06/11/2025

ARRÊT N°521/2025

N° RG 24/03859 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QUUK

EV/KM

Décision déférée du 08 Novembre 2024

Juge des contentieux de la protection de [Localité 6]

( )

LEBON

[R] [D] [X]

C/

S.A. IN’LI SUD OUEST

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [R] [D] [X]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Lucie EVAIN, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-18605 du 21/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

INTIMEE

S.A. IN’LI SUD OUEST

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Raphaelle GUIONNET, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fontion de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 29 septembre 2023 à effet au 3 octobre 2023, la SA IN’LI Sud Ouest a donné à bail à Mme [R] [D] [X] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 5], moyennant un loyer de 288,45 €, outre une provision sur charges mensuelle de 72,78 €.

Mme [D] [X] a alerté la SA IN’LI Sud Ouest de ce que l’eau de la salle de bain était tiède. Elle a ensuite envoyé une lettre recommandée le 28 novembre 2023 à la SA IN’LI Sud Ouest afin qu’elle fasse procéder à une réparation.

Le 15 décembre 2023, un technicien de la société FES se présentait, constatait que l’eau était tiède et concluait à une mauvaise utilisation de la part de la locataire.

Mme[D] [X] a renouvelé sa réclamation par lettre recommandée du 4 décembre 2023 et fait intervenir son assurance protection juridique qui par lettre recommandée réceptionnée le 19 janvier 2024 a mis en demeure la SA IN’LI Sud Ouest de procéder aux réparations et le 18 janvier 2024 la société FES se rendait au domicile de la locataire pour effectuer des relevés de températures.

Par acte du 15 février 2024, Mme [D] [X] a fait assigner la SA IN’LI Sud Ouest devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé, afin de voir :

— ordonner la cessation du trouble manifestement illicite,

— juger qu’il n’existe aucune contestation sérieuses,

— «ordonner à la SA IN’LI Sud Ouest la commission» d’un technicien habilité en vue de procéder à la réparation effective du désordre, assortie d’une astreinte à hauteur de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner la SA IN’LI Sud Ouest à lui payer la somme de 6.000 € à titre de provision sur dommages-et-intérêts,

— condamner la SA IN’LI Sud Ouest à payer la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 dont distraction au bénéfice de Maître Lucie Evain, outre aux entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire du 8 novembre 2024, le juge des des contentieux de la protection a :

— dit que le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé est compétent pour statuer sur les demandes formées par la SA IN’LI Sud Ouest,

— rejeté les contestations sérieuses soulevées par la SA IN’LI Sud Ouest pour s’opposer aux demandes,

— accordé une provision de 300 € à Mme [R] [D] [X] quant à l’indemnisation de son préjudice de jouissance résultant du défaut de production d’eau chaude dans le logement,

— débouté Mme [R] [D] [X] de sa demande provisionnel au titre du remboursement de la somme de 119 €,

— débouté Mme [R] [D] [X] et la SA IN’LI Sud Ouest de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SA IN’LI Sud Ouest aux dépens lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi relative à l’aide juridictionnelle,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que l’ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 29 novembre 2024, Mme [D] [X] a relevé appel de la décision en ce qu’elle a :

— accordé une provision de 300 € à Mme [R] [D] [X] quant à l’indemnisation de son préjudice de jouissance résultant du défaut de production d’eau chaude dans le logement,

— débouté Mme [R] [D] [X] de sa demande provisionnel au titre du remboursement de la somme de 119 €,

— débouté Mme [R] [D] [X] et la SA IN’LI Sud Ouest de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme [R] [D] [X] dans ses dernières conclusions du 23 juin 2025, demande à la cour au visa des articles 1231, 1240, 1719, 1720, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462, l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et l’article 700 du code de procédure civile, de :

— infirmer l’ordonnance du 8 novembre 2024 rendue par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’elle a :

* accordé une provision de 300 € à Mme [R] [D] [X] quant à l’indemnisation de son préjudice de jouissance résultant du défaut de production d’eau chaude dans le logement,

* débouté Mme [R] [D] [X] de sa demande provisionnelle au titre du remboursement de la somme de 119 €,

* débouté Mme [R] [D] [X] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Et statuant à nouveau :

— condamner la SA IN’LI Sud Ouest à la somme de 6.000 € à titre de provision sur dommages-et-intérêts au bénéfice de Mme [R] [D] [X], pour son préjudice de jouissance et son préjudice moral,

— condamner la SA IN’LI Sud Ouest à rembourser la somme de 119 € à titre de provision en remboursement de l’intervention de la société EATEC au bénéfice de Mme [R] [D] [X],

— condamner la SA IN’LI Sud Ouest à la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, dont distraction au profit de M^e Lucie Evain, pour la procédure de première instance,

— condamner la SA IN’LI Sud Ouest à la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, dont distraction au profit de M^e Lucie Evain, pour la procédure d’appel,

— condamner la SA IN’LI Sud Ouest au paiement des entiers dépens,

— débouter la SA IN’LI Sud Ouest de l’intégralité de ses demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens.

La SA IN’LI Sud Ouest dans ses dernières conclusions en date du 2 avril 2025, demande à la cour de :

Sur la demande de condamnation à une provision sur dommages-et-intérêts,

— confirmer l’ordonnance en ce que le tribunal a jugé le préjudice de jouissance modéré, et qu’aucun préjudice moral n’était pas démontré,

— juger que Mme [R] [D] [X] ne justifie pas d’un préjudice de jouissance indemnisable au-delà de 300 €,

— juger que Mme [R] [D] [X] ne démontre aucun préjudice moral,

— débouter Mme [R] [D] [X] de ses demandes,

Sur la demande de remboursement de la facture de la société EATEC,

— confirmer l’Ordonnance en ce que le tribunal a débouté Mme [R] [D] [X] de sa demande,

— débouter Mme [R] [D] [X] de sa demande de remboursement de la somme de 119 €,

— débouter Mme [R] [D] [X] des demandes qu’elle forme au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la Loi du 10 juillet 1991,

— à titre reconventionnel, condamner Mme [R] [D] [X] au paiement d’une somme de 1 200 € au titre de la procédure de première instance, sur fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [R] [D] [X] au paiement d’une somme de 1 500 € au titre de la procédure d’appel sur fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [R] [D] [X] aux dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er septembre 2025.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence à la décision déférée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

Sur la demande de dommages-intérêts :

Mme [D] [X] considère que le montant qui lui a été octroyé par le premier juge a sous-estimé l’étendue de son préjudice.

Elle fait valoir que :

' d’octobre 2023 avril 2024 elle a dû se doucher à l’eau froide, ce qui a mis en péril sa santé physique et l’a empêchée de jouir paisiblement de son logement, qu’elle est d’ailleurs tombée malade à plusieurs reprises,

' la bailleresse a feint de faire intervenir un technicien mais n’a pas fait procéder aux réparations nécessaires alors qu’elle a signalé ce désordre dès son entrée dans les lieux, la société qui est intervenue le 22 novembre 2023 n’a réglé qu’un problème de fuite et de changement de flexible, les techniciens ayant d’ailleurs précisé ne pas être compétentspour intervenir sur la problématique de l’eau chaude alors qu’elle avait immédiatement informé la bailleresse de ce désordre,

' elle n’était pas la seule à subir ce trouble,

' pendant sept mois elle a payé au titre de ses charges la somme de 509,46 € pour l’eau chaude de manière injustifiée,

' ainsi, pendant sept mois elle a appréhendé de rentrer à son domicile et subi de surcroît un sentiment d’hostilité à son égard de la part de la bailleresse dont le gestionnaire l’a qualifiée entre autres de « procédurière », le syndic de la copropriété l’ayant dénigrée en amont auprès du technicien devant intervenir, l’ensemble de ces éléments lui ayant causé un préjudice moral.

La SA IN’LI Sud Ouest oppose que :

' la locataire lui a signalé le problème lié à l’insuffisance de la température de l’eau chaude dans le logement que le 22 novembre 2023,

' la locataire a reporté un premier rendez-vous de huit jours,

' la société FES intervenue au domicile de la locataire le 1er décembre 2023 n’a pas relevé de problème de température de l’eau,

' elle a à nouveau été alertée par la locataire le 5 décembre 2023 et demandé à la société FES d’intervenir à nouveau, les relevés de température du 18 janvier 2024 relevant une température d’eau de 34,1° dans la douche conduisant la société intervenante à préconiser la dépose du mitigeur thermostatique, elle a reçu le rapport le 29 janvier contacté la locataire dès le 2 février suivant pour connaître ses disponibilités mais la locataire a refusé un rendez-vous par téléphone et est restée silencieuse pendant plusieurs semaines malgré les appels téléphoniques qui lui ont été adressés pour finalement engager la présente procédure le 15 février 2024,

' ce n’est que le 27 février 2024 que la locataire lui a indiqué qu’elle ne serait disponible que le 25 avril, date à laquelle l’intervention a eu lieu,

' le fait que l’eau chaude sanitaire était tiède est insuffisant à démontrer que le logement n’était pas décent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

' la locataire ne justifie d’aucun préjudice moral.

Sur ce

Il résulte de l’assignation que la locataire fonde sa demande sur l’article l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile aux termes duquel, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant de la provision en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

La cour rappelle que:

— l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le montant du loyer contractuellement convenu,

— l’article 6 de la même loi prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation,

— l’article 20-1 dispose enfin : «Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6…».

Par ailleurs, selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 les caractéristiques du logement décent déterminées de la manière suivante:

« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement .».

Aucune température minimale n’est mentionnée.

Enfin, il résulte de l’arrêté du 30 novembre 2005 que, pour éviter le risque de brûlure, la température destinée à la toilette ne peut être supérieure à 50°.

En l’espèce:

— le 15 octobre 2023, la locataire a adressé à la bailleresse un message concernant sa salle de bains précisant : « l’eau chaude revient tiède au bout de 2 secondes, lorsque je le positionne au maximum, il ne donne pas de vrai l’eau chaude, quand je prends ma douche, l’eau change de vitesse et devient tiède à nouveau. »

— par message du 22 novembre 2023, la locataire rappelait à la bailleresse que l’eau de la salle de bains était tiède,

— par lettre recommandée du 28 novembre 2023, la locataire précisait « je vous l’ai déjà dit lors de notre conversation téléphonique du 22/10/2023, j’ai remarqué que l’eau est tiède depuis mon arrivée à ce logement’Lorsque je prends ma douche, l’eau peut passer la vitesse du l’eau tiède au froide’ ce logement ne dispose pas d’eau chaude ce qui a un impact négatif sur ma santé. »,

— par lettre recommandée du 4 décembre 2023, elle confirmait que la température de l’eau était suffisante pour faire la vaisselle, seule la question de la douche étant problématique. Elle précisait « Aujourd’hui, il y a de l’eau qui est à moitié chaude et à moitié tiède, mais elle n’est pas chaude car elle ne respecte pas les normes. »,

' par courrier du 15 janvier 2024, l’assureur protection juridique de la locataire mettait en demeure la bailleresse de faire intervenir un plombier sous huitaine et qu’à défaut une procédure judiciaire serait diligentée,

' par message du 2 février 2024, la locataire indiquait qu’elle ne répondrait pas au téléphone et que toute demande de rendez-vous devait être faite par mail ou sur son adresse postale,

' le 1er décembre 2023, la société FES réalisait une intervention, le technicien mentionnant que la locataire était de mauvaise foi et voulait de l’eau bouillante alors qu’il y avait de l’eau chaude, la mauvaise manipulation du mitigeur thermostatique par la locataire était relevée,

' le 16 janvier 2024, il était demandé à cette société de procéder à une mesure de la température et de la pression de l’eau chaude et le 18 janvier 2024 le dysfonctionnement du mitigeur était constaté.

Il résulte des interventions de la société FES que celle-ci a considéré par erreur le 1er décembre 2023 que la locataire plaçait mal le robinet mitigeur. Suite à la persistance des plaintes de la locataire, cette société a de nouveau été mandatée le 18 janvier 2024 et concluait alors à la nécessité d’une reprise, un devis était en cours d’établissement. Par ailleurs, il résulte du relevé de température de l’eau à cette date qu’à l’entrée de l’appartement celle-ci était à 45° puis descendait à 33. 6° à l’évier de la cuisine, à 34.2° au lavabo de la salle de bains et à 34.1°dans la douche, la température au ballon de production étant à 62°.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que si les relevés mentionnent une température ne s’élevant pas à plus de 34.2° dans la douche, ce fait est insuffisant à caractériser l’indécence du logement donné à bail et ne le rendait pas inhabitable, que les températures relevées permettant à Mme [D] [X] de se doucher sans risque pour sa santé comme elle l’affirme.

Cependant, la bailleresse, qui ne conclut pas à l’infirmation de la décision en ce qu’elle l’a condamnée à verser à la locataire 300 € au titre de son préjudice de jouissance ne conteste donc pas le principe de sa responsabilité. D’ailleurs, la température de l’eau était insuffisante sans que la locataire puisse être considérée comme responsable de ce fait et il appartenait donc à la propriétaire de corriger rapidement ce désordre.

La bailleresse a été valablement informée du fait que l’eau n’était pas suffisamment chaude le 15 octobre 2023, a répondu le 31 suivant de ce que la société Logista devait intervenir et il résulte de la fiche d’intervention de cette société que celle-ci a été commise le 20 octobre, pour une intervention ne relevant finalement pas de sa compétence. La société FES, commise le 23 novembre est intervenue le 1er décembre a commis une erreur d’analyse qui n’a été réparée qu’après la prise de température de l’eau du 18 janvier.

Le 2 février 2024, la bailleresse déplorait que la locataire ait refusé une prise de rendez-vous téléphonique et refusé de communiquer ses disponibilités par téléphone, le même jour, la locataire donnait ses disponibilités : « lundi : de 11 h à 13 h, le mardi entre 10 et 13 h, le vendredi entre 10 h et 12h.». Elle précisait enfin selon message du 28 février qu’elle ne serait de retour à son domicile qu’à partir du 20 avril et que l’intervention pourrait avoir lieu le 25 ou le 26 avril. Tel a finalement été le cas.

Il résulte de cet historique que la bailleresse a été informée de la nature réelle du désordre le 15 octobre 2023 et a fait intervenir deux sociétés qui n’ont pas déterminé dans un premier temps la nature du sinistre subi, celle-ci n’ayant été découverte que le 18 janvier 2024 et la locataire étant absente de son domicile à tout le moins du 28 février au 20 avril, durée pendant laquelle elle n’a pas souffert du désordre, la reprise est intervenue le 25 avril 2024.

Enfin, Mme [D] [X] indique avoir réglé une somme supérieure à 509,46 € au titre de l’eau chaude pendant la période concernée, qu’elle estime à sept mois. Cependant, la cour rappelle qu’il s’agit de provisions sur charges devant être régularisées et qu’au surplus l’eau dont elle bénéficiait, dont la locataire indiquait dans la lettre recommandée du 5 décembre 2023 qu’elle était suffisante pour laver la vaisselle ou se laver les mains, était à une température d’environ 30°, qui n’était pas de nature à entraîner une quelconque maladie, la locataire ne produisant aucune pièce à ce titre malgré ses affirmations ce sens.

Au regard des interventions qui ont été réalisées, du fait que la locataire indiquait elle-même que l’eau n’était pas totalement froide mais tiède, et compte tenu de la durée pendant laquelle le sinistre a été subi effectivement, qui ne peut inclure sa période d’absence, c’est à bon droit que le premier juge a octroyé à Mme [D] [X] une provision de 300 € pour le préjudice de jouissance subi.

Par ailleurs, Mme [D] [X] qui indique avoir été malade en raison de la température de l’eau ne produit aucune preuve (certificats ou attestations) et ne démontre pas l’existence d’un préjudice moral autre que le préjudice de jouissance déjà indemnisée. En effet, celle déplore le comportement de la bailleresse à son égard, et qu’une mention figure dans le compte rendu d’intervention de la société FES : « la locataire et de mauvaise foi, vu avec la syndic », il résulte des pièces versées que le syndic n’est pas la bailleresse et aucune autre pièce ne permet de déplorer un comportement outrageant de cette dernière. Par ailleurs, la locataire ne démontre aucun préjudice moral. Dès lors, il ne peut être fait droit à sa demande à ce titre qui se heurte à des contestations sérieuses, par confirmation de la décision déférée.

Sur la demande de remboursement de la facture de la société Eatec :

Mme [D] [X] fait valoir qu’elle a fait réaliser un diagnostic le 22 février 2024 pour faire relever les températures de l’eau car, la société bailleresse la «menait en bateau» et qu’elle n’a pris connaissance du rapport de la société FES qu’en cours de procédure justifiant qu’elle se constitue une preuve avant d’engager la procédure alors qu’elle n’avait jamais été informée que la société FES devait revenir pour résoudre le problème.

La SA IN’LI Sud Ouest oppose que l’intervention réalisée par la locataire était inutile puisqu’elle avait connaissance depuis le 18 janvier 2024 des relevés de température et que la solution au problème était de retirer le mitigeur thermostatique, ce qui devait être fait rapidement.

Sur ce

Il résulte du rapport d’intervention de la société FES le 18 janvier 2024, que lors de la prise des températures la locataire était présente, que dès lors, en admettant que le technicien intervenant ne lui ait pas indiqué immédiatement les températures relevées, elle pouvait à tout le moins les demander à la bailleresse, ce dont elle s’est abstenue. Dès lors, l’intervention sollicitée à l’initiative de la locataire pour une intervention identique de prise de température quatre jours plus tard ne s’imposait pas, étant relevé par ailleurs que les températures prises par les deux sociétés sont très voisines.

En conséquence, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que cette demande se heurte à une contestation sérieuse justifiant qu’il n’y soit pas fait droit.

Sur les demandes accessoires

La décision déférée doit être confirmée sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [D] [X] qui succombe gardera la charge des dépens d’appel et l’équité commande de rejeter la demande présentée en application de l’article 700 du code de procédure civile par la SA IN’LI Sud Ouest .

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine:

Confirme l’ordonnance déférée,

Condamne Mme [R] [D] [X] aux dépens d’appel,

Rejette la demande présentée par la SA IN’LI Sud Ouest en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET