MARS/CD

Numéro 20/01301

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRET DU 20/05/2020

Dossier : N° RG 18/02247 -

N° Portalis DBVV-V-B7C-

G6WP

Nature affaire :

Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Affaire :

SA AXA FRANCE IARD

C/

Y E,

N X, R B,

O G,

SCI ELI-BAIL

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 20 Mai 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 10 Mars 2020, devant :

Madame AF, Président

M^me ROSA-SCHALL, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

Monsieur CASTAGNE, Conseiller

assistés de M. FAGE, Greffier, présent à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

SA AXA FRANCE IARD ès qualités d’assureur décennal de Monsieur X

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[…]

[…]

Représentée et assistée de Maître DE TASSIGNY de la SCPA CABINET DE TASSIGNY ET ASSOCIES, avocat au barreau de PAU

INTIMÉS :

Madame Y, Z, Q E

[…]

[…]

Représentée et assistée de Maître SAINT-CRICQ, avocat au barreau de BAYONNE

Monsieur N X

[…]

[…]

Assigné

Monsieur R B

[…]

[…]

[…]

Assigné

Maître O G pris en sa qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la Société DGL BATIMENT

[…]

[…]

Assigné

SCI ELI-BAIL

prise en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège

[…] d’affaires

[…]

Représentée et assistée de Maître VERMOTE de la SCP UHALDEBORDE-SALANNE GORGUET VERMOTE BERTIZBEREA, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 23 AVRIL 2018

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE

RG numéro : 14/00038

La SCI Eli Bail a acquis le 13 août 2003, les lots numérotés 1 à 5 de la copropriété de l’immeuble situé […] puis a procédé à des travaux de rénovation au sein de ces appartements qu’elle a confiés :

— à M. X pour une partie du lot gros oeuvre

— à M. B pour la charpente et la couverture

— à M. C pour la zinguerie

— à la société DLG bâtiment pour le lot plâtrerie-isolation.

L’état descriptif de division du règlement de copropriété a été modifié par acte du 2 juillet 2004 annulant les lots 1 à 5 et créant les lots 6 à 11.

Le 23 août 2004, le lot n° 10 a été vendu à M. D.

Le 31 mai 2010, les lots 6 et 7 ont été vendus à M^me Y E au prix de 160 820 €.

M^me E, victime de plusieurs dégâts des eaux suite à des infiltrations d’eau au plafond de la cuisine et de la salle à manger, a découvert que la charpente du toit de cette cuisine était pourrie et que l’immeuble en son entier était affecté de graves problèmes de structure.

Par ordonnance de référé du 23 novembre 2011, M^me E, M. D et le syndicat des copropriétaires du […] ont obtenu du président du tribunal de grande instance de Bayonne, l’organisation d’une expertise pour laquelle M. F a été désigné.

Par diverses l’ordonnance, ces opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables à M. X et à son assureur, la société Axa France IARD, à M. B et à son assureur, la société Allianz IARD, à M^e G, en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société DGL bâtiment et à son assureur décennal, la société Generali IARD.

L’entreprise de M. X a été radiée en juin 2012 du registre du commerce et des sociétés.

Le rapport d’expertise a été déposé le 11 octobre 2013, dont il résulte que l’immeuble est affecté de désordres concernant la charpente, la toiture et la zinguerie, les planchers, les façades, les murs de soutènement du jardin privatif de M^me E, l’escalier intérieur des parties communes, l’isolation thermique, la ventilation et l’étanchéité de la cuisine du rez-de-chaussée.

Certains de ces désordres compromettent la solidité de l’ouvrage, d’autres rendent l’immeuble impropre à sa destination.

Par acte d’huissier du 20 novembre 2013, M^me Y E a fait assigner la SCI Eli Bail devant le tribunal de grande instance de Bayonne à l’effet de voir prononcer la résolution de la vente intervenue le 31 mai 2010, d’obtenir la restitution du prix de vente sous astreinte, ainsi que la condamnation à des dommages et intérêts en réparation de ses préjudices matériels, de jouissance et moral.

