18/10/2021

ARRÊT N°

N° RG 19/01552 – N° Portalis DBVI-V-B7D-M4M5

SL/NB

Décision déférée du 13 Février 2019 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 17/00075

(Mme. X)

SARL MAJA

C/

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE BERTRAND DE BORN

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX HUIT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANTE

SARL MAJA, société à responsabilité limitée au capital de 4.575 ' Inscrite au RCS de Toulouse sous le numéro 400421731, poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e Jérôme HORTAL de l’AARPI DESTRUEL-HORTAL, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE BERTRAND DE BORN, représenté par son Syndic en exercice, la SARL MB IMMO exerçant sous le nom commercial LAFORET IMMOBILIER, immatriculée au RCS de TOULOUSE sous le n° 478 728 231, dont le siège social est […] à […], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

[…]

[…]

Représenté par M^e François AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 05 Juillet 2021 en audience publique, devant la Cour composée de :

J.C. GARRIGUES, président

A.M. ROBERT, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : N. DIABY

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par J.C. GARRIGUES, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.

Exposé des faits et de la procédure :

La Sci Maja, devenue Sarl Maja, est propriétaire d’un local constituant le lot n°3 dans l’immeuble en copropriété Bertrand de Born, situé aux […].

Le 26 octobre 2016, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté une résolution numéro 3 autorisant le syndic à agir en justice à l’encontre de la Sci Maja, propriétaire du lot numéro 3, en raison, suivant les termes de cette résolution, de la 'mise en place par la Sci Maja d’une enseigne au niveau de la façade, sans autorisation de l’assemblée générale, d’une activité du local contraire au règlement de copropriété, de nuisances sonores troublant la tranquillité des occupants".

Par acte d’huissier de justice du 20 décembre 2016, la Sarl Maja a assigné le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, le cabinet Moullin-Traffort, devant le tribunal de grande instance de Toulouse, afin notamment de voir annuler l’assemblée générale du 26 octobre 2016.

Par jugement contradictoire du 13 février 2019, le tribunal de grande instance de Toulouse a :

— constaté qu’il n’était saisi d’aucune demande visant à voir déclarer irrecevables les prétentions émises par la Sarl Maja au motif d’un défaut de droit d’agir ;

— débouté le syndicat des copropriétaires. de l’immeuble Bertrand de Born, situé aux […] à Toulouse, représenté par son syndic, le cabinet Moullin-Traffort , de sa demande visant à voir déclarer irrecevables les prétentions de la Sarl Maja au motif d’une violation des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— débouté la Sarl Maja de sa demande visant à voir annuler l’assemblée générale du 26 octobre 2016 des copropriétaires de l’immeuble Bertrand de Born ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Bertrand de Born, situé aux […] […] à Toulouse , représenté par son syndic, le cabinet Moullin-Traffort, de sa demande visant à voir condamner la Sarl Maja à lui verser une somme de 3.000 ' au titre de l’indemnisation de son préjudice fondé sur l’introduction d’une procédure abusive ;

— condamné la Sarl Maja à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Bertrand de Born, une somme de 3.000 ' au titre de l’indemnité prévue à l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la Sarl Maja aux entiers dépens de l’instance ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.

Pour statuer ainsi, le tribunal a estimé que l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 avait été respecté, s’agissant de l’action en nullité de l’assemblée générale intentée par un copropriétaire, faite dans le délai de deux mois.

Il a retenu que l’assemblée générale du 26 octobre 2016 avait été réunie sur initiative du syndic ; que les règles concernant la date, l’heure, l’ordre du jour avaient été respectées ; que la mention dans la convocation du caractère extraordinaire de l’assemblée générale, en l’absence d’un empêchement du syndic ou de sa défaillance, ne permettait pas d’en déduire une irrégularité de la convocation et une nullité de ladite assemblée pourtant tenue en-dehors de ces circonstances ; que le délai de convocation avait été respecté ; que l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ne prohibait pas l’envoi des pouvoirs en blanc, dès lors qu’ils n’étaient pas distribués par le syndic à des mandataires choisis par lui, et qu’ils étaient valides tant que la preuve n’était pas rapportée que le syndic les ait utilisés de manière à fausser le résultat du vote pour nuire aux intérêts de la copropriété ou d’un copropriétaire ou d’un groupe de copropriétaires ; que seul le vote exprimé par le mandataire devait être pris en compte ; qu’aucune nullité de l’assemblée générale du 26 octobre 2016 ne pouvait être prononcée eu égard à la validité des pouvoirs remis, à leur distribution et à la comptabilisation des voix à l’occasion des votes émis.

