tribunal de Grande Instance de MONTAUBAN – 16/00777

M^me X

E A

F A

C/

H I C

SARL ORIGINAL 2

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2^e chambre

***

ARRÊT DU VINGT SIX JUIN DEUX MILLE DIX NEUF

***

APPELANTS

Monsieur E A

[…]

[…]

R e p r é s e n t é p a r M e J e a n m i c h e l R E Y d e l a S C P LARROQUE-REY-SCHOENACKER-ROSSI-KRIMI-CHABAB, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Madame F A

[…]

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e J e a n m i c h e l R E Y d e l a S C P LARROQUE-REY-SCHOENACKER-ROSSI-KRIMI-CHABAB, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

INTIMES

Maître H I C pris en sa qualité de mandataire liquidateur de la Société SARL ORIGINAL 2,

[…]

[…]

Assigné, sans avocat constitué

SARL ORIGINAL 2

[…]

[…]

sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Avril 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant F. PENAVAYRE, Président, et S. TRUCHE Conseiller, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

F. PENAVAYRE, président

S. TRUCHE, conseiller

M. SONNEVILLE, conseiller

Greffier, lors des débats : C. OULIE

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par F. PENAVAYRE, président, et par J. BARBANCE-DURAND, greffier de chambre.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 13 juin 2014, Monsieur E A et son épouse Madame F A ainsi que Madame Y-G A épouse Z ont donné à bail commercial à la SARL ORIGINAL 2 un local commercial situé […] à Montauban d’une superficie de 468 m² moyennant un loyer annuel de 48 800 € TTC payable en 12 termes égaux de 4000 €, pour y exercer une activité de vente de prêt-à-porter.

Le 13 août 2015, les parties ont établi un constat de dégâts des eaux par infiltration sous toiture puis un second le 31 août 2015 au même motif, sinistres qui ont été déclarés par la société locataire à son assureur la compagnie GAN. Les pertes évaluées à 15 929,43 euros pour le premier sinistre et à 56 456,20 euros pour le second ont été indemnisées par la compagnie d’assurances.

Le 15 juin 2016, la société locataire a fait état de nouveaux dégâts des eaux par infiltration sous toiture pour lequel elle a fait établir un constat d’ huissier de justice les 21 et 22 juin 2016.

Le 22 juillet 2016 de nouveaux dégâts sont survenus dans les locaux sans que des dommages ne soient à déplorer.

Le 29 juillet 2016, la compagnie GAN Assurances a procédé à la résiliation de la police d’assurance conclue avec la société locataire pour non-conformité du risque.

Par acte d’huissier du 29 juillet 2016, les consorts A ont fait délivrer à la société ORIGINAL 2 un commandement de payer la somme de 20 414,48 euros pour les loyers en retard.

Par courrier du 5 août 2016 , la société ORIGINAL 2 a mis en demeure les consorts A de procéder à la réfection de la toiture du local commercial puis a assigné les bailleurs devant le tribunal de Grande instance de Montauban par acte d’ huissier du 25 août 2016 , sollicitant la résiliation du contrat de bail aux torts des bailleurs ainsi que l’indemnisation des préjudices subis.

Le 1^er septembre 2016, la société ORIGINAL 2 a fait établir , par constat d’huissier, l’état des locaux donnés à bail et la cessation de son exploitation des locaux.

Les clés ont été restituées le 15 novembre 2016.

La société ORIGINAL 2 a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Montauban du 3 janvier 2017, M^e C étant désigné en qualité de mandataire liquidateur.

Par jugement du 9 mai 2017, le tribunal de Grande instance de Montauban a :

— déclaré la SARL ORIGINAL 2 irrecevable en ses demandes du fait de l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire

— déclaré M^e C ès qualité recevable en ses demandes

— déclaré nulle et non écrite la clause de non recours réciproque figurant dans le contrat de bail conclu entre les consorts A et la SARL ORIGINAL 2

— ordonné une mesure d’expertise et désigné Monsieur B pour y procéder afin de décrire les

désordres et non-conformités affectant le local donné à bail à la suite des dégâts des eaux survenus courant 2015 et 2016

— réservé le surplus des demandes en fin d’instance.

Monsieur E A et Madame F A ont interjeté appel de cette décision le 12 juin 2017.

Au terme de leurs conclusions notifiées le 23 août 2017, les consorts A demandent à la cour :

— de réformer intégralement le jugement entrepris

— de débouter Maître C es qualité de mandataire liquidateur de l’ensemble de ses demandes

— de les dire mal fondées

— de dire et juger que le bail commercial a été résilié d’un commun accord et les clés du local restitués le 15 novembre 2016

— de dire et juger que la SARL ORIGINAL 2 est redevable d’un arriéré de loyers et de charges d’un montant de 33 744,40 euros

— de constater que la créance a été déclarée entre les mains de Maître C le 2 février 2017 dont il a accusé réception le 7 février 2017

— de fixer en toute hypothèse la créance des bailleurs au titre de l’arriéré de loyers et de charges restant dû à la somme de 33 754,40 euros

— de dire et juger opposable au preneur la clause par laquelle il a, ainsi que ses assureurs renoncé à tout recours contre le bailleur et ses assureurs

— de dire et juger que ladite clause qui fait la loi des parties, a valablement stipulé à l’encontre du preneur, une renonciation à tout recours contre le bailleur et ses assureurs du fait de tous dommages pouvant survenir en cours d’exécution du bail à la suite de tempêtes et dégâts des eaux sur le matériel, les aménagements, équipements, marchandises et tous les objets mobiliers les garnissant

— de dire et juger que ladite clause n’a pas entraîné l’exonération totale du bailleur de ses obligations mais a, au contraire, imposé au preneur le seul recours contre son propre assureur en cas de survenance de dommages

— de dire et juger que ladite clause n’a à aucun moment supprimé toute possibilité d’indemnisation au bénéfice du preneur en cas de survenance de dommages en cours d’exécution du bail mais l’a, au contraire, expressément maintenue à son profit dans le cadre du recours en garantie à l’encontre de son assureur

— de dire et juger que la clause est licite et opposable au preneur de lors qu’elle lui garantissait de manière totale et absolue l’indemnisation de tous les dommages qu’il pouvait être amené à subir dans le cadre de l’exécution de son bail commercial du fait notamment des tempêtes et dégâts des eaux, ce qui est invoqué en l’espèce

— de dire et juger qu’il n’y a pas lieu à expertise et de réformer sur ce point le jugement

À titre subsidiaire :

— de dire et juger que la créance des bailleurs à hauteur de 33 754,40 euros devra en toute hypothèse se compenser avec l’éventuelle créance en réparation de son préjudice invoqué par M^e C es qualité

— de condamner Maître C es qualité au paiement de la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les bailleurs soutiennent pour l’essentiel que les parties sont convenues de la résiliation du contrat de bail qui les liait avec effet au 15 novembre 2016 date à laquelle les clés ont été restituées et que le montant des loyers et charges restant dû à cette date s’établit à 33 754,40 euros somme qui a été déclarée à la liquidation judiciaire de la société locataire.

En ce qui concerne la clause de non recours, ils demandent de dire qu’elle est opposable au preneur et que la société locataire n’avait de recours que contre son assureur dans le cadre du contrat qu’il devait obligatoirement souscrire par l’effet du bail commercial qu’il a accepté, et que les demandes formulées contre eux doivent être déclarées irrecevables et en tout cas mal fondées par application pure et simple de la clause faisant la loi des parties.

Par acte d’huissier du 13 septembre 2017 délivré à personne, les appelants ont notifié la déclaration d’appel et leurs conclusions à Maître H-I C pris en sa qualité de mandataire liquidateur de la SARL ORIGINAL 2.

M^e H-I C es qualité n’a pas constitué avocat.

Il y a lieu de se reporter expressément aux conclusions susvisées pour plus ample informé sur les faits de la cause, moyens et prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 11 mars 2019.

MOTIFS DE LA DECISION

Le tribunal a :

— constaté la résiliation du bail commercial entre les parties à la date du 31 août 2016, date à laquelle le locataire a quitté les lieux

— prononcé la nullité de la clause de non recours stipulée au bail au motif qu’elle ne saurait exonérer le bailleur des manquements à son obligation de délivrance

— ordonné une expertise afin de déterminer la cause des désordres subis par la société locataire entre le 13 août 2015 et le 22 juillet 2016 et les préjudices en résultant

— réservé les demandes de M^e H-I C agissant en qualité de mandataire liquidateur de la société C ainsi que les demandes reconventionnelles des consorts A.

M^e C n’ayant pas constitué avocat pour la société locataire, bien que régulièrement assigné à sa personne par acte d’huissier du 13 septembre 2017, la cour n’est saisie que des prétentions formulées par les seuls appelants, les époux A, et doit statuer dans les limites de la dévolution.

Le locataire qui quitte les lieux sans donner congé reste redevable du montant des loyers jusqu’à la reprise de possession par le bailleur.

Au vu des pièces communiquées aux débats, il sera donné acte aux appelants que le bail a pris fin par l’accord des parties le 15 novembre 2016 date à laquelle les clés ont été restituées et que le loyer restant dû à cette date s’élève à la somme totale de 33 754,40 euros, en ce compris la taxe foncière des années 2015 et 2016 qui est impayée, toutes sommes qui ont été déclarées au passif de la SARL C le 2 février 2017 .

Il y a lieu de compléter le jugement en ce sens dès lors que ce chef de demande a été omis dans le dispositif.

Les consorts A demandent de réformer le jugement en ce qu’il a déclaré nulle et non écrite la clause de non recours insérée au bail à l’article « assurance » qui est ainsi libellée :

« Le preneur ainsi que ses assureurs, renonce à tout recours contre le bailleur et ses assureurs. Par réciprocité le bailleur renonce à tout recours contre le preneur et ses assureurs ».

Les bailleurs prétendent que la clause par laquelle le preneur s’engage à assurer les locaux contre l’incendie, l’explosion, la foudre, les ouragans, les tempêtes et les dégâts des eaux, compte tenu des impératifs de l’activité exercée dans les lieux loués, le matériel, les aménagements, équipements, les marchandises et tous les objets mobiliers les garnissant … et renonce, avec ses assureurs, à tout recours contre le bailleur est valable dès lors qu’elle ne dispense pas ce dernier de ses obligations en matière de délivrance et d’exécution des réparations sur l’immeuble et n’a pas pour objet d’empêcher le locataire d’être indemnisé de ses dommages.

Ils font valoir qu’au contraire les deux parties avaient la même obligation réciproque de s’assurer et étaient donc sur un strict pied d’égalité en sorte que la clause n’encourt aucune nullité puisqu’elle permet une indemnisation rapide, par son propre assureur, tant du preneur que du bailleur.

Ils en concluent que le locataire n’a de recours que contre son propre assureur dans le cadre du contrat et que la demande formée par le liquidateur judiciaire doit être déclarée irrecevable et en tout cas mal fondée, par application pure et simple de la clause qui fait la loi des parties.

La clause de non recours est usuelle en matière de bail commercial et a pour objet de permettre à chacune des parties d’être indemnisée de ses dommages sans attendre la détermination des éventuelles responsabilités encourues.

Pour être valable, la clause ne doit pas se rapporter à l’obligation principale du contrat ni porter atteinte à son économie générale. Par contre le dol ou la faute lourde du cocontractant permettent de faire échec à la clause.

En l’espèce, le tribunal a justement rappelé que la clause ne saurait exonérer le bailleur de son obligation de délivrance laquelle est de l’essence même du contrat.

Cependant il l’a à tort déclarée nulle et de nul effet alors que la preuve d’une faute lourde n’était pas rapportée par la société locataire et son mandataire judiciaire.

Aucun autre élément n’étant fourni en cause d’appel et l’expertise n’ayant pas été diligentée faute de consignation par le mandataire judiciaire, la cour ne dispose d’aucun élément permettant d’exonérer le locataire de l’application de la clause litigieuse.

Dès lors il y a lieu de réformer le jugement sur ce point.

Sur la demande d’expertise :

M^e C ne soutenant plus ses demandes d’indemnisation en cause d’appel, il y a lieu de

réformer la décision, la mesure d’expertise étant devenue sans objet.

Sur les autres demandes :

Compte tenu de l’impécuniosité de la société locataire, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des bailleurs les frais irrépétibles qu’ils ont exposés pour assurer leur représentation en justice.

Les dépens de première instance seront laissés à la charge de la société ORIGINAL 2 représentée par son mandataire judiciaire qui est à l’origine de la procédure et les dépens d’appel seront laissés à la charge des bailleurs qui avaient le plus intérêt à la procédure devant la cour

PAR CES MOTIFS

La cour statuant après en avoir délibéré,

Réforme le jugement du 9 mai 2017 , sauf en ce qu’il a déclaré la société ORIGINAL 2 irrecevable en ses demandes et M^e H-I C es qualité de mandataire judiciaire de la SARL ORIGINAL 2 recevable en ses demandes,

Y ajoutant,

Constate que le bail a été résilié par l’accord des parties avec effet au 15 novembre 2016,

Constate qu’il reste dû à cette date la somme de 33 754,40 euros qui a été déclarée à la procédure collective de la société ORIGINAL 2

Et statuant à nouveau des chefs réformés,

Dit que la clause de non recours insérée au bail est valable et opposable au locataire,

Constate que l’expertise est devenue sans objet et dit n’y avoir lieu à mesure d’instruction,

Déboute les consorts A du surplus de leur demandes,

Laisse les dépens de première instance à la charge de la société ORIGINAL 2 représentée par son mandataire judiciaire et les dépens de l’instance d’appel à la charge des époux A.

LE GREFFIER LE PRESIDENT