À défaut, elle a demandé de prononcer la nullité de cette vente pour dol.

Par acte d’huissier des 23, 24 et 25 septembre et 8 octobre 2014, la SCI Eli Bail a appelé en garantie M. X et son assureur la société d’assurances Axa, M. B, M. C et M^e G mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la société DLG bâtiment.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 23 avril 2015, ces procédures ont été jointes.

Par jugement du 23 avril 2018, le tribunal de grande instance de Bayonne a :

— déclaré irrecevable l’action engagée à l’encontre de M. V W C décédé le […],

— ordonné la mise hors de cause de M^e O G es qualités de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la société DLG bâtiment,

— dit que l’immeuble vendu par la SCI Eli Bail à M^me Y E est affecté de vices cachés justifiant l’action rédhibitoire,

— dit que la SCI Eli Bail ne peut se prévaloir de la clause de non garantie inscrite à l’acte,

— ordonné la résolution pour vices cachés de la vente reçue le 31 mai 2010 par M^e Larcher notaire, par la SCI Eli Bail à M^me AA M’AB née H, et M^me Y E du lot numéro 6 consistant en un jardin à l’arrière du bâtiment et 31/1000èmes des parties communes générales et du lot numéro 7 consistant en un appartement T3 comprenant une cuisine, un séjour, deux chambres avec placard, deux salles de bains et un WC et 388/1000èmes des parties communes générales dépendant d’un bien immobilier soumis au statut de la copropriété situé […] et […] pour une contenance de 05 par 85 ca,

— condamné la SCI Eli Bail à restituer à M^me Y E le prix de 160 820 €,

— débouté M^me Y E de sa demande tendant à voir assortir d’une astreinte la condamnation à la restitution du prix de vente,

— ordonné la restitution de l’immeuble par M^me Y E à la SCI Eli Bail,

— ordonné la publication du présent jugement au service de la publicité foncière de Bayonne aux frais de la SCI Eli Bail,

— condamné la SCI Eli Bail à payer à M^me Y E les sommes de 12 180 € en réparation de son préjudice matériel, 5000 € en réparation de son préjudice moral et 8000 € en réparation de son préjudice de jouissance,

— débouté M^me Y E du surplus de ses demandes,

— débouté la SCI Eli Bail de ses demandes dirigées à l’encontre de M. R B,

— déclaré recevables les demandes de la SCI Eli Bail à l’encontre de M. N X,

— dit que la SCI Eli Bail a qualité pour mettre en oeuvre la responsabilité des constructeurs sur le fondement de l’article 1792 du Code civil,

— condamné in solidum la compagnie Axa France IARD et M. N X à relever et garantir la SCI Eli Bail des condamnations prononcées contre elle dans la limite de 44 483,14 euros TTC, avec réactualisation de cette somme en fonction de la variation de l’indice BT01 entre la date de la clôture du rapport d’expertise soit le 11 octobre 2013 et la date du jugement

— débouté la compagnie Axa France IARD de sa demande tendant à voir déclarer la franchise contractuelle opposable au tiers bénéficiaire au titre du préjudice matériel,

— débouté la SCI Eli Bail du surplus de ses demandes et l’a condamnée à payer à M^me Y E la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec exécution provisoire de la décision.

La société Axa France IARD a interjeté appel de ce jugement le 5 juillet 2018, en contestant l’intégralité des chefs de son dispositif.

Par conclusions n° 2 du 26 février 2019 la société Axa France IARD, assureur de M. X demande de réformer le jugement entrepris.

Concernant M^me E, elle fait valoir :

— que les désordres ne peuvent être qualifiés de vices cachés,

— que la clause exonératoire de responsabilité stipulée dans l’acte de vente trouve application,

— que M^me E ne justifie pas de l’existence d’un dol imputable à la SCI Eli Bail.

Elle demande donc de la débouter de ses demandes et de rejeter tout appel incident formé par M^me E.

Concernant la SCI Eli Bail, elle demande de la déclarer irrecevable pour défaut de qualité à agir.

À défaut, au visa de l’article 1792 du Code civil, elle demande de dire et juger :

— que la preuve de la réalisation du plancher de l’appartement de M^me E par l’entreprise X n’est pas rapportée et que les défauts relatifs au plancher du rez-de-chaussée ne lui sont pas imputables,

— que la SCI Eli Bail a expressément rappelé dans ses écritures de première instance que les travaux de réalisation du plancher de l’appartement de M^me E n’ont pas été réalisés par l’entreprise X mais par le propriétaire précédent l’acte d’acquisition par la SCI Eli Bail.

Elle demande en conséquence de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la responsabilité de l’entreprise X du chef des désordres concernant les menuiseries intérieures et le plancher de l’appartement de M^me Y E et a condamné la société Axa France in solidum avec son assurée au paiement de la somme de 44 483,14 euros TTC outre réactualisation.

Elle sollicite le débouté de la SCI Eli Bail de ses demandes en garantie contre l’entreprise X et son assureur et le rejet de tout appel incident formé par la SCI Eli Bail.

Très subsidiairement, si la société Axa France devait être condamnée, elle demande de dire et juger que des franchises prévues au contrat sont opposables à la SCI Eli Bail au titre de la garantie des dommages immatériels consécutifs et de la garantie RC.

En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de la SCI Eli Bail à lui payer la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens et demande d’autoriser la SCPA De Tassigny et associés à procéder à leur recouvrement direct en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de son recours, elle fait notamment valoir que son assuré, M. X n’est concerné que par les désordres n° 3 et 4 du rapport d’expertise qui relèvent, selon l’expert d’une erreur de conception et principalement d’un défaut d’entretien.

Elle conteste que le tribunal ait écarté la clause exonératoire de garantie des vices cachés et d’autre part, la qualification même de vices cachés, au motif que les désordres affectant la façade étaient apparents et que l’affaissement du plancher était déjà bien entamé un an après la vente. Elle soutient donc que l’action de M^me E n’est pas fondée, ni sur les vices cachés, ni sur ses autres demandes subsidiaires.

Elle s’oppose, en tant qu’assureur de M. X, aux demandes indemnitaires formées par M^me Y E dans son appel incident au motif que ces frais sont en lien avec la demande de résolution de la vente immobilière et conteste les indemnisations allouées en réparation du préjudice moral et du trouble de jouissance.

Elle fait également valoir que c’est à tort que le tribunal a retenu que la SCI Eli Bail avait la qualité de maître de l’ouvrage, soutenant que cette action est exclusivement réservée au maître d’ouvrage actuel de l’immeuble.

Elle soutient également que la SCI Eli Bail n’est pas fondée à agir au visa de l’article 1792 du Code civil, dès lors que les désordres étaient apparents au moment de l’acquisition du bien par M^me E et qu’ils résultent principalement d’une absence d’entretien.

Elle ajoute qu’il résulte du devis de l’entreprise X que les travaux de démolition des planchers et de réfection ne concernaient pas le rez-de-chaussée de l’appartement de M^me E qui avait déjà été refait de sorte que la responsabilité de l’entreprise X ne pas être retenue de ce chef.

Par conclusions du 2 janvier 2019, la SCI Eli Bail, formant appel incident, demande de réformer le jugement entrepris et statuant à nouveau :

À titre principal,

— de dire et juger applicable la clause exonératoire des vices cachés et de débouter en conséquence M^me E de toutes ses demandes,

À titre secondaire, si la responsabilité pour vices cachés était retenue,

— de limiter le préjudice matériel aux seules demandes dont il est justifié par une pièce,

— de rejeter la demande de préjudice de jouissance,

— de condamner M. X et son assureur Axa France IARD à relever et garantir indemne la SCI Eli Bail de toutes condamnations sans limitation de quantum,

— de condamner M. X et son assureur Axa France IARD à payer à la SCI Eli Bail en réparation des désordres de nature décennale, la somme de 44 483,14 euros TTC avec indexation sur l’indice BT 01 à compter du dépôt du rapport d’expertise,

— de condamner M. X et son assureur Axa France IARD à payer à SCI Eli Bail la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel et de première instance.