Il a considéré qu’il ne lui appartenait pas de porter une appréciation quant aux motifs de la résolution autorisant le syndic à agir en justice contre la société Maja.

Par déclaration en date du 2 avril 2019, la Sarl Maja a relevé appel de ce jugement en ce qu’il a :

— débouté la Sarl Maja de sa demande visant à voir annuler l’assemblée générale du 26 octobre 2016 des copropriétaires de l’immeuble Bertrand de Born ;

— condamné la Sarl Maja à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Bertrand de Born une somme de 3.000 ' au titre de l’indemnité prévue à l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la Sarl Maja aux entiers dépens de l’instance.

Prétentions et moyens des parties :

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 9 décembre 2019, la Sarl Maja, appelante, demande à la cour de :

— constater qu’elle justifie de sa qualité à agir et d’un titre de propriété le confirmant, et, que son action est recevable ainsi que tous ses moyens de contestations de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Bertrand de Born en date du 26 ctobre 2015 ;

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

* constaté que le tribunal n’a été saisi d’aucune demande visant à voir déclarer irrecevables les prétentions qu’elle avait émises au motif d’un défaut de droit d’agir ;

* débouté, au besoin, le syndicat des copropriétaires de I’immeuble Bertrand de Born de sa demande visant à voir déclarer irrecevables ses prétentions au motif d’une violation des dispositions de l’ article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

* débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Bertrand de Born de sa demande visant à la voir condamner à lui verser une somme de 3.000 ' au titre de I’indemnisation de son préjudice fondé sur l’introduction d’une procédure abusive ;

— réformer le jugement dont appel pour le surplus ;

Et, statuant à nouveau,

— annuler l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Bertrand de Born en date du 26 octobre 2015 ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Bertrand de Born de l’ensemble de ses demandes, en ce comprises celles en cause d’appel ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Bertrand de Born à lui verser la somme de 3.000 ' sur le fondement de I’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Bertrand de Born aux entiers dépens avec distraction au profit de M^e Hortal, sur son affirmation de droit, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle soutient qu’elle justifie de sa qualité à agir et d’un titre de propriété le confirmant ; que ne sont pas irrecevables les nouveaux moyens au-delà du délai de deux mois pour contester l’assemblée générale ; que d’ailleurs, les moyens qu’elle soulève demeurent les mêmes depuis l’assignation concernant notamment l’irrégularité de la convocation et des pouvoirs.

Sur la forme, elle soutient que la convocation vise une assemblée générale extraordinaire, qui ne pouvait être organisée que dans les conditions prévues aux articles 37 à 39 du règlement de copropriété ; qu’aucune des causes de son organisation n’est justifiée dans le procès-verbal d’assemblée générale du 26 octobre 2016 qui, du reste, ne l’identifie pas comme une assemblée générale extraordinaire. Elle ajoute que le délai minimum de 21 jours francs entre la date de réception de la convocation et la date de l’assemblée générale n’a pas été respecté. Elle conteste la régularité des pouvoirs.

Sur le fond, elle fait valoir qu’elle n’a jamais fait l’objet d’une quelconque mise en demeure ; que le lot est à usage commercial ou professionnel et que l’installation d’une enseigne en est l’accessoire indispensable ; que le fait est continu et connu de la copropriété depuis au moins 12 ans, l’action étant donc prescrite. Elle ajoute qu’il n’est rien précisé dans le procès-verbal d’assemblée générale sur l’exercice dans le local d’une activité contraire au règlement de copropriété, ni sur les nuisances sonores, qui ne sont d’ailleurs pas prouvées et pour lesquelles sa responsabilité n’est pas établie. Elle ajoute qu’il a été donné mandat d’agir en justice contre la Sci Maja, alors qu’il s’agit désormais d’une Sarl, ce qui apparaît sur simple consultation du Bodacc.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 18 juin 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Bertrand de Born, intimé, demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en tous points, notamment en ce qu’il a débouté la Sarl Maja de sa demande visant à voir annuler l’assemblée générale du 26 octobre 2016 des copropriétaires de l’immeuble Bertrand de Born, et l’a condamnée à payer la somme de 3.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

— condamner la Sarl Maja à lui payer la somme de 3.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— condamner la Sarl Maja aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel, dont distraction au bénéfice de M^e Axisa, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Sur la forme, il soutient que la formulation 'assemblée générale extraordinaire’ apparaît seulement dans la convocation et n’est pas reprise dans le procès-verbal d’assemblée, et qu’elle était simplement destinée à distinguer la réunion convoquée par le syndic de la réunion de l’assemblée générale courante

annuelle ; que le vocable 'assemblée générale extraordinaire’ n’existe pas, la loi du 10 juillet 1965 ne distinguant que les assemblées générales et les assemblées spéciales ; que la mention 'extraordinaire’ sur la convocation ne saurait affecter la régularité de l’assemblée générale, les mentions prescrites par l’article 9 du décret du 17 mars 1967 et l’article 39 du règlement de copropriété étant respectées ; que le convocation est bien à l’initiative du syndic. Il ajoute que le délai entre la convocation et la tenue de l’assemblée générale a bien été respecté ; que les pouvoirs sont valables et qu’ils ont été correctement distribués et comptabilisés.

