RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 18 SEPTEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/07563 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHQKO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Février 2023- Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de PANTIN- RG n° 11-22-000466

APPELANTS

Monsieur [B] [Y] [T]

né le 19 octobre 1988 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 1]

et

Madame [E] [M] [W]

née le 07 août 1991 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Tous deux représentés par M^e Alexandre DUVAL STALLA de la SELARL DUVAL-STALLA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J128

INTIMÉE

S.A.S. GROUPE SOLLY AZAR

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 353 508 955

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Olivier HASCOET de la SELARL HKH AVOCATS, avocat au barreau d’ESSONNE

Ayant pour avocat plaidant, M^e Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 août 2016, la SCI MNS a donné à bail à Mme [E] [M] [W] et M. [B] [Y] [T] un appartement meublé de trois pièces, pour une durée de un an renouvelable, moyennant un loyer de 950 euros et une provision sur charges de 250 euros.

La SCI MNS a souscrit une 'assurance loyers impayés’ auprès de la MAIF.

Dans ce cadre, elle a obtenu l’indemnisation d’une somme de 2 400 euros au titre des loyers impayés et 6 850 euros au titre des réparations locatives et perte pécuniaire, déduction faite du dépôt de garantie, et a délivré deux quittances subrogatives à la société Groupe Solly Azar qui a réglé pour le compte de l’assureur MAIF.

Par acte du 15 septembre 2022, la société Groupe Solly Azar a assigné Mme [E] [M] [W] et M. [B] [Y] [T] devant le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir le paiement :

— des loyers impayés soit la somme de 2 400 euros,

— des frais de procédure à hauteur de 57,26 euros,

— des réparations locatives à hauteur de la somme de 7 200 euros déduction à faire du dépôt de garantie de 950 euros,

— d’une perte pécuniaire de 600 euros,

— des dommages et intérêts à hauteur de 800 euros,

— de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le tout assorti de l’exécution provisoire.

Mme [E] [M] [W] et M. [B] [Y] [T] régulièrement assignés ne se sont pas présentés, ni personne pour eux.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 6 février 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin a ainsi statué :

Condamne solidairement Mme [W] [E] [M] et M. [T] [B] [Y] à payer au Groupe Solly Azar, assureur, en deniers ou quittances,

— des loyers impayés soit 2 400 euros,

— des réparations locatives 7 200 euros déduction à faire du dépôt de garantie de 950 euros,

— la perte pécuniaire à hauteur de 600 euros,

— la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit y avoir lieu à exécution provisoire,

Et déboute les parties du surplus de leurs prétentions,

Condamne solidairement Mme [W] [E] [M] et M. [T] [B] [Y] aux dépens.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 19 avril 2023 par Mme [E] [W] et M. [B] [T],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 21 décembre 2023 par lesquelles Mme [E] [W] et M. [B] [T] demandent à la cour de :

— INFIRMER le jugement rendu par le tribunal de proximité de PANTIN le 6 février 2023 (RG 11-22-000466) ;

En conséquence,

— DEBOUTER la société SOLLY AZAR de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER la société SOLLY AZAR à payer aux consorts [I] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 8 janvier 2024 aux termes desquelles la SAS Groupe Solly Azar demande à la cour de :

Confirmer le jugement dont appel du 6 février 2023 en toutes ses dispositions

Rejeter l’ensemble des demandes de Monsieur [B] [Y] [T] et Madame [E] [M] [W]

En tout état de cause

Condamner solidairement Monsieur [B] [Y] [T] et Madame [E] [M] [W] à payer à la SAS GROUPE SOLLY AZAR la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner solidairement Monsieur [B] [Y] [T] et Madame [E] [M] [W] aux entiers dépens de première instance et d’appel

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les loyers et charges locatives

Poursuivant l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il les a condamnés à payer à la société Groupe Solly Azar, la somme de 2 400 euros au titre des loyers impayés, Mme [W] et M. [T] font valoir qu’aux termes de la quittance subrogative, un seul mois de loyer serait dû outre qu’ils ont quitté les lieux le 26 octobre 2019 et non le 26 novembre 2019. Ils ajoutent qu’au demeurant tous les loyers ont été réglés et que le délai de préavis a été respecté, la remise des clés étant intervenue lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie.

