20/02/2025

ARRÊT N°117/2025

N° RG 23/00391 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PHPV

JC.G/IA

Décision déférée du 13 Octobre 2022

Juge des contentieux de la protection de [Localité 5]

( 21/02771)

M. BERGE

[C] [J]

C/

[I] [U] [Y]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [C] [J]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Christine BONADEI, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2023/001024 du 10/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

INTIMÉ

Monsieur [I] [U] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Jean-charles CHAMPOL de la SELARL CABINET CHAMPOL CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

S. GAUMET, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte en date du 26 octobre 2018, M. [I] [E] a donné à bail à Mme [C] [J] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Par courrier recommandé du 27 mars 2019, M. [I] [L] a informé Mme [C] [J] que le bail ne serait pas renouvelé en novembre 2019 en vue d’une reprise de son logement afin de le faire occuper par sa fille à la suite de son retour en France fin 2019.

Mme [C] [J] a quitté les lieux le 30 octobre 2019.

Par acte d’huissier en date du 5 août 2020, Mme [C] [J] a fait assigner M. [I] [E] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir :

— constater que le logement sis [Adresse 2] a été remis à la location immédiatement après le départ de Mme [J] et non pas occupé par Mme [V] et ses enfants,

— juger non valide le congé en date du 27 mars 2019 délivré à Mme [J] en raison de la fausseté des informations relatives à la reprise du bien,

— condamner M. [E] à Mme [J] la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparations du préjudice matériel subi,

— condamner M. [E] à payer à Mme [J] la somme de 1 500 euros en application de l’article 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle,

— condamner M. [E] aux entiers dépens de la procédure.

Par jugement contradictoire en date du 13 octobre 2022, le tribunal a :

— constaté que le logement sis [Adresse 2] a été remis en location immédiatement après le départ de Mme [J] et non pas occupé par Mme [V] et ses enfants ;

— jugé non valide le congé en date du 27 mars 2019 délivré à Mme [J] en raison de la fausseté des informations relatives à la reprise du bien ;

— condamné M. [I] [E] à payer à Mme [C] [J] la somme de 1200 euros au titre de son préjudice moral ;

— débouté Mme [C] [J] de sa demande de 2 000 euros au titre de son préjudice matériel ;

— condamné M. [I] [E] à payer à Mme [C] [J] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [I] [E] aux dépens ;

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires ;

— rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé que le motif pour lequel la durée du contrat de bail était réduite à une année n’était pas mentionné dans le bail et, d’autre part, que la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire n’était pas jointe à la lettre de congé du 27 mars 2019.

S’agissant de la réelle intention du bailleur, le tribunal a estimé que M. [E] avait invoqué un motif fallacieux pour délivrer le congé.

Concernant les demandes de dommages et intérêts, le tribunal a estimé devoir ramener à de justes proportions la demande d’indemnité pour préjudice moral et que le préjudice matériel allégué n’était pas démontré.

Par déclaration en date du 2 février 2023, Mme [C] [J] a fait appel de la décision en ce qu’elle a :

— condamné M. [I] [E] à payer à Mme [C] [J] la somme de 1200 euros au titre de son préjudice moral,

— débouté Mme [C] [J] de sa demande de 2 000 euros au titre de son préjudice matériel.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 24 octobre 2023, Mme [C] [J] demande à la cour de :

— déclarer recevable et fondé l’appel interjeté par Mme [C] [J] à l’encontre du jugement rendu par le juge du contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse le 13 octobre 2022 ;

y faisant droit,

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions à l’exclusion de celles par lesquelles le Tribunal a condamné M. [I] [E] à payer à Mme [C] [J] la somme de 1 200 euros au titre de son préjudice moral, et débouté Mme [C] [J] de sa demande de 2 000 euros au titre de son préjudice matériel ;

— réformer le jugement en ce qu’il a :

* condamné M. [I] [E] à payer à Mme [C] [J] la somme de 1 200 euros au titre de son préjudice moral,

* débouté Madame [C] [J] de sa demande de 2 000 euros au titre de son préjudice matériel ;

statuant à nouveau,

— condamner M. [I] [E] à payer à Mme [C] [J] la somme de 6 000 euros au titre de son préjudice moral ;

— condamner M. [I] [E] à payer à Mme [C] [J] la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice matériel ;

y ajoutant,

— condamner M. [I] [E] à payer à Mme [C] [J] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— débouter M. [I] [E] de sa demande de condamnation de Mme [J] à lui verser la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 24 juillet 2023, M. [E] demande à la cour de :

— réformer la décision dont appel ;

— rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et en tous cas mal fondées ;

— à titre principal, rejeter la demande de Mme [J] en contestation du congé ;

— la débouter intégralement de ses demandes de dommages et intérêts ;

— la condamner à la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la validité du congé

Aux termes de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, 'le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques'.