Sur le fond, il soutient que la preuve de la prescription n’est pas rapportée, et que l’appréciation d’une éventuelle prescription d’une action en justice du syndic n’entache pas d’irrégularité la résolution de l’assemblée générale autorisant le syndic à introduire une telle action ; que l’absence de mise en demeure préalable n’est pas de nature à invalider la résolution ; que les motifs ayant conduit à voter la résolution n’ont pas à être développés à ce stade, mais à l’occasion de l’éventuelle action en justice ; qu’il ne revient pas à la cour d’apprécier l’opportunité ni le bien fondé des résolutions votées par l’assemblée générale, mais seulement la régularité des conditions de vote de la résolution. S’agissant du changement de forme juridique de la société Maja, il rappelle que tout transfert de propriété doit être notifié au syndic sans délai soit par les parties, soit par le notaire à peine d’inopposabilité, et qu’aucune notification n’est intervenue ; que d’ailleurs, le relevé de propriété cadastral mentionne encore la Sci Maja comme propriétaire au 25 août 2017, alors que l’assemblée générale querellée date du 26 octobre 2016. Il ajoute qu’en toute hypothèse, ce n’est que lors de la délivrance de l’assignation que cette question aurait pu être discutée si le syndic avait effectivement engagé l’action pour laquelle mandat lui a été donné par l’assemblée.

Motifs de la décision :

1. Sur la recevabilité de l’action de la Sarl Maja :

En vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à l’assemblée générale du 26 octobre 2016, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification des dites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Par acte d’huissier de justice du 20 décembre 2016, la Sarl Maja a assigné le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, le cabinet Moullin-Traffort devant le tribunal de grande instance de Toulouse, afin notamment de voir annuler l’assemblée générale du 26 octobre 2016.

L’action en nullité de l’assemblée générale a bien été engagée dans le délai de l’article 42.

Le moyen tiré de la transformation de la Sci Maja en Sarl Maja n’avait pas été soulevé dans l’assignation. Cependant, aucune disposition ne prévoit que tous les moyens au soutien de la demande d’annulation de l’assemblée générale doivent tous être exposés dans le délai de deux mois.

En conséquence, l’action de la Sarl Maja est recevable.

2. Sur la forme :

En vertu de l’article 78 du règlement de copropriété, en principe le syndic ne peut intenter une action en justice au nom du syndicat, sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

En l’espèce, le 26 octobre 2016, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté une résolution numéro 3 autorisant le syndic à agir en justice à l’encontre de la Sci Maja, propriétaire du lot numéro 3, en raison, suivant les termes de cette résolution, de la 'mise en place par la Sci Maja d’une enseigne au niveau de la façade, sans autorisation de l’assemblée générale, d’une activité du local contraire au règlement de copropriété, de nuisances sonores troublant la tranquillité des occupants".

2.1 Sur l’irrégularité de la convocation à l’assemblée générale :

En vertu de l’article 37 du règlement de copropriété, en principe l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

En vertu de l’article 17-1-1 de la loi du 10 juillet 1965, applicable à l’assemblée générale du 26 octobre 2016, en cas d’empêchement du syndic ou de défaillance de celui-ci mettant en péril la conservation de l’immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, chaque copropriétaire peut prendre l’initiative de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour désigner un nouveau syndic ou prendre les décisions nécessaires à la conservation de l’immeuble, de la santé ou de la sécurité de ses occupants.

En l’espèce, la convocation indique que l’assemblée générale sera une assemblée générale extraordinaire.

Il n’y avait cependant pas empêchement du syndic ou défaillance de celui-ci. Les mentions prescrites par l’article 9 du décret du 17 mars 1967 et l’article 39 du règlement de copropriété ont été respectées. La convocation émane bien du syndic, le cabinet Moullin-Traffort, puisqu’elle mentionne : 'En notre qualité de syndic de votre résidence, nous avons le plaisir de vous convoquer à l’assemblée générale extraordinaire de votre copropriété…'. Elle est signée par le syndic.