La société Groupe Solly Azar répond qu’elle a indemnisé les loyers des mois d’octobre et novembre 2019, soit deux mois.

Elle précise que les appelants ont remis les clés au bailleur le même jour que l’établissement de l’état des lieux de sortie, c’est à dire sans respecter un délai de préavis de sorte qu’elle a indemnisé le loyer impayé d’octobre et celui de novembre correspondant à un préavis d’un mois.

Aux termes de l’article 1346 du code civil :

'La subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette'.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il incombe au bailleur qui sollicite la résiliation du bail de prouver l’obligation du preneur de lui verser les sommes dont il réclame le paiement au titre du contrat de bail.

Il appartient au locataire de démontrer qu’il s’est acquitté de son obligation de paiement.

Aux termes de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, relatif au contrat de location meublée, dans sa rédaction applicable en l’espèce « Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois » ; « Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre » ; pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur".

La seule remise des clés acceptée du bailleur, en dehors de tout congé ne saurait valoir renonciation de celui-ci au préavis de trois mois dû par le locataire ( Civ. 3e, 2 juin 1993, 12 juin 1996).

La réalisation de l’état des lieux de sortie et la restitution des clés ne mettent pas fin au bail, caractérisée par l’expiration du préavis contractuel (Civ. 3e, 28 nov. 2019, no 18-18.193).

En l’espèce, s’il n’est pas contesté que l’état des lieux de sortie a été effectué le 26 octobre 2019 et que les clés ont été remises à cette occasion au bailleur, Mme [W] et M. [T] ne justifient ni du paiement du loyer du mois d’octobre 2019, ni avoir adressé au bailleur une lettre de congé dans les formes prévues par l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte de la quittance subrogative produite que la société Groupe Solly Azar a indemnisé le bailleur à hauteur de la somme de 2 400 euros au titre d’un sinistre survenu le 1er octobre 2019.

S’il est exact que la quittance subrogative indique que cette somme correspond aux loyers impayés du 26 octobre 2019 au 26 novembre 2019, il s’agit bien d’une erreur de plume puisqu’il est constant que le loyer mensuel contractuel était de 1 200 euros, provision sur charges comprise et qu’il est bien indiqué que le sinistre est survenu le 1er octobre 2019.

En l’espèce, les loyers et charges sont dus jusqu’au 26 novembre 2019, soit une somme de 1 200 euros pour le loyer du mois d’octobre 2019 et 1 040 euros pour novembre 2019, pour un total de 2 240 euros.

Il convient dès lors de faire droit à la demande de la société Groupe Solly Azar à hauteur de 2 240 euros seulement, au titre des loyers et charges impayés, infirmant le jugement sur le quantum de ce chef.

Sur les réparations locatives

Poursuivant l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il les a condamnés à payer à la société Groupe Solly Azar, la somme de 7 200 euros au titre des réparations locatives déduction à faire du dépôt de garantie de 950 euros, ainsi qu’une somme de 600 euros au titre de la 'perte pécuniaire', Mme [W] et M. [T] font valoir que les dégradations alléguées par l’intimée ne sont pas prouvées et sont sans lien avec leur occupation des lieux.

La société Groupe Solly Azar répond que les dégradations indemnisées sont parfaitement justifiées tant en leur principe qu’en leur quantum et ressortent de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

Selon l’article 7 d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés en vertu de l’article 25-3 de ladite loi, 'le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure'.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée contradictoire du 26 août 2016 indique que le logement a été loué en très bon état, l’ensemble des murs, sols et plafonds étant qualifiés par la lettre 'A’ (très bon état) à l’exception des murs de la salle de bain qualifiés par la lettre 'B’ (bon état), le parquet de l’entrée et du séjour étant mentionné comme neuf.