L’article 11 de la même loi dispose : 'Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l’événement invoqué'.

En l’espèce, le contrat de bail du 26 octobre 2018 mentionne qu’il est conclu pour une durée réduite à un an, mais il ne précise pas les raisons justifiant cette durée réduite, l’emplacement prévu à cet effet n’ayant pas été renseigné.

Dans un tel cas, le bail doit être considéré comme étant dès l’origine passé pour trois ans, ce qui a une incidence sur la délivrance ultérieure d’un éventuel congé qui ne pouvait être délivré que pour le terme du contrat de location, soit le 26 octobre 2021.

Dans ces conditions, sans qu’il soit utile de vérifier la réalité du motif du congé, il y a lieu de juger non valide le congé en date du 27 mars 2019, délivré à Mme [J], et de confirmer en conséquence le jugement dont appel par substitution de motifs.

Sur les demandes de dommages et intérêts formées par Mme [J]

Mme [J] expose que les circonstances qui ont suivi son départ ont généré un préjudice important alors qu’elle aurait dû pouvoir rester dans les lieux et bénéficier des travaux de mise aux normes et de remise en état qui ont été réalisés par le bailleur après son départ ; qu’à la suite de son départ, elle a vécu dans sa voiture au plus froid de l’hiver compte tenu de sa situation financière précaire, et ce avec deux de ses nombreux animaux domestiques (21), un chat et un chinchilla, qui en ont très fortement souffert, les autres animaux ayant dû être placés ; qu’elle a tout d’abord loué un garage pour entreposer ses affaires, moyennant un loyer de 80 € par mois ; que ce n’est que le 12 décembre 2019 qu’elle a pu bénéficier d’un petit logement de 22,21 m² de surface habitable pour un loyer mensuel de 332,27 €, tout en étant contrainte de continuer à louer le garage jusqu’au 11 septembre 2021 ; qu’elle était déjà suivie par un psychiatre en raison de sa fragilité et que son état a été aggravé par cette situation traumatisante.

Elle sollicite en conséquence l’allocation de la somme de 6000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et la somme de 2000 € en réparation du préjudice matériel résultant de l’obligation de louer un garage pour entreposer ses affaires et de la dégradation de ses photographies et papiers personnels exposés à l’humidité et aux rongeurs dans ce garage.

M. [E] fait quant à lui valoir qu’il a réalisé divers travaux pour un montant total de 4217,37 € dans le logement entre mai 2017 et juillet 2020 ; que l’on peut imaginer dans quel état il a pu récupérer le logement alors que la locataire possédait 21 animaux (tortues, cochon d’Inde, chinchilla, lapin…); que Mme [J] ne pouvait plus assumer le loyer à la date du congé du 27 mars 2019 et que les impayés d’un montant total de 4310 € ont été totalement effacés dans le cadre de la procédure de surendettement dont a bénéficié sa locataire ; que Mme [J] ne justifie ni d’un préjudice moral ni d’un préjudice matériel.

— - – - – - – - – -

Mme [J] a été contrainte de quitter le 30 octobre 2019 son logement de quatre pièces d’une surface habitable de 100 m² alors que le congé ne pouvait être délivré que pour le terme du contrat de location, le 26 octobre 2021, sauf éventuelle résiliation anticipée pour défaut de paiement des loyers. Elle justifie qu’elle n’a pu se reloger dans un appartement de 22,21 m² que le 12 décembre 2019 , et qu’elle a vécu de manière précaire pendant un mois et demi.

Elle produit également le contrat de location du garage qu’elle a dû louer pour entreposer ses meubles et effets personnels, moyennant un loyer mensuel de 80 € , et ce jusqu’au 11 septembre 2021 pour un montant total de 1920 € (pièces n° 14, 18 et 19).

Elle a ainsi subi un préjudice moral et un préjudice matériel trouvant leur origine dans le défaut de validité du congé qui lui a été délivré et justifiant l’allocation de la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et de la somme de 1920 € en réparation de son préjudice matériel.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

M. [E], partie principalement perdante, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d’appel.

Il se trouve redevable d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d’appel.

Il ne peut lui-même prétendre à une indemnité sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 13 octobre 2022, sauf en ce qui concerne les demandes de dommages et intérêts.

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne M. [E] à payer à Mme [J] la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et la somme de 1920 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel.

Déboute Mme [J] du surplus de ses demandes.

Condamne M. [E] aux dépens d’appel.

Condamne M. [E] à payer à Mme [J] la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée à ce titre en première instance.

Déboute M. [E] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET