08/12/2020

ARRÊT N°574/2020

N° RG 19/05459 – N° Portalis DBVI-V-B7D-NLUB

PP/MT

Décision déférée du 18 Novembre 2019 – Tribunal d’Instance de toulouse (1118003999)

M. X

SA PROMOLOGIS

C/

Z Y

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU HUIT DÉCEMBRE DEUX MILLE VINGT

***

APPELANTE

SA PROMOLOGIS

[…]

[…]

Représentée par M^e Thierry LANGE de la SELARL COTEG & AZAM ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉE

Madame Z Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Ingrid CLERC-CABROLIER, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Octobre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant P. POIREL, conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

P. POIREL, conseiller

V. BLANQUE-JEAN, conseiller

Greffier, lors des débats : M. BUTEL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte en date du 28 octobre 2014, M^me Z Y a pris à bail auprès de la SA Promologis un logement situé […] à […], moyennant un loyer mensuel de 436,47€ et le versement d’un dépôt de garantie de 455€.

Le 12 janvier 2017, un agent du bailleur s’est déplacé dans les lieux loués à la demande du locataire et y a constaté des désordres pouvant s’apparenter à des moisissures. Deux autres visites ont eu lieu courant janvier 2017 en présence de l’entreprise BCS et une visite contradictoire entre experts des assureurs respectifs des parties a donné lieu à procès verbal de constat en date du 15 février 2017.

La demanderesse a fait délivrer un congé à son bailleur dont celui ci a accusé réception le 21 février 2017. Elle avait cependant déjà quitté les lieux le 14 janvier 2017.

Un état des lieux contradictoire de sortie a été dressé le 16 mars 2017.

Par exploit d’huissier en date du 25 octobre 2018, M^me Z Y a fait citer la société Promologis devant le tribunal d’instance de Toulouse aux fins de restitution du dépôt de garantie, en paiement de dommages et intérêts et de diverses sommes.

Par jugement en date du 18 novembre 2019, le tribunal d’instance de Toulouse a :

— condamné la SA Promologis à verser à M^me Z Y les sommes suivantes :

—  981,75€ en réparation de son préjudice matériel,

—  455,00€ en remboursement du dépôt de garantie,

—  3 000,00€ en réparation de son préjudice moral,

—  1 200,00€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— débouté la SA Promologis de l’ensemble de ses prétentions,

— condamné la SA Promologis aux entiers dépens de l’instance.

Par déclaration électronique en date du 19 décembre 2019, la SA Promologis interjeté appel de ce jugement en chacune de ses dispositions reprises expressément.

Dans ses dernières conclusions en date du 3 février 2020, elle demande à la cour, au visa des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, de réformer le jugement en toutes ses dispositions et de :

— débouter M^me Z Y de toutes ses demandes,

— condamner M^me Z Y à payer à la SA Promologis une somme de 547,94€ au titre d’un arriéré de loyer, avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2017, date de son départ des lieux,

— condamner Z Y à payer à la SA Promologis une somme de 1 500,00€ de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner Z Y à payer à la SA Promologis une somme de 1 000,00€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Z Y aux dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de son appel, elle reproche au premier juge d’avoir retenu que le développement de moisissures constatées dans le logement de M^me Y avait pour cause un dysfonctionnement de la VMC, dont il n’est pas contesté qu’une courroie du caisson a effectivement été remplacée sans qu’il s’agisse d’une panne, alors que dans le même temps les experts d’assurances avaient contradictoirement retenu que M^me Y s’était absentée plusieurs jours durant les vacances de Noël en abaissant le chauffage, et d’avoir ainsi retenu la responsabilité du bailleur dans les préjudices allégués par M^me Y.

Elle insiste en effet sur le fait que :

— les constatations opérées contradictoirement par les experts ne pouvaient constituer une quelconque reconnaissance de responsabilité ainsi qu’il a été expressément mentionné ;

— M^me Y, qui vivait dans l’appartement depuis 2014, sans avoir jamais mentionné de difficulté avant le mois de janvier 2017, ne peut mettre en avant l’absence de diligences du bailleur alors que dès le 12 janvier 2017, jour de l’alerte, elle a dépêché sur les lieux son gestionnaire de patrimoine et dès, le lendemain, fait contrôler l’humidité et le fonctionnement de la VMC par l’entreprise Proxiserve qui a remplacé la courroie du caisson de la VMC, cette société étant revenue le 16 janvier pour contrôler l’absence de fuite d’eau dans le logement, ayant encore dépêché le lendemain, le 17 janvier 2017, la société BCM, qui a pu constater également l’absence de fuite ;

— le problème d’humidité est dû à une insuffisance de chauffage, constatée lors de l’intervention de la société BCM, alors qu’il a pu être constaté que dans le logement situé au dernier étage, dont la WMC était obstruée par un chiffon mais dont le chauffage fonctionnait normalement, qu’il n’y a avait pas de problèmes d’humidité.

Dans ces conditions, alors que M^me Y a été indemnisée de frais d’hôtel et d’un préjudice matériel par l’assurance de la SA Promologis, elle ne saurait récupérer auprès de la société

Promologis le coût de la vétusté qui a été déduite, le coût de frais de bouche, par ailleurs non justifiés, ni la différence jusqu’à l’expiration du délai de préavis entre le loyer qu’elle acquittait et celui qu’elle acquitte désormais dans son nouveau logement, ayant quitté prématurément les lieux le 17 février 2017 après avoir trouvé un nouveau logement dans le parc privé, alors que c’est elle qui a pris l’initiative de quitter les lieux puis d’écourter ce préavis, n’ayant jamais formulé auprès de l’appelante une demande de relogement.

Quant au dépôt de garantie de 455€ il doit normalement venir en compensation de sa dette de loyer qui s’élève à la somme de 1 055,22€, de sorte que M^me Y reste redevable, après compensation de la somme de 547,94€.

Enfin, au regard de ce qui précède, elle ne peut être tenue pour responsable d’un préjudice de santé concernant le fils de M^me Y, ni d’un préjudice moral dès lors que sa responsabilité n’est pas établie.

Dans ses dernières conclusions en date du 5 octobre 2010, comportant appel incident sur le montant des sommes qui lui ont été allouées, M^me Z Y demande à la cour de

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la responsabilité de la SA Promologis et le principe d’une indemnisation de ses préjudices matériel et moral, a condamné la SA Promologis à lui restituer le montant du dépôt de garantie et l’a déboutée de toutes ses demandes,

— infirmer le jugement entrepris sur l’indemnisation de ses préjudices et statuant à nouveau :

— condamner la SA Promologis à payer à M^me Z Y les sommes de :

—  4 752,58€ au titre de son préjudice matériel,

— la somme de 10 000,00€ en réparation de son préjudice moral.

En tout état de cause :

— condamner la SA Promologis à payer à M^me Z Y la somme de 1 500,00€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la SA Promologis aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de son appel incident, elle insiste sur les obligations incombant au bailleur au terme des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1719, 1720 et 1721 du Code civil de délivrer la chose en bon état d’usage et de réparation et de la maintenir en bon état d’entretien et de réparations locatives, pendant toute la durée du bail, ainsi que sur les obligations résultant des articles 1 et 2 du décret du 30 janvier 2002 de délivrer au preneur un logement décent.

Elle observe que, même si la SA Promologis s’en défend aujourd’hui, le gestionnaire qui est intervenu le 12 octobre 2017 a bien constaté que la courroie du caisson de la VMC était cassée et que la société Promologis l’a d’ailleurs fait réparer dès le lendemain, 13 janvier 2017, ce dont il ressort nécessairement qu’il y avait urgence à intervenir.

C’est d’ailleurs en ce sens qu’après le constat contradictoire entre les experts d’assurance, son assureur écrivait à l’assureur du bailleur insistant sur la responsabilité de son assuré dans le développement d’un phénomène d’humidité et cet assureur a d’ailleurs accepté d’indemniser M^me Y de certains de ses préjudices, la société Promologis ayant quant à elle accepté de prendre à sa charge l’ensemble des travaux de réparation consécutifs à ces désordres.

Au contraire, il résulte des ses factures d’électricité qu’elle chauffait normalement son logement et il n’est pas anormal qu’elle ait baissé le chauffage alors qu’elle s’est absentée quelques jours du 25 décembre au 1^er janvier et ce n’est que 10 jours après son retour que des phénomènes de moisissures sont apparus.

Elle estime en conséquence que le premier juge a justement retenu la responsabilité du bailleur, qu’elle a cependant été insuffisamment indemnisée de ses divers préjudices, s’étant trouvée contrainte de quitter prématurément les lieux, notamment du fait de l’état de santé de son fils, sans que la SA Promologis lui ait proposé un relogement le temps d’effectuer des travaux de reprise, de sorte qu’elle n’est redevable d’aucun loyer pendant le préavis et que n’ayant pu trouver un logement social elle ne saurait être redevable de la différence entre le coût de son nouveau loyer et le précédent durant cette même période.

Quant au dépôt de garantie, au vu de l’état des lieux de sortie et de l’engagement de la SA Promologis de prendre les dégradations à sa charge, il doit lui être restitué intégralement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la cause du sinistre :

Il n’est pas contesté qu’étant entrée dans les lieux en 2014, M^me Y n’avait, jusqu’au 12 janvier 2017, jamais signalé de problèmes d’humidité ou de moisissures dans le logement, ce dont il s’évince que le logement a été délivré en bon état.

La chronologie des événements, non contestée, confirme que le bailleur s’est alors rendu sur place le jour même et a constaté un phénomène d’humidité avec d’importantes moisissures dans le logement.

Il n’est pas allégué que ce phénomène était ancien et que M^me Y aurait manqué de le signaler, ce dont il résulte qu’il est en lien avec une cause concomitante du signalement.

Or, d’un point de vue technique, le représentant du bailleur a, dès le lendemain, soit le 13 janvier 2017, mandaté une entreprise pour réparer la courroie du caisson de la VMC, la visite du représentant du bailleur la veille, n’ayant permis de déceler aucune autre cause susceptible de justifier un excès d’humidité et il n’a notamment pas été constaté que le logement était insuffisamment chauffé.

N’en déplaise au bailleur, il en ressort qu’il a alors été constaté un dysfonctionnement de la VMC suffisamment important pour qu’il y soit remédié sans délai, de même qu’une exacte concomitance entre cette panne et les désordres dont s’est plainte M^me Y.

Au contraire, c’est de manière pertinente, que le premier juge a retenu qu’il n’était pas avéré qu’une insuffisance de chauffage est à l’origine de ces désordres, alors que M^me Y indiquait simplement avoir baissé son chauffage du 25 décembre au 1^er janvier 2017, s’étant absentée durant les fêtes de fins d’année, celle ci produisant pour comparaison ses factures d’électricité relatives à la période hivernale en cours et celle de l’année précédente dont il ne résultait pas de sous-consommation.

Quant aux experts qui sont intervenus le 15 février 2017, il n’ont pas constaté une insuffisance du chauffage ayant au contraire remarqué que le logement était suffisamment chauffé de même qu’ils ont constaté l’état du logement et, ainsi que l’observe justement la société Promologis, ils ne se sont en aucun cas prononcés sur une quelconque responsabilité ou imputabilité des désordres constatés, ayant simplement mentionné que M^me Y indiquait avoir baissé le chauffage durant 6 jours lors des fêtes de fin d’année, ce qui ne saurait être considéré comme une utilisation anormale du logement de sa part susceptible à elle seule de provoquer l’humidité anormale observée dans le logement.

Par ailleurs, l’absence ou l’insuffisance de chauffage dans le logement n’a été effectivement constatée par l’entreprise BCS que postérieurement à la constatation initiale, alors qu’au surplus M^me Y indiquait avoir quitté le logement le 14 janvier 2017.

Dès lors, le fait que postérieurement à l’apparition des désordres une entreprise a constaté que le chauffage était en position hors gel, ne suffit à affirmer que la baisse ponctuelle du chauffage est la cause des désordres intervenus antérieurement, ce que les experts n’ont pas davantage conclu.

Le premier juge sera en conséquence approuvé d’avoir retenu que l’apparition d’un important

phénomène d’humidité dans le logement a trouvé sa cause dans un dysfonctionnement de la vMC relevant de la responsabilité de la SA Promologis, cette humidité excessive ayant engendré des moisissures rendant le logement indécent.

Sur l’imputabilité des dommages :

Le premier juge a parfaitement rappelé l’obligation résultant pour le bailleur des dispositions des articles 6 de la loi du 6 janvier 1989, 1719, 1720 et 1721 du Code civil, de délivrer un logement en bon état de réparations locatives et de l’entretenir pendant la durée du bail en bon état d’usage et de réparation.

Il a également rappelé qu’aux termes des articles 1 et 2 du décret du 30 janvier 2002, le bailleur doit délivrer un logement décent au regard de la sécurité physique et de la santé de ses locataires.

En l’espèce, il a été préalablement observé que le bailleur avait satisfait à son obligation de délivrance.

Quant au dysfonctionnement de la VMC à l’origine d’une humidité excessive, M^me Y justifie que ces importantes moisissures de couleur noire apparues de manière significative et soudaine dans le logement a entraîné une prise en charge concomitante de son fils à l’hôpital pour une crise d’asthme sévère le 13 janvier 2017 et qu’il s’est vu prescrire de la ventoline et un corticoïde la veille, que cet état de mal asthmatique s’est prolongé durant le mois de janvier, l’enfant ayant continué à bénéficier de prescription en rapport avec cette affection, son médecin traitant ayant attesté de ce que l’état d’humidité de son appartement était un facteur déclenchant de ses crises, de sorte que du fait de la répercussion importante du phénomène d’humidité sur la santé des occupants, l’indécence du logement du moins transitoire, n’est pas discutable, celle ci engageant la responsabilité du bailleur.

Au surplus, l’assurance de la SA Promologis n’a pas contesté devoir sa garantie à M^me Y après que l’assurance de cette dernière lui a adressé un courrier mettant en évidence un dysfonctionnement de la VMC à l’origine des dommages de sa cliente engageant la responsabilité du bailleur.

Le premier juge est donc approuvé d’avoir retenu la responsabilité de la SA Promologis dans les dommages causés à M^me Y.

Sur la demande au titre du loyer et du dépôt de garantie :

Pour s’opposer à la restitution du dépôt de garantie, le bailleur présente un décompte locatif débiteur après restitution de celui ci et reproche à sa locataire de n’avoir formulé aucune demande notamment de relogement entre le 12 janvier et le 21 février date à laquelle elle a demandé à bénéficier d’un préavis écourté mais cela n’est pas exact, M^me Y produisant aux débats un échange de courriers électroniques entre le 20 et le 26 janvier 2017 au terme duquel elle sollicitait un relogement en urgence, du moins le temps que des travaux soient effectués.

Il n’est pas justifié que le bailleur y ait répondu par une quelconque proposition de relogement, transitoire ou définitive, alors que le logement était devenu indécent pour la santé des occupants, ce dont l’échange de messages du mois de janvier 2017, notamment avec le service social de Promologis, l’avait avisé, ni qu’il ait engagé des travaux de reprise alors que la cause des désordres lui incombait, le premier juge ayant pertinemment observé que la cause des désordres persistait au terme de la réunion d’expertise contradictoire du 15 février 2017.

En conséquence, M^me Y qui ne pouvait demeurer dans les lieux du fait de leur indécence, ne saurait être tenue du paiement d’aucune somme à compter du 14 janvier 2017 et pendant la durée du préavis écourté donné le 21 février 2017.

Le décompte de sommes dues selon Promologis doit dont être expurgé de la somme de 294,65€ au mois de janvier, 507,46€ en février et 278,28€ en mars, soit la somme de 1 080,39€, ainsi que l’a justement calculée le premier juge, qui doit être déduite du décompte du 29 octobre 2018, qui n’est pas autrement contesté notamment en ce qu’il contient une régularisation de charges, soit hors dépôt de garantie un solde débiteur de 1 002,94 (547,94 + 455) et en conséquence un solde positif pour

M^me Y de 77,45€ (1 080,39 ' 1 002,94) dont elle ne sollicite pas le remboursement.

En conséquence, la SA Promologis doit restitution de l’entier dépôt de garantie à M^me Y auquel rien ne s’oppose, et le jugement entrepris est confirmé de ce chef.

Sur le préjudice matériel :

* la prise en charge de la vétusté à hauteur de 1 655,58€ :

L’assureur de la SA Promologis a pris en charge la réparation du préjudice matériel de M^me Y, à savoir le remboursement d’effets personnels dégradés par le sinistre, sous déduction de la vétusté que l’intimée demande à la SA Promologis de prendre à sa charge.

Cependant le principe de la réparation intégrale du préjudice a pour limite la valeur des biens dégradés qui s’apprécie généralement et comme en l’espèce en l’absence d’arguments plus pertinents, par l’application d’un coefficient de vétusté, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté M^me Y de sa demande de ce chef.

* la prise en charge des nuitées, des frais de bouche :

Il n’est pas contesté qu’à la date où M^me Y a quitté le logement, les désordres apparus consécutivement à une panne de la VMC n’étaient pas solutionnés et qu’il demeurait un important phénomène d’humidité à l’origine d’une dégradation de l’état de santé de son fils notamment. Si, le bailleur, avait fait diligence dès qu’il en a été avisé pour remédier à la panne de la WMC et rechercher la cause de l’humidité, il n’apparaît pas avoir répondu aux demandes de relogement formulées par M^me Y dans le cadre d’un échange de messages électroniques entre le 20 et le 26 janvier 2017, de sorte que M^me Y a dû quitter son logement pour être transitoirement relogée à l’hôtel.

Le premier juge a justement retenu qu’elle justifiait avoir conservé à sa charge le coût de deux nuitées (30 et 31 janvier 2017) pour un montant de 111€ et retenu en conséquence au titre des frais de bouche deux repas pour deux personnes durant trois jours pour un total de 180€ (15€ le repas) soit une somme totale de 291€ à la charge du bailleur, ce en quoi le jugement entrepris sera confirmé, toute demande plus ample de ce chef n’étant pas justifiée.

* la demandes au titre d’un surcoût de loyer pendant le préavis :

M^me Y, qui se trouve justement libérée de toute charge de loyer durant la durée du préavis ne saurait prospérer en sa demande d’être indemnisée durant cette période du surcoût entre son nouveau loyer et l’ancien, alors qu’elle n’ pas eu à acquitter l’ancien loyer et que le nouveau correspond à une prestation différente dont elle a effectivement bénéficié, ce qui ne peut s’analyser en un préjudice qui ne serait de toute façon pas en relation directe avec l’indécence du logement, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu’il a alloué à M^me Y une somme de 690,75€ au titre d’un surcoût de loyer pendant la période de préavis (143,33+ 61,42+486).

Sur le préjudice moral :

Au vu des éléments susvisés et notamment l’incidence de l’état d’indécence du logement sur l’état de santé de son fils qui a manqué l’école durant 15 jours, M^me Y justifiant avoir dû quitter le logement précipitamment, avoir bénéficié d’hébergements amicaux et de nuitées à l’hôtel et s’être heurtée à la fin du mois de janvier à une difficulté de communication avec les services sociaux du bailleur qui n’ont pas pu lui trouver rapidement une solution transitoire.

Il est ainsi caractérisé un important préjudice moral pour M^me Y dont le premier juge a pris la juste mesure en lui allouant une somme de 3000,00€ de dommages et intérêts, ce en quoi le jugement entrepris sera confirmé, les parties étant respectivement déboutées de leur demande plus ample ou contraire de ce chef.

Il y a également lieu à confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a statué sur les dépens et

demandes au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Succombant en son recours, la SA Promologis en supportera les dépens et sera équitablement condamnée à payer à M^me Y une somme de 1 500,00€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Rejetant toute autre demande plus ample ou contraire des parties :

Infirme partiellement le jugement entrepris.

Statuant à nouveau du chef réformé :

Déboute M^me Y de sa demande d’indemnisation pour un surcoût de loyer durant la période de préavis.

Confirme le jugement entrepris pour le surplus et y ajoutant :

Condamne la SA Promologis à payer à M^me Z Y une somme de 1 500,00€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne la SA Promologis aux dépens du présent recours.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

I. ANGER C. BENEIX-BACHER