Par ailleurs, les éléments d’équipements de la cuisine et de la salle de bain étaient également mentionnés en très bon état, ainsi que la porte d’entrée, avec la précision suivante : 'refaite (serrures)', les éléments électriques et de chauffage (lettre A).

L’état des lieux de sortie du 26 octobre 2019 contradictoire porte mention de plusieurs dégradations :

— poignée cassée de la porte blindée, écrous dévissés

— les murs, plafonds et sols de l’entrée sont décrits en mauvais état (lino troué, murs endommagés avec des trous liés à des déplacements de meubles)

— les sols et murs du séjour sont décrits en mauvais état (lino troué, plinthes cassés)

— les sols, murs et plafond de la chambre 1 sont mentionnés en mauvais état (trous au plafond, sur le lino et les murs, porte de placard sortie de ses gonds)

— les sols, murs et plafond de la chambre 2 sont mentionnés en mauvais état (trous au plafond, sur le lino, sur les murs)

— les murs de la salle de bain sont mentionnés en mauvais état avec des trous liés au changement de la machine à laver, un interrupteur est mentionné cassé

— la porte, les plafonds et sols de la cuisine sont mentionnés en mauvais état (choc sur la porte, plafonds troués, carrelages cassés, plinthes également), le radiateur est mentionné endommagé 'suite à des aliments à l’intérieur'.

Il résulte bien de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie que le logement a été restitué en mauvais état avec des dégradations des murs, sols et plafonds, de la porte d’entrée, de la cuisine, et du radiateur de la cuisine.

Il est versé aux débats un devis du 9 novembre 2019, pour la réfection globale des murs, sols plafonds et portes de l’appartement, avec notamment l’enlèvement du lino, du carrelage, des plinthes et la pose de revêtements neufs, pour un montant global de 11 100 euros HT.

Sur cette somme, l’expert de la société Groupe Solly Azar a retenu une indemnisation pour l’assurée de 8 175,40 euros (plafond 7 200 euros) ainsi qu’une somme de 600 euros au titre de la durée des travaux.

La quittance subrogative du 6 mars 2020 signée par le bailleur fait ainsi état d’une indemnisation perçue à hauteur de 7 200 euros (plafond de la garantie) et de 600 euros, dont à déduire le dépôt de garantie de 950 euros.

S’agissant des réparations locatives et compte-tenu du coefficient de vétusté applicable dès lors que les lieux ont été habités un peu plus de trois ans (de l’ordre de 30 %), la somme réclamée par la société Groupe Solly Azar à hauteur de 7 200 euros apparaît justifiée.

S’agissant en revanche de la 'perte pécuniaire', cette somme ne doit pas être mise à la charge des locataires, dès lors qu’il n’est pas établi que le logement ne pouvait être reloué immédiatement et qu’une partie des travaux incombe au bailleur au titre de la vétusté.

Il sera donc fait droit à la demande de la société Groupe Solly Azar à hauteur de 6 250 euros seulement (7 200 euros dont à déduire le dépôt de garantie de 950 euros) au titre des réparations locatives, infirmant le jugement sur le quantum de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

Mme [W] et M. [T], parties perdantes à titre principal, seront condamnés solidairement aux dépens d’appel.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné solidairement Mme [W] [E] [M] et M. [T] [B] [Y] à payer au Groupe Solly Azar, la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les a condamnés solidairement aux dépens,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés :

Condamne solidairement Mme [E] [W] et M. [B] [T] à payer à la société Groupe Solly Azar les sommes de :

—  2 240 euros au titre des loyers et charges impayés

—  6 250 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne solidairement Mme [E] [W] et M. [B] [T] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,