Au soutien de son appel incident, elle fait notamment valoir qu’elle est une SCI familiale à destination purement patrimoniale, et non pas une professionnelle de l’immobilier et de la construction et que dans ces conditions, la clause exonératoire des vices cachés doit trouver à s’appliquer.

À titre subsidiaire, elle demande de faire application du régime de responsabilité issu de l’article 1792 du Code civil, et de dire que la garantie de l’assureur de M. X est mobilisable et applicable et que les franchises ne lui sont pas applicables.

S’il était fait droit à l’action rédhibitoire, elle demande que M. X et son assureur Axa France IARD soient condamnés à lui payer la réparation des désordres de nature décennale soit la somme de 44 483,14 euros TTC avec indexation sur l’indice BT01 à compter du dépôt du rapport d’expertise puisqu’elle retrouverait sa qualité de maître d’ouvrage et de propriétaire du bien.

Vu l’ordonnance d’interruption d’instance du 6 février 2019 en raison du décès de M. V W C.

Par conclusions récapitulatives et responsives du 11 juin 2019, M^me Y E demande de confirmer le jugement entrepris en toutes ces dispositions sauf sur l’indemnisation de son préjudice qu’elle demande de fixer à la somme de 52 643,44 euros.

Elle sollicite la condamnation de la société Axa France IARD à lui payer la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle fait valoir que la clause d’exclusion de garantie des vices cachés lui est inopposable, d’une part parce que la SCI Eli Bail est un marchand de biens et d’autre part, du fait de sa mauvaise foi et de sa connaissance des désordres alors qu’elle avait indiqué avoir effectué une rénovation lourde de cet immeuble ancien.

Elle ajoute qu’elle a assuré la maîtrise d’oeuvre ce qui suffit à lui reconnaître le caractère de professionnelle censée connaître les vices.

Les conclusions n° 2 de la société Axa France IARD ont été signifiées au dernier domicile connu de M. R B le 27 février 2019.

Un avis de passage a été laissé le 21 mars 2019, à M^e G mandataire liquidateur de la société DLG bâtiment et le 13 mars 2019, à M. N X.

M. R B, M^e G mandataire liquidateur de la société DLG bâtiment et M. N X n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 février 2020.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion la cour, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, se réfère pour l’exposé plus ample des moyens et des prétentions des parties, à leurs dernières écritures visées ci-dessus.

Sur ce :

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action engagée à l’encontre de M. V W C décédé le […] et ordonné la mise hors de cause de M^e O G, es qualités de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la société DLG bâtiment, ces dispositions, bien que concernées par l’appel, n’étant aucunement contestées par les parties.

Sur la demande de résolution de la vente pour vices cachés

L’expertise a mis en évidence 9 désordres différents repris chacun de façon détaillée par le premier juge, de sorte que la cour les rappelle comme suit en les résumant :

— Pour la charpente, M. F a noté plusieurs points de pourriture et des infiltrations d’eau avec une détérioration généralisée des pièces de bois d’une part en raison du vieillissement mais aussi des défauts d’isolation et d’étanchéité.

— Concernant la toiture et la zinguerie, il a noté un mauvais état général et un défaut manifeste d’étanchéité à l’air et à l’eau.

— Les assemblages des façades (poutres et poteaux) sont en mauvais état, soit en raison de la dégradation des pièces de bois par l’humidité et les attaques par les insectes xylophages, soit en raison des surcharges exercées après modifications.

Des fissures en façade ont été partiellement et grossièrement reprises. Des volets sont manquants, d’autres ne sont pas assortis…

— Le mur de soutènement du jardin de M^me E est dégradé et en partie détruit, les dalles en béton intermédiaire sont fissurées. Ce désordre n’a pas fait l’objet de réparations par la SCI Eli Bail et n’a pas été retenu par l’expert.

— L’escalier intérieur présente un grand nombre d’attaques d’insectes xylophages et aucune trace de traitement de préparation à une éventuelle pulvérisation ou à des injections n’a été trouvée.

L’isolation thermique est très faible, seuls quelques résidus de laine de verre totalement détériorés ayant été observés dans les planchers.

L’isolation des pentes est inexistante pour les appartements du 2^e étage.

— La ventilation ne fonctionne pas correctement car les branchements ne sont pas faits ou sont mal faits. L’aspiration est nulle au niveau des bouches en SDB.

— L’étanchéité de la cuisine du rez-de-chaussée n’est pas assurée correctement. Des traces d’humidité

sur le mur et le taux élevé d’humidité indiquent que celui-ci n’est plus étanche.

Dans l’angle extérieur de la pièce, contre le mur, le mur mitoyen et la toiture, il y a un trou autour d’une pièce de bois rongée dans lequel peut s’introduire une quantité d’eau importante.

Selon l’expert :

— >Les désordres affectant les planchers, les façades, le dallage et le mur sont imputables en totalité à l’entreprise X.

Ceux concernant l’escalier intérieur, la ventilation, l’étanchéité de la cuisine du rez-de-chaussée sont imputables à 100 % à la SCI Eli Bail, ceux concernant la charpente et la couverture, en totalité à l’entreprise B, ceux de la toiture et de la zinguerie à 90 % à l’entreprise B et à 10 % à l’entreprise C.

— >Les désordres affectant la charpente et la couverture, la zinguerie, les planchers et l’étanchéité de la cuisine étaient cachés pour les acheteurs.

Les désordres affectant la charpente et la couverture, les planchers, le mur de soutènement et d’étanchéité de la cuisine compromettent la solidité de l’ouvrage

Ceux affectant la zinguerie, les planchers, les façades, dallages et murs, l’escalier extérieur, l’isolation thermique, la ventilation, l’étanchéité de la cuisine rendent l’immeuble impropre à sa destination.

L’immeuble doit être totalement refait.

Le coût total du traitement des désordres s’élève à la somme de 201 908,26 euros TTC.

Le caractère de vices cachés de certains des désordres affectant l’appartement de M^me E n’est pas contesté devant la cour, par la SCI Eli Bail.

La société AXA France IARD soutient pour sa part que les désordres étaient visibles lorsque M^me E a acquis l’appartement du rez-de-chaussée en 2010.

L’existence des anciennes solives pourries qui constituaient pour partie ce plancher et qui n’ont pas été remplacées, le comblement du vide sanitaire par des gravats de chantier et le calage réalisé par des liteaux, du carrelage et autres blocs posés à même le sol n’était pas un vice apparent et n’a pu être révélé qu’après l’intervention du sapiteur BET structure Iparla.

Ce désordre affectant le plancher compromet la solidité de l’ouvrage.

Le montant des travaux nécessaires à la reprise des désordres retenu par le premier juge, concernant les menuiseries intérieures et le plancher de cet appartement, à hauteur de la somme de 44 483,14 euros TTC, n’est pas contesté.

Les désordres affectant cet immeuble situé […] étaient tels que l’expert, M. F a signalé dès le 28 février 2012 aux parties et au juge chargé du contrôle des expertises, la nécessité de garantir dans les meilleurs délais la stabilité de l’ouvrage et le caractère généralisé de cette instabilité concernant tous les appartements et les communs de l’immeuble.

Sur la clause de non garantie des vices cachés

Le jugement déféré repose de ce chef, sur des motifs exacts et pertinents que la cour adopte.

En l’absence de moyens nouveaux et de preuve nouvelle, le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit que la SCI Eli Bail ne peut se prévaloir de la clause de garantie inscrite à l’acte de vente du 31 mai 2010 dès lors qu’elle a été maître d’ouvrage dans le cadre des travaux de rénovation qu’elle a entrepris et a fait procéder à un acte modificatif de règlement de copropriété dans le seul but de revendre les lots ou de les mettre en location et que sa qualité de professionnelle ressort également de ses statuts, en lecture de son objet social.

C’est également par une exacte appréciation des faits de l’espèce, que le premier juge a souligné la mauvaise foi de la SCI Eli Bail, maître d’ouvrage et vendeur, après avoir rappelé que le vendeur qui fait réaliser des travaux à l’origine des dommages est assimilé au vendeur professionnel tenu de connaître les vices de l’immeuble vendu.

Il convient de relever que le rapport de l’expert M. I, désigné par le président du tribunal d’instance de Bayonne dans une autre instance, rapport du 3 décembre 2003, démontre que l’immeuble du […] menaçait ruine à cette date et a dû être étayé.

Le rapport en date du 3 novembre 2003 de M. J, expert intervenu à la demande des services d’hygiène et de sécurité de la ville de Bayonne, démontre également que l’immeuble acquis par la SCI Eli Bail était très vétuste et que les travaux engagés dans cet immeuble ne paraissaient pas avoir été réalisés avec un minimum de sécurité ; cette deuxième expertise avait été requise à la suite de la chute d’une partie de la cheminée en briques de l’immeuble du […] dans la cour d’un immeuble voisin.

Lors de ces expertises, la SCI Eli Bail était représentée par M^me H, sa gérante, ou par M. X chargé du gros oeuvre et compagnon de M^me H à l’époque.

La SCI Eli Bail avait donc une parfaite connaissance de la nécessité d’entreprendre des travaux de très grande ampleur pour réhabiliter ce bâtiment qui a fait l’objet d’une demande d’arrêté à raison de l’état de péril imminent.

Nonobstant cette situation, dans l’acte de vente du 31 mai 2010, la SCI Eli Bail a pourtant déclaré que le bien n’avait pas fait l’objet de travaux susceptibles d’engager la responsabilité décennale des constructeurs alors même qu’elle a fait intervenir des entreprises en 2003 et 2004 – notamment pour des travaux de charpente et de couverture – pour un montant global que l’expert a pu fixer de façon certaine à la somme de 78 442,31 euros TTC en lecture des documents en justifiant, mais qu’elle avait indiqué être beaucoup plus élevé.

Le rapport de M. F démontre que l’immeuble est toujours affecté de graves désordres compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, relevant de la responsabilité des intervenants de la réhabilitation de 2004 et du vendeur (réponse au dire de M^e K du 14 juin 2013).

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit que l’immeuble vendu par la SCI Eli Bail à M^me Y E est affecté de vices cachés justifiant l’action rédhibitoire, que la SCI Eli Bail ne peut se prévaloir de la clause de non garantie inscrite à l’acte et a ordonné la résolution de la vente des lots n° 6 et 7 intervenue le 31 mai 2010 entre la SCI Eli Bail et M^me Y E puis a condamné la SCI Eli Bail à restituer le prix de vente de 160 820 € à M^me Y E et ordonné la restitution par celle-ci de l’immeuble à la SCI Eli Bail, outre les conséquences subséquentes afférentes à la publication du jugement au service de la publicité foncière de Bayonne.

Sur la garantie de la société AXA France IARD

Pour s’opposer au recours en garantie formé par la SCI Eli Bail, la société Axa France IARD soutient également :

-1-que la SCI Eli Bail n’a pas qualité à agir sur le fondement de l’article 1792 du Code civil.

Il est constant toutefois, dès lors que la vente est résolue en application des dispositions de l’article 1644 du Code civil, que la SCI Eli Bail est à nouveau propriétaire du bien litigieux et qu’elle a intérêt à agir contre l’entreprise responsable de désordres relevant de la garantie décennale.

-2- que M. X n’a pas réalisé les travaux de démolition du plancher du rez-de-chaussée de l’appartement de M^me E, ce qui résulte selon elle de sa pièce numéro 6 « travaux de rénovation de gros oeuvre 26 septembre 2003 », qui mentionne que les travaux ne concernaient pas la démolition du plancher et la réfection du rez-de-chaussée qui étaient déjà faits, lesdits travaux ayant été effectués par les précédents propriétaires.

Elle ajoute, que la SCI Eli Bail l’avait elle-même reconnu, dans un dire du 29 août 2013 adressé à M. F, dans lequel elle indiquait que les travaux du rez-de-chaussée avaient été réalisés par M. L et que seuls restaient à réaliser les embellissements.

Le document à l’en-tête des établissements X N relatif aux travaux de rénovation poste gros oeuvre qui mentionne, démolition planchers et réfection (1) sauf RDC déjà fait et le piquetage, reprise des murs, consolidation (2) sauf RDC déjà plaqué, n’est pas intitulé devis, contrairement au devis de rénovation du 16 janvier 2004 émanant de cette même entreprise et n’est pas une facture. Il ne fait mention que d’une enveloppe globale estimative de 60 000 €, sous réserve de travaux complémentaires non prévisibles ce jour, alors par ailleurs que seule une facture du 15 janvier 2004 d’un montant de 10 099,51 euros est produite aux débats concernant la démolition de cloisons et du plancher ainsi que la consolidation des planchers en hourdi et le ragréage.

La réalité de l’étendue de l’intervention de cette entreprise ne peut donc être établie en lecture de ces documents pour le moins contradictoires.

Il résulte par contre de l’attestation de M. T U, premier occupant de cet appartement, qui a visité ce logement en septembre 2003, que les murs étaient bruts ainsi que les sols, que les huisseries n’étaient pas posées et dans la pièce principale, qu’on pouvait apercevoir par un trou béant les gravats du chantier qui avaient été jetés dans le vide sanitaire. Il n’y avait pas de cuisine, pas de salle de bains, tout était brut. Il ajoute, que la photographie de la page n° 2 du bail pièce 41 n’était pas celle qu’il avait signée.

Il n’a pas été allégué que cette attestation particulièrement circonstanciée était un faux témoignage, ni qu’une autre entreprise serait intervenue lors des travaux pour la réalisation des planchers.

Par ailleurs, est annexé au rapport d’expertise, le courrier que M. X a écrit le 7 juin 2013 à M. F pour lui indiquer que le plancher n’avait pas été refait par M. L et qu’il existait un accès à une cave, dont une grosse partie a été bouchée par les gravats des travaux, à la demande de M^me H, pour éviter des frais d’évacuation de ces gravats.

Ces éléments corroborent les constatations de M. F qui indique dans son rapport que le plancher du rez-de-chaussée est sur vide sanitaire et qu’il a été comblé par tous les gravats du chantier de 2003/2004.

Il est ainsi établi, que ces désordres sont imputables à l’intervention de l’entreprise X qui a réalisé les travaux à partir de l’année 2003, sur un immeuble décrit dans son ensemble par plusieurs experts en fin d’année 2003, comme étant particulièrement délabré et menaçant ruine.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné in solidum la compagnie Axa France IARD et M. N X à relever et garantir la SCI Eli Bail des condamnations prononcées contre elle dans la limite de 44 483,14 euros TTC, avec réactualisation de cette somme

en fonction de la variation de l’indice BT01 entre la date de la clôture du rapport d’expertise soit le 11 octobre 2013 et la date du jugement.

Cette condamnation concernant la réparation du préjudice matériel au titre de la garantie décennale, c’est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de la société AXA France IARD de déclarer sa franchise contractuelle opposable aux tiers lésés.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Il résulte des dispositions de l’article 1645 du Code civil, que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre à la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

M^me Y E a formé appel incident de ce chef, le premier juge n’ayant retenu que la somme de 12 180 € au titre de la commission de l’agence immobilière.

Elle sollicite :

— la somme de 20 263,87 euros au titre des frais d’acte notarié et d’inscription d’hypothèque ; en lecture du relevé de compte de l’étude notariée en date du 3 septembre 2010, il est justifié de 11 263,87 euros de frais notariés. Aucun justificatif du paiement des frais n’est produit concernant l’inscription d’hypothèque.

— les sommes de 155 € au titre des frais de dossiers pour son prêt immobilier et de 3155,96 euros pour les intérêts dus pour ce prêt sont justifiées par des relevés du crédit agricole

— la somme de 12 180 € pour l’indemnisation de la commission l’agence immobilière a été retenue à bon droit par le premier juge, en lecture de l’acte notarié la mentionnant.

Ces frais exposés en pure perte, sont constitutifs d’un préjudice subi par M^me E en raison de l’existence des vices cachés à l’origine de la résolution de la vente.

Les autres sommes demandées concernent la taxe foncière (3449 euros), les charges de copropriété (3104,33 euros), les frais d’assurance (1211,39 euros) des dépenses d’installation d’un chauffe-eau, d’arrachage des bambous, des frais de grillage, de réparation d’un mur (5128,89 euros ) et 4000 euros au titre des frais de déménagement et d’emménagement.

S’il est établi que la SCI Eli Bail, qui avait connaissance des vices affectant le bien qu’elle a vendu à M^me E, doit l’indemniser de tous les préjudices que lui ont causés ces vices, elle ne peut être condamnée à des dommages et intérêts pour les frais afférents non aux vices cachés, mais à l’habitation, pour la période antérieure à la résolution de la vente.

Il s’ensuit que M^me Y E sera déboutée de ses demandes afférentes à la taxe foncière, aux charges de copropriété, aux frais d’assurance et aux dépenses faites dans le logement sans lien direct et certain avec les vices cachés, ainsi qu’aux frais d’entretien du jardin, comme de sa demande afférente aux déménagements, pour laquelle aucune pièce n’est produite.

En conséquence, réformant le jugement de ce chef, la SCI Eli Bail sera condamnée à payer à M^me Y E la somme de 26 754,83 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel.

<Sur la demande de titre du préjudice moral.

Ce chef de préjudice, non contesté, sera confirmé.

Elle est contestée par la SCI Eli Bail au motif que si la vente est résolue, M^me E est censée n’être jamais entrée en possession et dans ces conditions, ne peut solliciter l’indemnisation d’un préjudice de jouissance.

C’est toutefois par des motifs exacts que le premier juge a relevé qu’il résultait du rapport d’expertise qu’en raison des désordres relatifs au défaut d’étanchéité et d’isolation du bâtiment, il a été infesté par des rats et a dû faire l’objet de mesures de dératisation et d’autre part, que M^me E a été régulièrement confrontée à d’importants problèmes d’humidité ayant notamment fait l’objet d’une déclaration de sinistre.

Le préjudice de jouissance est donc établi et a été exactement indemnisé par la condamnation de la SCI Eli Bail à payer à M^me Y E la somme de 8 000 €.

Sur les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le jugement sera confirmé de ces chefs.

La société AXA France IARD succombant en son recours sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer à M^me Y E la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

La SCI Eli Bail sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société AXA France IARD sera condamnée aux dépens de l’instance en appel.

Il sera fait droit à la demande sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ces motifs

La cour après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris sauf sur la condamnation de la SCI Eli Bail à payer à M^me Y E la somme de 12 180 euros en réparation de son préjudice matériel

Réformant le jugement de ce chef,

Condamne la SCI Eli Bail à payer à M^me Y E la somme de 26 754,83 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel

Y ajoutant,

Condamne la société AXA France IARD à payer à M^me Y E la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Déboute la société AXA FRANCE IARD et la SCI Eli Bail de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne la société AXA France IARD aux dépens de l’appel et autorise la SCPA De Tassigny et

associés à procéder au recouvrement direct des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M^me AF, Président, et par M^me AD, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

AC AD AE AF