C’est donc à tort que la convocation mentionne une assemblée générale extraordinaire. Le procès-verbal de l’assemblée générale ne reprend d’ailleurs pas la mention selon laquelle l’assemblée générale est extraordinaire.

Aucune disposition de la loi ou du règlement de copropriété n’a cependant été violée par cette dénomination impropre utilisée dans la seule convocation.

En vertu de l’article 9 décret 17 mars 1967 applicable au jour de l’assemblée générale, sauf urgence, la convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

L’article 64 de ce décret indique que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir, a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Ainsi, le délai de 21 jours court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception de convocation.

En l’espèce, la lettre recommandée a été présentée le 4 octobre 2016. Dès lors, le délai de 21 jours a commencé à courir le 5 octobre 2016.

En vertu de l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

En l’espèce, le délai a expiré le 25 octobre 2016 à minuit. L’assemblée générale a donc valablement été convoquée pour le 26 octobre 2016.

2.2 Sur l’irrégularité des pouvoirs :

L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable en l’espèce prévoit :

'Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 5% des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s’il participe à l’assemblée générale d’un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.

Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l’assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.'

En l’espèce, trois copropriétaires ont donné pouvoir à un mandataire : la Sci Elbes, les consorts Y, M^me B-C. Ces trois copropriétaires ont été représentés par M. A Z.

Le fait que le nom du mandataire soit écrit de la même main sur chacun des trois pouvoirs est sans incidence sur leur validité.

Le procès-verbal d’assemblée générale mentionne qu’en cours de séance deux pouvoirs reçus au bureau, émanant de la Sci Elbes et de M^me B-C, ont été remis à M. Z. Il ne mentionne pas le pouvoir donné par les consorts Y. Cependant, les trois pouvoirs sont annexés à la feuille de présence, et le décompte des copropriétaires présents et représentés dans le procès-verbal d’assemblée générale tient compte du pouvoir donné par les consorts Y. Ce pouvoir a été pris en compte dès l’ouverture de l’assemblée générale, de ce fait 6 copropriétaires étaient présents ou représentés. En conséquence, il est justifié que trois pouvoirs ont bien été donnés à M. Z.

L’absence de mention de la faculté de substitution sur le pouvoir de la Sci Elbes est sans incidence sur la validité du pouvoir.

Les ratures sur les intentions de vote de M^me B-C sont sans incidence sur la validité du pouvoir, car un copropriétaire est engagé par le vote de son mandataire, même si ce vote diffère des consignes données par son mandant. Il importe donc peu de savoir quelles consignes de vote M^me B-C avait données.

3. Sur le fond :

S’agissant de la délibération autorisant le syndic à intenter une action en justice contre la société Maja, il est indifférent, dans le cadre de la simple appréciation de la validité de la résolution votée, que la Sarl Maja n’ait fait l’objet d’aucune mise en demeure préalable au vote.

La question de la prescription de l’action en justice du syndicat des copropriétaires contre la société Maja relèvera du juge qui sera éventuellement saisi de cette action. Ceci n’entache pas d’irrégularité l’autorisation du syndic à agir en justice

De même, les motifs ayant conduit à voter la résolution n°3 seront discutés devant le juge qui sera éventuellement saisi de l’action du syndicat des copropriétaires.

La société Maja prétend que le mandat d’agir en justice doit être annulé en ce qu’il a été donné contre la Sci Maja, alors qu’elle s’était transformée en Sarl. Cependant, elle ne justifie pas avoir notifié au syndic sa nouvelle forme juridique. Or, en vertu de l’article 6 du décret du 17 mars 1967, tout transfert de propriété doit être notifié au syndic à peine d’inopposabilité. Il n’est pas justifié de cette notification. Le juge qui sera éventuellement saisi de l’action du syndicat des copropriétaires

appréciera la validité du mandat dont dispose ce dernier.

En conséquence, le jugement du tribunal de grande instance de Toulouse du 13 février 2019 sera confirmé.

4. Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure

civile :

La Sarl Maja partie succombante doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d’appel, avec application au profit de M^e François Axisa, avocat, qui le demande des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle se trouve redevable d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d’appel.

Elle ne peut elle-même prétendre à une indemnité sur ce même fondement.

Par ces motifs,

la Cour,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Toulouse du 13 février 2019 ;

Y ajoutant,

Condamne la Sarl Maja aux dépens d’appel, avec application au profit de M^e François Axisa, avocat qui le demande, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

La condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Bertrand de Born la somme de 3.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile devant la cour ;

La déboute de sa demande d’indemnité sur ce même fondement.

Le Greffier, Le Président,

N. DIABY J-C. GARRIGUES

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